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發文日期: 中華民國100年6月2日 發文字號:內授中辦地字第1000724671號 主旨:公告「機場捷運A7站開發區產業專用區招標投資案」。 依據:依據行政院99年3月10日院臺建字第0990012031號函核定「機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫」,並參照「中央機關辦理區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」規定辦理。
公告事項:
一、土地座落及面積:本案標的係本部都市計畫委員會第749次審議通過之「變更林口特定區(配合「改善庶民生活行動方案-機場捷運沿線站區周邊土地開發-A7站區開發案興辦事業計畫」)案」內之產業專用區土地,面積為435,900平方公尺。 二、土地使用分區及其使用管制:第二種產業專用區,建蔽率70%,容積率420%。
三、土地開發建設期限:詳如投標須知。
四、投標資格: (一)本案以單一公司為投標人,或二家(含)以上公司組成之共同投標人。屬共同投標者,應推一家公司為投標人代表公司。 (二)為依據中華民國公司法設立之本國公司;或經公司法認許並辦妥分公司登記之外國公司,且投標人並未預設公司消滅期限。外國公司參加投標,應受土地法第17條至第20條及第24條之限制。共同投標者,亦同。 (三)單一投標人不得重複申請或加入不同之共同投標人。 (四)員工人數規模二十人(含)以上,須提供勞保證明。共同投標者,亦同。 (五)實收資本額新台幣十億元(含)以上,若為共同投標人則各成員實收資本額得合計之。 (六)依會計師簽證財務報告,投標人最近一年之流動資產不得低於流動負債,若為共同投標人,則投標人之全部成員須符合本項資格。 (七)單一投標人或共同投標人之任何成員,最近三年應無退票、拒絕往來紀錄或重大喪失債信之情事。 (八)單一投標人或共同投標人各成員最近三年內無欠稅紀錄者。 (九)單一投標人或共同投標人之全部成員,於本須知公告日最近二年內之淨值不低於實收資本額。 五、受理投標期間:公告之日起至100年8月1日止。 六、標售底價:詳如投標須知。 七、押標金金額:詳如投標須知。 八、領取投標須知、標單時間及地點:詳如投標須知。 九、投標應備書件:詳如投標須知。 十、投標方式:詳如投標須知。 十一、開標時間及場所:資格標開標日期為100年8月9日(星期二)上午9時30分整於本部中部辦公室廉明樓二樓簡報室。 十二、價款之繳交期限及方式:詳如投標須知。 十三、土地點交方式及期限:詳如投標須知。 十四、其他必要事項:詳如投標須知。 十五、主辦單位:本部地政司(區段徵收科) 聯絡電話:(04)22502260(洪先生)  
發 表 人 : 洪天貺 聯絡電話: 0422502260
聯 絡 人 : 洪天貺 聯絡電話: 0422502260
發稿單位: 地政司  

買賣區域:新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。 土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc">+土地買賣 》公告「機場捷運A7站開發區產業專用區招標投資案」

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市地重劃業務與土地資訊系統之結合(一)


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面單純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:


重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:


將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數 十公分 ,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。例如:將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊


形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4 ,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2 ,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。


除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他地籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



http://ngis2.moi.gov.tw/Storage/MOI_NGIS/journal/15/1.htm#chap1



 


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二重疏洪道、福德南段、三重埔簡子畬小段、二重埔段頂崁小段、三重埔段後埔小段、二重埔段大有小段、三重埔段竹圍子小段、二重埔段五谷王小段、二重埔段頂田心子小段、三重高速公路北側、仁愛段、仁義段、台北八里港、小八里坌段楓櫃斗湖小段、小八里坌段訊塘埔小段、小八里坌段竹圍子小段、小八里坌段舊城小段、小八里坌段中小段、小八里坌段十三行小段、小八里坌段埤子頭小段
江子翠北側、國光段、港子嘴段、大庭段、僑中段、江子翠段溪頭小段、江子翠段大埔尾小段、江子翠段第一崁小段、江子翠段第二崁小段、江子翠段第三崁小段、江子翠段第四崁小段、五股洲子洋、成州段、芳洲段、士林社子島、中洲段、富安段一小段、富安段二小段、富安段三小段、溪洲段一小段、溪洲段二小段、溪洲段三小段、新莊塭仔圳、建國段、福營段、景德段、瓊泰段、瓊林段、公館段、公正段、海山頭段三角子小段、海山頭段石龜小段、新莊知識產業園區、興化段、蘆洲北側、民族段、民權段、保新段、保佑段、復興段、土城暫緩發展區、柑林埤段、青雲段、冷水坑段外冷水坑小段、土城段、員林段、土城彈藥庫、土城段、員林段、學林段、忠義段、柑林段、柑林埤段、埤塘段內柑林埤小段、'渚水坑段外冷水坑小段、樹林堤防新生地、中華段、鎮前段、水源段、車山段、慈恩段、彭福段、彭福厝段

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不同主題的圖層套疊


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)。使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。


例如:將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。


除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



http://ngis2.moi.gov.tw/Storage/MOI_NGIS/journal/15/1.htm#chap2



 


買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣、重劃土地、重劃買賣、區段徵收、日據繼承、道路用地、容積移轉、公同共有、整合土地、疑難處理、困難案件、地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。


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重劃區負擔總計表的計算


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)。使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面單純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。


例如:將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。


除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



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服務項目:土地買賣、重劃土地、重劃買賣、區段徵收、日據繼承、道路用地、容積移轉、公同共有、整合土地、疑難處理、困難案件、地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。


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土地分配計算


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)。使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面單純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。例如:將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。


除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



http://ngis2.moi.gov.tw/Storage/MOI_NGIS/journal/15/1.htm#chap4



 


買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣、重劃土地、重劃買賣、區段徵收、日據繼承、道路用地、容積移轉、公同共有、整合土地、疑難處理、困難案件、地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。


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抵費地管理


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)。使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面單純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。例如:


將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的


基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



http://ngis2.moi.gov.tw/Storage/MOI_NGIS/journal/15/1.htm#chap5



 


買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣、重劃土地、重劃買賣、區段徵收、日據繼承、道路用地、容積移轉、公同共有、整合土地、疑難處理、困難案件、地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。


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結 論


一、前言


市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施,不但可替政府無償取得公共設施用地,節省龐大建設費用,且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益,可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨,目前各縣市政府執行市地重劃工作時,大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如:以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作,包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等,如果單就市地重劃與地政有關的項目來看,我們大致可將其分為兩個主要範疇,也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上,市地重劃是一項業務的「執行」,它所涉及的「決策」層面較少,如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中,主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念,加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明,其可提供有關各界先進之參考。


二、不同主題的圖層套疊


土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層(如地形圖與地籍圖),同一主題又可依不同類別再細分(如地形圖又可分為建物層及等高線層等)。使用者可依自己的需求,擷取特定的圖層顯示,以使畫面單純化並加速顯圖時間。


()地籍圖與都市計畫街廓圖套疊


地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料,以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪,套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地,那些土地位於住宅區。


1.地籍圖數值圖檔


圖解區:以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積,必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄,以登記簿面積做為法定的宗地面積。


數值區:以台灣省為例,重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成,其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致,因此還須費一番功夫進行檔案轉換。


2.都市計畫街廓數值圖檔


都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實,經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料,就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊,必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統,否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂同一坐標系統,並不僅指係同一地圖投影坐標系統,因為實際上雖然都是使用2度TM坐標系統,有時候因為控制測量的系統差異,可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。


()街廓圖與地形圖套疊


一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償,那些該予以保留;其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。


1.建物資料層:重劃前已存在之合法建物,若不妨礙工程施工及土地分配,可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物,須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求,圖層套疊才能準確。


2.高程資料層:將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型,並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量,並考慮填土方之平衡,降低運土、借土數量,做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區,為改善區域性排水,若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分,則該建物雖未妨礙土地分配,藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。


()重劃前地價區段圖與地籍圖套疊


市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議,與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上,因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段,再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成,則視重劃前各筆土地座落那個區段,以決定各土地重劃前之評定地價。當然,有時候土地會跨越兩個以上的地價區段,這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積,則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是,電腦套圖自動分算,應以登記面積(而非數值圖上之宗地面積)做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整,則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新,是土地資訊系統比傳統作法方便之處。


()重劃後地價區段圖與街廓圖套疊


本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上,但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個子街廓,不同的子街廓可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位,而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的子街廓,會因面臨道路寬度及重劃後地價不同,而有不同的土地分配率。


()重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊


這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的子街廓,由於各子街廓優劣條件不一,因此需要分算宗地跨佔各子街廓的面積,以判斷是否向某一子街廓集中分配,或各子街廓個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓,則習慣上以道路中心線為界,向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算,在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦,將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中,以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。


三、重劃區負擔總計表的計算


由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料,但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔,以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動,但有些牽涉評定地價的部份,可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動,就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。


()少有異動的資料:公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等,這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼,即可容易計算出來。


()隨評定地價異動的資料:評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。


一般來說,重劃前後地價一經評定後,即可順利計算出負擔總計表,接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率,為慎重起見,通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算,如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受,那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率,可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整,而需重複一連串的統計(這種作法基本上已違反地價查估原則,可能是重劃區特有的情形)。此項分配率測試及評定地價之調整,若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式,或可避免不少人力的浪費。例如:


將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊,宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價,若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加,即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。


四、土地分配計算


土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式,其中所涉及的變數不少,並且隨著分配位置而異,但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積,必須先給予分配位置及參數近似值,再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算,必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算,更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的


基本功能:


()於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。


()顯示重劃前土地與街廓圖(含街廓分配線)套繪情形,並標示分算面積0.4,與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算(臨正街角線指數臨側街線指數0.2,跨佔街角規定範圍內面積指數0.4)。


()提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。


()計算完成立即顯示宗地分配線之位置,並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。


()自動完成土地分割,記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。


()可隨時放棄或變更已計算好的土地分配,程式自動修檔。


()宗地已參加分配之面積總計,超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外,上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成,才能有效執行土地分配之計算。


五、抵費地管理


()基本資料查詢:重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。


()設定條件查詢:對於已訂定底價之抵費地,由程式篩選符合查詢者條件之抵費地,將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元,欲標購某市本次標售之抵費地(共三個重劃區,50筆抵費地),某人設定之條件是抵費地須面臨15以上道路,且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢,當比人工遍尋三個重劃區來得快速。


()已標售土地的掌握:某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。


()未來發展方向:欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線,只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路,即可獲得本次標售之抵費地基本資料,或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料,以做為投標時之參考。資訊準確又公開,政府及人民都可因而受惠。


六、結 論


近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及,逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務,乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作,但基本上仍脫離不了,把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣(例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫),因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式,以串連這兩種資料,使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助,或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道;也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式,開發及輔助人工分配計算,擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作,效果及效益應該已很明確。


其次,在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時,必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同,資訊化腳步及使用系統不一致時,更容易產生這樣的問題。體制上,市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科,其他籍圖或登記資料須來自地政事務所;而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所,交由地政事務所來管理。因此,市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換;而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通,否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。


成功大學測量工程研究所博士班研究生 陳永生



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買賣區域:新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。


服務項目:土地買賣、重劃土地、重劃買賣、區段徵收、日據繼承、道路用地、容積移轉、公同共有、整合土地、疑難處理、困難案件、地籍清理、祭祀公業、畸零土地、共有土地、河川用地、各種土地相關業務。


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土地類型 》房地產類型 》土地類型


1.建地與非建地:


所謂建地係指法令規定可供建築之土地,而非建地乃指不可供建築使用之土地。根據土地法第二條規定:土地依其使用,可分為四類:建築用地、直接生產用地、交通水利用地、及其他土地。


2.生地與熟地:


所謂生地,係指未開發土地,其尚未經過都市計畫細分,沒有道路、公共設施等,未能立即從事建築之土地;而所謂熟地則指已細分之土地,已有公共建設,並可指定建築線,有相關都市計畫規定,可立即從事建築之土地。換言之,生地必須經投資加工,其背後隱含加工之利潤與風險。隨著都市發展結果,都市內可利用之熟地越來越少且小,相對地,生地有較大規模,但其區位則較偏遠。


3.都市與非都市土地:


所謂都市土地係指依區域計畫已擬訂或應擬訂都市計畫之土地。而依都市計畫法第32條規定:都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區,其使用依都市計畫法管制之。所謂非都市土地係指非屬上述都市地區之土地。非都市土地依非都市土地使用管制規則第二條及第三條規定,非都市土地得劃定為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用區等十種使用分區。而其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等十八種使用地。一般而言,都市土地管制較嚴格,但相對其使用強度較高;而非都市土地使用管制較少,為使用強度也較低。


4.各種不同土地使用分區管制之土地:


土地使用受分區管制之項目,主要有使用種類、使用強度與混合度。使用種類指住宅區、商業區、工業區等分區或建築用地、農牧用地、林業用地等用地;使用強度指使用密度,主要包括建蔽率、容積率等;所謂混合度指住商、住工等相互使用混合程度。


二、房屋類型


1.宅:


包括獨棟住宅、雙併住宅與連棟住宅,其特徵為各單位產權各自獨立,密度較低且較具私密性,在台灣又稱為「透天厝」。此類住宅較為昂貴且在都市地區日益稀少。


2.寓:


一般區分為五樓以下公寓(沒有電梯設備),與六樓以上公寓(有電梯設備)兩種。台灣房地產市場則稱五樓以下公寓為公寓,而六樓以上公寓為大廈,其與透天厝之主要差別為公寓、大廈其建物為區分所有(區分所有建物),土地持分所有且部分面積及產權為共同持有。台灣都市大部分房地產類型屬於此類,通常大廈因建材設備與管理維護較好,其價格較公寓為貴。


3.區:


社區內可包括前述兩種建築物類型,然有更多之公共設施,包括社區道路、公園綠地、遊憩設施、管理設施等,公共設施之多寡視社區大小而定而為共同持分所有。換言之,社區住戶較公寓住戶必須負擔且持分更多公共設施,相對其成本較高。但社區通常規模較大,遠離都市,其居住環境較好。


 


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服務項目:專業土地買賣、重劃區土地買賣、道路用地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、祭祀公業整合、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、地籍總歸戶查詢、共有土地買賣、困難案件處理、土地繼承辦理、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、樹林堤防用地、蘆洲北側、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 http:// 178888.3cc.cc






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台北縣/新莊副都心,3個發展增值潛力
台北縣新莊副都心、頭前重劃區具有(1)建商大量推案;(2)重大公共建設; (3)相對台北市房價便宜的3大潛力,房價必有漲升機會。 從台北車站直上快速道路,幾分鐘後到新莊出口下快速道路,轉進思源路,你會發現思源路兩旁的空地已經整建完成約9成,思源路左右的兩塊大面積空 地,就域內持續推動重劃區最後整建收尾工程。


根據房地產實際的田野調查,新莊副都心與頭前重劃區內的建築用地,已被各大知名建商紛紛納為未來推案的土地,遠雄集團旗下的遠雄人壽已決定投入新 莊副都心開發;此外,力麒、全坤興也表達想投入開發企圖心,而興富發、鄉林、宏普、宏盛、國建、潤泰新、中悅機構等建商近年也都陸續在2塊重劃區購地,元 大、全陽、碧瑤、宏盛等建商,也計畫與地主合建開發。


建商之所以選擇在這個區域進行開發,主要是看準其具有3大潛力:


1個必備潛力的標準─建商大量推案土地價格走揚另外,在新莊地區的另一端,東元、三洋電機都有廠房正進行都市計畫變更。


東元新莊廠共有12千多坪閒置土地,現作為關係企業台灣宅配通的宅配轉運站,由於東元 新莊廠位於捷運新莊線上,公司已規劃未來可率先開發為工商綜合區;冠德建設在新莊先嗇宮站有台北捷運聯合開發案、新莊線台北橋聯合開發案。鄉林建設總經理魏嘉銘、興富發開發部副總經理廖昭雄等人,對於這2個區域未來的「換屋市場」給予相當大的期待,在談到房價表現部分,他們一致認為 「每坪40萬元應該是合理價位。」魏嘉銘表示,新莊副都心是台北縣除三重富貴段重陽重劃區外,與台北市之間往來交通最便捷區域;廖昭雄也指出,台北縣新板 特區常常被拿來與台北市信義計畫區相比,而台北縣新莊副都心的條件,就如台北市大直金泰段重劃區,看看大直房價的變化,應該可以看到未來新莊副都心的發展 遠景。


※地價走揚房價難有下跌空間 台北縣長周錫瑋說:「目前新莊頭前重劃區就有20幾件建築執照申請案,未來新莊副都心也將會有更多房地產業者推出預售案,長期來看,房價一定會 漲,不過,我希望是在合理,且一般消費者都能接受的範圍之內。」 由於台北縣政府已規劃把新莊定為副都心計畫,新莊商業區每坪土地價格已飆到100萬元以上,住宅區的地價當然也跟著水漲船高,土地價格將會反映到 房價之上。新莊副都心未來將是捷運新莊線、機場線、環狀線,三線匯集共構之處,包括鄉林、國建、興富發等國內股票上市櫃建商,都在1年多前在此購地,建商 大舉「囤地」、「養地」的目的,當然是看好這個區域未來的發展潛力。 潛力2--公共建設+中央機構 躋身國際都市 新莊副都心與頭前重劃區已經符合「房地產建商大量進場」的第1個潛力了!那麼,投資房地產的2個必備潛力的標準─「區域內重大公共建設」,新莊 副都心與頭前重劃區有這樣的條件嗎? 講到新莊地區未來的公共建設推動,周錫瑋可以滔滔不絕地說上12個小時,包括中港大排污水整治工程,新莊未來捷運系統工程,副都心、頭前重劃區 國際化都會區的規劃工程⋯⋯等。根據台北縣都市發展局規劃,新莊副都心與新板特區,是大台北地區重點發展的雙子星都市,整體交通位置十分便利,周邊有 2010年即將完成的特二號道路,及預計於2013年陸續完工的捷運新莊線、機場線、環狀線等。 台北縣政府城鄉局長張邦熙表示,新莊副都心有39.96公頃商業區、19.475公頃住宅區、5公頃公園兼兒童遊樂園、 4.9公頃停車場、6公頃 地標區、2.7公頃國家電影文化中心,以及2.1公頃中央合署辦公大樓,整體規劃以水岸、綠廊、橋串聯的花園城市;並將規劃興建1座具地區代表性的地標性 建築,結合新聞局之國家電影文化中心、金融大樓、商辦大樓、國際會議中心、觀光旅館及品味住宅區等,這樣的城市規劃藍圖,加上中央級的機構進駐該區,已經 可以看得到台北縣政府計畫把新莊副都心,塑造為「行政影視休閒商業之國際都市」。


在這麼多的公共建設推動之下,買房要跟著公共建設走的趨勢,在新莊是非常明顯地存在著,所以,投資房地產發展增值潛力的第2個條件,在新莊副都心 與頭前重劃區當然100%的符合條件。


3個必備潛力的標準─新莊房價能有10~20%漲幅 至於新莊副都心與頭前重劃區房地產投資的第3項潛力,則要看現階段區域的房價「是否有漲升機會」。 信義房屋企研室經理蘇啟榮分析,以台北縣來說,他最看好新莊市與中和市升格後的房市漲幅空間。蘇啟榮說,就捷運系統來說,新莊將有捷運新莊線、機 場線以及環狀線經過;中和市未來將有中和線、萬大線以及木柵線在中和與環狀線交匯,都大幅提升與台北市的通勤能力。


太平洋房屋忠孝店經理楊忠霖表示,台北縣升格後,增加的經費將可用來執行各項公共工程與都市更新,包括捷運環狀線、淡海的輕軌、捷運三鶯線等大型 交通建設或其他都市計畫,有效拉近台北縣市的都市居住品質、風貌與房價差距,預期將有大量來自台北市的新移民, 湧進房價差距達1/3~1/2的台北縣新開發重劃區及捷運站周邊。


當台北地區房價頻頻上揚之際,新莊地區房價的漲幅卻相對落後很多地區,具有「低價區域」以及「落後補漲」優勢。蘇啟榮說:「新莊、中和兩市房價仍 處於低檔,在升格為直轄市話題拉抬下,可望吸引台北市客群往此區移動、居住,預估未來房價漲幅少則10%,多則上看20%。」楊忠霖也說:「新莊、新店、板橋等地,預估將會有約10~15%的補漲幅度。」 建設主軸在新莊 房價醞釀上揚 據悉,2009年第3季「上新莊」福樂街有個預售建案「幸福皇居」,銷售價格已經開到每坪35萬元,「下新莊」離迴龍不遠,有件新成屋剛蓋好,開價每坪22萬元。潤泰創新執行長劉忠賢在2009年初就表示:「新莊副都心是台北縣除板橋外,交通建設、公共設施建置最完善的大面積地區,以現況來說,房價應有每 35萬元的行情,但有機會挑戰每坪40萬元,甚至更高。」結果,股票上市公司興富發建設20098月在新莊頭前重劃區內,推出第一宗的預售個案「新富都」,銷售表價訂在每坪35~36萬元,但短短2 內第1100戶銷售一空,促使第2期緊急推出,這件個案符合 有潛力地區內「初期」推出的個案,以及 位於公共建設大力推動的區域等條件,投資價值可以納入考量。


所以,如果要找尋下一個房地產的「燙金地段」或「鑽石特區」,鎖定新莊的副都心與頭前重劃區應該是最佳選項之一,因為周錫瑋強調:「2006年台北縣的公共建設主軸在板橋市的新板特區,2008年以後將會放到新莊重劃區的新莊副都心與頭前重劃區,2010年的建設開發主軸則會鎖定在台北港。」 大台北房價 將出現「東軸西轉」台灣房屋首席總經理彭培業就表示:「以台北縣為例,升格後不但統籌分配款將增加達200億元,且公務員增約2萬人,可望刺激台北縣住宅交易。」不過,冠德建設董事長馬玉山表示:「縣市升格話題在2008年預期心理下,已反映一波漲幅,未來要看交通建設發展,才有機會帶動台北縣房市熱潮。」 如果,台北市的高房價會把你的購屋計畫打亂,逼得你不得不往台北縣發展,那麼,周錫瑋看好的新莊地區,你也一定要仔細的評量一下,尤其是公共建設 大力推動的新莊副都心與頭前重劃區。


根據台北縣城鄉局規劃新莊地區未來的發展,除了副都心本身規劃的住宅區、商業區、辦公區之外,也要涵括緊鄰的頭前重劃區的住宅區、商業區,以及北 側呈帶狀的新莊知識產業園區(非住宅區、商業區,而是以新莊北側農業區經過都市計畫變更,將作為各種知識產業進駐的區域)


這樣的規劃,則是順應大台北發 展新軸心。目前台北市的都市發展走向,是往東邊的信義計畫區與南港方向前進,台北縣則積極推動新板特區與新莊副都心,讓整個大台北地區從台北車站起算,往東 以信義計畫區延伸到南港為一個發展主軸,往西則是以台北車站距離10~15分鐘車程等距的新板特區與新莊副都心,成為西區交通樞紐的新幹線,大台北地區的 東西向交通主幹產生了「東軸西轉」的現象,往西產生「雙新鑽石地帶(新板+新莊)」,將共同打造大台北都會區的「鑽石商道」。 地方政府官員看新莊:很有遠景 新莊房地產區分為「上新莊」、「下新莊」兩塊區域,這兩塊區域就像是「台北市東區」與「台北市西門町西區」的感覺。簡單的說,「上新莊」是一個正在積極被開發的地區,「下新莊」則是一個發展已經成熟的區域,而從這角度來看,房地產投資焦點當然要優先鎖定在「上新莊」。可是,「上新莊」腹地相當大, 該怎麼投資呢?甲山林房屋董事長祝文宇說:「上新莊只有新莊副都心與頭前重劃區值得注意,而且是要積極地密切注意。」台北縣長周錫瑋也信誓旦旦地說過:「20082009年台北縣重大公共工程建設主軸就是新莊。」縣政府編列預算,要在新莊副都心與頭前重劃區內 種植花草樹木,周錫瑋說:「我要先把這兩個區域的環境給弄漂亮了,建商才會進場開始興建個案,建商推案多了,自然會讓整個區域的商業、住宅氣氛帶起來,未 來進駐的人口多了,商業氣息發展起來了,台北縣的稅收自然會跟著增加。」 台北縣政府經濟發展局長李斌也表示,「新莊副都心」整體交通位置十分便利,未來主要交通系統就包括特二號道路、捷運新莊線、捷運機場線、捷運環狀 線;經濟發展局指出,新莊副都心開發後,除中央合署辦公大樓即將於2012年完工,屆時將有行政院勞委會、客委會、文化建設委員會等9個部會進駐副都心, 使新莊成為多元化的地區,帶給民眾更好的生活品質。新莊副都心開發案分別規劃長期與短期方案,長期主要投資興建國際觀光商務中心,短期為影城娛樂購物中 心。台北縣積極推動新板特區與新莊副都心,則是啟動擴大都會區「東軸西轉」的發展計畫。


資料引自 http://www.nownews.com/ 2009/12/30 /11581-2552350.htm


 


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日據土地 》祭祀公業土地清理要點


中華民國七十年四月三日內政部台(75)內地字第一一九八七號函訂定發布
中華民國七十五年十一月十八日內政部台(75)內地字第四五三二二號函修正發布
中華民國七十六年十二月廿二日內政部台(76)內地字第五五八一號函修正發布第十六點條文


一、為清理祭祀公業土地,加強其管理與使用,特訂定本要點。


二、祭祀公業土地之申報,由管理人檢具左列文件,向該土地所在地之直轄市或縣()政府民政機關(單位)為之。其土地分屬不同民政機關(單位)管轄者,民政機關(單位)受理時應相互會知。


() 申請書。


() 沿革。


() 派下全員系統表及現員名冊。


() 土地清冊。


() 派下全員戶籍謄本。


() 土地所有權狀影印本或土地登記簿影印本。


() 原始規約,但無原始規約者,免附。


三、祭祀公業如無管理人或管理人死亡、行方不明或拒不提出申報者,得由派下員過半數推舉派下員一人,如附推舉書為之。


四、民政機關(單位)於受理申報後,應於當地市、鄉、鎮、區公所及祭祀公業土地、祠堂、辦公處或祖墓所在地之村里辦公處公告及陳列派下全員名冊、系統表、土地清冊三十日,並將公告文副本交由申報人於公告之日起連續刊登於當地通行報紙三日。


五、祭祀公業派下員或利害關係人對公告事項有異議者,應於公告之日起二個月內以書面向受理申報之民政機關(單位)提出。民政機關(單位)應於異議期限屆滿後將異議書轉知申報人於二個月內申復,並將申報人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議,應於接到通知之翌日起二個月內向法院提起民事確認派下權之訴,並將訴狀副本連同起訴證明送民政機關(單位)備查。


六、異議期限屆滿後,無人異議,或異議人於接到申復意見之翌日起二個月內,逾期未向民政機關(單位)提出法院受理訴訟之證明者,民政機關(單位)應核發祭祀公業派下全員證明書。其經向法院起訴者,依確定判決辦理之。


七、民政機關(單位)受理祭祀公業申報後,應就其所附文件予以審查。其有不符者,應通知申報人於三十日內補正,逾期不補正者,駁回其申報。民政機關(單位)將異議人之異議書繕本轉知申報人後,申報人未於二個月內提出申復書者,應駁回其申報。


八、民政機關(單位)核發之派下全員證明書內應載明:「祭公業○○○派下員計○○○○○人,經公告期滿,無人提出異議,特此證明。又本證明係應當事人之申請而發給,無確定私權之效力。」


九、祭祀公業派下全員證明書核發後,管理人、派下員或利害關係人發現有漏列派下員者,得檢具派下員全體過半數之同意書,敘明理由,申請民政機關(單位)公告後更正派下全員證明書。如對該更正有異議者,應向法院提起確認派下權之訴,俟判決確定後,再依確定判決更正派下全員證明書。


十、祭祀公業派下全員證明書核發後,管理人、派下員或利害關係人發現土地清冊內有漏列或誤列土地者,得檢具土地登記簿謄本向民政機關(單位)申請更正土地清冊。利害關係人如對該更正有異議,應向法院提起確認不動產所有權之訴,俟判決確定後,再依確定判決辦理。


十一、祭祀公業派下全員證明書核發後,如派下員有變動者,管理人、派下員或利害關係人應檢具


()派下全員證明書。


()變動部分之戶籍謄本。


()系統表。


()拋棄書(無者免)


()派下員變動名冊。


()規約(無者免)等文件,向民政機關(單位)申請公告三十日,無人異議後准予備查,如有異議,應比照第五點、第六點規定程序辦理。


十二、祭祀公業派下權之繼承或喪失,依規約定之,無規約或規約未規定者,依民事習慣定之。


十三、祭祀公業應設置管理人,管理公業財產及召集派下員大會。管理人死亡或因故不召開派下員大會時,經派下全體十分之一以上連署,並報經民政機關(單位)之許可,得召開派下員大會。


十四、祭祀公業土地申報時無原始規約,而於派下全員明書核發後始訂立規約者,應經全體派下員之同意。規約應載明左列事項,並向民政機關(單位)申請備查。


() 祭祀公業名稱、目的及住址。


() 派下員資格。


() 管理人人數、權限、任期、選任及解任方式。


() 規約變動之方法。


() 處分(包括設定負擔)財產之方法。


() 祭祀公業解散後財產分配方法。


管理人為訂立規約召開派下員大會時,應報請民政機關(單位)派員列席,並將會議紀錄送民政機關(單位)備查。


十五、祭祀公業規約之變動,依規約之規定,規約未規定者,應經派下員全體之同意。祭祀公業派下員如有變動者,應先依第十一點規辦理,再檢具


()派下全員證明書。


()變動前後之規約。


()派下同意規約變動之證明等文件向民政機關(單位)備查。


十六、祭祀公業管理人之變動,應由新管理人檢具


()派下全員證明書。


()規約(無者免)


()選任之證明文件向民政機關(單位)備查,無須公告,如對該管理人之變動有異議者,應逕向法院提起民事確認之訴。


十七、新管理人選定後,應檢具其經民政機關(單位)備查之文件,向土地所在地之地政事務所申請管理人登記或變更登記。


十八、管理人依前點規定辦理管理人登記或變更登記時,如利害關係人提出異議,地政機關應將異議書繕本轉知管理人於二個月內申復。並將管理人之申復書繕本轉知異議人。異議人如仍有異議,應於接到通知之翌日起二個月內訢請法院裁判,並將訴狀繕本地民政機關,俟判決確定,再依確定判決辦理。管理人未依前項規定提出申復書者,地政機關應駁回其登記之申請。異議人未依前項規定提出起訴證明書,地政機關應依申請人所提備查文件辦理登記。


十九、祭祀公業土地之處分或設定負擔,得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理。但規約另有規定者不在此限。


二十、管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業向民政機關(單位)申報或備查之文件,得申請抄錄或閱覽。


二十一、管理人、派下員或利害關係人對於祭祀公業申報或備查事項、或土地登記事項有異議者,除依本要點規定之程序辦理外,得逕向法院起訴。


二十二、祭祀公業之解散,應經派下員全體之同意,並報請民政機關(單位)備查。


二十三、新設立之祭祀公業,應以財團法人為之。祭祀公業新取得不動產所有權或他項權利時,除已成立財團法人者外,應登記為派下員全體公同共有。


二十四、民政機關(單位)對於申報清理及備查之祭祀公業,應備專冊建檔管理永久保存。地政機關對於祭祀公業土地應造冊管理。


二十五、祭祀公業已依法登為財團法人者,不適用本要點之規定。


二十六、本要點修正前曾經民政機關(單位)受理之未結案件,得依本要點規定辦理。


 


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日據繼承 繼承登記法令補充規定


最新修正日期:中華民國九十三年八月二十日內授中辦地字第九三七二五八三號函


〔遺產繼承人〕


一、繼承開始(即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期)於台灣光復以前者(民國三十四年十月二十四日以前),應依有關台灣光復前繼承習慣辦理。繼承開始於台灣光復後(民國三十四年十月二十五日以後)至七十四年六月四日以前者,依修正前之民法親屬、繼承兩編及其施行法規定辦理。


繼承開始於民國七十四年六月五日以後者,應依現行民法親屬、繼承兩編暨其施行法規定辦理。


二、日據時期台灣省人財產繼承習慣分為家產繼承與私產繼承兩種。


家產為戶主所有之財產;私產係指家屬個人之特有財產。


家產繼承因戶主喪失戶主權而開始;私產繼承則因家屬之死亡而開始。


戶主喪失戶主權之原因:


(一)戶主之死亡。死亡包括事實上之死亡及宣告死亡。


(二)戶主之隱居。民國二十四年(日本昭和十年)四月五日台灣高等法院上告部判官及覆審部判官聯合總會決議,承認隱居有習慣法之效力,自該日起隱居始成為戶主繼承開始之原因。但隱居發生於該決議日期以前者,不能認為因隱居而開始之戶主繼承,而應以被繼承人死亡日期定其繼承開始日期。


(三)戶主之國籍喪失。


(四)戶主因婚姻或收養之撤銷而離家。


(五)有親生男子之單身女戶主,未廢家而入他家為妾。


三、因戶主喪失戶主權而開始之財產繼承,其繼承人之順序為:


(一)法定之推定財產繼承人。


(二)指定之財產繼承人。


(三)選定之財產繼承人。


第一順序之法定推定財產繼承人須係男子直系卑親屬(不分長幼、嫡庶、婚生或私生、自然血親或準血親)且係繼承開始當時之家屬為限。女子直系卑親屬及因別籍異財或分家等原因離家之男子直系卑親屬均無繼承權。至於﹝寄留他戶之男子直系卑親屬﹞對家產仍有繼承權。


男子直系卑親屬有親等不同者,以親等近者為優先 親等相同之男子有數人時,共同均分繼承之。


四、戶主無法定之推定戶主繼承人時,得以生前行為指定繼承人或以遺囑指定繼承人。


如未指定時,親屬得協議為選定繼承人。指定或選定之繼承人無妨以女子或非家屬者充之。


五、戶主指定某人為戶主權之繼承人,應同時指定該人為財產繼承人,兩者有不可分之關係。


故戶主僅為指定戶主繼承人之表示或僅為指定財產繼承人之表示,應視為兩者併為指定。但被指定人得僅承認戶主繼承而拋棄財產繼承


惟其拋棄戶主繼承時,則視為亦拋棄財產繼承。


六、戶主喪失戶主權後所生之男子,不因戶主已指定戶主繼承人,而喪失其繼承權。


七、在被繼承人失蹤期間受胎所生之子女仍應推定為被繼承人之婚生子女,除該被繼承人或利害關係人或被繼承人三親等內血親曾提起否認婚生子女之訴外,就被繼承人之遺產自有繼承權。


八、日據時期隱居者,光復後仍以自己名義辦理土地登記,其隱居繼承之原因應視為消滅,自不得復以隱居之原因為繼承之登記。


九、死亡絕戶者如尚有財產,其絕戶再興為追立繼承人,得為戶主繼承及因此而開始之財產繼承。


日據時期死亡絕家之遺產如未予歸公,致懸成無人繼承,光復後,應依我國民法繼承編之規定其繼承人,不得再以絕家再興為由主張繼承申請登記。


十、日據時期招婿(贅夫)與妻所生子女,冠母姓者,繼承其母之遺產,冠父姓者,繼承其父之遺產。但父母共同商議決定繼承關係者,從其約定。


十一、日據時期共有人中之一人死亡而無合法繼承人時,其他共有人如踐行日本民法所定繼承人曠缺手續,經公示催告為無繼承人後,其應有部分始歸屬於其他共有人。如光復前未踐行此項程序者,應依我國民法繼承編施行法第八條規定定其繼承人,如仍無法定繼承人承認繼承時,即應依民法第一千一百七十七條、第一千一百七十八條所定程序公示催告確定無繼承人後,其遺產歸屬於國庫。


十二、日據時期私產之繼承:


(一)日據時期家屬(非戶主)之遺產為私產。因家屬死亡而開始之私產繼承,僅有法定繼承人而無指定或選定繼承人。


(二)私產繼承純屬財產繼承性質,與家之觀念無關,故分戶別居、別籍異財之直系卑親屬對家產雖無繼承權,但對於私產仍有繼承權。


(三)私產繼承之法定繼承人順序如左:


1.直系卑親屬。


2.配偶。


3.直系尊親屬。


4.戶主。


(四)第一順序繼承人直系卑親屬有親等不同時,以親等近者為優先。親等相同之直系卑親屬有數人時,按人數共同均分繼承,不分男女、嫡庶、婚生與私生,均得為繼承人。


十三、繼承開始在光復前(民法繼承編施行於台灣前),依當時之習慣有其他合法繼承人者,即不適用民法繼承編之規定。如無合法繼承人時,光復後應依民法繼承編規定定其繼承人。


十四、遺產繼承人資格之有無,應以繼承開始時為決定之標準,故養子被收養之前已發生繼承事實者,對其生父之遺產有繼承權。


十五、繼承人須於繼承開始當時生存者,已死亡者,則無繼承人之資格,此即同時存在原則。至於同時死亡者,互不發生繼承權。


十六、子女喪失國籍者,其與本生父母自然血親之關係並不斷絕,故對本生父母之遺產仍有繼承權,惟辦理繼承登記時,應注意土地法第十七條規定及第十八條有關外國人取得土地權利之限制。


十七、子女被人收養者,於收養關係尚未終止以前,對本生父母、祖父母、兄弟姊妹之繼承權暫行停止,而對養父母之遺產有繼承權。


十八、嫡母與庶子間僅具有姻親關係,故庶子對嫡母之遺產無繼承權。


十九、修正前民法第一千一百四十二條第二項﹝養子女應繼分,為婚生子女之二分之一﹞ 之規定,惟在養子女與婚生子女共同繼承養父母之遺產時,始有其適用。


二十、親生子女與養子女,養子女與養子女係民法第一千一百三十八條第三項所定之兄弟姊妹,相互間有繼承權。至同胞兄弟姊妹被他人收養者,於收養關係未終止前,對其同胞兄弟姊妹之繼承權當暫行停止。


二十一、民法第一千一百三十八條規定所謂配偶,須繼承開始時合法結婚之夫或妻。是以夫或妻於對方死亡後再婚,仍不喪失繼承權。


二十二、民法修正前重婚者,依修正前民法第九百九十二條規定,在未經利害關係人向法院聲請撤銷前,其婚姻關係並非當然無效,則後妻亦為配偶,依照民法第一千一百四十四條之規定,有與前妻一同繼承遺產之權,其應繼分各為配偶應繼分之二分之一。


二十三、妾非配偶、對夫之遺產尚無繼承可言,惟夫生前對其有繼續扶養之事實時,依民法第一千一百四十九條規定應由親屬會議酌給遺產。


〔收養子女〕


二十四、日據時期養親無子,以立嗣為目的而收養之過房子及螟蛉子,即與現行民法繼承編施行法第七條所稱之﹝嗣子女﹞相當,其認定以戶籍記載為準。於本省光復後開始繼承者,其繼承順序及應繼分與婚生子女同。


二十五、日據時期台灣有死後養子之習慣,即凡人未滿二十歲死亡者,得由親屬會議以祭祀死者,並繼承其財產為目的,追立繼承人為其養子,依此目的收養之養子,對死者之遺產得為繼承。


二十六、所謂收養係指收養他人之子女而言。生父與生母離婚後,收養其婚生子女為養子女,即使形式上有收養之名,惟其與生父母之自然血親關係仍然存在,該收養於法律上不能發生效力。


二十七、日據時期養子離家廢戶或廢戶再興,係戶口之遷徙,非終止收養之除籍,祗要收養關係繼續存在,其與養父母之擬制血親關係不因戶籍遷徙而受影響。


二十八、日據時期養父母與養子女終止收養關係後,養子女之子女縱戶籍記載為原收養者之孫,對該收養者之遺產無繼承權。


二十九、日據時期夫或妻結婚前單獨收養子女,其收養關係於婚後繼續存在。收養人後來之配偶除對原收養子女亦為收養外,只發生姻親關係。


三十、養子女被收養後,再與養父之婚生子結婚者,應先終止收養關係。如養親收養時,有使其與婚生子女結婚之真意者,雖名之為收養,實無收養關係,該養子女與本生父母之法律關係並未中斷,其與本生父母間互有繼承權。


三十一、養〈繼)父收養養(繼)女之子為養子,此種輩份不相當之收養,有礙公序良俗,參照民法第七十二條規定,應認為無效。


三十二、岳父收養贅婿為子,除非招贅婚姻關係不存在,否則該收養行為有礙公序良俗,參照民法第七十二條規定,應屬無效。


三十三、有配偶者違反民法第一千零七十四條共同收養規定,由一方單獨收養子女,該養子女與收養者之配偶間,相互無遺產繼承權。


三十四、收養者之年齡應長於被收養者二十歲以上,為民法第一千零七十三條所明定,收養子女違反上開規定,依修正前民法親屬編規定,並非當然無效,僅得由有撤銷權人向法院請求撤銷之。民法親屬編修正後,違反上開條文之收養,依同法第一千零七十九條之一規定,應屬無效。


三十五、出養之子女與生母之權利義務關係,在未終止收養前,應暫行終止。如生母與養父結婚,該出養子女與生母之權利義務關係,因生母與養父結婚而回復,從而該出養子女對其生母之遺產,仍有繼承權。


三十六、養父(或養母)死亡後,養子女單獨與養母(或養父)終止收養關係,其與養父(或養母)之收養關係不受影響。但養父母死亡後,養子女不能維持生活而無謀生能力者,得依民法第一千零八十條第五項規定聲請法院許可,終止收養關係。


三十七、收養關係之認定如戶政機關無法處理,應循司法程序謀求解決。


  〔養媳或媳婦仔〕


三十八、日據時期媳婦仔係以將來婚配養家男子為目的而收養之異姓幼女,縱本姓上冠以養家之姓,其與養家僅有姻親關係,並無擬制血親關係,性質與養女有別,對養家財產不得繼承,而與其本生父母互有繼承權。


三十九、養女、媳婦仔與養家間之關係完全不同,養女嗣後被他人收養為媳婦仔,其與養父之收養關係並不終止,亦不發生一人同時為兩人之養女之情形,其對養父之遺產仍有繼承權。


四十、﹝無頭對﹞媳婦仔日後在養家招婿,且所生長子在戶籍上稱為﹝孫﹞者 ,自該時起該媳婦仔與養家發生準血親關係,即身分轉換為養女。但媳婦仔如由養家主婚出嫁,除另訂書約或依戶籍記載為養女外,難謂其身分當然轉換為養女。


四十一、光復後養家有意將媳婦仔之身分變更為養女,須依民法第一千零七十九條規定訂立書面契約或向戶政機關申報為養女,否則不能認其具有養女身分。


四十二、除戶於本家而入他家之女子,其本家之戶籍均記載為﹝養子緣組除戶﹞,如經戶政機關查復確實無法查明其究係被他家收養為養女或媳婦仔時,可由申請人於繼承系統表上簽註,以示負責。


〔代位繼承〕


四十三、日據時期家產之第一順序法定之推定財產繼承人於繼承開始前死亡或喪失繼承權時,代襲〈代位〉財產繼承人限於被代襲人之直系男性卑親屬;至於私產,如被繼承人之直系卑親屬有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,無論被代襲人之直系男卑親屬或直系女卑親屬均得代襲繼承。


四十四、民法第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,依同法第一千一百四十條規定,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。


四十五、民法第一千一百四十條所稱﹝喪失繼承權者﹞,係指繼承人於繼承開始前應有同法第一千一百四十五條第一項所列各款情形之一喪失繼承權者而言。


四十六、民法第一千一百四十條規定之代位繼承人包括養子女之婚生子女,養子女之養子女,婚生子女之養子女。


四十七、被代位繼承人與被繼承人同時死亡,可由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。


〔繼承之拋棄〕


四十八、日據時期台灣地區有關繼承權之拋棄,參照民國二十五年四月二十日(昭和十一年四月二十日)台灣高等法院上告部及同院覆審部判官聯合總會議決議,應於繼承開始三個月內向管轄地方法院單獨申報後發生效力。於該決議作成前繼承人所為之拋棄繼承,不發生效力。


四十九、繼承開始前拋棄繼承權者,無效。


五十、繼承權之拋棄應就遺產之全部為之,部分拋棄者,不生效力。


五十一、胎兒繼承權之拋棄,應俟其出生後,由其法定代理人自知悉得繼承之時起二個月內代為辦理。


五十二、無行為能力人拋棄繼承權應由其父母或監護人為其利益代為拋棄。限制行為能力人拋棄繼承權時,應徵得其父母或監護人之同意。監護人為受監護人之利益拋棄繼承權時,依民法第一千一百零一條後段規定,應徵得親屬會議之允許。但未成年人之監護人為同居祖父母或禁治產人之監護人為父母者,其為受監護人之利益拋棄繼承權時,得免經親屬會議之同意。


五十三、繼承權之拋棄,一經拋棄不得撤銷。


五十四、繼承開始在民法繼承編修正前,旅居海外之繼承人為拋棄繼承權得向駐外單位申請繼承權拋棄書驗證,駐外單位於驗證後,應即將該拋棄書之副本寄送各該不動產所在地之直轄市、縣〈市〉政府或轄區地政事務所,供受理登記時查驗參考。


繼承開始於民法繼承編修正公布以後,旅外繼承人拋棄繼承權,應以書面向被繼承人死亡之住所所在地管轄法院陳報,如其因故未能親自返國向法院陳報時,得出具向法院為拋棄之書面,送請駐外單位驗證後,逕寄其國內代理人向法院陳報。


五十五、民法第一千一百七十四條第二項規定所謂﹝知悉﹞其得繼承之時起二個月內拋棄繼承權,該期間之起算,係以繼承人知悉被繼承人死亡之時為準,非自被繼承人死亡之時或自繼承人知悉被繼承人遺有財產之時起算。


五十六、先順序繼承人拋棄繼承而次順序應為繼承之人欲拋棄繼承權者,其拋棄期間二個月之計算,應自知悉先順序繼承人拋棄繼承致其得繼承之時起算,而非自知悉被繼承人死亡之時起算。


五十七、被繼承人經法院判決宣告死亡後,其繼承人拋棄繼承權之期間應自法院宣示〈指不受送達之繼承人〉或送達宣告死亡判決之翌日起算,不以判決內所確定死亡之時為準。


五十八、部分繼承人拋棄繼承權,於登記完畢後發現尚有部分遺產漏辦登記,補辦繼承登記時,其繼承人以土地登記簿所載者為準,免再添附部分繼承人之繼承權拋棄書。惟申請人應於繼承系統表內記明其事由,並自負損害賠償之法律責任。


〔無人承認之繼承〕


五十九、無人承認繼承之遺產,依民法第一千一百八十五條規定,應歸國庫者,財政部國有財產局申請國有登記時,應於申請書備註欄加註﹝確依民法規定完成公示催告程序,期間屆滿無人主張權利﹞等字樣。


六十、遺產管理人為清償債權之必要,得經親屬會議之同意變賣遺產,如無親屬會議行使同意權時,應經該管法院核准。遺產管理人申辦被繼承人之抵押權塗銷登記,亦同。


遺產管理人執行民法第一千一百七十九條第一項第二款所定為保存遺產必要之處置之職務,無須經親屬會議或法院之許可。至於遺產有無荒廢喪失價值之虞,是否為保存遺產必要之處置,變賣時是否已為善良管理人之注意,應由遺產管理人切結自行負責。


遺產管理人就被繼承人所遺不動產辦理遺產管理人登記,免檢附遺產及贈與稅法第四十二條所規定之證明文件;遺產管理人處分該財產或交還繼承人時,仍應檢附上開規定之證明文件,始得辦理移轉登記。


六十一、繼承人於民法第一千一百七十八條所定公示催告期間內承認繼承時,遺產管理人之權限即行消滅,於申請繼承登記時,無須先聲請法院裁定撤銷遺產管理人。


〔遺囑〕


六十二、遺囑係要式行為,應依照民法第一千一百九十條至第一千一百九十七條所定方式為之,不依法定方式作成之遺囑,依照民法第七十三條規定,應屬無效。


六十三、日據時期之遺言公證書﹝公證遺囑﹞,依當時適用台灣之法律已合法成立,除經撤銷者外,雖其在光復後未辦理追認手續,仍應有效。


六十四、自書遺囑,遺囑人未親筆書寫遺囑全文,而以打字方式為之,或未記明年月日並親自簽名者,不生效力。


六十五、自書遺囑有增刪,於公證時依公證法第二十九條辦理,已足證遺囑人所為之增刪意思,如利害關係人對自書遺囑效力有所爭執,應訴由法院認定之。


六十六、代筆遺囑以打字方式作成,非由代筆人執筆筆記,與法定方式不符,應屬無效。


六十七、代筆遺囑須由遺囑人簽名,遺囑人不能簽名時,僅能按指印代之,不能以蓋章代替簽名。


代筆遺囑如僅由遺囑人蓋章,縱經法院公證人認證 ,亦不發生遺囑效力。


六十八、代筆遺囑須由遺囑人以言語口述遺囑意旨,如為啞者或言語障礙不能發聲者,自不能為代筆遺囑。


六十九、代筆遺囑僅載明二人為見證人,一人為代筆人,並未載明該代筆人兼具見證人身分,如利害關係人間無爭執,得認代筆遺囑之代筆人兼具見證人之身分。


七十、民法第一千一百九十四條規定所謂﹝指定三人以上之見證人﹞,並無須由遺囑人於遺囑文中明文指定,只須有三人以上之見證人於遺囑中簽名即可,至於見證人之簽名,應由見證人自行簽名,而非由代筆人執筆。


七十一、遺囑見證人是否符合民法第一千一百九十八條之規定,除該遺囑經法院公證或認證外,應提出身分證明,供地政機關審查。


前項身分證明能以電腦處理達成查詢者,得免提出


七十二、因繼承取得不動產,未辦竣繼承登記,得以遺囑將該不動產遺贈他人。


七十三、口授遺囑如已具備代筆遺囑之要件,得依代筆遺囑辦理。


七十四、日據時期口授遺囑非經當時裁判所確認該遺言有效者,不得據以辦理繼承登記。


七十五、遺囑執行人有管理遺產並為執行遺囑必要行為之職務。法院裁定之遺囑執行人執行上述職務時,無須再經法院之核准。


七十六、被繼承人死亡時,其繼承人之有無不明者,雖其生前以遺囑指定有遺囑執行人,惟並不能排除民法有關無人承認繼承規定之適用。


七十七、遺囑指定變賣遺產之人非遺囑執行人時,遺產之處分應由該被指定人與遺囑執行人共同為之,無須再經法院之核准。


  七十八、 遺囑違反民法有關特留分之規定時,繼承人是否已行使扣減權,非地政機關所得干預。


〔繼承登記之申請〕


七十九、繼承人持憑被繼承人剝奪某繼承人繼承權之遺囑申辦繼承登記,如依繼承系統表及戶籍謄本未發現喪失繼承權人有直系血親卑親屬可代位繼承時,登記機關應准其繼承登記。嗣後如有代位繼承人主張其繼承權被侵害時,可依民法第一千一百四十六條規定,訴請法院回復其繼承權。


八十、債務人部分遺產已由債權人代位以全體繼承人名義申辦繼承登記後,繼承人就其他部分遺產申請繼承登記時,如有拋棄繼承權者,得予受理。


八十一、退輔會授田場員死亡,其繼承人不願辦理繼承登記,並志願交還國有者,可檢附繼承人立具之交還土地志願書,以﹝收歸國有﹞為登記原因,並以﹝行政院國軍退除役官兵輔導委員會﹞為管理機關辦理登記。


八十二、(刪除)


八十三、夫妻聯合財產中,民國七十四年六月四日以前以妻名義登記之不動產,於民國八十六年九月二十七日以前,夫或妻一方死亡或夫妻均死亡者,仍推定為夫所有,除妻之原有財產或特有財產外,得申辦更名登記為夫所有或繼承登記。如妻死亡者,得由夫提出更名登記之申請;如夫死亡者,得由夫之繼承人於申辦繼承登記時先申辦更名為夫名義後連件辦理繼承登記;夫妻均死亡者,與夫死亡者同。


八十四、繼承人之一未辦竣繼承登記前死亡,且無合法繼承人者,應選定遺產管理人,由遺產管理人會同其他繼承人辦理繼承登記。


八十五、遺囑執行人依照遺囑內容處分遺產,申請移轉登記時,應先申辦遺囑執行人登記。


八十六、私人將未辦竣繼承登記之土地贈與政府,得以稅捐機關核發之遺產稅不計入遺產總額及贈與稅不計入贈與總額證明書向稅捐機關申報土地移轉現值,於核發土地增值稅免稅證明後,併案送件申請繼承登記及贈與移轉登記。


〔繼承登記應附之文件〕


八十七、申請繼承登記依照土地登記規則第四十四條規定,應提出之戶籍謄本,不得以其他身分證明文件代替。


八十八、被繼承人死亡日期之認定,應以戶籍登記簿記載之死亡日期為準。


八十九、繼承開始於臺灣光復後至民國七十四年六月四日以前,繼承人拋棄其繼承權,應依修正前民法第一千一百七十四條規定於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院、親屬會議或其他繼承人為之。申請登記時應檢附拋棄繼承權有關文件。其向其他繼承人表示拋棄者,拋棄人除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依同規則第四十條規定程序辦理。


繼承開始於民國七十四年六月五日以後,而繼承人有拋棄繼承權者,應依照修正後民法第一千一百七十四條規定,應以書面向法院為之。申請繼承登記時,應檢附法院核發繼承權拋棄之證明文件。至於拋棄繼承權者是否以書面通知因其拋棄而應為繼承之人,非屬登記機關審查之範疇。


九十、錄音遺囑係屬口授遺囑之一種,應由見證人中之一人或利害關係人於遺囑人死亡後三個月內,提經親屬會議認定其真偽。繼承人申辦繼承登記時,免檢附錄音帶,但應檢附說明遺囑內容之親屬會議紀錄。


繼承人或利害關係人對親屬會議之認定或遺囑內容有異議者,應訴請法院處理,登記機關並應依土地登記規則第五十一條規定駁回登記之申請。


九十一、被繼承人(即登記名義人)於日據時期死亡或光復後未設籍前死亡,繼承人申辦繼承登記時,倘有被繼承人生前戶籍資料而無死亡之戶籍記事時,可依本部四十年十一月十六日內戶字第五九一八號代電規定檢具死亡證明文件或在場親見其死亡者二人之證明書,向戶政機關聲請為死亡之登記,據以辦理;倘繼承人以書面申請戶政機關查復無被繼承人日據時期及光復後之戶籍資料,如合於左列情形之一者,申請繼承登記時,免檢附土地登記規則第四十四條第一項第一款規定文件辦理:


(一)依繼承人之戶籍謄本所載已能顯示被繼承人死亡,且申請人於繼承系統表註明登記名義人死亡日期。


(二)申請人於繼承系統表註明被繼承人死亡日期,並切結?﹝死亡日期如有不實,申請人願負法律責任。﹞


繼承人之一於日據時期死亡或光復後未設籍前死亡者,可比照前項辦理。


九十二、戶籍謄本缺漏某出生別繼承人之姓名,如戶政機關查證無法辦理戶籍更正,而其戶籍謄本均能銜接,仍查無該缺漏者何人時,申請人得檢附切結書敘明其未能列明缺漏者之事由後,予以受理。


九十三、原住民民情特殊,對於子女夭折或死胎未申報戶籍,致未能檢附該夭折者死亡之除籍謄本者,可由申請人立具切結書經該管警員或村長證明後,准予辦理繼承登記。


九十四、被繼承人及繼承人為華僑無法提出戶籍謄本,得檢附經外交部(駐外使領館處)認證之死亡證明書及身分證明申辦繼承登記。


九十五、華僑辦理不動產繼承登記,如被繼承人及繼承人在台未設有戶籍,該華僑得提出經我駐外機構驗證之合法證明親屬關係文件,據以申辦繼承登記。


九十六、繼承人申請繼承登記時,應依照被繼承人與繼承人之戶籍謄本,製作繼承系統表。如戶籍登記事項有錯誤或脫漏時,應先向戶政機關申辦更正登記後,再依正確之戶籍謄本製作繼承系統表。


九十七、外國人死亡,依涉外民事法律適用法第二十二條規定,應依被繼承人死亡時之本國法,故其繼承人依該被繼承人死亡時之該國法律規定,將合法繼承人製成系統表並簽註負責,登記機關應予受理。但依中華民國法律中華民國國民應為繼承人者,得就其在中華民國之遺產繼承之,不適用被繼承人之本國法。


九十八、債權人代位申辦繼承登記,如部分繼承人未在台設籍,無從領取身分證明者,可依法院判決書所列之繼承人及住址申請登記。


九十九、(刪除)


○○申請繼承登記時,繼承人中有民法第一千一百四十五條第一項第五款喪失繼承權者,應檢附被繼承人有事實表示不得繼承之有關證明文件,供登記機關審查之參證。


一、(刪除)


二、(刪除)


三、辦理遺產分割繼承登記,不論分割之結果與應繼分是否相當,不課徵土地增值稅或契稅。


四、遺產稅繳清(或免稅或不計入遺產總額或同意移轉)證明書,應加蓋﹝依法免徵契稅及土地增值稅﹞字樣。


五、預告登記所保全之請求權,於請求權人死亡時,得由繼承人依土地登記規則第一百十九條規定,檢具登記申請書件,向登記機關申請加註繼承人姓名。


 



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什麼是容積率?什麼是建蔽率?


壹、什麼是容積率


基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。


例如:100基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50,則總樓地板面積為200,其容積率為200%,如果每一層樓的樓板面積為70,則建築總樓地板面積為280,其容積率為280%


問題:如果每人居住所需樓地板的面積大小一定,則建築總樓地板面積愈大,代表本棟建築可居住的人口……


貳、什麼是建蔽率


建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。


例如:100基地上房屋的投影面積為20,則建蔽率為20%





建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小


在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%


問題:如上面的例子,如果只控制建蔽率,是否可以控制地區的人口密度?


參、為什麼要實施容積率管制


都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以:


落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與計劃密切配合。


使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀。


建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用


肆、訂定容積率考慮的因素


各都市計劃,全區之平均容積率標準,細考慮以下因素加以訂定:


計劃地區內計劃容納人口


該地區所規劃之可供建築基地面積


平均每人居住所需樓地板面積


該地區所劃設之公共設施面積


其次,再依計劃特性、區位(如商業區、住宅區等)、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況,各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。


伍、民眾如何參與訂定容積率?


容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。


都市計劃之擬定,依都市計劃法規定,於送該館政府都市計劃委員會審議前,應於各該縣(市)政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天,同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶,通知舉辦說明會之地點,並將公開展覽之日期及地點登報周知。


任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會,了解該都市計劃內容,並可向該管政府提出書面意見,作為各級都委會審議之參考。


 


 


關鍵字 土地買賣 土地重劃 區段徵收 市地重劃 道路用地 日據繼承 建地 農地 困難土地


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購買建地的預算配置、程序、相關法規

蓋房子之前會先買地,其中又以建地最常見、農地次之,且購買程序與重點也截然不同,分別就買建地、買農地的程序延伸出重點Know How。買地之後就是蓋房子,常見住宅屋型以鋼筋混凝土、輕鋼構及木造為主,在監工時若能掌握建築結構Know How,更能輕鬆與工班溝通喔!鑑於現實工作、生活機能、學區等條件,多以市區、市郊之建地為主要選擇。選到適合的地,通常會找地政士代為處理,不過基本的買地Know How也應具備,以下程序及相關法規,可以幫助你更了解買地流程。



買地之前,除交通、機能外,檢查土地使用分區是
最重要的一個動作,攸關日後蓋房子的規劃。 黃益正表示,若容積率過低,也可能影響到房子的設計,若有畸零地,更會阻礙到蓋房子的行程,不能不注意。



文—林黛羚
專業諮詢—和旺營建處研展部協理黃益正、北區房屋不動產理財研究室




Setp 1檢查土地使用分區、容積率與建蔽率




對於有興趣的土地,最須確定的是該地的土地使用分區性質,便可從中得知土地的容機率及建蔽率等,以方便日後規劃有所依歸。

⊿台灣省都市計畫線上查詢 ⊿高雄市土地使用分區查詢:




於服務時間周一至周五8:3017:30 http://www.kcgland. hinet.net,選擇「高雄市使用分區查詢」。

⊿台南縣政府都市計畫管理系統:




http://210.69. 57.162/city,點選「使用分區查詢系統」。

⊿台中市使用分區查詢:




http://210.241. 111.220:8080/ tch-map

⊿新竹市非都市土地分區查詢:




http://land. hccg.gov. tw/newqprice/ qlmark.asp

⊿桃園縣都市計畫書圖查詢:




http://gistest. tycg.gov. tw,點選「現行都市計畫書圖查詢」。

⊿台北市土地使用分區查詢:




電話語音查詢02-2725-8273 4;電腦網路查詢 http://www.zone. taipei.gov. tw 參考法規:建築法第798090條。



Setp 2
確定是否有涵蓋到畸零地


直轄市、縣市局政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度及深度,建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到最小面積之寬度與深度不得建築。



⊿畸零地,指的是建築基地面積狹小或基地界線與建築線之斜交角度不足
60度或超過120度。 參考法規:建築法第444546條。



Setp 3
了解市場行情、確定價位是否合理


通常土地公告現值多遠低於真正的市場行情,但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。



⊿若由法拍土地倒推,一般成交價格約為市價的
89成。全省法拍屋價格查詢⊿若由公告現值反推,市價必須以公告現值加上4成,才是你的預估的「土地市價」。公告現值須到各縣市地政事務所網站找。

⊿可找「不動產估價師」來估價,他們會針對你估價種類,提供「不動產估價報告書」,但收費依估價經額比例收取。




Setp 4
找「地政士」來作買賣契約

要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代為作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一,須至各地政士公會查詢收費標準。黃益正建議找有公信力或知名度者較為保險,或房仲業者也有地政士,收費較高但安全。



⊿可至「地政士資訊系統」
http://pri.land. moi.gov.tw/ agents_query? cid=399
查詢所在地區之執業地政士公司之連絡電話。

⊿收費行情各地不同,可至
http://www.c123. com.tw 參考其地政規費。





Setp
5
與賣方簽約、談妥付款方式


通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處理,但買方仍須掌握基本流程。



⊿確認對方土地所有權狀正本、身分證本、是否與本人相符,另外委託人的身分也要確認。

⊿付款通常分三到四個階段,比例為
334成,或343成。通常付23成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定,才能保障買方權益。

⊿常見付款程序配比:簽約
1成、交證件+備證2成、銀行融資7成(增值稅、稅單通常由賣方負擔,或由買方代墊再扣除費用)。

⊿為保障賣方,買方會開未付款之本票,但詳細買賣方式仍由雙方議定為準。



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6
交地、鑑界


建議出費用請地政事務所前往界定、重測,以確定土地是否有被臨時佔用,若有狀況須由賣方負責釐清。另要注意所買地要先確定是否臨建築線、臨馬路,若查為「裡地」則無法蓋房子。參考法規:土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定;建築法45條。



房屋高貸款、低利率
3秘訣

社經地位和個人信用是銀行評斷貸款戶償債能力的指標,只要維持信用良好,自用住宅貸款多能爭取85%以上的貸款。評估自身能力有辦法負擔銀行貸款後,「北區房屋不動產理財研究室」另提供爭取高貸款及低利率的3祕訣。 秘訣1:培養良好信用 上班族可向銀行表示,公司薪水核撥下來,可以直接繳房貸,銀行業願意高額貸款和降低利息。此外,如果貸款有保人,而且是工作穩定、收入高者做保,銀行也願意拉高貸款成數。



秘訣
1培養良好信用 上班族可向銀行表示,公司薪水核撥下來,可以直接繳房貸,銀行業願意高額貸款和降低利息。此外,如果貸款有保人,而且是工作穩定、收入高者做保,銀行也願意拉高貸款成數。



秘訣
2高所得、收入穩定、500 一般民眾認同的高所得行業,例如醫師、律師、會計師等,其償債能力強,銀行願意放貸較高的金額,也願意給予較低的房貸利息。收入穩定的公教人員,也是銀行喜歡承貸的對象之一。另有全台五百大企業,也會影響房貸成數,譬如在台積電上班,名列五百大企業,且企業形象良好,銀行願意承貸的意願就會提高。



秘訣
3尋找抗跌好地段 銀行在貸款前,除徵信外(個人信用記錄、職業類別等),接下來就是現址履堪,評定土地及房屋價值,再決定放貸成數。如中國信託銀根據地段的好壞,分為A+級、A級、B級、C級、D級客戶,所謂A+級,就是在大安區、中山區、信義區、士林區等精華地段,或是捷運站出口 一百公尺 內,可以貸到85%A級台北縣永和、新店、板橋等精華區,或捷運 三百公尺 內為80%;至於B級、C級就是推案量大像淡水、三峽、林口等區,貸款約在60%75%D級屬於完全不放貸的產品,例如金山、萬里等偏遠的鄉下,或10 以下的小套房。



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土地開發 》市地重劃簡介


壹、市地重劃之目的:


市地重劃係依照都市計畫規劃內容,將都市一定範圍內之土地,全部重新加以規劃整理,興辦各項公共設施,並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地(抵費地)後,按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地,重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路,且立即可供建築使用,為增進土地利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用,均由重劃區內土地所有權人共同負擔,不僅政府可節省龐大建設經費,土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益,確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」,將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良,重新劃分經界,以促進土地最有效之利用,增加社會之財富。 


貳、市地重劃之舉辦方式:


一、政府選定地區辦理:


政府為開發新設都市地區、新社區,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃,但在重劃計畫書公告期間內,重劃區土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時,該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書,重行報請核定,並依核定結果公告實施。


二、人民申請優先辦理:


土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請政府核准後優先實施市地重劃。


三、獎勵人民自行辦理:


依平均地權條例第五十八條規定,重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意,並經主管機關核准者,得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其目的在運用民間資源及力量,擴大辦理市地重劃,加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施:


   (一) 給予低利之重劃貸款。


   (二) 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。


   (三) 政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。


   (四) 免徵或減徵地價稅。


   (五) 其他有助於市地重劃之推行事項。


參、市地重劃之負擔:


一、重劃負擔之項目:


市地重劃之負擔分為公共設施用地負擔及抵費地負擔二種,係由重劃區內土地所有權人按其土地受益比例共同負擔:


(一) 公共設施用地負擔:茲就重劃共同負擔之公共設施用地及非重劃共同負擔之公共設施用地及抵充公共設施用地之土地,分述如下:


    1、  重劃共同負擔之公共設施用地,計有道路、溝渠、兒童遊樂場、廣場、鄰里公園、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售、市場等十項。


    2、  非重劃共同負擔之公共設施用地,即未列為前項共同負擔之其他公共設施用地,係以公有土地指配,其不足時,再以抵費地指配,以抵費地指配者,由用地單位編列預算價購。


    3、  抵充公共設施用地之土地:重劃區原公有道路、溝渠、河川等土地先行抵充重劃計畫中之公共設施用地,其不足者,由該地區土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。


(二) 抵費地負擔:即以重劃區內未建築土地折價抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地負擔。


    1、  工程費用,包括道路、橋樑、溝渠、鄰里公園、地下管道等公共工程之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費。


    2、  重劃費用,包括地上物拆遷補償費、地籍整理費及辦理本重劃區必要之業務費。


    3、  貸款利息。 


二、重劃負擔之標準:


由於市地重劃辦理之方式,可分為政府主動辦理、政府受動辦理(亦即政府接受土地所有權人申請優先辦理者)及土地所有權人自行辦理三種。因此,其重劃負擔有所差異:


   (一)政府選定地區者:即由政府主動辦理者,該重劃區之每一土地所有權人實際負擔之公共設施用地及抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。


   (二)人民申請辦理者:應提供之公共設施用地,扣除抵充土地後之面積,不得低於重劃區總面積15% 


肆、市地重劃之效益: 


市地重劃是一種有效促進土地經濟利用,與健全都市發展的綜合性土地改良事業,為開發新社區,加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地,增進土地利用價值,並由政府無償取得公共設施用地,節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用,更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款,用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設;對於土地所有權人而言,亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。茲將其效益歸如下:


一、就社會整體層面而言


   (一)促進都市健全發展


重劃區土地係依都市計畫內容予以整體開發,經進行土地交換分合,並完成各項公共設施建設後,可形成良好之都市發展環境,促進土地經濟利用,奠定都市發展基礎。


   (二)節省政府財政支出


    重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,及工程費用、重劃費用等皆係由參加重劃土地所有權人,按其土地受益比例共同負擔,故政府可節省巨額購地及建設經費支出,有效減輕政府財政負擔。


   (三)健全地籍管理


    重劃後地籍重新整理,除可消除畸零地外,並可使土地經界明確消除糾紛,同時亦可減少共有土地權屬複雜之情形,有利地籍管理。


   (四)符合社會公平原則


    都市土地以市地重劃辦理開發,基於「受益者負擔」之公平原則,由全體參加重劃之土地所有權人分擔公共設施用地及重劃費用,可避免犧牲公共設施保留地所有人之權益,亦可免除其他土地所有人之不勞而獲。


二、就參加重劃之土地所有權人而言


   (一)重劃區土地所有權人雖需提供土地興闢公共設施,並負擔重劃費用,但重劃完成後,區內公共設施完備,土地區劃井然有序,地價隨之上漲,土地所有權人可獲其增漲利益。


   (二)享受減稅之利益


    1、減輕土地增值稅


    重劃區土地所有權人提供之土地,主辦機關將發給重劃負擔總費用證明書,土地所有權人可以在重劃後第一次移轉計算土地漲價總數額時減除,並依減除後計算之土地增值稅額減徵百分之四十。


    2、減免地價稅


    市地重劃辦理期間,致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅全免,重劃完成後,自完成之日起,其地價稅減半徵收二年。


    3、改善生活品質空間


    市地重劃開發完成後,各項公共設施完備,原重劃前之雜亂現象均一掃而空,居民可享有優良之生活空間。


臺北市政府地政處土地開發總隊


 


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市地重劃


如何以市地重劃方式實施整體重建?


答:市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。


辦理市地重劃的法令依據為何?


答:市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理,如為自辦市地重劃除依上開法令外,內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。


市地重劃種類?


答:市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定,各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃,或依同條例第五十七條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃,此即所謂公辦市地重劃;另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃,即為自辦市地重劃。


辦理市地重劃的效益為何?


答:妥善建設社區相關公共設施,藉以改善居住環境及提昇生活品質。


如何自辦市地重劃?


答:土地所有權人自行辦理市地重劃,應依「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定。自辦市地重劃之主要程序如下:重劃發起及成立籌備會→申請核定擬辦重劃範圍→徵求土地所有權人同意→重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人→成立重劃會→禁止土地移轉等事項及籌措經費→測量、調查及地價查估→計算負擔及分配設計→土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工→重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理→申請地籍整理及地價換算→交接及清償與申請核發費用證明書→財務結算→撰寫重劃報告及解散重劃會


由政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何?


答:市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理,其由政府辦理或土地所有權人自行辦理,對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃,且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理,而公辦重劃則係由政府辦理,且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者,則無須徵得土地所有權人同意。


辦理市地重劃與都市計畫的關係如何?


答:按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理,故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃。


參與市地重劃土地可享有那些稅賦之減免?


答:市地重劃區土地所有權人提供之土地,主辦機關將發給重劃負擔總費用證明書,土地所有權人可以在重劃後第一次移轉計算土地漲價總數額時減除,並依減除後計算之土地增值稅額再減徵百分之四十。市地重劃辦理期間,致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅全免,重劃完成後,自完成之日起,其地價稅減半徵收二年。


資料來源:埔里地政事務所


 


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郝龍斌:信義區後繼之星在南港與社子島


MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市長郝龍斌指出,南港及社子島將成為北市信義區的後繼之星,將是比信義區還要好的市民生活圈。
郝龍斌表示,市府推動南港展覽館計畫就是要提升該區域的發展,南港地區的開發是市政府施政的重點,台北流行音樂中心、台北藝術中心的相關問題
,郝龍斌表示,市府以非常優惠的招國際標方式,已吸引100多名一流的國際建築大師前來競圖,其中包括建築普立茲克獎得主前來,市府計畫以四年的時間完成建物及週邊設施,讓臺北成為華人文化事業首都。
郝龍斌說,市府整治淡水河,就是要推動城市更新,讓民眾能在水岸遊憩休閒,最近這一個月藍色公路的搭乘人數已達3萬人左右,可在水陸行走的兩用車也將在一個月之內在藍色公路上行走,未來市府將結合新北市,將橋樑、大樓點亮,讓都市景觀更美麗。
根據北市都市發展局規劃,「社子島開發計畫」面積約294公頃,在兼顧防洪需求、交通運輸、生態保育、休閒遊憩及居民權益的考量下,劃分居住、商業、產業服務、娛樂及遊樂等五大使用分區;未來防洪高保護設施完成後,將打造社子島成為一個永續、人性且安全的都市環境。未來社子島會有濕地保育、輕軌捷運、河濱公園、親水遊憩空間。


 


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汐止買賣登記單月再度突破千棟


MyGoNews廖賢龍/台北報導】買間房子好過年吧!大台北中古屋市場在20111月表現平平之下,汐止房市的中古屋買賣登記達到1003棟,是繼20107月之後,單月再度超過1000棟,汐止買氣不輸新北市的西邊區域。
根據汐止地政事務所統計,汐止地區2011年剛開始的買賣登記棟數1003棟,比2010年同期增加48棟,也是自20101月以來,出現第二次單月買賣棟數登記超過千棟。對照2010年第4季的單月都未超過900棟,20111月的買氣顯得特別強勁。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,隨著低總價市場效應,汐止、土城都區域的買氣都顯得較為強烈,尤其是汐止距離北市南港近,但房價始終差距很大,不過,一些具品牌建商的個案在中古屋市場價格已被看好;以新台五路旁的國泰建設興建的一批中古屋大樓,屋齡已有10年以上,近期成交價可達35萬元以上,逼近附近區域的新建案開價40萬元以上,可見買方對該區域的認同。
建商人士表示,新北市區域現在的焦點集中在西邊的新莊、泰山及林口一帶,汐止的指標型個案不多,未被市場人士注意,但實際在自用及投資方面的買氣不弱,主要是南港的指標型建案尚未開盤,再加上汐止的大型個案要到今年年中才可能推出,在市場尚未被炒熱之前,反而是佈局好機會,所以在預售市場及中古屋市場的買盤一直默默進場。


 


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日勝生將引爆南港房市震撼彈


MyGoNews廖賢龍/台北報導】日勝生活科技公司繼捷運新店線新店機廠開發案之後,又將在捷運南港線南港機廠聯合開發案出手,目前已20111月底完成環境影響說明會,開發案已正式啟動。


台北市南港線南港機廠33331332用地聯合開發案的基地面積78837平方公尺,約23848,共構區規劃為5棟住宅大樓,分別是202123各一棟,23層有3棟,另外在分構區有1棟地上36層、地下5層的住商大樓,目前總規劃949戶。但這些規劃還必須通過審查才能定案,南港機廠開發案由日勝生活科技持股百分之百的立疆開發主導。
地產人士對南港機廠開發案抱持高度關注,日勝生在新店機廠開發案推出「
美河市」的操作成功,將一個住宅量體極大的開發案完全銷售,並因而在房地產界更增長經營實力;這次又要在南港機廠開發案出手,其所帶來的區域市場供給量及區域行情變化,都具有舉足輕重的影響,對該集團的經營實力及股價變化也都極具影響力。
南港區域內的老舊住宅幾乎都在等待都市更新,使得新屋市場供給量還是有限,日勝生如果一次推出近千戶量體的住宅大案,對南港區的供給量帶來何種變化,是地產人士關注焦點之一。關注焦點之二在其價位,南港區的預售市場一直朝挑戰百萬元單價邁進,南港機廠開發案不遠處的「世界明珠」建案開價在市場中早已沸沸揚揚,日勝生如何定價來銷售大量體住宅個案,對南港區域房價具牽一髮動全身的關鍵地位。
南港機廠開發案也可能扮演共同拉抬大台北房價的重要角色,其地處位置靠近忠孝東路七段這一側,距離捷運南港站及昆陽站之間,附近除昆陽站周遭的老社區之外,該開發案周遭幾乎沒有住宅社區,以忠孝東路門牌及地段認同度,對該案銷售也具優勢條件,未來如何塑造其地段不同於南港展覽館或南港路的新建案差異性,雖考驗日勝生的推案能力,也可能對南港區域房價帶來衝擊;以南港展覽館為主的一方,再加上日勝生的南港機廠開發案及「世界明珠」位在南港站的一方,兩方所推出建案足以讓南港房價產生重大變化,更會延伸影響汐止、內湖房市,甚至往信義計劃區周遭的信義、大安區房價。


 


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朱立倫:淡水將成國際級觀光景點


MyGoNews編輯部/台北報導】新北市首座藝文綠建築「淡水藝術工坊」,2011219舉辦啟用典禮,新北市長朱立倫在致詞時表示:「淡水將成為新北市、北台灣甚至國際級的觀光景點。」
朱立倫表示,從上任迄今,非常關心淡水的各項建設,到淡水已有67次之多;市府對淡水建設的主軸,就是建設淡水成具人文、歷史、觀光、休閒、藝術及文化的城市,藝術工坊的完成啟用,是淡水藝術發展的里程碑。
朱立倫強調,未來整個藝術大街將從此處延伸,結合傳統建築及人文觀光價值,串連古蹟博物館、漁人碼頭,塑造淡水整體觀光、歷史、休閒及人文的價值;他說,屆時淡水將成為新北市、北台灣甚至國際級的觀光景點。
立委吳育昇表示,淡水在海峽兩岸有很高的知名度,每年到淡水觀光高達百萬人次;他認為,淡水還有很大的進步空間,會邀請中央觀光局、文建會等單位與地方政府及各界力量,一起努力打造淡水。吳育昇也期望藝術工作者,能進駐淡水,讓淡水成為有真正藝術內涵的海洋城市。
座落於淡水老街後段的「淡水藝術工坊」,在建築體及功能的設計,都以綠建築概念完成、充份發揮節能減碳環保目標,啟用後的工坊,也成為淡水另一新地標。
文化局表示,首展以「藝樹滬興」為主題,展出來自英、法、西班牙、日本及國內等12位藝術家作品,作品內容強調人與環境的連結,取自回收的瓶蓋、木板、竹子等自然素材,每件作品都呈現對大自然的反思、沈澱與回饋,值得參觀體驗。


 


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