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簡易快速判斷都更商機

自從台北市郝市長推出都更室內 一坪 換 一坪 再加一個車位的口號之後，一場史無前例的財富重分配正式啟動，很多人因為都市更新而一夕致富，瞬間晉升成千萬富豪。然而都市更新要整合成功往往必須耗費三~五年時間，獎勵審核過程稍有變化有可能全案就胎死腹中，所以想靠都更發財其實也有一定風險，最後可能十件裡面有一件成功就非常幸運。

然而沒有人可以百分之百保證哪個都更案一定可以成功，就像股市分析師也不敢保證哪張股票隔天一定漲。不過都更案最終能否成功還是有跡可循，至少可以將勝算提高到七成以上，以下就是幾個判斷都更案能否成功的關鍵：

一、都更範圍越大越好。

都更案要有商機就要符合郝市長的 一坪 換 一坪 的政策標準，否則就沒有都更價值。標準很簡單就只有二項，首先是都更面積是否有超過2000平方公尺(605坪)，同時都更範圍內四~五層樓面積是否有達1/3比例以上。

二、同意都更比例越高越好。

條件再好的都更案，同意比例不高也是枉然。為了適用郝市長的都更獎勵，第一階段的同意門檻一定要超過50%，再來才是第二階段的75%。如果連50%都無法達成，那都更案根本談都不用談，但是要怎麼判斷同意比例高低，其實只要觀察都更說明會住戶出席的狀況及在場住戶的臉上表情就心裡有數。

三、都更釘子戶越少越好。

都更案碰到打死不退、玉石俱焚的釘子戶，註定只有死路一條，能不碰就不碰，這種案子能成功只能保佑你祖上有積德。雖然法規明定，當都更同意比例高於90%，就可申請政府代為拆除釘子戶，但是那簡直是一場不可能的任務，時間一拖就是2~3年以上，而且十幾年來，政府代為拆除的件數還是完美的零。

四、實施者專業越強越好。

都市更新最大的商機就是容積獎勵，當實施者爭取容積獎勵的專業能力越強，都更的商機也就越大。要打聽都更實施者是誰非常簡單，再來就是研判其專業能力，否則再吸引人的數字，最終將是南柯一夢。

以上四點就是最簡易的速判方法，由此可知都更案成功的機率大概有幾成。都更是一門相當複雜且專業的領域，絕非專業素質普普的仲介人員可以理會，口沫橫飛的吹噓投資價值，說穿了就是在騙不做功課的傻子，很多仲介口中的都更黃金屋，看在我眼裡根本就是垃圾屋，買到的人只能默默祝福他“上帝保佑你”。

作者：莊財琳

資料來源：http://blog.udn.com/alen1978/4585989

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