建蔽率與容積率


建蔽率:


●     建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小


  : 基地面積 100 , 建蔽率為 60%, 則建築面積 100 x 60% = 60坪。 


 建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。


容積率 :


●     建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物  簡言之即建坪地坪之比。


: 基地面積 100 , 容積率為 225%, 則總樓地板面積為100 x 225% = 225坪。


●     實施容積率的目的:


1. 有效控制都市建築物之密度及人口分佈.


2. 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣 


3. 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性


建蔽率與容積率與的關係 :


●     兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。


●     在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100 的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30 ,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%


●     建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制


建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。


例如:100 基地上房屋的投影面積為20 ,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小




建蔽率與容積率 : (台灣省非都市土地)


下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣市政府得視實


際需要酌予調降,並報請內政部備查:


用 地 類 別    


●     甲種建築用地 : 建蔽率60%, 容積率240%


●     乙種建築用地 : 建蔽率60%, 容積率240%


●     丙種建築用地 : 建蔽率40%, 容積率120%


●     丁種建築用地 : 建蔽率70%, 容積率300%


●     窯 業 用 地  : 建蔽率60%, 容積率120%


●     交 通 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%


●     遊 憩 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%


●     墳 墓 用 地  : 建蔽率40%, 容積率120%


●     特定目的事業用地 : 建蔽率60%, 容積率160%


經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用區,區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者,其建蔽率及容積率依核定計畫管制,不受前項特定目的事業用地規定之限制。


經主管機關核定之土地使用計畫,其建蔽率及容積率低於第一項之規定者,依核定計畫管制之。第一項以外使用地之建蔽率及容積率,由下列使用地之中央主管機關會同建築管理、地政機關訂定:


●     農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關:行政院農業委員會。


●     養殖用地之中央主管機關:行政院農業委員會漁業署。


●     鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關:經濟部。


●     古蹟保存用地之中央主管機關:內政部。


建蔽率: (台灣省都市土地)


各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:


●     住宅區:60%


●     商業區:80%


●     工業區:70%


●     行政區:60%


●     文教區:60%


●     風景區:20%


●     保護區:20%


●     農業區:10%


●     保存區:60%。但古蹟保存區內原有建築物已超過者,不在此限。


●     車站專用區:70%, 加油 () 站專用區:40%, 郵政、電信、變電所專用區:60%,港埠專用區:70%, 醫療專用區:60%, 露營區:5%, 青年活動中心區:20%


●     出租別墅區:50%, 旅館區:60%, 鹽田、漁塭區:5%, 倉庫區:70%


●     漁業專用區、農會專用區:60%, 其他使用分區:依都市計畫書規定


 公共設施用地  公共設施用地建蔽率不得超過下列規定:


●     公園、兒童遊樂場:有頂蓋之建築物,用地面積在5公頃以下者,建蔽率不得超過15%;用地面積超過5公頃者,其超過部分之建蔽率不得超過12%, 社教機構、體育場所、機關及醫療衛生機構用地:60% 


●     停車場平面使用:10%


●     停車場立體使用:80% 


●     郵政、電信、變電所用地:60% 


●     港埠用地:70% 


●     學校用地:50% 


●     市場:80% 


●     加油站: 40% 


●     火葬場及殯儀館用地:60% 


●     鐵路用地:70% 


●     屠宰場:60% 


●     墳墓用地:20% 


其他公共設施用地:依都市計畫書規定。


        農舍之高度不得超過4層或14公尺,建築面積不得超過申請人所有耕地或農場及已有建築用地合計總面積10%,建築總樓地板面積不得超過660平方公尺,與都市計畫道路境界之距離不得小於15公尺。


保護區原有合法建築物拆除後之新建、改建、增建。除寺廟、教堂、宗祠 外,其高度不得超過3層或10.5公尺建蔽率最高以60%為限,建築物最大基層面積不得超過165平方公尺,建築總樓地板面積不得超過495平方公尺。土地及建築物除供居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外,不得違反保護區有關土地使用分區之規定。


容積率 : (台灣省都市土地)


前項各使用分區之建蔽率,當地都市計畫書或土地使用分區管制規則另有較嚴格之規定者,從其規定。都市計畫地區各土地使用分區之容積率,依都市計畫書中所載規定;未載明者,其容積率不得超過下列規定


住宅區






























居住密度(/公頃)



分 區



鄰里性公共設施用地比值未逾15%



鄰里性公共設施用地比值超過15%



未達200



住宅區



   120%



150%



200-300



住宅區



   150%



180%



300-400



住宅區



   180%



200%



400以上



住宅區



   200%



240%



 商業區






























居住密度(/公頃)



   分 區



鄰里性公共設施用地比值未逾15%



鄰里性公共設施用地比值超過15%



未達200



商業區



   180%



210%



200-300



商業區



   210%



240%



300-400



商業區



   240%



280%



400以上



商業區



   280%



320%



居住密度,於計畫書中已有規定者,以計畫書為準;計畫書未規定者,以計畫人口與可建築用地(住宅區及商業區面積和)之比值為準。


所稱鄰里性公共設施用地比值,係指鄰里性公共設施面積(包括鄰里性公園、中小學用地、兒童遊樂場、體育場、停車場、綠地、廣場及市場等用地)與都市建築用地面積之比值。


●     旅館區山坡地:120%


●     旅館區平地: 160%


●     工業區:210%


●     行政區:250%


●     文教區:250%


●     風景區:60%


●     保存區:160% 但古蹟保存區內原有建築物已超過者,不在此限。


●     加油氣站專用區:120%


●     郵政、電信、變電所專用區:400%


●     醫療專用區:200%


●     漁業專用區:120%


●     農會專用區:250%


●     倉庫區:300%


●     寺廟保存區:160%


其他使用分區由各縣市政府依實際需要訂定,提經該管都市計畫委員會審查通過後發布實施。


都市計畫地區公共設施用地容積率,依都市計畫書中所載規定;未載明者,其容積率不得超過下列規定:


●     公園面積在5公頃以下者:45%


●     公園面積超過5公頃者:35%


●     兒童遊樂場:30%


●     社教機構、體育場所、機關及醫療衛生機構用地:250%


●     停車場平面使用:其附屬設施 20%


●     停車場立體使用:960%


●     郵政、電信、變電所用地:400%


●     學校用地國中以下用地:150%


●     學校用地高中職用地:200%


●     學校用地大專以上用地:250%


●     零售市場:240%


●     批發市場:120%


●     加油站:120%


●     火葬場及殯儀館用地:120%


●     葬場及殯儀館用地:120%


●     屠宰場:300%


●     墳墓用地:200%


 


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