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是地價推動房價？還是房價推動地價？

這樣的命題爭論在房地產行業和社會公眾中似乎從來沒有停止過，也一直是房地產理論和實踐的中心話題之一，圍繞著這一對“矛盾命題”的爭論，房地產行業的人士和社會公眾的觀點相應地劃分出兩種截然不同的派別，一種派別的觀點贊成房價推高了地價，國土資源部的人士就強烈反對地價推高了房價的觀點，他們認為地價的上升是由於飆升的房價引起的，在房地產價格的構成比例中，土地的價格只佔到房價的四分之一之內；而房地產行業的人士堅定地認為是飆升的地價推高了房價，他們認為土地市場的“招拍挂制度”是房價不斷攀升的“罪魁禍首”，由於土地價格的上漲幅度高於房屋價格的上漲幅度，地價在房地產價格構成中的比重不斷上升，開發商的利潤呈現下降的趨勢，房地產行業暴利的時代已經不復存在了。

今年春節過後，在多重利好消息的激勵之下，全國各地的房地產市場開始回暖，而到了5月份以後，回暖的市場進一步升溫，迅速轉變成了市場的火爆景象，市場的利好因素與政府在全球經濟危機的背景中所採取的經濟刺激政策有關，政府開始擴大信貸的規模，降低了信貸的條件，房地產的經營開發和購房者的購房行為都得到了金融機構的支援和鼓勵，大量的資金並沒有流向實體經濟的部門，而是流向樓市和股市，從3月份開始，商品房市場和二手房市場的成交量急劇放大，主要城市樓市的交易量連續數月創造了歷史的交易記錄，潛在而巨大的樓市需求被激發了出來，從2008年以來基本停止了的投資需求又重新活躍了起來，中央銀行在經濟刺激政策的指導之下，釋放出了大量的流動性，確實存在通貨膨脹的預期和趨勢，許多的經濟學家不承認中國存在通貨膨脹的壓力，但是人們對通貨膨脹壓力的擔憂轉變為近乎瘋狂的購地購房舉動，進入4、5月份以後，各地的房價開始上漲，連續幾個月下來，累計的上漲幅度達到了30%，一些樓盤的提價幅度達到了50%、70%、甚至100%也不足為奇，到目前為止，主要城市的房價接近、達到、甚至超過了2007年樓市高峰期的價格水準。

從今年上半年的樓市分析，可以認定是需求推高了房價，是房價上漲推高了地價的上揚，或者說是購房者房價上升的心理預期推動了開發商地價上升的心理預期，從這個意義上講，開發商就不一定是天底下“最黑心的人”，“最貪婪的人”可能就是購房者自己，如果說購房者“打破了頭”都要嚷嚷著要買房，那麼說開發商有什麼理由不提高樓盤的售價呢？當然任志強所說的開發商是天底下最好的人也是無稽之談，我們知道：經濟學是一門利益分配的科學，開發商從經濟利益最大化的原則出發，就會把房子賣給出價最高的那部分人。開發商不一定為富人蓋房子，富人不買，開發商就會把房子賣給中產階級；如果中等收入者不買，開發商就會把房子賣給窮人。今年的上半年，特別是3月份之前，中等收入的白領人士伸一伸手幾乎能夠接到開發商以各種降價的方式送過來的“橄欖枝”，而隨後而來的房價的暴漲粉碎了他們的購房夢想。

從今年下半年的樓市分析，可以認定將會是成本推高房價，地價的上漲就會推高房價的上揚，或者說開發商競拍的地價的上升就會推動購房者房價上升的心理預期。從目前土地市場的競拍局面來看，不斷誕生的“地王”，需要相應的“樓王”來支撐，開發商要維持目前的房價，在新的“地王”上開發的房產不是利潤為零，就是利潤為負數，那樣的話，開發商寧可放棄房屋的開發。所以許多的經濟學家都預測今年下半年、明年、甚至到2015年，中國的房價都會呈現上漲的態勢。即使開發商樂意看到房價的穩定，希望房地產市場不要重蹈“過山車”的軌跡，然而近段時間全國土地市場的瘋狂已經讓開發商走上了房價上漲的“不歸之路”，現在開發商只是擔心房價漲到什麼時候是“極限”，因此在高房價的重壓之下，開發商也承擔了很大的市場風險，在2007年的第四季度就出現過樓市蕭條的局面，那次樓市的蕭條主要不是經濟危機引起的，而是樓市的“最後的瘋狂”引發的。

最近的一個“地王”情形發生在上海，國字號的中海地產以70億的價格取得普陀區長風地塊的使用權，中海的競標價比第二位的開發商高出了5億元，申請競買該塊地的企業達到了15家，而現場參與競拍的開發商有5家，據房地產人士的測算，該塊地的樓板價達到了每平方米22409元，今後樓盤的售價將會達到每平方米4萬元到5萬元的水準，拍賣過後，該地塊的二手房的房價立刻“應聲而漲”，印證了地價推動了房價的命題。有趣的是長風地塊在去年樓市不景氣的時候也進行過類似的競拍，起拍的價格是16、053億元，樓板價是每平方米143643元，比現在的“中國新地王”要便宜得多，而那次拍賣竟無人問津，遭遇流拍的厄運。

在房價的構成因素中，建築物的成本等基本上是“固定成本”，只有土地的成本是“變動成本”，因此在研究房價與成本構成因素的相互關係中，就可以分析房價與地價的相互作用。我們發現房價與地價之間互為因果，房價可以是地價變化的原因；地價也可以是房價變化的原因，通俗地說來，就是“雞可以生蛋，蛋也可與生雞”。今年的上半年是房價帶動了地價的上升，而今年的下半年、或者明年是地價帶動了房價的上升。