富爸爸房地產真經


清崎給你最實在的房市操作教本!
大多數的房地產投資案都可以總結成一句話:「大筆買進,小筆出售」。然而,該如何持續做到這點,攸關能不能賺到大錢。想要成功,就要牢記以下明確的建議:



不斷增加價值
如果你打算成為成功的房地產開發者,應該奉行這句格言:「從問題中獲利。」如果可以買到現任業主覺得麻煩的空地或現有建物,然後為你的投資標的增加價值,就能找出各式各樣的獲利機會。



要成功運用增加價值的方法,應該:
1.
成為你居住地區的專家——通曉所有在地的問題和門道。
2.
先找出這區最便宜的地段——並且想出應該讓這些物業變成什麼樣子。
3.
尋找有問題的物業——陋屋、法拍屋、空屋等。



用積極正面的態度去篩選各種機會。
4.
組成絕佳的翻修團隊——能夠協助你買進、裝修、銷售或租賃、取得建照、營造、設計等的人才和專家。如果你已經有曾經合作進行各種翻修工作的團隊,一切會更順利。



任何地點、任何市場狀況下,都一定可以找到有問題的房地產。解決這些問題,讓自己得以獲利。



要擅長分析標的
能不能在一開始先針對有潛力的房地產交易加以分析,攸關操作的成敗。愈懂得分析,成功的機會愈大。這方面的指導方針有:
永遠不要忘記,未來一定還會有其他標的——因此不必非得買下所有擺在眼前的標的。耐心等待你覺得適合、並符合你所有條件的標的。
提醒自己,人的品味各不相同——你喜歡某個東西,不表示其他人也都會喜歡。客觀檢視你的目標市場,尋找各種你想要銷售的物件,然後問問別人有沒有可能賣得出去。
就財務預測來說,如果你都是用垃圾數據去推測,唯一會得到的結果就是更多垃圾——所以不要用根本不切實際的數字。做好功課,運用務實的數字做財測,否則只是白費力氣而已。另外還要多思考:「萬一……怎麼辦?」



記住,你不可能靠談判賣出地段不佳的物件——所以連試都不要試。一定要找好地點,然後持續經營。



做好查證工作
在找尋絕佳房地產投資標的時,往往一不小心就會忽略了查證工作,只憑表面的證據就交易。這樣不見得會出問題,可是會有賠大錢買教訓的風險。比較明智的作法是,組成專業的團隊,幫你針對你考慮買進的物件或房地產,充分做好查證。



扎實的查證工作應該包括5個部分:
1.
實體審查——請物業管理業者審視你的營運和整修預算,確認預算切合實際又合理。
2.
法律審查——請律師檢查你對這個物件所要採行的操作方式,是否會有任何問題。
3.
產權審查——請代書事務所研究一下,你打算要買進的物件,產權是否如你所想的清楚、沒有被抵押。
4.
第三方審查——和你投資案相關的環境、屋況、估價、市場現況報告。
5.
會計和稅務審查——請稅務士計算一下,應該如何為這筆交易做最好的規畫,才能把稅賦降到最低。



由內而外創造價值
室內設計是頭一遭投資房地產的生手不太花時間做的事,那很可惜,因為好的室內設計,可以大幅提升任何房地產案的市值,也十分有助於縮短銷售循環。



正如你要組成專業團隊協助做查證工作一樣,你也應該組成熟識的設計團隊。設計團隊通常要由以下成員組成:



建築師——通常會扮團隊領導人的角色。建築師負責繪製建築圖,規畫你建物的結構。
室內設計師——協助你做出合理而流暢的空間規畫。
景觀設計師——主管基地設計,幫你營造出最佳的第一印象。
總包商——也就是建築承包商,負責監工,並管理各個包商的施工品質



組成實在的設計團隊,能夠為你手上所有房地產案由裡而外創造價值。



讓你的物業租出去
你所進行的大多數房地產交易,都要有人租用你的物業,才能支付貸款。既然如此,考慮自己處理出租事宜是非常不智的,最好找家租賃公司幫你打點一切。



實務上來說,出租就是在做行銷,是很繁瑣的工作。當業主和客戶達成雙贏的協議,讓雙方都能獲益,才能達成租賃。租賃是一項艱難的工作,因為相當費力,可是又一定要做到,因為出租可以為你帶來現金。如果沒有現金流,你就無法繼續經營。



尋找善於成交又能提供增值建議的租賃仲介。切記,你的目標是要建立起互信關係並從中獲益,所以必須跟你的租賃仲介密切合作。找個你能信賴又能建立起夥伴關係的對象,而不只是個辦事員。另外別忘了,如果你和合適的租賃仲介合作,你的聲譽也會提升,那會是不錯的附加利益。



 



 



 



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