蔡璟柏買地卡位 10


專攻法拍道路用地 「士林官邸」 一戰成名


【郭及天╱台北報導】32歲的副總蔡璟柏因為經商失敗,房屋差點被拍賣,為了救回房子而投入房地產投資;8年來,投資近200件法拍屋以及較冷門的道路用地。去年以1.5億元賣給鄉林建設的士林官邸旁土地,是他最驚人的一役。




































                                   










            

蔡璟柏認為,擁有多項藝文資源及建設的華山藝文特區,


周邊房價仍被低估。蔡育豪攝






以小搏大
蔡璟柏專攻法拍及道路用地投資,去年卡位台灣金聯標售的士林官邸土地,就是蔡璟柏找上老地主促成簽約,他看好台灣金聯遲早拍賣該土地,未來一定有建商整合蔣介石官邸,以1400萬元買下來13坪土地,最後以1.5億元賣給鄉林建設,大賺10倍,是去年地產界土地持分卡位投資、「以小博大」最成功的案例。
投資法拍屋最怕佔用問題,蔡璟柏表示,投資法拍屋最怕惡意假租約、以債扺租以及簽訂不定期租賃合約3種情形,所以事前調查工作很重要。
蔡璟柏曾拍下仁愛路二段整棟辦公室,7個樓層被3股幫派勢力佔用,他打聽還有1組人馬也要競標,原本打算加價1000萬元,後來決定送200萬元紅包,請對手不要競標。以底價標到後,把原本加價的預算拿來與佔用戶協商搬遷,最後這棟大樓賣給投資客,7個月內轉手就獲利6成。

























   
  

私有路劃停車位出售
他也曾拍下1間兒子欠債跑掉、老父還住在裡面的房屋,自稱是「反共救國軍」的父親還抱著瓦斯桶要引爆,即便給錢,老父也不搬走,蔡璟柏最後找來退輔會的老長官、帶了3瓶酒,一起聽他講心事,最後還請社會局安置這位老榮民。
不過,蔡璟柏也有疏忽的時候。他有次以700萬元拍下1間桃園市價1400萬元的透天別墅,結果沒調查房屋前方6坪空地是原屋主的弟弟所有,他搭起圍籬擋住房屋出入口,必須從後門進出,最後只能以得標價轉賣給屋主的弟弟。
除了專挑法拍屋投資外,屬房地產投資較冷門的道路用地,也是蔡璟柏投資的主要標的。他曾經買下一個200戶社區的私設道路,這條道路使用率極低,產權登記在1樓店面和地下室防空避難室。
徵得管委會同意後,劃分成17個車位,其中2個供社區住戶無償使用,賣掉15個車位,獲利超過1倍。



 





 




















   
 

蔡璟柏小檔案


年齡:1975年生,32歲 
學歷:政治大學財稅系 
經歷:誠信國際投資顧問董事 
投資心法:不高度財務槓桿操作;寧可挑地點好的房子,買貴一點沒關係 
投資成功經驗:買仁愛路二段整棟7層商辦,有3股幫派勢力佔用,花200萬元請競標對手不  要標,以底標拍到,7個月內轉手獲利6成 
投資失敗經驗:拍桃園獨棟別墅,門口6坪空地產權屬原屋主弟弟,圍起籬笆檔住出入口,最 後只能以得標價賣回給原屋主弟弟




     


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