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藍軍勝選，專家分析「新房市」

【MyGoNews林承志、廖賢龍/綜合報導】總統大選落幕，執政黨再度拿下執政權，也代表兩岸關係可望維持目前和平穩定情勢，企業界擔心「九二共識」的陰影消除，預期對於本土的投資將持續增加，在延續過去執政黨的行政操作下，選後房市如何解讀，成為民眾當然關心的議題，政治大學教授張金鶚認為「房市將維持下修格局」；房地產作家SWAY則認為「房市跌幅可由股市觀察」；台灣房屋研究中心執行長邱太煊則認為「購屋剛性需求因選舉而觀望，選後將重回市場，農曆年前後房市交易可望擺脫先前冷清市況。」不過，執政黨在選前執行的「居住正義」，預計在選後將持續推動，房地產市場將回歸基本面操作。

張金鶚：房市將維持下修格局

張金鶚於選前就透過微網誌表示，不論誰當選，不合理高房價下滑的趨勢應該不會改變，或許下滑的速度與時間有些不同。張金鶚表示，馬英九總統連任，有助房地產業者較易炒作預期心理，房價小幅上下波動後再下滑，速度緩慢，不景氣時間拉長。



SWAY：房市跌幅可由股市觀察

而房地產作家SWAY則認為，興富發主動宣布房價下降的效應，應該是遠遠大於總統選舉效應，SWAY相當堅定的認為，選後房價降價效應即會發酵，因此，選舉結果對房市影響不大。反倒是股市反應對房市如何下修會有影響，若1個月內，股市大漲1000點，房市下修幅度較慢，反之，若1個月內，股市漲幅低於1000點，則房市就會快速的在329檔期反應。至於，實價課稅問題，SWAY則認為因實施難度太高，光是評定前次轉移價格就相當不易。不過，他還是表示，實價課稅為台灣房市必經之路，當炒房稅額增加，投資客就會將資金移往其他免稅工具，房地產才能避免淪為炒作工具。



台灣房屋：購屋剛性需求將重回市場

台灣房屋則表示，根據「2012總統大選後房市趨勢」報告指出，不管藍綠誰當選，剛性需求(自住、換屋、置產)仍在，不會立即改變台灣房市走勢；但2012年2~4月歐債高峰期，是重要的房市觀察指標之一，歐債危機若除，下半年房價有機會走反彈格局。台灣房屋研究中心執行長邱太煊說，藍綠不管誰當選，生活還是得過下去，2012年是房市多空交戰的一年，利多有2011年的百年結婚潮、2012年龍年出生率預計提高，加上選前憋了1~2個月的觀望潮，這些剛性需求在總統大選、農曆年後，將重回市場購屋，預料北市2、3月平均月交易量能返回3500棟大關。



不過，市場普遍認知，藍營勝選兩岸政策較能持續，邱太煊表示，馬政府任內的兩岸經濟合作協議(ECFA)、金融監理合作備忘錄(MOU)、陸客來台觀光、陸客自由行及開放大陸銀行來台參股等政策，藍營勝選，兩岸政策能較順利推展，此時「兩岸概念屋」有機會上漲，例如：大安區、信義計畫區、陽明山、台中七期、淡水景觀宅，未來對陸客「345限制」鬆綁，這些區域有機會看漲。(註：345限制：3指取得房產後3年內不得移轉；4指在台居留最長時間不得超過4個月；5指貸款成數最高不可超過房價5成。)



鄉林集團：選後將回歸正常

總統大選情勢底定，鄉林集團董事長賴正鎰認為，房市可望在選舉爭議結束之後，回歸市場面，選前因選舉口號、打房政策影響、及建商宣傳式的降價等不確定因素
影響，造成市場出現極大的觀望氣氛，買氣受到壓抑，選後將回歸正常，
鄉林並依計畫先行推出台中「鄉林科博館」預售案，台北市的都更合建案也可望因選舉情勢底定而加快推出時程，上半年預計推案將達100億元。賴正鎰指出，選 後台灣的發展會更樂觀，因為綠營一定要在兩岸關係上尋求突破，找出讓綠營民眾能接受、對台灣經濟也比較有利的兩岸關係論述，未來兩岸的發展應該是可期待的
樂觀向上，兩岸關係只會愈來愈好。



住商：中古屋市場的3項發展

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，馬英九當選新任總統後，兩岸關係相對穩健，企業投資信心將會增加，對於國家經濟成長更有幫助。對於中古屋市場來說，會有以下幾個較明顯的發展與變化：一、
高端客戶增加：企業主與高資產者將維持不動產佈局規劃，也將會讓高
端市場更形活絡。二、 屋主降價保守：由於藍贏勝選，屋主短期間內大幅降價意願將會降低，幅度也會縮小，對於預算有限的中小型自住客來說，不容易檢到便宜
三、 推案回歸基本面：選後由於大勢底定，建商將依照市場走勢決定推案狀況。但另一個值得注意的部份是，實價登錄7月即將上路，在實價課稅陰影揮之不去的 狀況下，對於市場買氣必然產生影響，甚至在7月之前可能產生一波拋售潮。



信義房屋：成交量有機會逐漸回到正常水準

信義房屋表示在兩岸及經濟政策方向不變之下，近期因為選舉而陷入膠著的台灣房市，成交量有機會逐漸回到正常水準。但在執政黨所訴求的居住正義政策之下，投資客難以重返市場，房價走勢還是回歸景氣基本面。這次總統大選結果牽涉到兩岸以及住宅政策是否出現重大轉變，因此造成選前房市買氣的觀望。根據信義房屋不
動產企研室統計，最近三個月五都建物買賣移轉棟數平均每月只有16690棟，不到長期平均水準的四分之三，尤其雙北市的交易量較平均值少了三成以上，反映
出選前積壓不少觀望買氣。



信義房屋表示，選後不確定因素解除，在政策方向不變之下，部分買方可望解除觀望回到市場；不過受到奢侈稅的限制以及實價登錄的影響，投資需求持續受到壓抑，買方還是以自住客為主，買氣表現還是要看房價水準而定。至於長期置產型的客戶，可能在兩岸政策不變之下，著眼
在商辦以及店面等產品的佈局，最近半年相當活絡的商業不動產熱度可望延續下去。



投資客：房市「調控」應該不會在選後「轉鬆」

部 分投資客認為，「居住正義」是執政黨選前主要的政績之一，而且在經建會等主要政府相關機關裡，都已經把「居住正義」列為新政府下一個4年的重要施政目標， 所以，顯然之前推動執行的奢侈稅、合宜住宅、實價登陸等措施，獲得部分基層選民的認同，而願意給予了國民黨再一次的執政機會，因此，預料國民黨繼續執政
後，對於照顧民眾取得居住的公平正義上會繼續著力，因此，預料對於房市的「調控」應該不會在選後「轉鬆」。

至於房地產後市會如何？投資者則認為，歐債危機 如何牽動2012年的景氣還沒有辦法確定，加上奢侈稅、實價登錄的威力繼續存在，房市的觀察還是必須「謹慎保守」一些。

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大竹買氣逆勢成長，21建案搶建中

【MyGoNews 林承志/台北報導】桃園縣南崁近機場、交流道，且為台北南下第一站，長期以來在航空從業人員與台北客不斷遷居下，房價表現於桃園縣數一數二。隨著南崁市區逐漸發展，桃園縣政府結合桃園捷運綠線與機場捷運，規劃南崁行政園區、山鼻水岸社區、經國市地重劃區，受惠地區包括桃園市、南崁、大竹等地，其中，又以大竹地區2011年房價表現最佳。



桃園縣政府表示，經國市地重劃區辦理重劃原因是基於該區為外縣市進入桃園縣之門戶，具備工作、居住與商業活動的多元化潛力，期以透過市地重劃方式，加速地區整體開發建設。



至於，山鼻站定位為「航空水岸社區」，面積約39公頃。其發展構想，除保留既有河川紋理、埤塘生態外，既有主要灌排水路也依地形延伸劃設6公尺的綠帶，以明渠的方式保留，而原有道路之通行功能予以連接維持，避免因計畫區開發而阻斷。



捷運路線橫貫其中，車站作為主要交通樞紐置於中央，兩側為綠帶，北側河川區旁為住宅區與公園，全區僅車站西南側為商業區與部份原有合法工業區，其餘皆為綠帶與住宅用地，將打造出最適人居的生活空間。



此外，新南崁行政園區計畫區則鄰近南崁發展飽和之市街、區內擁有豐富藍綠帶資源，加上其優良區位，可善用生態、永續、生活等規劃概念創造兼具住宅、商業、行政等各類使用之優質新興生活區，使其達成兼具住宅土地支援、都市空間接合與發展觸媒機能之蘆竹新都心。



台灣房屋大竹直營店經營主管李明達表示，南崁為桃園縣境內少數重大建設利多消息不斷的區段，在台北客移居效應下，房價逐年上升，2012年新案開價已上看35萬元。



反觀大竹地區則因距離稍遠，房價表現相對落後，早期以別墅產品居多，但2011年底，受到比價效應影響，電梯大樓產品成為搶手貨，加上大竹新推個案曾有約1年的沉默期，導致供需失衡，成交行情持續上升，2012年初為因應需求，大竹地區約有15個別墅建案、6個大樓建設分別搶建當中。



李明達指出，南崁行政園區與五楊高架皆為大竹未來利多，再加上南崁房價看漲不看跌，購屋民眾於2012年進駐大竹可說是不錯的選擇。目前大竹大樓社區集中於上興路商業區內，每坪行情12~14萬元，3房加車位，總價約500萬元。中古別墅，屋齡10年左右，總價800萬元。相較南崁南北兩側重劃區內建案，房價仍有優勢，近來新北市移居客層也陸續出現，若整體航空城招商計畫順利，預估2012年大竹地區房價可望於一片不景氣中逆勢成長。

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大師房屋：多角化經營因應房市寒流

【MyGoNews 林承志/台北報導】政府打房一波波，加上總統大選因素引發房市交易清淡，觀望氣氛濃厚。豪宅房仲大師房屋表示，由於執政黨或是在野黨都強調居住正義，將在2012年7月實施的實價登錄政策，已在市場提前發酵，營建股F4成員之一興富發建設大動作的宣布新建案降價，顯示2012總統大選不管藍綠哪個政黨當選，房價都將面臨緩步下修。



大師房屋總經理陳建慶表示，房價下修在所難免，這次興富發降價將會成為一個指標性事件，因為挑在選前宣布，代表不論選後結果如何，房價趨勢向下已成定局，而房市本身就是漲久必跌，跌深反彈。他強調，房市交易是一門高深的心理學，買方的預期降價，賣方觀望市場惜售，在買賣雙方認知差距拉大的情況下，勢必會衝擊到房仲業者，造成交易量大幅萎縮，這種現象反應在豪宅市場，將會更加劇烈，成交難度也會更高。



但這波的房價下修，對於豪宅市場卻是個去蕪存菁的機會，大師房屋陳總經理引述股神巴菲特的話：「退潮之後，你才會知道誰在裸泳。」目前市場上許多非精華地段的高級住宅，卻以豪宅價格販賣的產品，將經不起考驗面臨大幅下修的命運，而真正在好地段的豪宅，房價下修幅度則相當有限不會受到太多影響，市場終將回歸基本面。



早在兩年前就看到房市景氣可能反轉的危機，大師房屋2011年也動作頻頻，做好最壞的打算跟最好的準備。首先於2010年7月調降仲介服務費，一億元以上的房屋，買賣收3%，一億元下則收4%。



其次，大師房屋也提前佈局積極轉型，像是成立大師會館酒店式公寓及商務中心，最近更新增外僑租賃部門，朝全方位目標發展。第三，大師房屋將觸角延伸到美國舊金山、日本東京等海外市場，爭取代理國外房產代銷，為客戶尋找全球地產市場最佳的投資標的。



此外，大師房屋以成立慈善基金會的模式，近幾年積極地幫助弱勢族群。在這波房地產的寒冬中，大師房屋慈善基金會也將優先照顧同仁，如有公司員工家庭需要幫助，可申請基金會的急難救助金或獎助學金，在房市盤整期給員工一個穩定的力量。

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臺北市政府地政局─公告現值及地價查詢

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★新、泰、五、林2012年「地王」都在重劃區內★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】台北居大不易，是一般人的基本印象，回顧2011年大台北房市行情，在政府祭出奢侈稅、升息等政策措施後，似乎漸露改變的契機，不過2012年公告現值作業期間(2010年9月2日至2011年9月1日)，新莊地政事務所轄區內由於各項重大建設利多加持，仍帶動房地產交易市場行情全面上漲，2012年公告的土地現值，新莊、林口、五股、泰山各區漲幅分別為18.25％、9.08％、14.92％、11.49％，各地最高價土地(地王)公告土地現值再創新高。



新莊地政事務所涂主任表示，就2012年新莊所而言，各區地王均坐落於重劃區內。



■ 新莊地王座落副都心重劃區內，位處思源路以西，中山路以南，特二號道路以東，中原路以北之第二種商業區，2012年公告土地現值為376,000元/平方公尺(約124.3萬元/坪)。



■ 林口地王座落三期重劃區內，位處文化二路西側、文化三路東側、忠孝路南側臨街之中心商業區，2012年公告土地現值為116,000元/平方公尺(約38.3萬元/坪)。



■ 五股地王則因洲子洋重劃區的開發，移於成泰路3段以東、新五路2段東側之商業區，2012年公告土地現值為104,000元/平方公尺(約34.4萬元/坪)。



■ 泰山除副都心土地外，地王座落 十八甲 重劃區內，位全興路以西，仁愛路以南，仁義路以東泰山東側(十八甲)重劃區之商業區，2012年公告土地現值為136,000元/平方公尺(約45萬元/坪)。

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★2012「地王」價，板橋170萬、土城48萬★

【MyGoNews方暮晨/台北報導】新北市板橋地政事務所表示，板橋、土城區2012年公告土地現值均有上漲，板橋區地價最高的「地王」位於新北市政府周圍新板特區特定專用區內，同時也蟬連新北市地王，每坪公告土地現值約170萬元，與2011年每坪約153萬元相較，上漲約11％，而土城區地王則位於中央路二段旁土城區農會附近的商業區，每坪公告土地現值約48萬元，與2011年每坪約43萬元相較，上漲約12％。



板橋地政事務所主任鄭貴春表示，板橋、土城區2012年地價作業期間(2010年9月2日至2011年9月1日)買賣案件約1萬7仟件，與前一年度相當，其中以奢侈稅開徵前後(2011年5-6月)買賣案量較多，開徵後買賣案件量則有下降情形，不過板橋、土城區因多項重大公共工程正在進行，自住購屋需求穩定，整體而言，與前一年度相較，本年度呈現價漲量穩態勢。

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★開放申購2週 合宜住宅超額認購了！★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】內政部營建署開放申購合宜住宅約2週，申購件數已達7300件，營案署長葉世文表示，2012年4月及6月分別推出新北市浮洲及桃園機場捷運A7站兩處合宜住宅，很有可能會秒殺售完，但已準備好土地可在後續推出另一批合宜住宅。



葉世文表示，板橋浮洲合宜住宅有4480戶，捷運A7站合宜住宅有3960戶，將會在今年4月及6月正式推出預售，截至2012年1月7日統計的申購數量已達7300戶，應該很快可破萬件，以浮洲合宜住宅每坪不超過19.5萬元、A7站合宜住宅 一坪 不超過15萬元，可以獲得購屋者認同。



「機場捷運A7站合宜住宅招商投資興建（用地預標售）案」於2011年12月15日決標，由遠雄建設、皇翔建設、名軒開發、麗寶建設4家建商得標，經召開會議完成議約後，於2012年1月10日完成簽約並舉辦簽約典禮。



內政部營建署表示，捷運A7站合宜住宅出售戶數計有3,761戶，出租住宅為199戶，共計3,960戶。主建物部分每坪平均售價明定不得超過15萬元，陽台每坪平均售價不得超過6萬元；主建物部分每坪每月租金不得超過250元，陽台每坪每月租金不得超過100元。此外，招標文件中明定採高品質之主要建材及設備規格，如建築外觀低層部分需採用天然花崗石，以期創造高品質優質住宅，並預計2014年完工交屋。



內政部營建署已於2011年12月23日公告民眾申辦合宜住宅資格審查受理期間、問答集及各直轄市、縣（市）政府洽辦窗口與諮詢專線電話等資訊。民眾得依據該署公告之時程與資訊，檢具相關文件洽各直轄市、縣（市）政府申請承購資格證明，如有疑問，可撥打諮詢服務專線02-3316-9000詢問。



民眾取得承購資格證明文件後，預計可於2012年10月份開始向得標廠商辦理承購登記事宜，受理登記期滿後，將以公正、公開之電腦亂數抽籤方式決定申購序位，最後再由民眾洽建商辦理後續購屋簽約等事宜。

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★信義企業成立「建設事業部」★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義房屋延攬前日勝生總經理陳慶洪接下集團「建設事業部」總經理。新佈局象徵信義房屋由仲介、代銷進一步溯及房地產開發領域，並伴隨著集團發展的腳步擴展大陸地區的建設事業。信義房屋表示，陳慶洪總經理於任職日勝生集團總經理期間，曾參與多件捷運聯合開發與BOT，包括位於台北火車站附近的交九（京站）BOT與美河市等知名建案。



超過30年至今已在兩岸與日本站穩腳步，信義房屋2012年如火如荼展開新事業佈局，月初甫開產業先河設立「倫理長」，由集團董事長周俊吉兼任，並成立「企業倫理辦公室」。昨日又宣布成立「建設事業部」，董事長周俊吉以信義房屋為起點，整合不動產上、中、下游產業，跨出多角化經營腳步，發展健全不動產垂直整合體系。



周俊吉表示，陳慶洪是業界罕見兼具建築與法律專業的專家，過去主辦的建築開發案，成果斐然深受各界肯定，此次邀請陳慶洪加入信義企業集團，期許「建設事業部」發展出獨特定位，秉持以人為本的理念，為開創優質建設產業努力。
陳慶洪表示，因為認同周俊吉董事長堅持誠信理念，因而接下建設開發事業重責大任。信義本身已有優質品牌、密集完善直營通路、代銷事業、代書、安信建經、資產管理與居家服務等完整周邊事業，有信心在信義實現夢想，打造「符合居住者需求的安心住宅」，讓信義蓋的房子成為居住者首選品牌。



陳慶洪強調，過去即有許多企業主動表達希望與信義合作，一起投入大型開發案。由於信義在大陸與萬科、萬通、中糧、龍湖等重量級建商皆為「中國城市開發商策略聯盟」（簡稱中城聯盟）會員，以2010年為例，中城聯盟會員總銷售金額達2600億人民幣，共銷售逾23萬戶房屋，銷售面積超過2800萬平方公尺，因此具有龐大之合作商機。信義房屋是中城聯盟59家會員中唯一的台資企業，未來可望整合兩岸的資源並發掘台灣的獨特優勢，進而為大陸房地產開發的升級再造盡一份力量。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★捷運帶動都會新價值，「捷運宅」也搶手★

【MyGoNews林湘慈/台北報導】台北捷運改變了都會的生活模式，也影響到房地產發展價格，近年「逐捷運而居」的態勢越來越明顯，跟著捷運買房成文房地產投資的必然趨勢，經建會表示，捷運陸續通車擴大了都市居民的生活版圖，讓城市距離縮縮小。房地產業者則表示，近年來，「捷運宅」的銷售都比較好賣。



經建會表示，台北市自1988年開始推動台北都會區初期路網規劃案，自1996年起陸續已完工通車文山內湖線、淡水線、新店線、南港線、板橋線及土城線、中和線、小南門線等6條路線，目前完成路線總長度91.4公里，81站，至2011年10月底累積旅次運量已達47.6億人，除提供便捷舒適的運輸服務，有效的改善都會區的交通，更為都市發展注入新的動力，由於便捷、舒適、準點，大幅縮短通勤旅行的時間，也縮短了都會中點與點的距離，因而擴大了都市居民的生活版圖，改變了台北人的生活形態，大幅度的提昇民眾的生活品質，整體通車路線如下：



(一)文山內湖線：木柵線最先於1996年3月28日通車營運，起自木柵動物園站迄至民權東路的中山國中站。木柵延伸(內湖)線亦於2009年7月4日通車營運。



(二)淡水線：淡水線於1997年3月28日由淡水站通車至中山站，1997年12月25日再通車至台北車站，於1998年12月24日通車至中正紀念堂站，至此淡水線全線通車營運，是國內第一條通車的高運量捷運系統，有高架、平面、地下三種建造型式。



(三)新店線：新店線於1999年11月11日完工通車，另為服務新店十四張地區民眾之需求，並配合新店機廠聯合開發；於機廠上方設置小碧潭站，並於2004年9月29日完工通車。



(四)南港線：南港線係分兩階段通車，第一階段西門站至市政府站已於1999年12月24日通車，第二階段至昆陽站則於2000年12月30日完工通車，已全線通車營運。



(五)板橋線及土城線：配合南港線第一階段通車計畫，西門站至龍山寺站間路段於1999年12月24日完工通車，龍山寺站至新埔站於2000年8月31日完工通車。另配合板橋線第二階段及土城線通車計畫，由板橋線新埔站至土城線永寧站間路段，於2006年5月31日完工通車。



(六)中和線：中和線及新店線北段(古亭站至台大醫院站)也於1998年底加入輸運的行列。



(七)小南門線：小南門線由西門站至中正紀念堂站於2000年8月31日通車營運。



台北市初期路網計畫完成，對提供台北市民交通服務確有重大貢獻，且亦帶動台北之都市發展。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，「捷運宅」是大台北通勤族購屋的首選，而捷運宅市場上需求龐大，即使是市況可能有向下疑慮時，屋主不必擔心找不到買方，或者需要大幅讓價才找得到買方接手，捷運宅易脫手、行情佳的特性，成為網友眼中的保值首選產品，可謂是「自住、保值」兩相宜的產品。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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