+e資訊平台-土地買賣》重劃土地》市地重劃業務與土地資訊系統之結合(五)－《《專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台》》

抵費地管理

市地重劃係按照都市計畫內容實施之綜合性土地開發措施，不但可替政府無償取得公共設施用地，節省龐大建設費用，且土地所有權人可享受重劃後舒適之居住品質及土地增值之效益，可說公私兩蒙其利。隨著資訊時代的來臨，目前各縣市政府執行市地重劃工作時，大多已利用電腦來提昇工作效率並增加資料正確性。例如：以數值法地籍測量取代傳統之圖解法地籍測量、採用資料庫軟體或電子試算表處理宗地眾料及所有權人等資料。基本上市地重劃是一綜合性工作，包括地政、都市計畫、土木工程、電力、電信、自來水……等，如果單就市地重劃與地政有關的項目來看，我們大致可將其分為兩個主要範疇，也就是「圖形資料」與「屬性資料」。事實上，市地重劃是一項業務的「執行」，它所涉及的「決策」層面較少，如果我們將土地資訊系統引進市地重劃的業務中，主要的目的是藉由土地資訊系統對圖形與屬性處理的觀念，加速市地重劃業務的電腦化。以下謹舉幾個市地重劃工作中與地政單位較為密切的課題加以說明，其可提供有關各界先進之參考。

二、不同主題的圖層套疊

土地資訊系統對圖形資料的管理往往採取「分層」的方式。不同主題固然要分層（如地形圖與地籍圖），同一主題又可依不同類別再細分（如地形圖又可分為建物層及等高線層等）。使用者可依自己的需求，擷取特定的圖層顯示，以使畫面單純化並加速顯圖時間。

(一)地籍圖與都市計畫街廓圖套疊

地籍圖與都市計畫街廓圖套繪是市地重劃區一開辦時就必須使用的圖形資料，以往大多利用人工以透明膠片描繪後進行套繪，套繪後即可看出那些土地位於公共設施用地，那些土地位於住宅區。

1.地籍圖數值圖檔

圖解區：以數化之方式獲得。但宗地之面積不可採用數化所得之面積，必須於屬性資料檔中增加登記簿面積一欄，以登記簿面積做為法定的宗地面積。

數值區：以台灣省為例，重測系統的地籍圖主要是由地號界址檔及界址坐標檔構成，其檔案格式可能與絕大多數之土地資訊系統格式不一致，因此還須費一番功夫進行檔案轉換。

2.都市計畫街廓數值圖檔

都市計畫資料主要有樁位圖及樁位坐標兩種。樁位圖上記載樁位連線關係、道路編號、號寬……等資料。其實，經由樁位連線關係、路寬與樁位坐標資料，就可由程式自動產生街廓數值檔。只是若要與地籍圖套疊，必須先確認兩個數值圖檔是否在同一坐標系統，否則必須先經過樁位聯測與坐標轉換。這裡所謂”同一坐標系統”，並不僅指係同一地圖投影坐標系統，因為實際上雖然都是使用２度ＴＭ坐標系統，有時候因為控制測量的系統差異，可使地籍測量與樁位測量兩者的坐標系統差異達50公分以上。

(二)街廓圖與地形圖套疊

一般來說辦理市地重劃的地區大多屬於較平坦且建築物較少的地區。街廓圖與地形圖的套疊主要目的是瞭解有那些建築物需辦理拆遷補償，那些該予以保留；其次是瞭解土方挖填及運土、借土的情形。

1.建物資料層：重劃前已存在之合法建物，若不妨礙工程施工及土地分配，可能於原位置保留。若宗地分配線需緊臨建築物，須再度檢測建物平面位置並確保其測量品質已達到數值地籍測量的精度要求，圖層套疊才能準確。

2.高程資料層：將重劃前之高程資料與重劃後各街廓及道路之設計高程資料建成數值高程模型，並借電腦之助分析出挖土區及填土區和挖填土方量，並考慮填土方之平衡，降低運土、借土數量，做為減輕重劃費用負擔之參考。又例如已建築使用之地區，為改善區域性排水，若重劃後路面設計之高程高出原有建物之排水系統數十公分，則該建物雖未妨礙土地分配，藉由數值高程模型之分析仍建議應拆除或改建為宜。

(三)重劃前地價區段圖與地籍圖套疊

市地重劃區之重二前與重劃後地價係以查估之地價送請地價評議委員會審議，與一般所謂之公告地價或公告現值並無直接關係。重劃前之地價區段圖本質上是架構在重劃前地籍圖上，因土地資訊系統圖層管理之特性而與地籍圖分層儲存。首先必須先劃分重劃前地價區段，再對各區段評定適當的地價。一旦各區之地價評定完成，則視重劃前各筆土地座落那個區段，以決定各土地重劃前之評定地價。當然，有時候土地會跨越兩個以上的地價區段，這時候必須分算各區段所佔的面積。若藉土地資訊系統圖層套疊後自動分算面積，則可省去傳統以人工使用求積儀在地籍圖上計算的時間。但需注意的是，電腦套圖自動分算，應以登記面積（而非數值圖上之宗地面積）做為總面積不符值之配賦標準。若地價區段範圍或區段價格有所調整，則所有分算面積之屬性資料隨之異動更新，是土地資訊系統比傳統作法方便之處。

(四)重劃後地價區段圖與街廓圖套疊

本質上重劃後地價區段圖是架構在街廓圖上，但街廓圖此時應已劃定街廓分配線。已有街廓分配線的街廓就會產生兩、三個”子街廓”，不同的”子街廓”可能會因面臨不同寬度的道路及不同的區位，而有不同的重劃後評定地價。同一筆土地若指配在不同的”子街廓”，會因面臨道路寬度及重劃後地價不同，而有不同的土地分配率。

(五)重劃前地籍圖與重劃後地價區段圖及街廓圖套疊

這三種圖層的套疊是決定土地分配位次的重要參考。往往面積較大的土地會跨越不同的”子街廓”，由於各”子街廓”優劣條件不一，因此需要分算宗地跨佔各”子街廓”的面積，以判斷是否向某一”子街廓”集中分配，或各”子街廓”個別分配。若宗地跨越道路兩側之街廓，則習慣上以道路中心線為界，向兩側分算面積。傳統作法以人工用求積儀在套繪之地籍圖上分算，在土地資訊系統中則由電腦自動套繪分算並做不符值配賦，將結果記錄事先規劃好之屬性資料檔中，以便於土地分配計算時提供線上圖文資料查詢功能。

三、重劃區負擔總計表的計算

由負擔總計表的計算可獲得有關重劃區的各項統計資料，但主要的目的在於計算出重劃區公共設施用地負擔及費用負擔，以作為土地分配計算之依據。在負擔總計表中有些資料在重劃區邊界分割測量完成侑公告禁止事項後即少有異動，但有些牽涉評定地價的部份，可能因評定地價區段範圍或區段地價的更動，就必須重新做一次複雜的計算才能得到最後的負擔係數。

(一)少有異動的資料：公私有土地面積、未登記土地面積、抵充地面積、公私有土地所有權人數、公共設施用地面積、重劃後可分配土地面積……等，這些統計資料只要在屬性資料建檔時給予適當的統一編碼，即可容易計算出來。

(二)隨評定地價異動的資料：評定之重劃前平均地價及總地價、評定之重劃後平均地價及總地價、重劃前後每平方公尺平均地價上漲率、公共設施用地一般負擔係數、費用負擔係數、平均負擔比率……等。

一般來說，重劃前後地價一經評定後，即可順利計算出負擔總計表，接著進行土地分配計算。但是因為評定地價直接影響到土地重劃後的分配率，為慎重起見，通常會把查估的地價及計算所得的負擔係數在各釋街廓進行分配試算，如果得到的分配率經評估公私兩方都可接受，那麼才召開地價評議委員會審議重劃前後評定地價。如果為了測試出合理的分配率，可能地價區段範圍及區段價格必須隨著一再調整，而需重複一連串的統計（這種作法基本上已違反地價查估原則，可能是重劃區特有的情形）。此項分配率測試及評定地價之調整，若可藉由土地資訊系統圖形與屬性資料關聯處理的特性加上一些必要的程式，或可避免不少人力的浪費。例如：

將重劃前評定地價圖層與重劃前地籍圖層套疊，宗地落於那個地價區段即取得宗地之重劃前地價，若跨越不同區段則進行面積自動分算及不符值配賦。將各宗地之登記面積乘上它的重劃前評定地價後累加，即可得到重劃前總地價並進而算出重劃前平均地價。本項統計表的計算即充分用到土地資訊系統中屬性圖形的關聯以及多邊形套疊分析處理能力。

四、土地分配計算

土地分配計算是市地重劃工作中直接與土地所有權人產權轉移及區位分配密切相關。由於計算土地所有權人於重劃後可分配多少土地的分配公式，其中所涉及的變數不少，並且隨著分配位置而異，但最主要的困難點在於分配公式中的參數與分配結果相互緊密關聯以至無法直接求解出分配面積，必須先給予分配位置及參數近似值，再以試算方式漸近計算來求解。為達到數值地籍測量要求的面積分配計算精度及多種可能分配方案的試算，必須藉電腦之輔助才可又快又準確。若結合土地資訊系統來進行分配計算，更能順暢而且系統化。土地資訊系統則至少要具備以下的

基本功能：

(一)於分配時線上即時取得重劃前宗地面積、跨地價區段面積及土地歸戶所有權人姓名、持分等基本屬性資料。

(二)顯示重劃前土地與街廓圖（含街廓分配線）套繪情形，並標示分算面積0.4，與重劃後地價。可視需要作街角地分配順位權比重計算（臨正街角線指數臨側街線指數0.2，跨佔街角規定範圍內面積指數0.4）。

(三)提供正街寬度、側街寬度並自動計算臨街地特別負擔。

(四)計算完成立即顯示宗地分配線之位置，並適時作最少分配寬度之警告。視需要顯示既有建物之位置。

(五)自動完成土地分割，記錄暫編地號、重劃前地號、重劃前面積、地價、所有權人及其持分等屬性資料。

(六)可隨時放棄或變更已計算好的土地分配，程式自動修檔。

(七)宗地已參加分配之面積總計，超配土地面積及應繳納或領取之差額地價計算等。除了分別計算必須的數據得全部貯存於土地資訊系統之資料庫之外，上述功能之應用系統以及介面軟體亦得先行開發完成，才能有效執行土地分配之計算。

五、抵費地管理

(一)基本資料查詢：重劃區現有之抵費地位置、登記面積、宗地寬地、宗地深度、正街寬度、建蔽率、容積率等資料。

(二)設定條件查詢：對於已訂定底價之抵費地，由程式篩選符合查詢者條件之抵費地，將圖形與屬性資料同時顯示。例如某人有資金 6仟萬元，欲標購某市本次標售之抵費地（共三個重劃區，50筆抵費地），某人設定之條件是抵費地須面臨15米以上道路，且土地正面寬度達10公尺以上。這項工作若配合電腦自動篩選查詢，當比人工遍尋三個重劃區來得快速。

(三)已標售土地的掌握：某認標售各筆抵費地得標單價與總價、已繳納之保證金、各期土地價款繳納日期及金額、得標人基本資料……等。

(四)未來發展方向：欲標售之抵費地基本資料可考慮與便民服務的地政資訊網路連線，只要社會大眾利用自備的個人電腦、數據機及電信局電話線路，即可獲得本次標售之抵費地基本資料，或歷次標售之抵費地底價、得標單價及總價、土地面積、面臨路寬等歷史資料，以做為投標時之參考。資訊準確又公開，政府及人民都可因而受惠。

六、結論

近幾年來土地資訊系統已隨著電腦的普及，逐漸成為各類土地經營及交易活動重要的資訊來源及分析管理工具。而結合土地資訊系統應用於市地重劃業務，乃是一項較新的嘗試。目前各縣市政府雖然也普遍使用電腦協助市地重劃工作，但基本上仍脫離不了，把「圖形資料」及「屬性資料」分別儲存、分開使用及管理的習慣（例如地政事務所測量謀使用的土地複丈系統及登記課的登記資料庫），因此對於資料的異動總是須憑藉「知會」的方式，以串連這兩種資料，使達成圖、籍相符之一致性作業。如果透過土地資訊系統的協助，或可在圖形資料、屬性資料及中間的計算分析很容易建立一同步關聯的管道；也把大家對市地重劃電腦化的焦點從現在之單一目的的分配程式，開發及輔助人工分配計算，擴展功能並跨大步朝向多功能的土地資訊系統去運作，效果及效益應該已很明確。

其次，在我們將土地資訊系統應用到市地重劃工作時，必須同時注意到資料格式的問題。尤其是權責單位不同，資訊化腳步及使用系統不一致時，更容易產生這樣的問題。體制上，市地重劃的主辦機關是縣市政府地政科，其他籍圖或登記資料須來自地政事務所；而完成重劃工作後新的地籍圖及登記資料仍然要移轉回地政事務所，交由地政事務所來管理。因此，市地重劃所使用的土地資訊系統其圖形資料必須有管道可與地政事務所測量課的系統互相轉換；而屬性資料也同樣需要有管道與登記課的資料庫互通，否則將造成系統運轉的障礙及資料更新的困難。

成功大學測量工程研究所博士班研究生　陳永生

http://ngis2.moi.gov.tw/Storage/MOI_NGIS/journal/15/1.htm#chap5

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