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區段徵收與市地重劃誰分得多?


區段徵收與市地重劃都是都市發展的工具之一
有民眾認為參加…………
市地重劃分回的土地比較多?     區
段徵收分回的土地比較少?
其實這兩者,土地的分配概念完全不一樣

1.
市地重劃是扣除抵費地,抵費的就是抵重劃費用,折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限),是以共同開發的概念,用土地去支付開發費用,市地重劃所有的地主領回的土地,原則上最少是總面積的55%。除非開發區內私有土地所有權人與私有土地總面積達半數以上同意。注意一下,很多人以為我的土地是100坪,參加重劃是分回土地55坪,這概念是錯的,分回土地是依各宗土地地價數額比例分配的,換句話說,是把100坪的土地先計算地價,再依各所有權人地價的高低去分配,所以很可能是高或低於55坪。




2.
區段徵收是國家把某一區的土地全部拿走,重新整理開發,但開發利益土地原所有權人卻不能同享,這很不公平,所以就給原土地所有權人一個機會,讓他們可以申請抵價地,抵付所有權人應該拿的徵收補償地價,抵價地總面積,以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊,經上級主管機關核准者,不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者,該重劃地區部分不得少於百分之四十五。換句話說,所有的地主領回的土地,原則上最少是總面積的40%。



至於各土地所有權人的分配比例,還是一樣依照地價的高低去分配。不過若是選擇分錢的話,通常區段徵收作價都很低,因為還沒開發完成,是用開發前的土地價格計算,所以很少人會選擇領錢,除非可分配的面積太小,例如,地主計算下來可分15坪土地,可是開發後可分得土地最小單位是30坪,地主可以去找別人一合併申請,登記下來就是持分土地,如果在期限內沒找到人合併,就只好領錢走人。




3.
區段徵收地主領回土地不按原位置分配,而是統籌抽籤決定,因此政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃地主領回土地按原位次分配,因此重劃後政府所剩留之抵費地零散,無法大規模使用。




4.
區段徵收之舉辦主體限於政府機關。市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃。




5.
區段徵收免徵土地增值稅,市地重劃不課徵土地增值稅。以上兩者有差,假設農地原來價格是500元,區段徵收後分到土地的地價是30,000元,出售時地價是50,000元,那就是以5萬減3萬去計算漲價總數額,來計算土地增值稅,而市地重劃是以5萬減500元去計算漲價總數額,來計算土地增值稅,所以兩者在土地增值稅的核課來說,應該是區段徵收比較好,順帶一提兩者開發方式,在開發完成後發回土地,第一次移轉都可以減徵40%(打六折)的土地增值稅。




6.
重劃與徵收的強制力也不太一樣,市地重劃還有反抗的餘地(在公告期間內,重劃地區私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者,表示反對時,主管機關應予調處,並參酌反對理由,修訂市地重劃計畫書,重行報請核定,並依其核定結果公告實施。)以上條文要看仔細,沒有私有兩個字,若重劃區內公有土地很多,可能過不了關,但也聊勝於無,而區段徵收沒有反抗條款,記住:徵收=強制收購人民土地。




民眾雖在乎領回多少,卻忽略稅賦與其他的條件,民國86年我在中平里當鄰長,里長是大地主,聊到他們家2000坪大公園未徵收這件事,他很清楚告訴我,他寧願被徵收,公告現值頗高,加成後的地價也不比市價差多少,最重要的是不用繳土地增值稅,在抗爭的時候,可能也要去思考『能領回多少』這樣的問題。



 



 



 



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土地開發 》何謂抵價地?



政府有鑑於舊制區段徵收因補償地價過低,且喪失土地所有權致實施阻力大,為消除阻力,加強實施,新制區段徵收乃明定「各級主管機關施行區段徵收時,得以徵收後可供建築之土地折算抵付補償地價」,此種區段徵收應給予之補償地價,得改以規劃整理後可供建築之土地,按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付之土地,謂之抵價地(平均地權條例施行細則第54條、土地徵收條例第39條)。




 




 




 




 




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土地開發 》何謂抵費地?



土地重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃費用與貸款利息,應由參加重劃之土地所有權人按其受益比例共同負擔之,並且由土地所有權人以重劃區內未建築土地折價抵付,此種重劃區內土地所有權人折價抵付公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息之土地,謂之抵費地(平均地權條例施行細則第84條)。但狹義之抵費地,指抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地。




 




 




 




 




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土地開發 》何謂區段徵收?


區段徵收乃為政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要,將一定區域內的私有土地全部徵收,重新加以規劃、整理、開發,並興建必要的公共設施後,將可建築用地一部份由原土地所有權人按一定比例領回或優先買回,一部份由政府讓售給國宅或其他需地機關建設使用,剩餘土地辦理公開標售以償還開發成本。與市地重劃一樣,是一種綜合性的土地開發措施。




 




 




 




 




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土地開發 》何謂市地重劃?


市地重劃係依照都市計畫規劃內容,將都市一定範圍內之土地,全部重新加以規劃整理,興辦各項公共設施,並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地(抵費地)後,按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地,重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。




 




經重劃後之各宗土地均直接臨路,且立即可供建築使用,為增進土地利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用,均由重劃區內土地所有權人共同負擔,不僅政府可節省龐大建設經費,土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益,確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。




 




市地重劃之目的在於「地盡其利」,將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良,重新劃分經界,以促進土地最有效之利用,增加社會之財富。




 




 




 




 




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區段徵收


定義




區段徵收乃為政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要,將一定區域內的私有土地全部徵收,重新加以規劃、整理、開發,並興建必要的公共設施後,將可建築用地一部份由原土地所有權人按一定比例領回或優先買回,一部份由政府讓售給國宅或其他需地機關建設使用,剩餘土地辦理公開標售以償還開發成本。與市地重劃一樣,是一種綜合性的土地開發措施。




主要法令依據




一、土地徵收條例




二、土地徵收條例施行細則




三、區段徵收實施辦法




四、土地法




五、土地法施行法




六、平均地權條例




七、平均地權條例施行細則




 




區段徵收範圍




一、區段徵收辦理要件,必須為已發布實施都市計畫並規定以區段徵收方式開發地區,或新




訂都市計畫地區,或農業區、保護區變更為住宅區、商業區等建築用地的地區。




二、選定之範圍,應按預定開發的目的及計畫概要,依當地地勢、地形、天然環境、使用現




況、交通系統等實際需要而劃定。




三、選定的範圍應力求完整,既成社區、聚落、或建物密集地區,於規劃都市計畫時,盡量




以不納入區段徵收整體開發範圍為原則,如有必要納入時,在不影響都市計畫規劃的前




提下,儘量予以保留。




四、選定之區段徵收區,其抵價地之面積為最高以全徵收區面積之百分之五十為原則。



 



 


 




 




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市地重劃




市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。




 




而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。





 



 


 


 




 




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道路用地一般可分為計劃道路、既成道路及私設道路三種


道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種
依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:



一、計畫道路:
(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4,再次即為8以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。



二、既成道路:
(
地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6,亦有23的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769770條規定辦理。

公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院766月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

依據土地稅減免規則第9條規定,無償供公共使用之私有土地,經查明屬實,在使用期間內,地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份,不予免徵。

三、私設道路:
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

民法有關通行權之說明 :

土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

有通行權人,於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。

因土地一部之讓與或分割,致有不通公路之土地者,不通公路土地之所有人,因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形,有通行權人,無須支付償金。

土地所有人得禁止他人侵入其地內。但有左列情形之一者,不在此限:

他人有通行權者。

依地方習慣,任他人入其未設圍障之田地、牧場、山林刈取雜草,採取枯枝枯幹,或採集野生物,或放牧牲畜者。

:

住家對外唯一聯絡道路之土地,地主要求通行費,可否?是否有公用地役權?

公用地役權係以該私有地供公眾通行數十年為前提,如果該唯一聯絡道路係只供特定之鄰地所有人或使用人通行,則無公用地役權可言,此時應適用民法第787條第1項之規定 " 土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。


文章取自:


http://www.shalu.gov.tw/finance/faq/5-%E7%A8%85%E5%8B%993-%E9%81%93%E8%B7%AF%E7%94%A8%E5% 9C %B0%E5%95% 8F %E9%A1% 8C .htm


 


 


 


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不動產交易付款流程


房地產,當您委託代書簽訂買賣契約及辦理過戶事宜時,下列步驟買賣雙方的您必須瞭解:


一、不動產交易付款流程


二、過戶前買賣雙方應備證件


三、過戶作業流程


四、買賣雙方應分擔費用


 


一、不動產交易付款流程


 


依雙方所合意之總價分四次付款:


 


簽約款


約佔總價款之百分之十;於雙方簽訂私契約書時給付。


 


用印款


約佔總價款百分之四十;於雙方交付產權移轉登記所需之文件,並蓋妥公定契 約書表、報稅書表之同時給付。


.辦理公證後申報契稅(稅單約三至七天下達)


.至稅捐處申報增值稅(一般增值稅單下達約七至十天、自用住宅優惠稅率約二 一天左右)


 


完稅款


約佔總價款百分之四十;於增值稅、契約核定,雙方會同完稅及查無欠稅,送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。 (地政事務所過戶時間約需五天)


 


交屋尾款


約佔總價款百分之一十;於產權移轉完成、賣方交屋時給付。


 


二、過戶前買賣雙方應備證件


 


自然人賣方須準備下列資料:


 


土地建物所有權狀正本


身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供申報現值、投契及過戶之用。


印鑑證明書一份


印鑑章


最近一期房屋稅及地價稅單正本


最近一期水電費收據


若出賣人辦理自用增值稅,則多附一份戶口名簿影本或全戶戶籍謄本


 


法人賣方須準備下列資料:


公司執照影本


公司登記事項卡正影本或抄錄本份三份


會議記錄(股東出售)


土地建物權狀正本


最近一期房屋稅單及地價稅單


公司大、小印鑑印章


 


自然人買方須準備下列資料:


身份證明文件(身份證影印本,戶口名簿影印本,戶籍謄本任選一種)三份,供申報現值、投契及過戶之用。


便章


 


法人買方須準備下列資料:


公司執照影本三份


公司登記事項卡正影本或抄錄本三份


公司大、小印章


 


債務清償時權利人、義務人應準備之文件


義務人:


抵押權塗銷同意書一份


原抵押權設定契約書一份


他項權利證明書一份


若義務人為自然人則須檢附身分證影本及印鑑證明各一份


若義務人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡正影本或抄錄本各一份


權利人(即所有權人)


若權利人為自然人則須檢附身分證影本或戶口名簿影本或戶籍謄本一份


若權利人為法人則須檢附公司執照影本、公司登記事項卡影本或抄錄本各一份


便章


 


三、代書過戶流程


 


目前過戶作業流程是以第一次付款當事人用印備證完成開始算起,而不是以簽約日計算其流程。一般而言,若增值稅依一般申請,買賣移轉登記時間需2128天;若增值稅依自用住宅用地申請,買賣移轉登記時間需3542天。若需申請銀行貸款則另加15天。


申報契稅:


公證後領回契約書正副本三份及建物所有權狀正本,其餘書件由公所抽存備查,再提出下列文件,向轄區稅捐分處申報契稅:


 


(1) 契稅申報書一式三份。


(2) 契約書正副本共三份。


(3) 買賣雙方身分證明文件影本各一份。


(4) 建物所有權狀影本一份。


領取契稅繳費通知單。


繳納契稅。


申請登記:


依申請書、契約書副本、雙方身分證明文件、印鑑證明書、建物所有權狀、契約書正本的順序,將書件裝訂成冊,即可向不動產所在地的地政事務所申請登記,惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面,第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時,應先計算規費、開立規費繳納通知單、繳費後才能正式送請收件,經收件後並須領取收件收據。


領取權狀:


申請案件經審核無誤或經通知補正後,於登記完畢即可憑收件收據及印章,領取建物所有權狀、契約書正本及其他不需由地政機關抽存的文件。但買方為慎重起見,於產權登記完畢後,宜併案申請登記謄本,以免有所遺漏或錯誤。


備註︰


 


如果該不動產為國宅,則於簽約後備證前要先向國宅處申請。


A.國宅處同意出賣人出售之同意書:約需時10


B.承買人承買之同意書:約需時1520


承買人銀行貸款之申請,原則上於用印備證後即可進行,而於完稅後再以買賣及抵押設定案件方式併案送件,以縮短移轉登記時間。


 


農地買賣尚須向鄉鎮市公所申請「有無三七五租約證明書」,或於契約書上加註。且另需向工務局申請土地分區使用證明書,如果確定為農牧用地,承買人尚須向鄉鎮市公所申請「農地合法使用證明書」。


代書作業流程圖


 


土地→現值申報→核發稅單→繳增值稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀


建物→公證→契稅申報→核發稅單→繳契稅→查欠完稅→申請移轉登記→領狀


 


 


 


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土地開發 》板橋江翠北側地區市地重劃分區AB單元辦理情形


總面積達33萬坪、相當於4個大安森林公園的板橋市江翠北側開發案,與北市僅一橋之隔,進度備受矚目。


目前最西側的AB區,已進入市地重劃階段,面積約5.4萬坪,預計5年內將拆除舊建物、重劃土地完成,將是北縣繼新板特區、新莊副都心後,最具潛力的新興重劃區。


去年12月,AB單元區的地主已有半數以上達成共識,送請縣府准予成立自辦市地重劃籌備會,本月又通過都市計劃的細部計劃,代表最慢5年後此區將開發完成。北縣城鄉發展局新聞聯絡人劉英純表示,將拆除舊有建物、完成道路等公共建設、將土地重新劃分方整,整地後將類似於現在新莊副都心的面貌。
A
B區位於北縣板橋市中正路、板橋國中的西側,由信華紡織董事長劉茂男主導開發,估計須投入11.15億元開發經費,規劃含住二用地、藝文專用區、環保用地、批發市場、加油站、公園及停車場等公共設施。住商不動產板橋海山店店東王建雄說,目前AB單元區中正路的公寓行情每坪約20萬元,中古大樓每坪25~28萬元,因距捷運站較遠,行情低於大漢橋兩側的CD區附近住宅房價,未來若整地成功,定有助周邊房價上漲。 


北縣府地政局主任委員吳堂安說,目前進度次之的則是單元C區,掛件欲申請成立自辦市地重劃籌備會,但尚有文件未補齊,還未進入審查程序。地理位置最佳的DEF區,位於大漢橋至華江橋之間,開發利益最大,包括立信資產管理公司及華新發展公司都介入整合,多方爭奪下,進度反而不如最西側的AB單元區。


江翠北側小檔案


◎面積:111.47公頃


◎預計完成時間:2021


◎土地使用分區:


˙住宅用地43.29公頃


˙商業區9.25公頃


˙藝文專用區4.66公頃


˙加油站及電信專用區0.33公頃


˙公共設施計畫59.94公頃


◎開發進度:分成ABCDEFG6單元,目前進度最快的是AB區,都市計劃書核定通過,已要開始辦理市地重劃,最快5年後得見雛形


 


 


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土地開發 》新北市土城暫緩發展區加速推展


MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市土城區因為國道3號與土城捷運線行經,成為長遠發展的基礎,雖然土城地區現行可供建築發展用地已接近飽和,但在這樣快速發展的核心地帶,仍有一暫緩發展地區仍未開發,主因是這個地區以往劃設為「軍事禁限建」範圍,所以影響該區與鄰近週邊的發展,但這個現象就要解套了。


新北市政府城鄉發展局計畫審議科科長海治平說,土城軍事禁限建解除後,該地區因公共設施不足,道路系統不適當,因此於1993年變更土城都市計畫(2次通盤檢討)案中先行將該地區劃設為暫緩發展區,規劃後續將另擬細部計畫並辦理整體開發,以完善配置適當的公共設施用地,建立當地應有的生活環境品質。


後續在2000年發布的「變更土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區)通盤檢討案」及「擬定土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區)細部計畫案」中,把整體開發地區劃分為市地重劃與區段徵收2部分,而其中市地重劃地區屬第1期發展地區。然而新北市政府地政局在辦理市地重劃作業過程中,仍遇到許多有妨礙或影響重劃的因素,包括範圍邊界樁位問題、捷運用地穿越問題、計畫道路通行問題、既有合法建物密集及大安圳的保留等,以及配合本府水利局地區水路治理計畫而需調整地區道路系統等問題,其中部分涉及須辦理都市計畫變更,因此新北市政府目前積極辦理「變更土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區)(市地重劃區)案」,以配合解決市地重劃執行作業遇到的問題,同時加速地方的發展。


該案主要計畫已於20116月於新北市政府都市計畫委員會大會審議通過,後續將提送內政部都市計畫委員會審議,未來完成都市計畫變更作業後,新北市政府則接續辦理地上物查估、工程規劃設計、地籍整理及分配等市地重劃相關作業。在暫緩發展區市地重劃作業完成後,希望可重新整理當地地籍,並完善提供各項公共設施供當地居民使用,並可加速地方建設、提高生活居住環境品質並繁榮地方。


土城暫緩發展區及附近地區市地重劃開發案


一、緣起


土城臨近板橋,近年發展快速,週邊可供建築發展用地已接近飽和,復因劃設之軍事禁限建範圍,恰位於土城的心臟地帶,各項建設開發行為皆受軍方嚴格限制,致現有公共設施不足,道路系統不適當,嚴重影響土城的發展。


為提供都市發展用地,活化土地利用,配合本計畫區軍事禁限建範圍之解禁,加上北部第二高速公路及土城捷運線均經過本計畫區,交通極為便利,而依都市計畫規定採市地重劃方式進行整體規劃開發,以促進本區之健全發展。


二、開發範圍





三、開發面積


本重劃區總面積概估約46.7公頃,概估公共設施用地平均負擔比率:25.69 %,概估費用平均負擔比率:9.30 %,概估重劃總平均負擔比率:34.99 %25.69 %9.30 %


四、開發效益
1.
地籍方整:本重劃區位於新北市土城暫緩發展區,目前大部分作工廠使用、部分作農業使用,地籍零亂。
2.
公共設施完善:重劃完成後,區內各項公共設施均設置完成,利於當地民眾使用。
3.
充裕地方財政:重劃完成後,由於公共設施完竣,土地方整,刺激土地建築使用,加速地方建設,增加稅源。
4.
改善生活品質:提高生活居住環境,建立優美舒適的住宅空間。


五、目前進度
1.
主要計畫(變更土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區)通盤檢討計畫)   暨細部計畫(擬定土城都市計畫(暫緩發展區及附近地區)細部計畫)於89726發布實施。
2.
本府於97629772公告重劃計畫書。


3. 本府於97626在國立海山高工舉行2場市地重劃座談會,聽取土地所有權人意見。
4.
本重劃區尚須檢討變更都市計畫及調整重劃範圍,變更計畫書、圖業自98413起至98512止,公開展覽30日,98430舉行說明會,已於100418日召開第5次專案小組研商會,主要計畫並經10069日市都委會第6次大會審議通過,另行提送內政部都委會審議,細部計畫則續提專案小組討論。


5. 本府將儘速完成都市計劃變更作業後,接續辦理地上物查估、工程規劃設計、地籍整理及分配等相關作業。


 


 


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日據時期會社或組合土地


一、清理流程



日據會社流程



二、辦理申請登記之相關規定


日據時期會社或組合土地辦理申請登記之相關規定


公告期間:98 7 月至98 8 月(依直轄市、縣(市)政府所為之公告為準)
受理機關:土地所在地政事務所
人:日據時期會社或組合原權利人或其繼承人
申請登記所需文件:
    1.
土地登記申請書
   2.
登記清冊
     3.
申請人身分證明
     4.
會社(組合)登記簿謄本及股東(組合員)光復前、後戶籍謄本
   5.
株主台帳(及股東名簿,為「有限會社」或「株式會社」時檢附)
   6.
株劵(股票)(為「株式會社」時檢附)
     7.
組合員名冊、股權證明(為「組合」時檢附)
   8.
其他證明文件,如股東股權變更文件、清算證明文件、財產目錄、會社定款(公司章程)等文件。


以日據時期會設或組合名義登記之土地及建物公告


公告起迄日期:自 民國98715日 起至 民國981013日 止。


受理申請登記機關:土地所在地之登記機關。


申請登記之期間:自 民國98715日 起至 民國99715日 止。


 


買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。


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三重區道路、新莊區道路、板橋區道路、中和區道路、永和區道路、蘆洲區道路、新店區道路、汐止區道路、樹林區道路、五股區道路、泰山區道路、林口區道路、土城頂埔區道路、土城區道路、淡水竹圍區道路、淡水區道路、八里龍形區道路、八里區道路、高價購買建地、農地買賣、重劃土地買賣、諮詢買賣、土地買賣諮詢、重劃土地、市地重劃、區段徵收、航空站蛋黃區、樹林堤防用地、士林社子島、關渡平原、泰山塭仔圳、新莊塭仔圳、機場捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、八里台北港、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、公共設施保留地、板橋江子翠重劃區、買賣重劃土地買賣、土地買賣諮詢買、土地買賣專業諮詢、重劃區土地買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地、日據繼承土地登記、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人查找、自辦市地重劃諮詢、區段徵收範圍土地買賣、耕地三七五租約、可送出容積土地買賣、公共設施保留、公同共有土地買賣、共有人眾多整合買賣、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢、航空站蛋黃區、樹林堤防用地、士林社子島、關渡平原、泰山塭仔圳、新莊塭仔圳、機場捷運A7站

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房仲業建議/買屋要有​分區分價概念 奢侈稅議題至今,有些地區房價不跌反升,專家建議,奢侈稅上路後,想買屋要有「分區」、「分價」概念,買方應先依經濟能力設定購買目標,且精華區、郊區的購買思維大不同。精華區釋出量體會更少、難殺價,適合換屋族或投資置產;而郊區房價相對低廉,若有「免繳奢侈稅屋」就可推算屋主當時持有成本,大膽議價,這類產品較適合首購族群。 臉書《Sway房市觀測站》負責人Sway說,若民眾急著購屋,剛好又遇到房仲業者口中:「沒有奢侈稅問題的物件」,代表持有時間超過二年,可查詢《住展》網站所提供近三年預售屋平均行情,或洽房仲業網站、早期媒體報導,推算持有人購買成本,當作殺價依據。 至於購屋地點,建議自住客應回歸生活需求,不要任意搶進推案熱區,也不要迷信時間換空間理論。而殺價比例多寡,除推算持有成本外,房仲業者認為:「七到八折開始砍,還算合理。」 東森房屋董事長王應傑推估,總統大選前,房市多維持平盤,下半年不會有如去年第四季的激情演出,今年第三季價量將在平盤整理。 而最近銀行業搶攻首購族房貸市場,加上青年優惠貸款,王應傑建議,首購族不要放棄賣屋念頭,先選擇次一等區域或產品,買房「當存錢」。因為有自住需求,漲跌都不會輕易出售,不要一開始就要求沿著捷運買屋或入住精華區,「老二哲學」也是不錯的選擇。 〔自由時報記者簡明葳/台北報導〕  

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頂樓違建已成為台北市特殊都市景觀,一旦同棟的其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法訴請拆除。 家住四樓的陳姓住戶,不滿頂樓被五樓戴姓住戶搭蓋違建使用,訴請拆除勝訴。   〔記者劉志原/台北報導〕 戴姓男子22年前在台北市通化街買了一戶公寓5樓,並在頂樓加蓋鐵皮屋、魚池等違建,因興建於民國84年前,被台北市政府列為暫免拆除違建,戴某以為這是「合法違建」可無限期使用,不料樓下陳姓鄰居控告他違法占用後,台北地院仍判他要拆屋,戴某對此不願回應。  判決書指出,雖然此一違建被台北市政府列為「既存違建」,暫不會被政府拆除,但因頂樓平台屬於全體住戶所有,應由全體住戶使用,本案被告戴某占用頂樓並增建違建,樓下陳姓鄰居既已訴請「返還共有物」,依民法第767條要求排除侵害,戴某應拆屋,將頂樓交還全體住戶使用。  原告陳某為此大樓4樓住戶,他表示,5樓的戴某長期蓋違建居住,還挖穿頂樓地板興建樓梯,連接5樓與頂樓,陳某表示,這不僅損及大樓所有住戶權益,且危及大樓整體結構安全,所以才打官司要求戴某將頂樓回復原狀。  被告戴某則表示,這一棟5層樓公寓興建於66年間,當時頂樓即有增建,他74年購入後,因漏水問題嚴重且炎熱難耐,遂加蓋鐵皮屋使用,且此頂樓增建是84年以前興建的舊違建,依台北市違建處理要點規定,屬不必拆除的舊違建。  戴某另主張,大樓住戶也可以使用頂樓,他有給每戶鄰居一把鑰匙,住戶隨時都可以上樓,且頂樓增建對整體建築並不會產生危害,30餘年來,頂樓由5樓住戶使用,已是住戶間的共識,沒有理由要他拆除。  原告陳某認為,頂樓本來就是大家的,為何要由戴某管理?且戴某家人住頂樓、違建內有家電等財物,其他住戶為避免誤會及困擾,也不方便上樓,陳某強調,他除有權要求戴某拆除頂樓違建外,還有權請求不當得利,但他只要戴某將頂樓還給大家,大家還是好鄰居。  再不拆,可向法院聲請強拆 訴請鄰居拆除房屋勝訴確定後,即可聲請法院強制執行,由法院發文要求違建戶自行拆除,若違建戶拒絕拆除,原告即可以要求法院執行,原告不可自行拆除,否則即可能涉及毀損。 法院強制執行時,會請地方政府拆除大隊進行拆屋,所需費用,須由聲請人先行墊付,拆屋完畢後,聲請人再向違建戶追討。 一般來說,判決確定後,約半年內即可拆除違建,至於所須費用,視違建大小、出動人力,金額從數萬元至數十萬元不等,若遇違建戶抵抗,須請警察人員到場,有時也得酌收警察人員出差費用。  

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興建建築物時,為了日照、通風、採光及防火等需要,必須留下一定比率的空地,不能全數做為建築使用,因而在建管法規上,針對建築面積占基地面積比率,訂有一定規範,基地面積扣除實際可供建築面積後的空地,就稱為「法定空地」。 依據建築法第11條規定,法定空地非依規定不得分割、移轉,不得重複使用。法定空地為建築基地的一部份,依據民法及公寓大廈管理條例相關規定,為維護公眾利益起見,法定空地也不應單獨移轉所有權,必須與建築用地一起移轉。 (記者林良哲)  

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《蘋果》訪問房產專家採訪╱詹誌銘 價量未好轉,房市續盤整 【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路,過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強,主要原因在於無落日條款、又溯及既往,加上政府查稅動作不斷,才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓,今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元,較去年跌幅約3.1%,在房市價量都未見好轉的跡象下,後市走向渾沌不明。 分析近年交易量與房價波動,2008年因金融海嘯,全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件,不僅較前一年短少3萬餘件,更為近5年新低,不過隨著景氣逐漸回溫,2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%,顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響,4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%,台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。 Q2成交量左右價格 預售新案價格,則是在金融海嘯後出現回檔,2009年台北市預售屋行情單價,從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元,但隨著交易動能放大,加上在兩岸多項政策簽定利多刺激,房價在2010年一飛沖天,去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄,但今年初受政府打房影響,今年以來平均房價又回跌至67萬元。 新北市供給量續增 從歷年價量關係分析,可以發現一但交易量萎縮後,房價也會隨之下跌,唯有交易量開始放大,價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何,還得視第二季統計出爐才能斷定,倘若第二季成交明顯萎縮,代表投機客確實落跑,自住客也不如業者所言的多,不足以撐起市場,價格勢必還有回檔空間。 根據近年住宅建照與使照的核發數量來看,台北市從2007年起每年均呈現負成長,原因歸咎除精華區土地開發殆盡。 而新北市2008~2010年的建照核發數量,2008年為469件,2009年因金融海嘯而跌至327件,去年房市大好,增加近百件申請,達到418件,代表未來如果景氣未衰退,2~3年內供給量將再放大。 對於未來房市,網友decay認為,「房價實在沒有理由再上漲了,難道大家都瘋了?」但也有網友HaHaSue表示,「利率這麼低,泡沫沒刺破前,看漲都合理。」 近5年新推案行情走勢 資料來源:住展房屋網 www.myhousing.com.tw 房價解讀 未來房價變化可觀察房市交易量,若成交量持續放大,代表市場需求大,未來房價上揚機率高,反之若交易量萎縮,代表需求少,未來房價可能下滑。 近5年各區建物買賣移轉登記數 資料來源:內政部營建署 建物買賣移轉數解讀 建物買賣移轉棟數為內政部統計發布,房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間,故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。 近5年各區住宅區建照與使照核發數 資料來源:內政部營建署 使照與建照核發數解讀 區域房市熱絡可從建照看,數量多寡,代表建商新案多寡,反應建商對未來區域景氣態度;使照反應交屋量,數量大顯示區域新屋供給多,市場恐賣壓重。 民眾心聲 有奢侈稅但沒降價 柯均融 28歲 服務業 住木柵2年 因為小孩快出生了,加上家裡有長輩,所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房,雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右,且還有長輩幫忙,但要在目前現居的木柵地區買房,實在很困難。雖然最近有奢侈稅,但價格幾乎沒有鬆動,投資客只要放個2年,根本不可能被打到,價格還可能更高,小老百姓要買到好房子的機會只會更少。 民眾心聲,感受不到打房效果 吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年 政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷,但目前房價實在太高,除非真的需要,否則不會貿然出手買房,對於政府打房效果,更是完全感受不到。因為高房價的關係,之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主,畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。 專家意見 奢侈稅重擊,今年起恐現連5年跌勢 2008年前後,馬英九選前的氣勢,讓許多人看好兩岸間經貿交流,足以帶動經濟發展,因此這2、3年房地產大漲,台北市在2009~2010年,預售案每坪漲幅便逾10萬元,不過也因為市場供給量太大,開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象,加上奢侈稅重擊,今年起恐現連5年跌情,今年房價跌幅便可能達1成。 明年選後可看屋 去年推案量屢創單季天量,不少預售案在接下來1、2年即將成屋,量大、去化速度就會趨緩,且房貸利率看來是逐步調升,賣壓也更顯沉重,加上總統大選前局勢詭譎,市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房,接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些,最佳下手時機應該是2013年底~2014年,價格應可有下修3成的空間。 雖然兩岸合作態勢明顯,許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情,但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放,甚至連相關條文也少見討論,陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。 口述/花敬群.採訪/詹誌銘 花敬群小檔案 現職:玄奘大學財務金融學系副教授 專長:不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展 經歷: ◆台北市政府都市發展局工程員 ◆內政部建築研究所博士後研究員 ◆國泰房地產指數研究成員 資料來源:玄奘大學、《蘋果》採訪整理 專家意見 高峰期已過 北市精華區漲幅不到5% 去年全台房價漲幅驚人,不論台北市或新北市,都有每坪逾10萬元成長,今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期,但政府緊盯房市不鬆懈,各項查稅手段不停,由此看來,房市高峰已過,預估未來房價將無明顯上漲力道,但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲,只是最高漲幅可能不到5%,但某些地區過去炒作空間過大,跌幅可能達到1成。 整體不會急崩跌 今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多,卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段,房價未有太大漲幅;但也因為金融條件未惡化,經濟成長率預估也有5%,加上又有2%的低利率優惠環境,致房市不會急速冷凍、崩盤。 2006~2011年房價平均漲幅約3成,多數地區甚至超過3成,除非再次遇到全球大金融風暴,否則應不會有大幅跌落情況,但也不會再創去年高峰。 大環境雖然是持平、微幅下修,不過新北市部分地段漲幅過大,日後跌幅也就更大,以新莊為例,頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力,但卻是8、10年後才能有的價格,建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況,價格差異變動風險也就更高。 口述/彭建文.採訪/詹誌銘 整體不會急崩跌 今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多,卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段,房價未有太大漲幅;但也因為金融條件未惡化,經濟成長率預估也有5%,加上又有2%的低利率優惠環境,致房市不會急速冷凍、崩盤。 2006~2011年房價平均漲幅約3成,多數地區甚至超過3成,除非再次遇到全球大金融風暴,否則應不會有大幅跌落情況,但也不會再創去年高峰。 大環境雖然是持平、微幅下修,不過新北市部分地段漲幅過大,日後跌幅也就更大,以新莊為例,頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力,但卻是8、10年後才能有的價格,建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況,價格差異變動風險也就更高。 口述/彭建文.採訪/詹誌銘 彭建文小檔案 現職:台北大學不動產與城鄉環境學系副教授 專長:房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策 經歷:中華民國住宅學會秘書長 資料來源:彭建文、台北大學 專家意見 受通膨影響 仍有5~10%漲幅空間 去年10月左右房價達到近年高峰,今年農曆年部分區域漲幅更達4成,這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策,身為賣方的我們,自然樂見其成,畢竟這些措施適度調整了房價,回歸正常基本面,不過,若單純以物價通膨的情況來看,今年房價可能還是有5~10%上漲空間,且目前通膨壓力不見趨緩,房價上漲只是時勢所趨所致。 7月買氣逐漸回籠 除了市場通膨問題,原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案,不少建設公司卻縮手,在案量減少情況下,假設自住需求依然存在,價格自然也是上漲。一般預估,在奢侈稅塵埃落定後,6月看屋人潮應會增加,7月買氣將逐漸回籠,8月因為供給量減少,建商可能會據此再度調高價格,不過雖然有5~10%基本漲幅,但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高,賣方價格恐再據此提升,不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。 口述/黃正忠.採訪/詹誌銘 黃正忠小檔案 現職:新理想行銷團隊總經理專長  房地產銷售經歷: ◆1993年任職房仲,踏入房地產界 ◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案 資料來源:黃正忠 更多報導,請看《蘋 果日報》《蘋果動新聞》《蘋果即時新聞》  

買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。 土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc">+土地買賣 》從價量數據解讀房市未來走向

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為遏止房地投機炒作,國稅局將展開第二波預售屋大查稅,目前已掌握相關資料,只要是去年買賣預售屋獲利的民眾,若涉及逃漏稅,最快十月就會進行開罰。 北區國稅局局長吳自心表示,查稅是沒完沒了!即使奢侈稅上路,預售屋逃漏稅還是要繼續查,透過建商的預售屋買賣相關資料,就可以很容易查出,所以民眾千萬不要有僥倖心理,若自動補繳,十月前還有免罰機會。 吳自心表示,第一波查稅主要集中在新北市的新板特區,包括蒐集區內二十九個建案、一七七筆預售屋轉讓交易資料,查獲或自動補報繳預售屋所得有四十五件,補徵稅額約三三八八萬元,平均每件補繳七十三萬元。 吳自心說,目前除新板特區外,更將資料蒐集範圍擴大至三重、新莊、淡水、林口及新竹等地區,共蒐集八十四個建案、二二○○筆預售屋買賣資料,且即日起至年底,將展開第二波查稅行動。 據了解,第二波查稅行動集中查核二○○七年至去年間,民眾買賣預售屋賺取差價,卻未申報的漏稅案件。 〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕  

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