法拍稅費:買法拍屋要付那些稅金


從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成本時多時少,務必詳細評估,以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項:



第一項:契稅



契稅是針對房地產中的房屋部份,繳納對象是買方,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理地政產權登記,拍定人要繳納契稅,計算方式為房屋評定現值當稅基,再乘以6%稅率。



第二項:財交稅



財產交易所得稅是房屋出售時,房屋所得要納入年度綜合所得一併課稅,每位投資人各人所得除售屋所得外,另有薪資所得,股票所得,種種所得,都要合併報繳所得稅,並視所得多寡有不同的稅率,甚至售屋所得稅率,也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準,所以「財交稅」的計算,雖不是很大的數額,但也要在投標前概略算出。



第三項:房屋稅



每年5月份,所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單,課徵期是從去年7月1日到今年6月30日,稅基為房屋評定現值,稅率依用途分下列三種:



稅率分(1)住家用:1.2% (2)營業用:3% (3)非營業、非住家:2%
房屋稅一年12個月份,若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比率申請分算,如當年5月1日才取得
移轉證書,根據分算比率,只需繳納2/12而已。



第四項:地價稅



地價稅為每年11月份開徵,課徵期為當年1月1日至12月31日,地價稅不像房屋可依持有持時間申請分算,以9月15日為納稅義務基準日,拍定人如在9月15日前取得移轉證書,則當年度地價稅為拍定
人繳納,如在9月15日後才取得移轉證書,則地價稅與拍定人無涉。



地價稅稅基為公告地價,稅率分(1)自用住宅用地(非出租及供營業):0.2%
(2)其它:1~1.5% 以上兩者相差5倍以上



第五項:土增稅



土增稅為不動產買賣中土地部份,賣方土地如有增值,即應繳納土地增值稅;在拍賣時,如土地標價低於公告現值,再轉手即有土增稅成本產生;依一般稅率計算,第一倍增值,稅率20%,第二倍增值,稅率30%,第二倍以上增值,稅率40%,如能符合「自用住宅優惠稅率」,則其稅率為10%。



在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。



根據8610月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。



法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200-120=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳160萬稅金。



一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數)



1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50*20=10萬元。



2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100*20%+50*30=35萬元。



3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100*20%+100*30%+50*40%=70萬元。



也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?



所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。



萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。



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