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說明土地開發的使用及其開發方式的比較為何?

國有土地開發使用方式

1.由管理機關自行開發與利用：由各管理機關自行開發與利用之土地開發,是指各級政府機關、部隊、學校興建辦公廳舍、營區需要,以及公立學校用地之直接自行開發使用或公園、道路等公共設施之開闢等。

2.提供民間機構辦理公共建設：民間機構辦理公共建設所需之土地開發如交通部高速鐵路局興建高速鐵路、高雄市捷運局興建捷運工程,凡涉及國有土地部分均係辦理撥用後,再依規定提供民間參與公共建設。

3.主管機關自行或由民間開發工業區：在主管機關自行或由民間開發工業區之土地開發中,前者如科學工業園區或加工出口區等工業區之開發,由各該主管機關開發後逕行租售;後者如雲林縣麥寮工業區內8筆土地合計約60公頃,是為民間興辦工業人申請核准編定為工業區範國之國有土地,由國產局直接辦理讓售。

4.國有財產局釋出供民間或公民營事業機構使用：國有財產局釋出國有非公用土地供民間之方式很多,但主要仍以出售及出租為最常用之方式,由於國有土地釋出以後,即成為民間後繳交地價稅、土地增值稅甚或建築經商後營業稅等稅基之來源,故仍存在財政或經濟上之特殊效益與功能。

5.國有財產局自行辦理：有些土地個案若由國有財產局自行辦理改良利用時,可節省國庫租金支出,亦可獲得開發收益。

  大體而言,國有土地之提供開發與利用,在公用土地方面較著重於公共建設與經濟發展,而國有財產局經營之非公用土地則較偏重於國家歲入預算之財政目的。另方面,公用土地與非公用土地之間可透過法令機制相互變更,如非公用土地經需地機關依法撥用後即變為公用土地;公用土地原用途廢止,得經由原管理機關申請變更為非公用土地,或以撤銷撥用方式變更為非公用土地,移交國有財產局依規定處理,惟不論是公用變更為非公用,抑或非公用變更為公用,均需報由行政院核准。

土地開發方式之比較

一、市地重劃

1.優點

(1)可將土地畸零不整之地方重行劃分,以促進土地經濟合理之運用。

(2)開發資金較區段徵收為少,政府財務負擔較輕。

(3)地主可取回大部分之土地,且有增值稅優惠,權益較能獲得保障。

2.缺點

(1)只限於道路、溝渠、廣場、鄰里公園、市場等特定公共設施,其餘仍需政府以徵收或收購方式完成。

(2)涉及較多的業務、技術與政府人力,因此,計畫完成所需的時較長。(3)禁建期間相對較長。

(4)因分配後之土地呈長方形,加上抵費地無法集中,難以做整體利用。

(5)土地大部分仍屬地主,此政府無法獲得有效管制。

二、區段徵收

1.優點

(1)政府可取得較市地重劃為多之土地,較能有效管制都市景觀,促進資源合理使用。

(2)土地分配不受「原位次」之限制,可集中開發,無畸零地之困擾。(3)可取得所需之大部分公共建設用地

(4)其餘土地經整理後可按既定政策,由地方政府興辦或出售予其他機關或私人,但原地主有則有優先承買權。(5)程序較市地重劃簡明,可迅速取得土地,達成計畫目標。

2.缺點

(1)具有執行上之法令依據,但無專法、專賣機構推動。(2)禁建期較短,投機建商易哄抬地價。

(3)土地所有權人共同支付費用,負擔比例較重。(4)被徵收地主可要求現金補償,加重政府資金負擔。

(5)不適合在需要較多公共設施之地區或新市鎮開發,或花費龐大整地費用地區之開發。

(6)地主在公共設施及抵費地負擔若超過40%,處理較為困難。

三、開發許可

1.優點

(1)取得維護公益與追求私益間之平衡點,以達公平效率之土地開發效果。

(2)動態與彈性之管制,不在侷限於傳統法令的限制。

(3)在開發範圍內,公共設施由開發業主負擔,符合使用者付費之公平原則。

(4)先審查後開發,雖然具有不確定性,但有規劃設計之彈性空間。

(5)充分之諮詢與民眾參與。(6)可透過規劃條件之設立,達成管制日後土地及建築物使用之行有。

2.缺點

(1)政府雖不須耗費龐大人力及資源進行細部之規劃工作,但須有較多之人力進行審查與協商工作,包括事先協商、正式協商、可行性評估、環境影響評估、公告,以及意見徵詢與決定許可與否等。

(2)審查程序冗長,且不一定會許可通過,其結果具不確定性。

(3)無法有效管制因變更土地使用所造成地價之上漲,以及自然環境之破壞。

四、都市更新

1.優點

(1)都市更新條例及其相關子法業是更新工作的助力。

(2)有助於環境簡陋地區實質環境之改善,以提高生活品質,重塑地方活力。

(3)藉由更新之實施,提高地方之不動產價值。(4)可由民間參與更新事業,活化資金市場,保障民眾權益。

2.缺點

(1)相關法令尚未健全,無法有效管制因變更土地使用造成地價之上漲,以及自然環境之破壞。

(2)不適用於新市區或新近開發完成地區之土地開發案上。

(3)都市更新的成效難於預期並估算。

(4)都市更新事業必須有完整的信託、金融機構等之配合,方能有效施行。