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★利空罩頂！大台北價量微跌★

【MyGoNews 林承志/台北報導】儘管選戰打得火熱，房市交易卻異常冷清。台灣房屋統計2011年12月六大都會區房市價量變化，發現大台北區交易量縮，其餘桃竹縣市、台中、高雄交易量都微增。從交易量來看，北市最冷，12月交易量較11月減少3.5%，房價下修1.75%。交易量表現最亮眼的桃園縣則穩坐交易量增幅之冠，12月交易量增幅5.2%，新竹縣市則以交易量增幅3.0%次之。



台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，12月受地政五法、實價登錄立院闖關影響，加上投資客黃勇義涉逃漏稅，遭聲押禁見，市場買氣頓時急凍，大台北交易量減少，房價也出現1.75%~2.47%的跌幅。



台灣房屋公共事務部葉立敏表示，從房價來看，六大都會區11月房價較12月微跌0.76%，新北市跌幅2.47%最顯著，台北市跌1.75%次之；逆勢上揚的新竹縣、市房價略增1.26%，桃園縣0.72%價格依然穩固。



葉立敏分析，2012年舊曆年從1月21日就開始，再加上選舉不確定的觀望因素，此時交易量縮原屬預期現象，全台交易量12月較11月略增0.93%顯見自住買盤仍在，投資性買方將持續觀望至選後，預估選後交易量將顯著增加。值得注意的是原本房價一路漲不停的台北市開始微跌，推案量大的新北市更是首當其衝，許多投資客甚至願意平盤拋售，此時議價空間出現對買方也是大利多。



至於桃竹區域，桃園縣12月房價13.9萬/坪，較11月13.8萬/坪，增幅0.72%；新竹縣、市12月房價16.0萬/坪，較11月15.8萬/坪，微增1.26%。房價似乎沒有下跌跡象。



台灣房屋研究中心經理江怡慧表示，實施奢侈稅目的本來是要抑制房價續漲的，但房價不降反漲，反映消費者對於奢侈稅所增加的成本，全數添進房價裡。值得注意的是，由於房貸仍處利率低檔、再加上選前觀望氣氛濃，因此，對於目前房貸負擔，廣大的房貸族仍然是「hold得住」，因此，產生了價格沒有到，買賣不會成的現象，使得目前市場呈現量縮價不跌的情況。



台中市和高雄市12月交易量均較11月略增，從房價來看，台中市12月房價14.5萬/坪，較11月14.7萬坪，下跌1.36%；高雄市12月房價10.1萬/坪，較11月10.2萬/坪，略減0.98%。

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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★古蹟土地容積移轉辦法第四條修正條文★

中華民國100年12月29日

台內營字第1000811006號 

修正「古蹟土地容積移轉辦法」第四條條文。

附修正「古蹟土地容積移轉辦法」第四條條文

部　　長　江宜樺　

古蹟土地容積移轉辦法第四條修正條文

第　四　條、依前條規定申請將原依法可建築之基準容積受到限制部分，移轉至其他地區建築使用之土地（以下簡稱送出基地），其可移出容積依下列規定計算：

一、未經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準。

二、經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之基準容積為準。但劃定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘其土地面積所得之乘積為準。

前項第二款之毗鄰土地均非屬可建築土地者，其可移出容積由直轄市、縣（市）主管機關參考鄰近地區發展及土地公告現值評定情況擬定，送該管都市計畫或區域計畫主管機關審定。

第一項可移出容積應扣除非屬古蹟之已建築容積。

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★劉學龍：不動產交易應儘速排除適用奢侈稅★

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年台灣房市頭熱腳冷，猶如暖化氣候，旱澇急轉、陰晴不定、冷熱無常，多數人認為台灣不動產市場急速冷卻與國際情勢習習相關，但
高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍卻認為，2011年台灣房地產吹起寒流，與政府打房關係最大，特別是奢侈稅的實施，呼籲政府應儘速將不動產交易排除適
用奢侈稅，否則將影響台灣不動產發展。



劉學龍表示，儘管台灣2011年最大筆土地交易為外資主導，但綜觀台灣不動產市場仍有98%以上為本土資金，因此，即使國際情勢不甚樂觀，台灣不動產市場相對仍有支撐，反觀中國不動產市場仍在歐美債問題接連侵擾下，有較大的下修幅度。



因此，劉學龍認為，2011台灣不動產交易量急跌的主因為政府政策影響，且隨著選舉腳步逼近，政府不斷推出新的控管措施，一步一步緊縮房市投資氣氛，從2011整體土地交易狀況來看，光是第一季交易金額就佔全年交易量的43.36%，且全年十大交易有一半發生在第一季。



綜 觀2011土地交易市場，唯二交易量破百億的月份分別為1月及3月，但政府於1月提出「廢止停徵空地稅政策」、3月金管會釘上17家銀行要求「調整房貸比 例」，並查察「人頭戶」，2月及4月土地交易金額隨即跌落至15.79億元及34.39億元。且自奢侈稅上路後，全年土地交易金額皆無破百億，年底居住正 義法案通過，且政府大量釋出合宜住宅，皆對不動產市場交易信心及市況造成影響。

展望2012不動產市場，劉學龍表示，利多因素包括市場利率持平，甚至有調降空間，有利資金於市場流動。且主要投資人滿手現金，基於資產組合配置需求與比較利益原則，將持續買進優質不動產。



不過，面對全球經濟及證券市場的不確定，租金成長緩慢但價格攀高，也會導致租金收益率下降，市場籠罩政府進一步採取「實價課稅」的疑慮等問題，皆會緊縮市場
交易熱度。此外，由於住宅價格有進一步下修的空間，連帶將影響土地市場行情，若住宅市場銷售狀況，包括預售屋、新成屋、中古屋等銷售熱度仍如同2011年末，不動產市場行情即會持續下修。



至於，商用不動產則與一般住宅產品不同，由於交易者主要為中、大型投資機構，資金充沛，若市場上有較優
質的物件出現，仍是資金追逐重點。劉學龍認為，過去住宅市場一枝獨秀的情況，於2012年可望改觀，部份開發商已將經營策略，由純粹土地開發轉向收益型商
用不動產，精華區政府土地採BOT或地上權方式接受度將增加。



劉學龍總結，主導2012年不動產市場的最大因素仍是政府政策，房地產交易會不會在選後放鬆是重大觀察指標。在實價登錄政策明朗化後，政府若有意讓市場恢復活力，針對不動產稅制的變革，劉學龍提出看法：若以實際交易價格課徵不動產交易所得稅，則必須採取若干配套措施：



(1)基於信賴保護原則，新法施行後的第一次交易仍按舊制課徵土地增值稅及財產交易所得稅。

(2)其後不動產再移轉時，才按實際交易價格課徵所得稅

━土地、建物採一致的課稅方式

━保留自用住宅優惠稅率及重購退稅規定

━全面檢討稅率（單一、累進）



(3)不動產交易排除適用奢侈稅

劉學龍指出，台灣奢侈稅於台灣為全面打擊不動產轉移，不分區域、無論產品、不管賺賠，並非符合公平正義的稅制，相較國外之類奢侈稅法，仍有其政策針對性。若奢侈稅緊箍咒持續作用，對於台灣整體不動產發展將有重大影響。

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★鄉林：2012房市「先蹲後跳」Q1到谷底★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】受到歐債風暴、政府打房及總統大選在即等不確定因素干擾，台灣地區2011年第四季推案量持續走低，預估全台只有1565.4億元，回到次級房貸風暴影響下2008年第三季水平，全年度五都推案量成長2.1%，台灣其它縣市推案量成長0.8%。鄉林不動產研究室展望2012年，受景氣不佳加上政策打房利空等議題影響下，預期房市將「先蹲後跳」，第一季推案量恐再下探低點，前半年觀望氣氛濃厚，壓抑累積的購屋和推案能量，將在下半年回歸市場面，預期房價仍有支撐。



鄉林不動產研究室根據各地建商公會市調資料進行統計指出，台灣地區2011年預售推案自第二季後明顯緊縮，年全年推案5. 97萬餘戶、僅比去年的5.92萬餘戶增加0.8%，戶數幾乎是持平零成長，但因土地價格推升，全年推案金額達8,615億元，仍較去年的8,031億元小幅成長7.3%，其中推案量集中在五都，顯見五都升格為房市帶來利多，使得在打房政策下，建商仍看好長期發展，推案量仍維持在一定水平之上。



五都升格後的第一年因遇總統大選以政策壓抑房市表現，又加上歐美債務危機、雪上加霜，升格行情意外落空，整體推案量金額只較前一年微幅成長3.5%，戶數則成長2.1%。鄉林集團董事長賴正鎰指出，升格未造成房市利多並不正常，應屬於民眾「信心危機」，但台灣已有多次經驗，從第一次1999年的921地震、再到第二次2003年的SARS風暴、第三次的2008雷曼兄弟引起的全球金融海嘯，及現在第四波的歐美債信風波等四大危機，四次經驗應驗了台灣一句俗語:『一、二、三、四，驚著沒代誌！』到最後一定是「關關難過、關關過!」飽受壓抑的五都，房市仍會在適當時機點反彈。



總括2011整體房市表現最為亮眼屬南台灣的高雄市，全年推案戶數較去年增加四成以上、總銷金額更增加63.5%，平均房價創新高，主因在於合併升格後的高雄市因腹地大、公共建設多，整體地價帶動房價效應與自住型買盤支撐下出現落後補漲現象，其中高雄農十六特區最為熱門；而在中台灣部分，房市則是持平穩定，科博綠園道和台中港路一帶房價最具上漲支撐性，每坪可望站穩40萬元。

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★天冷量更寒，12月房市買氣再縮10%★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】雖然進入房地產傳統旺季，但經濟不佳與選舉不確定因素讓市場買氣呈現膠著。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現，2011年12月和11月相比，全國房市交易量再減10%，買氣仍處於整理狀態，其中雙北市買氣持續萎縮，但桃園、台中與高雄表現相對平穩。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，市場看回不回，加上股市不振，選情陷入膠著，購屋人相對保守，但從桃園市、台中與高雄等地表現不俗的狀況看來，市場仍有自用需求，對自住客來說，預期價格修正心理仍在，價格仍是關鍵。



徐佳馨指出，股市不振與大環境經濟狀況不佳，讓不少買方認為選後可能有價格修正空間，加上裁員潮頻傳，失業率暴增，種種主客觀因素對年底買氣產生不利影響，現階段看來，由於大選距離農曆年僅僅一星期，預估多數購屋人將會把進場計畫移到年後，1月買氣可能也難有所期待。值得注意的是，央行12月次理監事會並未降息，顯見央行對於2012年度的經濟前景仍有信心。



在產品面上，現階段市場仍以低總價產品最受歡迎，區域表現也是台中以南較為強勢，其中台中、高雄各有3-5%增幅，北市表現仍淡，較上月萎縮，惟中山、文山等區成交量悄悄回溫，顯見價格仍是購屋主要考量。而桃園地區表現搶眼，增幅也達5%，徐佳馨分析，當市場轉為自住客和長期投資者為主後，除價格影響，區域條件也成為成交的重要因素。整體而言，政經環境前景未明，買方遲疑的同時，賣方也會憂慮，若賣方有選前落袋為安心態，讓價意願較高，徐佳馨指出，由於外在變因不少，2012年市況仍須等待年後較明朗。

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★地政機關列冊管理的不動產，會事先通知繼承人或公告週知嗎？公告期限為何？★

地政機關依據稅捐稽徵機關依財政部財稅資料中心彙送之全國遺產稅稅籍資料勾稽產出逾繼承原因發生1年之未辦繼承登記不動產歸戶資料，於每年12月底前送土地建物所在地之地政事務所，或地政機關基於管理地籍、規定地價、補償地價等作業所發現或人民提供之土地權利人死亡資料，檢附逾期未辦繼承登記土地或建物列冊管理單函請戶政事務所，查明死亡日期、申請死亡登記之申請人及繼承人，地政事務所依上述資料，於每年4月1日辦理公告並通知繼承人於3個月內聲請登記，逾期未聲請者，則予列冊管理。

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★是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？★

是不是只要繳清遺產稅，就不會被列冊管理？

不是的。縱使已經繳清遺產稅，如果沒有到地政事務所辦理繼承登記的話，一經查獲，還是會被列冊管理。

繼承人在法定期間內已申報遺產稅，因國稅局遲未核定遺產稅，致地政事務所依稅捐稽徵機關函送之資料通知催辦繼承登記以及要列冊管理，請問該怎麼辦？

類此情形繼承人可檢附已向國稅局申報遺產稅的證明文件，並以書面敘明因不可歸責於繼承人之事由向地政事務所申請暫緩列冊管理。

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★未辦理繼承登記的不動產有無被地政機關列冊管理，要到哪裡查？★

本縣各地政事務所於每年4月1日公告未辦繼承登記不動產請繼承人依限聲請登記時，除通知繼承人外，公告期間都會將該年度之資料上網，所以每年4月1日至6月30日，都可以上本縣各地政事務所網站查詢。

又在土地所在地登記機關佈告欄、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄、被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所佈告欄及被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處佈告欄皆可查看該公告內容。至於非公告期間或非當年度之資料，可直接申請土地建物登記謄本參閱。

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★已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？★

已經被地政機關列冊管理的不動產，還可以辦理繼承登記嗎？

未辦繼承登記之不動產，在列冊管理15年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。

被繼承人生前所遺未辦理第一次登記之建物是不是也會被地政機關列冊管理？

房屋如果沒有辦理建物所有權第一次登記（俗稱保存登記），或依法不得辦理登記的違章建築，由於地政機關無該項資料，因此無從列冊管理。

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★芝麻開門！芝麻酒店將再現鎏金風華★

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】「芝麻開門！」吉美建設喊出這句通關密語之後，位在台北市安和路及信義路四段路口塵封多年的「芝麻酒店」即將再展風華，但也將讓見證1970年代叱吒台灣房市的華美聯合建設張克東又再消失一棟代表作。



吉美建設舉行了「芝麻酒店」都市更新案的環評說明會，「芝麻酒店」基地座落於台北市大安區信義路四段及安和路口，這次都新更新的土地面積為1,275平方公尺，約385.69坪。原本為地下二樓、地上十四樓的酒店式大樓即將變為地下八層、地上三十六層、屋突三層，將規劃為住宅大樓，總樓地板面積約27,458.5平方公尺，約8306.045坪。吉美建設原本還打算以台北市北投區立農段三小段464-2地號與「芝麻酒店」的基地進行容積移轉申請，但遭到台北市政府駁回 。



捷運信義線在安和路、信義路四段已規劃安和路站，位置會在「芝麻酒店」附近，交通便利性更增添未來這棟大樓的價值，再加上安和路對街的「僑福花園廣場」，這兩棟建築也將成為捷運信義線的「豪宅帶」代表之一，等到該大棟完工後，該棟單價站上200萬元是輕而易舉，但屆時真正單價還將視信義計劃區的富創建設推出價位而定。



「芝麻酒店」在信義計劃區未崛起前，是台北市高檔酒店代表之一，也是華美聯合建設張克東得意代表作之一，但隨著石油危機帶來的衝擊讓有1000多位持分者的「芝麻酒店」歇業，這一歇業就塵封多年，其間隨有KTV業者租下低樓層營業，但還是無法持久經營；隨著都更整合，各具一方的建築業也開始默默插旗，黑白兩道介入的較勁也不時登上社會新聞版面，如今隨著吉美建設舉行環評說明會公開之後，也代表著即將「芝麻開門！」

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