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記者郭及天/台北報導
房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,讓台北市道路用地、公設保留地容積價格為公告現值50~60%,與二年前高峰期近190%相較,至少重挫七成。業者表示,台北市容積市場的買單少了一半,容積市場價格可以用崩跌形容。
 
自從2014年台北市府公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制,與舊制「捐地、換容積」雙軌並行。
 
不過,落日條款於明(2017)年7月到期,等於建商若購買容積50%,需向政府繳代金,未來的推案成本提升、無法像過去用高容積稀釋成本,加上景氣低迷使建商請照推案停滯,容積需求乏人問津,甚至有不少容積市場囤積的投資客、建商出貨都出不掉。
 
分享估價師陳碧源表示,容積價格與市場供需密切相關,自從2009年台北市道路用地、公設保留地容積市場價格站上公告現值的60%之後,就一路飆漲,不少投資客及建商都囤貨,不過隨著景氣下滑、建商需求大減,2013年、2014年台北市容積移入占建照核發面積約3.3%,去年衰退到僅1.7%,明年落日條款後,容積價格只會更差。
 
土地開發業者表示,台北市以外的容積價格不若台北市下跌那麼嚴重,取決於每個都市計劃區的推案及需求狀況,有需求就有買單。例如過去三重地區包括冠德、頂新都有大面積開發案購買容積的需求,曾讓容積價格從公告現值的80%漲到130%,不過現在也回跌下來至70%,又如推案熱絡的林口新市鎮,現在都還在公告現值以上。
 
業者表示,建商推案需求少,建商經過細算後購買容積的誘因降低,過去手頭有高價容積貨源者,除了搶建將容積灌入外,也只能用公告現值15%排隊賣給台北市府或等待徵收。
 
 
 

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服務項目:重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、浮覆土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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土城擴大都市計畫(彈藥庫)開發案定調,原訂162公頃開發面積縮減為54公頃,除了占地25公頃的「司法園區」,其餘土地都將維持低度開發,成為都市計畫中的保護區,日前已於內政部都委會審議通過,預計本月底公展,預計2020年完成開發。

位於土城北二高以南、和平路以北的土城彈藥庫原屬農業地區,60多年前由軍方徵收部分土地做彈藥庫,居民長期處於高度管制之下,開發受限。

前台北縣長周錫瑋上任後解禁,原擬以區段徵收方式開發彈藥庫周邊162公頃土地,除了新北地檢署、新北地院、台北看守所搬遷到此的「司法園區」,另打算籌設「土城交流道物流中心」產業專區,打造為「物流首善之都」。

不過,開發案受到地方人士反對,市議員黃永昌說,彈藥庫一帶多為低度開發的農業區、保育區,物流中心計畫不應選址在此,城鄉局與地方多次召開說明會,當地鄰里長、保育團體也多半不支持。

經城鄉局多次開會協商,已將162公頃開發面積縮減54公頃,其中,除了25公頃「司法園區」,其他地方全部不徵收,維持農業區和保護區,現有埤塘也全數保留。

新北市城鄉局綜合規畫科長李澤仁表示,全案日前已獲得內政部都委會通過,預計本月底就會公開展覽,最快4年左右完成開發。

城鄉局強調,原規畫的物流中心將另覓他處,包括五股垃圾山開發案、台北港產業專用區都可能發展出貨運、物流特色。

(中國時報)

 

 

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淡海新市鎮交通問題一向使人詬病,淡海輕軌第1期工程預計2018年年底完工,由捷運紅樹林站為起站,貫穿淡海新市鎮,提升該區交通機能,住商不動產淡水中山加盟店店長盧進和表示,中山北路家樂福商圈發展完整,又近學區新市國小,適合自住族群,現階段輕軌動工後有確切完工日,買方信心回升,不僅是看屋人潮或是成交狀況均回溫2成,該區屋齡5年內大樓每坪成交行情約22~30萬元。

近輕軌站新案交易狀況也不差,距濱海義山站300公尺的新成屋「合康嘉年華」擁千坪中庭花園,專案經理王宥森表示,該案規劃2~4房純住家,現推出買房送家電、裝潢,總價800~1500萬元,含車位,銷況已5成,除區域客外,不少台北市首購族購買。(畢務潔/新北報導)

 

 

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房仲最新調查指出,大台北房價回到2013年中的水準,房市歷經1年多來急跌,已有止穩跡象,不過看過上百間房屋的國民黨立委曾銘宗卻持不同看法,他以自身的經驗預估,未來房價再跌個2成都有可能。

據《經濟日報》報導,曾銘宗坦言,早年從鄉下移居台北,假日最大的興趣就是跟著太太一起去看房子,這些年來,若把看過且喜歡的房子都買下的話,可能超過百棟了。

曾銘宗分享買房三階段經驗,1986年當完兵開始工作,家人變賣一大塊嘉義老家的田產,並以230萬元買進台北市安居街的32坪的房子;後來因家中多了2個小孩及父母,空間不夠住,10年後,再以720萬元賣掉安居街舊宅,加上存款,花1300萬入住敦化南路上40坪的房子;7年前子女長大,以2500萬賣掉,又把積蓄投入,以3,600萬元換成目前安和路的現宅。

曾銘宗笑說,自己由買房、換房的過程「存不動產」,而且他鍾情大安區附近,房產具增值效果。他強調,買房首重地點,若嫌精華地段太貴,可從交通便利,具成長性的郊區下手。此外,他以看數百間房屋的經驗來看,目前房價再跌個10%至20%都有可能。(中時電子報)

 

 

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三灣鄉三灣大橋旁一處三百多坪的河川區丙種建地遭地政事務所註銷編定,讓陳姓地主錯愕,縣府地政處長陳斌山表示,地政所今年3月查明土地屬都市計畫內的河川區,依規定註銷,雖是建地目,土地不能蓋房子或工廠,但能維持原用途。


「都市計畫變更很重要」!陳斌山說明,爭議的土地2013年3月從農業區變更河川區,從可以到不可以蓋房子或工廠,可能地主沒有注意,以致權益睡著了。

縣議員邱秋琴質詢指出,三灣大橋旁一處土地原屬都市計畫區外山坡地保育區丙建,後來改成都市計畫區內農業區建地,陳姓地主2014年9月買賣繳交一百五十多萬元的增值稅,未料今年5月收到通知註銷編定,使用分區及用地編定改列「空白」。

邱秋琴說,相關作業地主似乎被置之事外,買到建地卻不能蓋房子或工廠,損失慘重,還白繳增值稅,註銷編定的通知也只用平信寄交,攸關民眾權益,地政單位應更審慎。

 

 

 

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從人口結構出發

92年,台灣面臨SARS疾病的襲擊,全球死亡人數779人,台灣死亡人數也高達47人,當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走,台灣不動產走入10年的多頭,在一路走來,房價不斷攀高的過程中,有專家看多也有看空。

從下表中,可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高,雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩,但隨著世界各國印鈔票救市,經濟呈現一副榮景,股市房市不斷快速創新高,2014年來到近期高點的287。

眼看著104年略有下跌,許多人不禁問:未來房地產走勢是漲還是跌呢?

不動產的專家很多,引用數據資料也不少,一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標,如同一個人身體健康,不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓,還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素,才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據,很容易會做出錯誤的判斷。

房地產的核心因素,個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。

房屋長線會一直上漲嗎?

從光復初期迄今,整體經濟情勢發展不錯,出口導向等正確經濟政策,使得台灣經濟快速起飛,生活穩定之際,人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好,1個不嫌少」,但人口還是持續成長,一直到65至71年間,人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來,隨著國際局勢波動,各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略,導致全球資金氾濫情況,當資金氾濫,資產價格就會上升,也成為不動產價格上揚的因素之一。

回頭來看歷年不動產價格,幾乎是看回不回,不動產價格一直上升的結果,使得人們認為投資不動產是正確的選擇,有土斯有財的概念深植人心,不動產價格不可能下跌。只是,任何的買賣還是要回歸到供需狀況,當然包括不動產價格。「經濟大懸崖」作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡,主要是考量平均結婚年齡,接著生小孩,然後就會想要購買房屋。

如下圖,以單齡人口資料初步計算出台灣90年至104年各年度27至41歲區間的人口總數,發現在99年來到576萬人的高峰,然後逐年下滑,代表著房地產購買需求人口的降低。臺灣有嚴重的少子化問題,這一批少子化世代的小孩子,正逐漸長大中,未來也會成為27至41歲這一個區間的人口。

哈利‧鄧特二世,2014-2019經濟大懸崖,第100頁。依據內政部統計處資料顯示,我國生母平均年齡大約31歲,所以購屋年齡將逐漸延後,可將此數據進行調整為31-45。

企業基本面與股價的關係如同人與狗的關係。人是代表企業基本面,狗則代表股價,狗兒喜歡跑來跑去,如同股價一樣,漲漲跌跌,但狗兒總是會回到狗主人身邊,正如同股價總是會回歸基本面。房價也是一樣,供需還是最基本的論述,無論是因為稅制的改變、貨幣政策、利率調整、經濟情勢等因素,導致房價有所波動,最後還是要回歸供需基本面。

換言之,當需求已經轉趨下滑,房價趨勢轉而向下是早晚的問題。如上表,將本圖與前面房價指數相疊之後如下,在27至41歲區間人數的高峰,也就是在99年,之後雖然房價仍舊上揚,但就好像是人與狗的關係,在103年回到頂峰,開始下跌而要回歸人口需求的基本面。

從單齡人口的數據來觀察,65至71年間,人口來到了高峰,幾乎都超過40萬人以上;翻過了此一高峰,即開始往30萬人口下滑,一直到87年正式跌破了30萬,由於87年度是傳統生肖的虎年,生的小孩子特別少,單齡人口剩下26.7萬人;接著來到了兔年與龍年,稍稍回升了一下,自此一路崩落,一直到了97年,正式跌破了20萬人

65年至71年間人口高峰所出生者,現在大約是40歲至34歲之間,也正是本文所提到27歲至41歲初次購屋的年齡,隨著原本在此一區間逐漸老化,換上一批新的年輕人,只是這一批新的年輕人一年比一年愈來愈少。

如前所述,99年,27至41歲人口為576萬人的高峰轉折後,依據單齡人口推估,預估112年跌破500萬人,124年跌破400萬人。因此,如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口,十年後,房價少三分之一甚至於更低,也應該是合理期待。

代結論:遍地便宜的合理房價

筆者從人口結構的供需觀點切入,初步認為未來不動產基本面前景看淡,對現在想要購屋的朋友,如果想要選購縣市人口無法增加或停滯無法上揚的區域,建議先以租屋為主,10年之後應會看到讓購屋者滿意的合理房價;此外,隨著經濟成長動能的下滑,10年後也應該同時會有令人驚艷,感受到銀行誠意的超低貸款利率。

 

 

 

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頭重腳輕的人口結構:
老人化、少子化。臺灣即將預見的兩大主要衝擊,也是社會普遍認知的未來重大困境。
在學校上課時,為了讓學生更瞭解問題的核心,最常問學生一個簡單的問題:臺灣的死亡率是上升還是下降?
通常學生會直覺地回答:「下降。」
按常理推斷,下降這個答案似乎很合理,符合皮凱提在「二十一世紀資本論」中的論述:法國的死亡率是不斷下跌。學生的答案似乎也沒有什麼錯誤;但是,當我把國內的粗死亡率與死亡人數拉出來看,卻發現完全不是這麼一回事。

死亡率居然會上升,而不是想像中的下降?
原因在於醫療進步,我國民眾壽命比較延長,且因少子化的緣故,形成頭重腳輕的人口結構。
可預見的未來,老人佔比愈來愈重,但因老人的死亡率較高,所以整體的死亡率不斷飆高。
皮凱提在「二十一世紀資本論」中提到一段話:「在某個新生世代規模打對折的國家(每對配偶只生一個小孩),死亡率乃至財產繼承流都會提升到史無繼承的水準。」總出生率是1%的國家不多,我國正是其中之一。


皮凱提為何要談論這一段話呢?
主要是在講「繼承流量」的概念,作為討論貧富不均的一個環節;換言之,依據皮凱提的說法,我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準,而這一個現象也將造成社會貧富不均的狀況。
除了貧富不均外,財富繼承增加,代表不動產價格也會隨之崩跌。

少數人等著領取大筆遺產!
近幾年來,有一些知名企業家紛紛離開人間,像是王永慶(民國6-97年)、張榮發(民國16-105年)、高清愿(民國18-105年)等知名人士辭世,其中王永慶、張榮發先生的下一代上演遺產爭奪戰的戲碼,讓人不勝唏噓。


目前我國男女的平均壽命是80歲,讓我們這樣子想像,大約25年次上下出生的長輩,在105年前後的幾年將回歸樂土,繼承問題於焉發生。
25年次出生的長輩有多少人呢?


因為當時正值戰亂,即便出生下來,存活的機率也不高,從可以找到的數據來看,37年的出生人口約計26萬,所以25年次的出生人口不多。但是有一個數字影響很大,38年撤遷來台,據稱有200萬軍民撤遷台灣,這一批來台人士有多少萬人是20年次左右出生,尚難有較為精確的數字。只是無論是有多少人,因為戰亂背景,推估名下財產不多,所以「繼承流量」並不大。
接著來看一下表2,可以發現從37年之後,出生人口快速上升,到了44年,已經突破了40萬人。民國44年至54年,是出生人口的第一高峰,接著稍有下滑,稍微降到30幾萬(都在35萬以上),在民國65年至71年第二次重新回到40萬以上,是第二個高峰。然後就陸續下滑,到目前只剩下20萬人口上下。


民國25至54年的30年,因為出生人口快速上升,經過了80年,也代表從現在開始起算的30年,死亡人口應該會逐年上升。加上生育率會隨著經濟成長而逐年下降,具有下列三種特徵:
(1) 死亡人口逐年增加。
(2) 死亡時,被繼承財產應該也是成長。
(3) 繼承人數卻是愈來愈少。
舉個例子比較好瞭解:假設有100個人,民國25年生,在105年死亡,留有35間房子,生了200位子女,平均每人分到0.17間房子;到了民國45年,假設有200人,在125年死亡,留有100間房子,生了240人,平均每人分到0.42間房子。

所以20年後的繼承流量,有可能高達3倍,而每人繼承的單位量,則大約是2.5倍。如同皮凱提所言:「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色,足堪比擬它在過去的地位。」

繼承贈與的數量大增!
如果你繼承了一間房子,而且在你上班附近,這時候會不會影響你購屋的慾望呢?很多老一輩的人,早就替下一代想好了,胼手胝足一輩子,買了好幾間房子,只是要留給下一代。姑且不論下一代會不會太安逸的問題,至少在某種程度上因為繼承而影響購買不動產的意願,應該是可能存在。
為了探究繼承的影響,從內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資料,目前資料只有從98年第1季至104年第3季(註六)。先來看一下104年第1季至第3季的數字,「住宅移轉總筆數(筆)」為181,955筆,其結構如下‧‧‧‧‧‧究竟繼承和贈與的數量如何改變?房價又將如何變化?讓我們繼續看下去!(作者:Dr.J)      

取自於網路文章

 

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〔記者郭逸、鍾泓良/台北報導〕北市府徵收北投區洲美里土地,興建六百餘戶的專案住宅,一百五十餘戶轉做公共住宅,但當地近百戶住家修繕面積過大,不符配售資格,副市長林欽榮曾承諾放寬條件;孰料,市府近日向住戶說明配售條件,原遭認定違建的百戶住家仍不符資格,居民望「宅」興嘆,痛斥「比郝龍斌還糟糕」,醞釀在市長柯文哲端午節參加當地龍舟畫龍點睛活動時,群起抗爭。

林欽榮曾允150戶配給鄉親

地政局土地開發總隊副總隊長范乾峯解釋,最近陸續審查住戶申請,部分民眾未達標準不悅,才向里長反映;他強調,目前僅為第一波申請,將歸納未核准申請住宅的原因,以妥善安置所有居民為目標。

前台北市長郝龍斌任內開發「北投士林科技園區」,並採「先建後拆」模式,共規劃十五棟、六百四十二戶專案住宅。

住民嗆:比郝龍斌還糟糕

柯市府上任後,副市長林欽榮去年至洲美地區說明開發原則,承諾轉做社會住宅的一百五十餘戶將配給當地鄉親,不會保留或出售;但當地近八十戶的老舊住屋修繕、改建面積都超過一半,依規定視為違建,無法配售社宅,居民欲哭無淚,林欽榮則同意放寬條件。

不過,洲美里長蘇府庭說,居民近日陸續接獲北市土地開發總隊說明配售資格,市府依然從嚴審查,原近八十戶不符資格,仍遭認定違建,上百人恐流離失所;他說,市府開出「空頭支票」,「比郝龍斌還糟糕」。若無法解決配售窘境,「柯文哲端午節至當地為龍舟點睛時,就要抗爭。」

當地民眾郭先生怒斥變相排擠,「不想再被摸頭了」。另一位住家遭認定違建而無法配售專案住宅的郭先生則痛批柯市府「無良」,將為祖業爭取權益。

范乾峯解釋,原規定七十七年八月一日以前的建築才有配售住宅的資格,現放寬為以「修建比例」認定,許多原本無法配售戶數的居民至少會有一棟。

 

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2012年3月末,台北市政府強拆士林文林苑,是台灣第一宗強拆有居住事實地主的案件,後來延續成為期兩年的佔地抗爭。最後,屋主之子不堪訴訟壓力,選擇自行拆屋。此期間,許多參與這場運動的支持者,為這場仗付出沉痛代價。
 
這結局,讓許多人對於「業主」(房地產所有者)的維權抗爭卻步。不過各地糾紛並未停歇,人們忙着相互嚙咬,揭露的是一場場「只有拆了他家,才能回我家」的空間──社會困局。
 
業主的「強制股東化」
 
許多討論集中於「強制徵收」或「強制拆遷」的正當性。但在這之前,更值得討論的,其實是潛在的「強制股東化」問題。
 
台灣高達八成住宅自有率的數據,加上容積政策誘因,意味着當業主遇上土地開發計畫,一旦被劃入,就是面臨社會身份的質變──「強制股東化」。無論是徵收、重劃或更新,以「土地增值」(land betterment)為導向的規劃,以及股東價值最大化,成為首要任務。在重建型計畫中,業主的「股東」身份發酵尤其劇烈。
 
一旦環境改造計畫蒙上了對地價潛力的計算想像,回歸環境本位的社區更新想像,就更難受「股東」們青睞。在逐利前提下的社區整合,也使得鄰里間,出現市場惡性競爭現象(註三)。以居住環境、社區居民為核心的共同學習與細緻討論,自然難以發生。
 
在這些計畫過程,住戶們也逐漸經驗到:身為「股東」只有產權交易之權,而在重劃或都更的實際推行過程中,其欠缺一般公司股東們擁有的「參與決策權」、「選擇與監督管理者權」。業主們的「參與決策」僅限私下議價斡旋,透過同意書表態,但不存在公開投票機制。現行法規中,業主既無權選擇管理者,監管、評估、規範與懲處管理者的基礎,也並不存在。
 
面對上述權力傾斜,個別住戶通常既欠缺制度工具,也欠缺對等的專業知識去匡正。為了自保,住戶們只能在「政府──地產市場──社區鄰里」築成的資訊網絡打聽訊息、學習權益。一坪換一坪?換屋不用錢?加速都更能領容積獎勵?始終堅定立場者,就只能眼見鄰居陸續搬離、社區逐漸拆毀,被迫在參加或抵抗間徘徊掙扎。
 
這類開發計畫,不僅使業主股東化,也將政府、開發商、住戶等涉事者,置入互不信任的賽局。由於欠缺良性共識凝聚,人們也離「合作」愈來愈遠。
 
但,強制股東化,能保障原住戶的居住與生計權利嗎?
 
在台灣,為了在公權力與私有產權間取得平衡,過去幾屆立法院會期都曾在針對《土地徵收條例》或《都市更新條例》的討論中,企圖以「改善估價、充分補償」解決住戶權益問題(註四)。不過這類策略的盲點在於,居住權利與生計權利的保障,其實不能化約為「經濟補償、優先承購權」這類概念。僅就利益分配做有限變革,無法回應計畫公共性缺乏的問題。
 
簡言之,「強制股東化」的環境改造策略所犯下最大的謬誤,在於將一群業主們的「股東利益」解讀為「公共利益」。走到這一步,我們離原初的環境改造夢想漸行漸遠。
 
「股東價值」兌現的致命一擊
 
但上述這些還不是「業主股東化」最嚴重的問題。
 
致命的一擊,經常出現於「股東價值」兌現的階段。
 
為了提升住戶重建意願,台灣的都市更新政策,以兩個策略使業主換屋成本極小化。第一,採取「權利變換機制」,由計畫實施者(房地產開發商)委託專業估價師,計算股東持分比例。一般而言,業主撥付將近半土地產權給計畫實施者,共同負擔計畫成本。第二,政府發放「容積獎勵」,由計畫實施者代為爭取、統籌分配。這個策略是透過增加可銷售樓地板面積,減輕住戶負擔。不過,為了兌現「容積」支票,需有人能買下新增的房屋單位。
 
問題來了,由於涉及不同時期的估價,以及股東價值最大化的期待,這些重建計畫「只許漲、跌不起」,承擔價格風險的彈性,比一般買斷土地的新建案低。特別是在台灣「高房價、低薪資」的結構下,一般受薪者是否買得起?大量新增容積是否滯銷?至今仍是未爆彈。不同業主們經濟條件各異,承擔換屋投資風險的能力不同。問題是,對許多人而言,這個集體投資的籌碼並非游資閒錢,而是自身賴以居住、營業的空間。
 
「股東價值」兌現的風險與代價,當然不只留給了業主,也留給了這座城市。
 
許多私辦市地重劃案與更新案,確實曾在市場高峰期,嚐到地利滋味。不過,放大時間與空間軸,回歸城市尺度的再分配效應考量,這些藉法令規則與公權力強行推動的私人開發案,恐怕只加劇城市的私有化與不平等發展:
 
試想像,從城市鳥瞰的視角,一個個被框選的計畫街廓,隨着更新或重劃之後,約莫有40至50%上下的土地,將轉手給開發商,作為其計畫實施的報償。房屋將抽高生長。我們將面臨的,極可能是較多空屋、或較密集的居住人口(顯然,前者機率大於後者)。這個空間仕紳化與私有化過程,是少數業主邁向高風險投資的集體選擇;但是其帶來的社會與環境代價,卻是由大多數市民與環境默默承擔。
 
重新檢視土地爭議
 
人們居住的社區鄰里,畢竟不是「股份有限公司」。集中在估價分配公平性的制度性改革,看似緩解一部分業主(股東)的信任危機,但無法回應開發下的犧牲與不滿。
 
至此,我們試着重新審視,這一系列傾商、貶民主的制度下,個別的生存選擇,構成什麼圖像:
 
其一,在前端負責「整合」業主的公司職員,依憑一部不平等的遊戲規則、手握計算分配利潤的大權。即便手段清白、動機單純,要取得業主信任是難如登天。
 
其二,整合過程中,業主無論贊成與否,為了保障自身權益,勢必進入地產金融試算遊戲,糾結於三─七、四─六或五─五分。鄰里間的猜忌滋長、謠言蔓延。至於社區裏的租戶與弱勢住戶、非關私權的老樹與古蹟,都只能聽天由命,自求多福。
 
其三,就連許多投入的開發商、專業者們,對於貪婪、掠奪的罵名,也覺得無奈又無辜。耗費心力甚巨,砸入人力與資本,不堪時間壓力,擔憂血本無歸。
 
其四,基層公務人員們必須依法行,但法令只賦予審查與核定的權限,欠缺有效監督制衡機制。面對長官的政治支票、面對沸騰的民怨,只能是概括承受的海綿。
 
這種遊戲中的「剝削」,不只是對業主產權價值,或被噤聲的無產者而言,更是對相關基層從業人員勞動價值的侵害。大家憑藉着自己生活世界的經驗,拼湊證據,怨懟彼此。但我看不出來,有任何一方,是這不公平制度裏的絕對贏家。
 
日前,政府公布台灣六大都會區的土壤液化潛勢圖資,「高風險區域」防災都更的討論再起熱議。在這些地方,可以預計相似問題將再度重演。這次,我們能否記取歷史教訓,做出不同選擇?
 
在當前災害應變的課題下,我們可以重新將公權力與私人產權權衡的問題,整理為三個層次:
 
首先,環境改造計畫,不只有「建物重建」的選項。如何同時強化社區民主與社會連帶?是當前亟需的討論。但是,無論是蔡英文或柯文哲政府的相關政策規劃裏,仍然倚賴容積獎勵誘因,仍然欠缺漲價歸公機制。只要「土地增值」的政策邏輯一日不改,即便是政府做莊,人民的「住宅政策」依然會變形為「地產經濟政策」。當務之急,是在這些都市開發政策工具與法令中,重新確立環境與居住價值本位。
 
其次,災後重建或防災預備的工作,勢必面臨產權複雜的集合式住宅重建。社會大眾對於災害的焦慮,不該成為正當化「強制手段」的理由。一來,多重空間尺度的防災工作,不只限於業主住宅重建;再者,當法令規則依舊不平等,利用人們對災害的焦慮,一味加速重建,只會造成更多家戶、鄰里間的撕裂與社會對立。第三,這些圍繞着「重建誘因」設計的政策,是再次將都會防災責任,推卸成為個別家戶的「居住自救」責任。
 
為了在重建計畫裏同時重建信任,至少有兩部分工作刻不容緩:一、居住與環境價值,應置放於產權交換價值之前。換句話說,不再僅憑「產權身份」,界定重建案的利害關係人、封閉公共討論;二、為改善過往重建案裏不公平的遊戲規則,應發展多元的空間設計手段、社區集體產權制,去除或抑制炒作誘因。保障文化與居住權,監督管理與漲價歸公機制,這些配套環環相扣,缺一不可。
 
這麼一來,我們擁有的選擇權,遠比想像中的大。因為這些問題的解決,仰賴的從不只是私人資本的投入,還包括更寬闊細緻的環境與社會關係想像。這些社會性質,是生活的視角,也是人際與環境的連結。
 
一直以來,我們其實都有選擇。
 
(陳虹穎,台灣都市更新受害者聯盟研究員)
 
註一:當時公有住宅的供給不足,自1953年時因應克蒂風災緊急狀況至1964年間,國民政府運用美援基金「貸款興建國民住宅」,鼓勵私人投資興建國宅以解決住宅短缺問題。1957年七月頒布「興建國民住宅貸款條例」,是戰後台灣最早一部關於住宅供給的法令。
 
註二:參考來源:2015-11-30 台灣內政部營建署發布之住宅自有率專題報導http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=19293&Itemid=76
 
註三:例如:為了競爭整合速率,縮小規劃單元;透過合建契約綁同意書;社區整合工作轉包給黑道與中人;下盤商綁上游建商;甚至將同意書打包轉售……。
 
註四:譬如《土地徵收條例》2011年的修法討論中曾提到的「完全補償原則」,以市價徵收。而台北市政府新推出的《公辦都市更新實施辦法》,亦特別強化「公開透明、事前權利價值機制」,以取得公私權平衡。
 
在這些捉對廝殺中,有些抗爭業主的議價紀錄被揭露,留給外界其拒絕參與土地開發計畫,是出自「貪婪意念」的印象。這些行為就算不構成罪行,也隱然帶來對個別業主的道德公審,成為支持政府強制處分人民土地、房子的理由。問題是,重建換屋堪稱重大交易,一個以產權為計算、再分配基準的社會裏,價格低估或浮報重建成本,動輒影響小業主們後續數十年的財務狀況。
 
業主們對地利的錙銖計算,固然形成開發計畫的阻礙,但一直大力宣揚容積獎勵的政府,恐怕也難辭其咎。
 
2016年3月末,台南維冠大樓的慘痛災情,震出了台灣社會各界對防災計畫的關注。但很快地,隨着蔡英文與柯文哲近日的政策宣示,焦點移轉至大規模都市更新案。但,僵持多年的「爭議都更案」沉苛未解,市場、社會都不看好。
 
此際,紛擾多年的「強制手段」正當性論辯,再次浮上枱面。
 
按照過去公式,一齣推衍至強制拆除的社會劇本,可能這麼發展:媒體放大檢視抵抗者的行為動機,形成網絡公審。而「強制徵收」與「強制拆除」,也儼然成為對於「貪婪釘子戶」的道德大鍘,滿足社會大眾窺看另類公開處決的刺激心理。雖然揪出阻礙整體開發的家戶,能讓一部分看倌痛快,但他們只是問題制度下的代罪羊。我們如果弄錯方向,恐怕是輕縱了問題源頭,徒留社會內耗。
 
許多迫遷案件難以曝光於媒體,因為受影響的家戶,無法承擔媒體曝光與公眾討論的壓力。其實,極少有任一張門牌、任一個名字與生活細節,希望攤在大眾面前,受公眾檢驗。縱使許多社會抗爭過程,公益與私德免不了並陳;但抗爭者及其家人的私德,不該成為我們合理化問題制度的理據。
 
開發遲滯、多數決暴力、公共利益不彰等現象,都只是都市社會的末端症狀。將我們的視野,帶離當前開發計畫對環境、社會效應的討論,也讓人們遺忘,我們還有選擇系統性變革的可能。
 
如果我們期盼,不再只是旁觀同意──反對方的撕裂性終結,或相互保證毀滅。或許我們可以試着探問:在這些創造性毀滅背後,不同人共同經歷了什麼?此刻,再次面對集體倫理困局,這一次,我們能做出什麼不同的抉擇?
 
步向地產社會的集體抉擇
 
無可否認,城市需要新陳代謝。但是細數當前土地開發政策工具,無論是區段徵收、市地重劃或都市更新,政府縱使願意提供對應的產權補償,許多當事者主觀上仍感到產權受侵害。
 
土地開發在公權力與私有產權之間,究竟如何取得平衡?私產權的價值補償主張,難道絕對正當?回答這個問題前,簡單回顧戰後台灣都市發展過程,可幫助我們定位當前開發計畫的意義;同時看見一次次個人或集體抉擇,如何打造出無殼青年們高不可攀的地產社會:
 
台灣在1950至1970年間,國民政府面對大量城鄉移民與政治移民湧入都市區域,無力回應住宅短缺問題,於是一方面消極處理違建,另一方面提供低利貸款,鼓勵一般民眾自力購屋(註一)。以公共資源協助民間社會自建、自購模式,迴避了政府於居住供給的角色可能,也奠定台灣居住問題繫於地產文化的基礎。
 
1980年代的台灣社會,歷經資本主義民主化轉型。當時出口導向經濟榮景,以及房地稅制的漏洞,使得「房地產投資」成為全民熱衷的投資運動。1980年代下半,股市數度瘋狂漲跌,許多投資者一旦獲利,便轉投資於不動產;地產成為全民炒股的延伸。1989年,無殼蝸牛運動萬人夜宿忠孝東路,抗議高房價。政府遂以廣建國宅、低利房貸、每坪六萬勞工住宅方案回應。那次抗爭中,「買得起」的國民住宅,取代只租不賣社會住宅的訴求,消解了高張的民怨。
 
1990年代間,國有資產私有化與容積鈔票的釋放,成為土地財政上的尋常策略。當時政府將實施容積率的風聲,曾一度引發搶建潮與房屋超額供給。後來又碰到1997年的亞洲金融風暴,與1999年的九二一大地震後,導致地產市場景氣衰弱。有鑑於此,從李登輝到陳水扁任內,中央銀行與經建會陸續以低利貸款、青年優惠房貸等策略,鼓勵一般家戶把房貸當勞動薪資的儲蓄,以扶植房市。
 
馬英九入主總統府半年後,在都市更新的第一張成績單,是2006年行政院「加速推動都市更新行動方案」,就是放寬容積獎勵優惠,並打造簡化審議程序SOP。此後,回顧2000年至2009年間的住宅政策,無論是公股銀行的「青年成家購屋優惠貸款」,或2010年內政部的「健全房屋市場方案」下的合宜住宅,都只追求以新建房屋計畫刺激經濟動能,持續忽視高居不下的空屋率問題。背後則維繫一貫的「居住責任個體化」操作邏輯──優貸、自購、自售。
 
台灣社會裏,這些家戶習以為常的個體選擇,積沙成塔,終於製造出大到不能倒、貴到跌不起的「所有權社會」(ownership society)。近30年來,住宅自有率不斷上升至將近八成之高(註二)。這意味開發過程勢必會踢到絆腳石。
 
文章來自網路
 
 
 

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內政部營建署為鼓勵「重建」方式自辦都更,將擬定都更補助計劃補助費由現行每案補助上限450萬元提高為500萬元。而以「整建或維護」方式辦理都更,則可增加增設昇降機設備、提高建築物耐震力評估費等補助金,藉此增加民眾自辦都更的誘因。

內政部於昨(29)日部務會報通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」修正草案,若是以重建方式自辦都更的案例,每案金額由原來的450萬元增加為500萬元。

而以整建、維護等方式辦理都更,依現行規定並未補助「建物耐震詳細評估費」及,但修正辦法後則可額外獲得包括建物耐震評估費的補助、增設昇降機補助費,額度最高為昇降機設備工程施作的45%,及最多每平方公尺4千元的結構補強工程補助金,補助經費佔工程經費比例,由45%提高為55%。

內政部表示希望透過提升都更補助金,吸引民眾自辦都更,藉此加強老舊建築結構的穩定性,該辦法將於近期發布施行。(鄒雯涵/綜合報導)

 

 

 

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
台中市文心路捷運周邊、中山醫學大學附近等重劃土地,若持有期間低於2年出售者,恐面臨補稅!財政部中區國稅局昨(25)日表示,重劃土地除農地外,視為都市土地,即使被列為短期禁建,仍須誠實報繳奢侈稅。
中區國稅局表示,目前台中市都市土地重劃區達14、15期,部分徵收土地炒作嚴重,尤其是北屯、西屯及南屯區附近。房地產業者表示,重劃及區段徵收土地納入奢侈稅課徵,對行情很有殺傷力。
中區國稅局局長阮清華說,在稽徵實務上發現,上述區域內的重劃土地,即使短期無法作建築使用,因深具潛在開發價值,容易成為投機客炒作的目標,同時在重大交通建設的周邊土地,也發現確有短期頻繁買賣的情形,將要求國稅局同仁加強查核。
中區國稅局近期查獲一個案。甲君在101年2月因贈與完成移轉登記,取得台中市重劃中土地,誤以為重劃土地買賣,不在奢侈稅的課徵範圍內,在取得土地後10天,馬上與買方簽約,以1,500萬元的代價出售這筆受贈土地,同時未如實報繳奢侈稅,被國稅局補稅帶罰將近500萬元。
國稅局官員說,重劃中的都市土地,雖有1年6個月的限制建築期間,但日後仍可出售,具有潛在開發價值及增值利益,依照財政部解釋令,若持有未滿2年出售,必須課徵奢侈稅。依據財政部解釋,凡是有明確期間禁止作建築使用,或可申請臨時建築使用的區段徵收土地,或是重劃中土地,所有權人持有期間未滿2年出售,必須按10%或15%稅率,依照出售總價課徵奢侈稅。
官員提醒,上述土地的所有權人,在奢侈稅上路之後若有短期買賣,必須依法補稅,重劃中土地在101年6月1日前出售者,只須補稅免罰;另外,在未經檢舉、稽徵機關尚未進行調查前,自動補報補繳者,也只須補稅不必加處罰鍰。

 

 

 

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