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揭露「住宅法草案」搞清楚政府想玩什麼！

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院已將住宅法草案送交立法院立法，但住宅法到底是什麼？有何內容？或許由這50條草案內容可以一窺政府的「居住正義」理想。

內政部表示，有鑑於國內住宅供需失調，價格起伏波動及住宅市場資訊匱乏等問題嚴重，民眾對於提升居住環境品質及各項居住需求，殷切期望。以往公部門住宅業務，分由不同部會辦理，針對不同身分條件之對象，分別以直接興建、利息補貼或輔助修繕等方式，給予不同程度之補助，使住宅資源無法適當整體規劃及作最有效率且公平之利用。

此外，社會上曾發生多起住宅歧視事件，致有研擬反住宅歧視相關規定之要求。為結合政府及民間資源，在健全之住宅市場、合宜之居住品質、公平效率之住宅補貼等規劃下，使國民擁有適居且有尊嚴之居住環境，因此擬具「住宅法」草案，其要點如下：

一、本法之立法意旨、各級主管機關權責劃分與住宅計畫研擬及審議程序。

（草案第一條至第七條）
二、住宅補貼種類、申請條件、辦理方式及定期查核機制之規定。

（草案第八條至第十三條）
三、社會住宅之辦理方式、核准程序、民間興辦者之獎勵及優惠、經營管理、收費及得終止租約之情形。

（草案第十四條至第三十一條）
四、基本居住水準與住宅性能評估制度之訂定及補助或獎勵推動提升住宅環境品質事項之規定。

（草案第三十二條至第三十六條）
五、住宅市場與其他相關資訊之蒐集及對於住宅供需失衡之地區得採取市場調節措施之規定。（草案第三十七條至第四十條）
六、住宅歧視之情事、申訴處理機制及相關處罰規定。

（草案第四十一條至第四十三條）
七、主管機關依本法就公有土地及建築物所為之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，排除相關公產管理法令之適用；及政府原辦理之各類住宅補貼之後續處理方式。

（草案第四十四條至第五十條）

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都更？更誰的新？看看美國，想想台灣

【MyGoNews 林承志/台北報導】都市更新議題延燒，合法都更戶、釘子戶、建商，三方都認為自己才是都更受害者，都市更新到底更誰的新，誰又獲利？看看都市更新發展已超過半世紀的美國，或許可以得到一點解答。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，探討美國都更歷史前必須先瞭解，美國都更多由政府直接徵地購買，相較之下台灣還有權利變換的模式，此外，台灣對於私有財產的保護也較世界多數國家要嚴格，對於都更住戶來說，皆較有保障。

美國都市更新由1950年代開始推動更新，但早期因法令限制過於嚴格與迫害種族等因素，都市更新的推動並不順利，直到1980年代，都市更新由「住宅更新」轉為「商業更新」、「為精英規劃」轉為「為大眾規劃」、「公私分離」轉為「公司合作」，都市更新才開始有受大眾喜愛的案子。

然而，美國都市更新採政府徵收土地方式並非沒有引發爭議，政府公權力拆除私人產業，在自由國家的人權爭議也上綱到憲法層級。根據美國第5條憲法修正案(人權法案)即規定，未給付公正之補償，不得徵收私地作為公共使用。問題就是「公正」與「公共使用」如何認定。

丁致成舉1954年，華盛頓DC徵收1棟位於窳陋地區，但並不窳陋的百貨公司，因此，業主控告特區政府，結果，地區法院判地主勝訴，聯邦最高法院判特區政府勝訴，理由是都市更新必須「整體」、「公平」的進行。

上述案例發生年代較早，丁致成表示，當時社會輿論普遍支持都市更新，或許較不客觀，因此，他又舉2005年2005年Kelo與New London市的開發案為例，當時市府徵收私人土地轉售給開發商新倫敦開發公司，認為可創造新的就業機會，總徵收戶115戶，其有有9人不服，並以Kelo為代表提出告訴。

2005年聯邦最高法院經由大法官投票宣判，最終是以5：4認為市府徵收土地符合公共利益，不過依據憲法第5條修正案，並需給付出合理的賠償。丁致成解釋，此案發生時點與現代相去不遠，但大法官意見已開始出現分歧，特別是以「經濟發展」為由的私地徵收是否真的合乎公眾利益。於是，美國2007年即有42個州明文立法禁止以經濟發展為由徵收土地，但窳陋地區除外。

從美國看台灣，台灣官方對於都市更新的不作為，衍伸出許多問題，然而，政府一面大張旗鼓鼓吹都市更新，一方面又難以伸張公權力，讓都更實際執行作為中充滿模糊空間，遭到少數不肖人士利用，從中謀取暴利。丁致成認為，若以美國作為借鏡，只要將公共使用、窳陋地區等都更要件詳細定義，將有助於社會整體大眾對都更認識，也能讓公權力有效執行都更，推動都市更新進行。

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信義房屋獲傑出服務獎房仲第一名

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】被喻為台灣服務業奧斯卡獎的《遠見雜誌》第一線服務人員服務品質調查結果，信義房屋再度獲得房仲業第一名。遠見雜誌從2011年4到8月，對台灣服務業16個業態、219家公司總共540個營業據點，聘請國際驗證的專業神秘客明查暗訪，針對服務品質打分數。致力於創新服務的信義房屋，與王品牛排、統一超商、中華電信和加賀屋等16家企業，一同攻上各業態的榜首！

信義房屋總經理薛健平表示，「把服務變習慣，才能讓顧客感動。」今年公司特別將「貼心式服務」納入審核員工的重點，不定期派神秘客稽查。店長也肩負把關責任，隨時關心同仁的待客狀況。最重要的是，要從提升同仁的素質與服務態度著手，因此信義房屋首創新人前半年保障固定底薪，目的就是希望同仁按部就班打好基礎，而不是急功好利。但在完善的訓練與制度，也只能讓客戶「滿意」，要做到「感動服務」，則是照顧每個客戶的獨特性。

薛健平並舉出數個感動服務的例子。蘆洲的陳家豪店長，服務一位被前夫倒債、急著售屋的客戶。他不但沒有讓房子低價拋售，反而花了兩天的時間清掃，製作精美的DM，還請友店協助，不僅短時間賣出好價錢，還幫不得不躲債務人的客戶回家整理物品，留下珍貴的回憶照片。也有同仁為了配合上夜班客戶的作息，經常在深夜11~12點，上了一整天班後，依舊隨傳隨到，除了協助客戶處理房屋大小事宜，幫忙搬家，也成為客戶不可或缺的心靈寄託。信義房屋為產業努力的每一步，累積而來的成果是開啟產業的新藍海，並引領產業前進中國、日本，未來更要放眼世界。

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愛台12項建設預算執行率達預定進度9成

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2009年12月2日「愛台12建設」總體計畫，規劃自2009年至2016年，推動12項優先基礎建設，截至2011年6月底止，99%計畫項目已核定辦理，政府預算累計執行約9,093億元，整體預算執行率達預定進度90%以上。

12項優先基礎建設包括：便捷交通網、高雄港市再造、中部高科技產業新聚落、桃園國際航空城、智慧台灣、產業創新走廊、都市及工業區更新、農村再生、海岸新生、綠色造林、防洪治水及下水道建設，共計284項實施計畫，總經費需求為3.99兆元。其中，政府預算(含中央公務預算、基金預算、特別預算及地方配合款)約2.79兆元，民間投資約1.20兆元，約占30%。

經建會表示，為落實推動愛台12建設，2009年度至2011年度編列政府預算(不含地方配合款)約9,843億元，2012年度亦已核列2,407億元，目前送立法院審查中。此外，除政府編列預算推動辦理外，近3年政府亦積極透過提升計畫自償率及推動招商，吸引民間共同參與愛台12建設，2011年截至第2季止，累計達成率為150.44%，執行情形超前，累計已吸引民間投資約2,656億元。

經建會指出，透過政府與民間的共同努力推動，愛台12建設在過去3年已有良好的執行成效。從政府預算之編列來看，2009至2012年度4年間中央已編列1.225兆元，若加計地方配合款，將可超過原規劃政府應於8年間的進度。未來5年政府將賡續依據推動執行進度編列政府預算及積極吸引民間投資，以加速推動落實愛台12建設。

                                        愛台12建設2011年上半年之重要成果

資料來源：經建會

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要有心裡準備！明年賣房稅加重了

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】台北市2011年土地公告現值一口氣調升12%，漲幅比2008~2010年更高，北市屋主售屋要繳交的土增稅，明顯增加不少，官方統計，北市房市交易量1~8月少14%，而土增稅僅減少4%。當前土地價格與公告現值仍有明顯差距，基於稅賦公平與健全房市發展，2011年底公告現值還有相當的調升空間，有意售屋者可要提前因應。

奢侈稅上路市場交易量縮，加上國際金融情勢動盪不安，台北市2011年建物買賣移轉量，1~8月已經較去年減少14%，但根據台北市主計處統計，2010年1~8月土增稅為116.9億元，2011年1~8月則仍有112.6億元，2011年初一口氣大調的土地公告現值，的確部分已經反應在稅收上。

以台北市松山區市民大道一處舊公寓為例，有屋主從2003年就持有27.4坪的老公寓，土地持分約9.3坪(約30.6平方公尺)，2003年的公告現值為每平方公尺12.84萬元，2010年的公告現值為每平方公尺16萬元，若2010年出售並符合自用住宅用地條件，則土增稅僅需繳納5.3萬元，但2011年公告現值調高至每平方公尺18.9萬元，符合自用住宅用地的土增稅得繳13.7萬元，若是一般用地則土增稅將由10.6萬增加至27.4萬元，兩者漲幅超過1倍。

土增稅暴增原因，主要是過去幾年調整幅度小，台北市2008~2010年累計的公告現值調整幅度，還不及2010年底一口氣調高12%來的多，2010年底的公告現值調幅創下19年以來的新高，因此可能會出現土增稅倍增的狀況。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，2010年底台北市調高的土地公告現值，幾乎是全面性的調整，主要都會區調整幅度相當一致，加上近期土地價格居高不下，近期又傳出內政部要求各縣市調高土地公告現值，2012年的公告現值應該有相當的調整空間。

土地公告現值都在年初調整，因此年底前有時會出現一小波的急售潮，而土地公告現值大幅調整後，買方所需負擔的印花稅等雖會上漲，不過增加的比例有限，影響程度並不大，至於符合自用住宅用地的賣方，【土增稅應徵稅額＝土地漲價總數額×10%】，調整幅度將直接反映在稅額上，調整幅度越大，賣方要繳的稅就越有感覺。

台北市、新北市的土地公告現值，很有可能出現連兩年大幅調高的狀況，民眾2012年售屋感受就會很深，尤其是捷運站周邊、市中心等，土地公告現值調漲幅度會相對較高；另外，持有不動產土地持分越高的屋主，也是土增稅大幅增加的族群，現在國際金融情勢已經相當不穩定，加上2012年售屋成本可能又增加不少，有售屋打算的民眾，可得加快腳步，土增稅才能少繳一些。

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房仲注意！修法加重房仲責任

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】內政部正進行不動產承購委託契約範本的修正，其中對於委託方式、斡旋金及違約罰則有較大的修正，未來斡旋金可能改以保證金一詞替換，對於買賣糾紛在買方已向賣方主張損害賠償後，仲介業者不得收取服務報酬外，也要額外負損害賠償責任，更加重房仲業者責任，目前全案仍進行修正中。

該範本的第三條法規，內政部認為基於公平原則，認為亦應給與買方有選擇專任委託或一般委託之權利。針為第九條條文，內政部對於使用斡旋金的名稱極為反對，堅持只有在專任委託之型態下始得收取保證金， 保證金的比例經過內政部與房仲公會相戶折衝而達成。第十五條中，內政部及學者專家認為仲介公司未完成全部服務，勞務已減少，故只能收取二分之ㄧ，經多次折衝最後勉強達成全部五分之三的共識；內政部也相當堅持對於仲介公司違背專任委託及雙方代理的義務即不得收取報酬。

目前內政部對該範本幾項修正重點為：(紅字為修正處)

第三條　委託方式
委託人得依下列委託方式擇一委託：
一、專任委託
在委託期間內，委託人不得自行購買或另行委託第三人從事與受託人（直營店、營業處所、加盟店）同樣的承購行為；受託人亦不得再接受他人之委託承購。

第九條　保證金
一、專任委託
受託人得向委託人收取委託購買保證金現金新臺幣＿元 票據新臺幣　元（不得超過委託購買價格百分之一）予受託人，作為委託購買不動產標的之憑據。
二、一般委託
受託人不得向委託人收取委託購買保證金或任何議價金或其他任何名目之費用。

第十條　保證金之處理
一、委託人同意於第六條之委託期間，買賣條件一致時，保證金轉為定金。
（一）委託人不依第十二條第二款簽訂不動產買賣契約書時，出賣人得沒收定金。
（二）定金若被沒收，受託人不得向委託人收取服務報酬。
二、買賣條件不一致時，受託人應於委託期限屆滿後二十四小時內無息返還委託人，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。
三、委託期間內，賣方尚未同意出售前，委託人行使第八條撤回權，或賣方同意出售，受託人未將賣方承諾條件通知委託人前，經委託人行使撤回權，受託人應撤回後二十四小時內無息返還，未於期限內返還者，受託人應加倍返還保證金。但不可歸責受託人之事由致無法返還時，不在此限。

第十五條　違約之處罰
一、違反第三條第一款專任委託者：
（一）委託人如有下列情形之一者，應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之二分之一予受託人：
１、委託期間內，委託人違反第三條第一款規定，對本契約之標的物自行購買或委託第三者購買。
２、委託購買條件一致，未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約。
３、簽訂不動產買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者。
４、受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。
（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：
1、違反第二條雙方代理、第三條第一款專任委託者，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。
2、違反第十三條專任委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。
二、違反第三條第二款一般委託者：
（一）委託人未依第十二條第二款規定簽訂不動產買賣契約，及簽立買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，委託人應全額一次支付第十一條第一款約定服務報酬之三分之一予受託人。。
（二）受託人有下列情形之一者，分別依其規定辦理：
1、違反第二條雙方代理，受託人除不得向委託人收取服務報酬外，應負損害賠償責任。
2、違反第十三條一般委託各款受託人之義務者，應負損害賠償責任。

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央行停止升息，房貸戶可喘息

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中央銀行2011年9月29日理監事聯席會議決議暫不升息，不動產界人士認為，連續升息5次之後，這次暫不升息，讓廣大的房貸戶可喘息一段時間，不過，對於目前房市觀望氣氛仍不易有所轉變，還是要看政府後續政策及全球股災演。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，從2010年第二季以來，央行連續第5度升息半碼後，這次是首次停止升息腳步，一方面是大環境經濟前景看淡，二方面是房市也獲得抑制，讓央行對利率採取比較保守的態度，對於廣大房貸戶來說，也算是個在連續升息後暫時喘息的機會。

中央銀行理監事聯席會議決議為：重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持年息1.875％、2.25％及4.125％不變。
央行理事會議考量，銀行不動產授信過度集中情況持續改善，房地產市場交易逐漸降溫。央理事會認為，央行及政府相關部會執行「健全房屋市場方案」，成效逐漸顯現，有助房市健全發展。

此外，由於歐洲主權債務問題延宕未決，加以美國財政整合的政治僵局、房地產市場疲弱及失業率偏高等問題，衝擊投資及消費者信心，引發國際金融市場震盪。在「經濟成長疲軟」及「金融情勢惡化」交互影響下，全球經濟金融不確定性升高。近期國際預測機構陸續下修2011、2012兩年全球經濟成長率預測值。物價方面，由於國際原油及部分商品價格已自高點回跌，預期第4季起，全球通膨降溫。

國內經濟上半年表現良好，經濟成長率為5.58％。年中以來，因外需減弱，出口、外銷訂單及工業生產成長趨緩，民間投資亦趨保守。隨主要貿易伙伴景氣趨緩，行政院主計處預測下半年經濟成長率將降至4.11％（全年下修為4.81％）；2012年則為4.58％。由於季節性因素影響，近月失業率略升，惟就業人數持續增加。

央行認為，國際原油等商品行情回跌，輸入性物價上漲壓力漸緩，國內通膨及通膨預期降溫，2011年8月消費者物價指數（CPI）年增率為1.34％；主計處8月下修下半年CPI年增率預測值為1.75％（全年下修為1.59％），2012年為1.21％。與其他國家比較，國內物價漲幅溫和。隨央行5度調升政策利率，銀行業隔夜拆款利率緩和上升。為加強吸收中長期流動性，央行續發長天期定存單，8月份銀行淨超額準備已降至99億元；銀行授信增加，1至8月平均M2年增率為6.01％，維持在目標區內（2.5％~6.5％），有助於物價穩定。

央行理事會認為維持目前政策利率，有助於整體經濟金融穩健發展。未來將持續密切觀察國內外經濟金融情勢，執行妥適的貨幣政策，以穩定物價，並協助經濟成長。

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「特二快」板橋土城段通車，房市又有新變化

【MyGoNews林承志/台北報導】2011年9月底特二號快速道路板橋土城段通車，為板橋浮洲地區房市注入了一股活水，大大增加了浮洲地區的交通便利性。民眾可多趁此房市觀望，價格略為鬆動之際，多進場看屋、多比價，看看有沒有好的物件。

永慶房仲集團研究發展室黃增福協理分析，目前特二號快速道路全線通車大約要等到2012年底，但沿線以新莊一交流道中原路所鄰近的新莊副都心房價漲幅最高，高達24.5％，是特二號沿線各交流道中漲幅最高的區域，其次為新莊二交流道中正路及公園一路附近，以及板橋二交流道下縣民大道一段口。

不過，黃增福表示，特二號快速道路主要經過板橋浮洲地區，對於浮洲地區出入北市與其他地區的交通便利性大大提升，不過，由於緊鄰合宜住宅設址區域，受到合宜住宅房價每坪僅18.2萬的衝擊，相較於目前大觀路及縣民大道一段口周邊房價每坪20-25萬左右，未來房價漲幅會明顯受到限制。

新莊副都心受惠最多 漲幅24.5％排第一

黃增福表示，特二號快速道路通車時程一共分成三段(表一)，2013年全線通車後，等於打通了五股、泰山、新莊、板橋、樹林、土城等六區交通大動脈，這些地區民眾可經由特二號快速道路直達中山高及北二高兩條高速公路，大幅減少平面道路行車通行時間。

黃增福表示，目前已通車路段為五股交流道至新莊中正路，沿途新莊一交流道下中原路即可抵達新莊副都心，使得原本交通題材眾多的新莊副都心更加錦上添花，從原本僅一條中山高速公路出入，未來在正式通車後，特二號連接中山高與北二高後，新莊副都心南來北往出入交通更加便利，因此，新莊副都心周邊房價每坪35-40萬，一年來房價漲幅近兩成五，在特二號道路沿線交流道周邊房價漲幅排名第一。

土城段以土城工業區為主 周邊永寧站一年來漲幅一成

2011年9月底即將通車的部分為板橋至土城段，黃增福表示，9月底通車的板橋至土城段主要行經板橋浮洲地區及土城工業區，板橋浮洲地區原本交通不便的情況將大大改善，確實是對於浮洲地區房價有幫助，近1年房價漲幅也在1成左右，但由於政府在浮洲地區設置4300戶的合宜住宅，每坪僅僅18.2萬，相較當地每坪20-25萬房價，明顯偏低，在供給量體大且推案單價明顯低於市場行情的情況下，預料在合宜住宅完工後，板橋浮洲地區的房價受到合宜住宅的衝擊，未來漲幅會受到明顯的限制與壓抑，想購屋的民眾也可考慮浮洲合宜住宅來進場。

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國稅局查奢侈稅，鎖定6000筆案件

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路近4個月，根據國稅局統計，主動申報案件約500多件，總課徵金額約3.2億元，對國庫雖不無小補，但若從平均課徵金額僅60多萬來看，顯然並沒有打擊到投資打戶。因此，財稅中心已調出約6000筆漏報或疑似短報的資料，將展開奢侈稅「抓漏」行動。

國稅局統計，截至目前為止，奢侈稅申報案件北市國稅局83件，稅額7461萬元、北區國稅局200件，稅額1億6854萬元、中區國稅局118件，稅額4870萬元，南區國稅局71件、稅額1155萬元，高市國稅局63件、稅額1855萬元。

而財稅資料中心整理6~8月土增稅及契稅等交易資料，選出6千多件可疑案件交由各區國稅查稅。其中，北區國稅局囊括3000多件，高雄市500多件，儘管，國稅局表示，案件數量多可能是因為選案標準不夠嚴謹，也將由國稅局重新過濾後，展開查核。

但國稅局仍表示，若民眾有應申報奢侈稅而為申報情形，一旦遭到國稅局查獲，將遭罰2.5倍罰鍰，呼籲民眾於查核前自行補報，否則將得不償失。

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又見「飆天價」 華票總部171萬元標脫

【MyGoNews 林承志/台北報導】戴德梁行標售敦化南路、信義路口附近的中華票券金融公司總部大樓，物件座落於台北市敦化南路二段14號，建築物為地下1層至地上14層，標售底價26.8億元。標售結果出爐，由頂新集團旗下頂禾開發以總價46.29億元標下，議價率高達72.7%，一舉刷新商辦單坪新天價。

戴德梁行表示，本標售物件於1978年完工，建物約2695.86 坪，土地約329.42坪，平均容積率約為363%，標售底價26.8 億元。 除地段精華、環境良好、價格漂亮外，更具有市場指標性與趨勢代表性，且為近期標售案唯一產權完整獨立之標的。

推廣期間實際領標數已逾40餘組，進行標的現場勘看更達30餘組，投資人背景範圍廣泛包含大型金控、壽險、建設、開發、外資、台商、國內外私募基金與共同合夥投標等體質優良實力雄厚的投資團隊。

實際開標結果頂禾開發力克群雄，以新台幣46.2888億元順利標得，溢價72.7%，建物均價每坪約171萬元，土地每坪約1402.7萬元，再創土地成交新高價，不僅穩當建立市場信心、也確定台北市不動產珍、稀、絕，一地難求的市場現況。

此外，戴德梁行也預告2011Q4重大標售、招商、展銷專案訊息，10月18日將標售台中市文心路捷運崇德站(G6)旁534坪(允建1:12)商業區土地每坪100萬，另外，10月底與11月中也將分別於歐洲德國慕尼黑EXTOREAL與亞洲香港灣仔MIPIM舉辦「台中市政府國際經貿園區」國際展銷專案。

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