房產十字路口!買房?賣房?觀望?
【MyGoNews衷柏宣/專題報導】2011年4月1日,台灣央行宣布升息,6日中國政府宣布升息,7日歐洲央行也宣布將基準利率從目前1%的歷史低點上調至1.25%,歐洲央行的升息格外具有意義,因為這是金融危機以來的第一次,這個狀況代表歐洲從金融危機之後,從極度寬鬆的貨幣政策,正式轉進利率「正常化」,歐洲央行加入中國、印度、波蘭和瑞典等國的加息行列。全球利率開始出現上漲,將會牽動房地產持有者,面對越來越重的利息壓力,這樣的趨勢下,持有房地產是一件明智的理財作法嗎?
2011年4月7日,葡萄牙剛剛向歐盟提出了數百億歐元的救援請求,而葡萄牙、希臘、愛爾蘭、西班牙每況愈下的經濟形勢,也要求歐洲央行保持一個較低的利率以刺激經濟;而以德國為主的歐元區經濟強國的通貨膨脹壓力卻正在加劇。這種矛盾的情境下,歐洲央行依舊選擇了升息的這個決定。
歐洲央行行長特里謝表示,調整貨幣政策是為了防範物價繼續上漲的風險,而目前流動性充足,可能會加劇通貨膨脹壓力。他說:「更高的大宗商品價格,油價和食品價格,對上游產業造成了壓力。我們必須密切控制通貨膨脹。」柏克萊資本(Barclays Capital)預計,歐洲央行2011年將有2次加息過程,分別在4月份和7月份。蘇格蘭皇家銀行(RBS)在4月7日的研究報告中預計,歐洲央行將會在2011年6月宣布下一次加息。
全央行都在升息,台灣當然也一樣!自2009年10月以來,台灣央行祭出控管不動產貸款風險措施,2009年12月央行理監事會後,總裁彭淮南首度點名台北市、新北市、台中七期及高雄美術館等特定區域房價漲幅較大,2010年3月底提出要銀行針對特定區域非自住戶加強風險控管,6月及12月則直接點名台北市及新北市10+3個區域的非自住戶,祭出核貸比例減碼、利率加碼的「懲罰性措施」,土地融資也緊縮空地貸款及限縮放貸比。
央行4月初指出,這一連串的作法之後,落實「健全房市」已發揮成效,從交易量來看,過去半年瀕臨瘋狂的住宅市場,也已明顯降溫,這樣的說法,似乎透露了央行沒有想要加入打房的行列。但是,各國央行升息的目的都是在「穩定物價、防範通膨」,除非台灣物價不再繼續上揚,通貨膨脹壓力完全消弭於無形,否則「停止升息」的作法在台灣是不可能的事。以現階段全球油價持續上揚,物價上的壓力在台灣如影隨形狀態中,升息趨勢是很難避免的,未來房屋貸款利息越來越重的趨勢已經成型。
根據財政部估算,台灣房市1年交易量約40萬戶,95%屬舊屋換新屋或首次購屋的自住型,僅有5%、約2萬戶屬經常轉手的「疑似」投資客,所以,奢侈稅是針對這5%的投機炒作者祭出的罰則。3月初奢侈稅消息一出,搭配大規模的金檢查稅追緝人頭戶,各地房市交易量驟降3~5成,329房市檔期沒有高潮出現,預計房地產520檔期也可能會提前熄火。而近期又傳出奢侈稅可能會提前到6月1日就實施,更讓投機炒作房價的投資客措手不及。
3月份房仲統計中古屋委賣量大增3成,加上48組「帶看」才出現1組成交的狀況,6大都會區3月實際成交價平均下跌8.6%,有3成建商認為下半年房價將下跌1成以上,這些來自於房地產業者的調查數據,讓買方出現了觀望,賣方出現了急殺的心態。
全球央行都在升息,代表持有房產者將面對越來越種的利息負擔,在這樣的情況下,其實應該減少手中的不動產持有,以降低支出;但是,全球油價狂飆,物價上揚,通貨膨脹壓力大幅提升情況下,擁有不動產進行「保值」的作法,卻又是投資理財上一個值得注意的操作方式。這已經讓想要買房的人陷入兩難,再加上台灣即將進行奢侈稅開徵,讓很多人預期房價將會出現下跌,既然有下跌的趨勢,就不應該現在買房,但面對通膨壓力,這樣的想法卻又似乎有瑕疵。
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