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破天荒 消基會怒告6銀行房貸鴨霸 不公平契約 擴張債權吃定消費者

【綜合報導】國泰世華、京城、渣打、華泰、大台北及台灣中小企業6家銀行，因對民眾房貸擔保要求太超過，消基會昨祭出嚴懲惡劣業者的尚方寶劍，提起《消費者保護法》實施17年來首宗「不作為訴訟」。消基會表示，這6家銀行在民眾辦房貸時沒先說明，即在契約加入須清還房貸以外的連帶債務如卡債等，才給清償證明，該會10年來接獲申訴60件，銀行應立即停止此做法。學者也痛批銀行「太惡霸」。

行政院金融監督管理委員會銀行局副局長邱淑貞昨說，銀行公會根據《民法》規定房屋貸款債權範圍，在2008年1月發布自律規範，要求銀行須讓房貸戶自行勾選最高限額或普通抵押權，但因法律不溯及既往，2008年前的房貸舊契約就會產生爭議。金管會將要求使用舊契約的銀行須與客戶協商更新貸款契約，並要求銀行須一一列舉債務擔保範圍項目，讓民眾逐項勾選了解，「若6家銀行真的有疏失，金管會將會立即要求導正。」

消基會董事長蘇錦霞在昨消費者日（《消保法》於1994年1月11日通過，消保會把當天定為消費者日）到台北地方法院控告6家銀行。

拒核發清償證明

蘇錦霞以曾向消基會申訴的案件為例指出，民眾簡先生向國泰世華貸款200萬元買房，還了101萬元，2006年將房子賣給朋友，把尚欠的99萬元還給銀行，以便辦理清償證明及塗銷抵押權設定，不料銀行跟他說，他還有60萬元消費性信用貸款未償還，拒絕核發證明，以致他無法把房子過戶給朋友。

另一個案件是民眾王小姐，她自己買房，跟國泰世華銀行貸款，去年把房子賣掉要過戶時，銀行跟她說，她因幫哥哥當保人，哥哥的房貸尚未還清，所以無法核發清償證明，最後引發消費糾紛。

消基會董事謝天仁指出，房屋貸款債權範圍應是《民法》第861條規定的本金、利息、違約金及實行抵押權的費用，但銀行與民眾簽的房貸契約中，還擴張包括信用卡債務、幫人做保債務等全納入，非常不合理，嚴重傷害消費者權益。

提出不作為訴訟

蘇錦霞指出，10年來接到的60件申訴案中，有6件是國泰世華銀行，其餘5家銀行各有1至2件，這幾年來消基會不斷與銀行斡旋，希望銀行改正，但銀行態度強硬，讓消基會痛心，在確定這6家銀行的定型化契約嚴重傷害消費者權益後，昨提起「不作為訴訟」；其餘申訴案因無法確定是銀行或是消費者問題而暫不採取行動。

蘇錦霞表示，消基會提出不作為訴訟的目的是要藉由法院判決，成為全國通用的案例，只要消基會勝訴，國內所有銀行都須立刻停止此一不公平條款，並修改定型化契約，消基會勝訴機率非常高。謝天仁並批評，金管會銀行局對此不公平契約，長期漠視。

銀行業者昨指出，房貸契約一般分「最高限額抵押權」、「普通抵押權」兩種設定，如選擇最高限額抵押權，會把房屋擔保範圍擴及房貸以外的其他銀行貸款等。京城銀行發言人林坤瑲表示，民眾如選了「最高限額抵押權」，日後要賣房子時，可先申請抵押權種類的變更，就能取得清償證明。

台企銀董事長羅澤成表示，對於消基會質疑定型化契約部分，已請法務室研究，若有不符合貸款戶權部分，願配合修改。大台北銀主管則說，授信約定書中，對債務人債務內容有「因債務不履行而發生的損害賠償」的較易誤會文字，已做調整。國泰金、渣打和華泰銀昨回應指沒有違法疑慮。

金管會放任銀行

民眾陳立群說：「銀行比搶匪還兇惡，吃人不吐骨頭。」民眾何麗秀說：「銀行為了賺錢無所不用其極，先鼓勵年輕人刷卡，讓年輕人變卡爆族，現是房貸死要錢，民眾再精明也比不過銀行的奸詐。」

文化大學經濟系教授柏雲昌強調，「房貸是房貸、消費性信用貸款是消費性信用貸款，銀行怎可胡亂扯在一起，要消費者、客戶連帶擔保，真是太離譜，太惡霸。」

中央大學台灣經濟發展研究中心主任朱雲鵬氣憤地說，金管會是主管機關，有權審核銀行房貸定型化契約，卻放任銀行做了這麼多年，都沒有阻止，消基會還應帶領消費者向金管會要求國家賠償。

消基會對6家銀行提起不作為訴訟

★日期：昨天（1/11） 中華民國消費者日

★銀行：國泰世華、京城、渣打、華泰、大台北、台灣中小企業銀行

★爭議：房貸授信契約不合理，擔保範圍太超過，除房貸本金、利息、違約金及抵押費用外，還擴充擔保範圍，包括信用貸款、票據、墊款、信用卡及任何債務，造成民眾即使已清償房貸，仍需償還其他債務，才能取得清償證明

★依據：《民法》第861條普通抵押權範圍

★影響：若消基會勝訴，所有銀行需修改定型化契約，不得要求房產扺押的擔保範圍「概括所有債務」

資料來源：消基會

銀行貸款須知

★契約要詳細審閱，保存契約正本或備份

★貨比三家，試算各家銀行利息、本金清償方法

★注意銀行收取代書費、抵押權設定規費、房屋鑑價費、信用聯徵費等手續費，如可減免，要載入契約或書面文件中

★注意違約、解約、提前清償限制內容

★如遇爭議，可向金管會或消保會等單位申訴

申訴管道

★消基會：

北區（02）27001234

中區（04）23757234

南區（06）2411234

★消保會消費者服務專線1950

★金管會民意信箱：http://fscmail.fsc.gov.tw/fsc-sps/SPSA/SPSA01001.aspx

資料來源：消保會、上列單位

報你知

不作為訴訟

律師岳珍指出，依據《消費者保護法》規範，消保官與消費者團體有兩種途徑可替消費者伸張正義，一種是團體訴訟，另一種是不作為訴訟。團體訴訟主要是幫眾多消費者集體求償，不作為訴訟則是針對企業嚴重違反消費者保護規定、踐踏消費者權益時，消保團體就可依《消保法》第53條，用自己的名義直接打官司，一旦法官判准成立，企業就必須停止劣行，被視為是嚴懲惡劣業者的尚方寶劍。

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《永安市場攤位權益擺不平》攤前土地被買走 攤商被逼付租金

〔記者潘杏惠／新北報導〕緊鄰新北市永和區永安公有零售市場的十多家攤販，攤位前通行走道屬私人土地，已被買主買下，地主要求攤商每三十公分店面長度需支付三千元才得以擺攤，攤販認為獅子大開口不合理，組成自救會，昨天掛起白布條陳情抗議。

張姓地主強調，私有土地買賣過程都是合法的，使用者本來就需付費，且開出的租用價錢也有協調空間，但攤販始終不理會，甚至抱著土地佔用久了就是自己的心態，這樣有公道嗎？

張姓地主還說，攤販要是轉租給他人營業，每天可收八百元，每月營收也有兩萬四千元，這樣她開的費用算高嗎？希望彼此能好好協商。

中和地政事務所人員則表示，經查，該路段屬於商業區的私有土地，可進行買賣。

自救會會長、永樂里長黃明壽指出，地主買下的土地是永和自由街七十七巷二號至二十二號道路，路寬約 四米 ，該路段幾十年來由攤販進駐，靠著小本生意養活一家人。

沒想到，去年底張姓買主突然現身，出示土地所有權狀，告知土地已被買下，攤販想要繼續擺攤，每三十公分店面長度需支付三千元，算一算，攤販每月需額外支付三萬元，受波及的有十幾家攤販。

李姓攤販指出，三十幾年前花三十萬元買下豬肉攤位，生活勉強過得去，但現在要多負擔好幾萬，根本就在做賠本生意，目前與其他四家攤販無奈接受地主提供的十二萬元搬遷費用，另謀出路。至於其他的攤販，目前也還在跟地主協調中。

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北市購屋幸福指數，文山區排第1、信義區最後

在房價痛苦指數持續飆高的台北市，竟究哪一區的購屋幸福指數最高？答案是文山區。房地產業內統計，文山區以12.8分的購屋幸福指數分數，奪得台北市購屋幸福指數排行的第一名，坐擁信義計劃區的信義區，該區住戶以購屋幸福指數分數為26.4，成為購屋幸福指數排行的最後一名。

住展雜誌統計，北市行政區購屋的幸福指數排行，前三名依續是文山區、北投區與大同區。前二區位於台北市的近郊，顯示台北市近郊的房價，因為相對市中心為低，成為購屋幸福指數優先的主因，另外老舊市區的大同區，則因大型都市更新不易，房價上揚有限，成為購屋幸福指數的第三名。

住展雜誌這份統計，係根據台北市12個行政區的預售屋平均房價，以該區住戶購買或換購當區40坪三房的房屋總價，除以台北市政府98年度，台北市各行政區平均每戶家庭年總收入，換算出所謂的「購屋幸福指數」。

住展表示，購屋幸福指數分數愈低，表示該區住戶，在該區購屋或換屋的能力越強，以購屋幸福指數第一名的文山區為例，文山區預售屋平均房價46.4萬元一坪，購買一戶40坪的預售屋，房屋總價為1,856萬元，除以文山區平均每戶家庭年所得總收入144.9萬元，得到12.8的數字。也就是說，幸福指數第一名的文山區現有住戶，如果要買一間或換一間40坪的房子，只要12.8年不吃不喝就可買到，第二名的北投區要13.3年，第三名的大同區則要14.5年。

北市信義區，因為信義計劃區預售豪宅，動輒開價150~200萬元一坪，使信義區的預售屋平均房價高達95.1萬元一坪，區內購買一戶40坪的預售屋，房屋總價為3,804萬元，除以信義區平均每戶家庭年所得總收入143.8萬元，得到26.4的數字。也就是說，幸福指數最後一名的信義區現有住戶，如果要買一間或換一間40坪的房子，要26.4年不吃不喝才可以買到。

至於平均房價最貴的大安區，平均每戶家庭所得年總收入，在12個行政區中雖最高，達182.5萬元，惟首善之區的大安區預售屋平均房價破百萬元 一坪 ，高達115.2萬元，於是大安區住戶要買40坪三房的預售屋，總價達4,608萬元，需要25.2年不吃不喝才能買到，購屋幸福指數分數高高站，也是購屋或換屋壓力最大的區域之一。

以北市12個行政區、平均每戶家庭所得年總收入來觀察，近3年房價漲幅前五名的信義、松山、大安、南港與中正五區，購屋幸福指數都超過20，在近年北市每戶家庭所得總收入未見明顯增加下，五區房價的漲幅卻上揚24.2%至40.8%，使房價漲幅高的前五名，反倒來成為購屋幸福指數居高不下的主因。

從購屋幸福指數排行的角度來看，老舊市區的萬華區與大同區，兩區平均每戶家庭所得年總收入，雖為北市倒數第一、三名，家庭平均年收入較差，但卻分別擁有第五與第三名的購屋幸福指數排行，突顯出低房價的地區，購屋幸福指數相對較低的優勢。

台北市房價最貴的兩個地區，大安區與信義區，雖然一個是首善之區，一個是信義計劃區所在的區域，但高的房價，相比文山、北投、大同、內湖與萬華五區，平均房價足足高出1倍不等，所以大安區與信義區雖有較高的家庭所得，購屋的幸福指數排行卻居倒數一、二名。

房價愈高的地區，購屋的痛苦指數相對較高，住在大安區與信義計劃區的居民，換來購屋的幸福指數分數居高不下，反成為購屋或換屋最不幸福的兩區。

住展雜誌發言人倪子仁表示，從購屋的總體角度來評估，房價的高低不該是購屋的唯一考量，應該還包括該工地所在地的立地條件、生活機能與產品力的好壞三項考量點，台北市購屋幸福指數排行的前三名區域，雖不是位於台北市的市中心，但都有便捷的捷運交通，使許多住戶搬到此區後就不想再換區購屋，甚至有許多市中心的住戶，因為市中心過高的房價，根本換不起同區的房子，於是紛紛移往購屋痛苦指數較低，購屋幸福指數排行較高的理想居家地區購屋與換屋。

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地籍圖重測，地主最好在場

中國時報【陳權欣／竹縣報導】

縣府地政處辦理一百年度橫山、新埔地籍圖重測，一月十九、廿日上午九時卅分，分別於橫山國民小學活動中心、新埔國中活動中心舉辦宣導。過去新竹地區地籍圖重測，發生不少問題，像是民眾土地短少或政府公共工程用地變更，引起不少民怨。

地籍重測所發現的問題，不勝枚舉，嚴重者如：峨眉鄉大街全部住家地籍混亂，找不到一家是正確的；新豐鄉山崎新都市計畫區內，發現十七條都市計畫道路位移，導致新豐鄉必須另籌九千萬元經費去徵收民間土地。

其他諸如：芎林鄉最繁榮鬧區八戶房子被推到計畫拓寬的馬路上；竹北市斗侖地區福興路一帶拓寬道路中心樁的位移，導致馬路兩旁住戶的補退徵收款問題。

家住竹北斗侖地區的江姓民眾，發現自家門前的水溝地竟然是自己所有，堅持不讓市公所建水溝，向行政法院提出申訴獲勝；家住新竹市浸水里楊姓市民，土地重測後，發現一條長達百餘公尺的水溝地是屬他家所有，一夜之間，找來怪手把水溝挖掉，引起周邊住家抗議。家住湖口的劉姓民眾，原本擁有三角雙鄰馬路建地，莫名其妙在地籍圖上，多出一個地號，變成糾紛地，最後花掉一百廿萬元才解決問題。

上述這些只是在都市計畫區內土地，至於都市計畫區外的土地，更不用說了。為確保本身權益，地籍圖重測的時候，地主一定要到場指界，千萬不能疏忽。

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豪宅稅計算方式

地方中心／台北報導
台北市稅捐處今日表示，房屋稅是以房屋現值為稅基，乘以按實際使用情形所適用的稅率核課，與房屋的市價無關。而房屋現值係依據各直轄市、縣(市)不動產評價委員會，每3年重新評定一次的房屋構造標準單價、房屋耐用年數及折舊率，還有房屋街路等級調整率（路段率）標準計算。

計算公式如下：
核定單價＝房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加
減率±樓層高度之超高(偏低)率〕
房屋現值＝核定單價×（1－折舊年數×折舊率）
×房屋街路等級調整率×房屋面積
房屋稅額＝房屋現值×稅率
稅捐處表示，台北市房屋稅率分為住家用1.2%、營業用3%、非住家非營業用2%；房屋不論是自己住或出租供他人當住家使用，都可按住家用稅率課徵房屋稅；如做營業或營業倉庫使用，就必須按營業用稅率課徵；民眾比較不瞭解的非住家非營業用房屋係指私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非供營業用者。因此，影響房屋稅的另一因素是依房屋實際使用情形所適用的不同稅率，又房屋稅是按月核課，房屋使用情形如有變更，應儘速於變更日起30日內向稅捐處申請改課；該處指出申請變更日期在當月15日以前，當月份起就可適用變更後稅率，但在當月16日以後才變更者，就只能自次月份起適用變更後稅率。

稅捐處並表示，房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，1年徵收1次，課稅期間是從前1年的7月1日起算到當年6月30日為止，開徵日期為5月1 日至5月31日；但如中途移轉就會按月即予開徵，完納後才能過戶。另房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵範圍。因此，頂樓增建及超過一定之面積之陽台、屋簷、雨遮、花台等都應課房屋稅，例如陽台面積合計超過主建物加公共設施面積之八分之一，或陽台、屋簷及出入口雨遮突出建築物2公尺部分之面積均屬於課稅之範圍，如未超出規定，是不用課稅的。
稅捐處呼籲納稅義務人，房屋新建、增建或改建時，應於建造完成之日起30日內，主動向當地主管稽徵機關申報。納稅義務人如未依規定申報，經稽徵機關查獲或經人舉發者，稽徵機關即根據取得之有關資料，依不動產評價委員會評定房屋之標準價格核定其房屋現值，設立房屋稅籍，憑以課徵房屋稅。

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繼承不動產是否免申報土地增值稅與契稅

彰化縣地方稅務局表示，依土地稅法規定，因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅；又依契稅條例規定，繼承取得之房屋非屬契稅課稅對象，所以繼承不動產無須辦理土地增值稅及契稅申報。

稅務局並表示，欠繳土地稅、房屋稅之不動產，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記，因此民眾辦理繼承時，須先向國稅局申報遺產稅，再持核發之遺產稅繳清或免稅證明書至稅務局一樓全功能櫃台查註無欠地價稅、房屋稅後，始檢同文件向土地管轄地政事務所申辦繼承登記。

承辦員：蕭麗紋聯絡電話：04-7239131分機237

資料來源：彰化縣地方稅務局

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無償免除子女債務，仍應依規定申報贈與稅

轄內納稅義務人王先生，將資金2,000萬元借予其子購置建地，嗣後其子僅歸還借款100萬元，未償還1,900萬元部分，經王先生向其子表示無償免除，依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，1,900萬元視同贈與，應課徵贈與稅。民眾以為僅有贈與子女現金、銀行存款或不動產時，才須申報贈與稅，事實上無償免除債務或承擔債務，屬遺產及贈與稅法第5條規定「贈與論」案件，應依法申報贈與稅。以贈與論課徵贈與稅之案件，稽徵機關會先通知當事人於收到通知後10日內申報，如逾限仍未申報，依規定應予處罰。

呼籲納稅義務人，在請求權時效內無償免除他人債務（含免除子女債務）視同贈與，應申報贈與稅，請納稅義務人釐清此觀念，以免逾期未申報，日後遭稽徵機關查獲補徵稅額及裁處罰鍰。

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萬8變1千6 公告現值半年縮9成

中國時報【潘欣彤、張謙俊／連線報導】

北市王姓地主於九十七年間，以每平方公尺一萬八千元公告現值為準，向他人購買基隆市七堵區百福社區附近一百卅 九坪 之土地，去年底他上網一查，赫然發現同塊地現值僅剩每平方公尺一千六百元，地價當場「縮水」十分之九，讓他大呼「政府公告地價，公信力在哪？」

王姓地主說，當初看上該區開發潛力，因此於九十七年間以當時公告地價為計算基準，加上土地增值稅金等，以每坪十萬零五百元購得基隆市 七堵區 明德段 四十九 地號，約一百卅 九坪 土地，並預繳兩年土增稅近兩百萬。

但去年一整年，王姓地主兩度向不同地政事務所申請土地公告現值謄本，結果卻天差地遠，四月中時，每平方公尺仍小幅升至一萬八千五百元，但十二月底再查，上頭竟記載，從九十六年起，該地公告土地現值便維持一千六百元，一毛未漲。

相隔半年，但地價謄本竟會出現大不同結果，讓王姓地主氣炸，認為政府公告現值是要提供民眾作為買賣的公正依據，但他的土地竟從每平方公尺一萬八千五百元，一夕之間驟降為一千六百元，總價更從九百多萬變成七十多萬，頓時「縮水」九成，讓他痛批「這是哪門子的公信力？」

基隆市議員施世明說，該土地位於七堵百福社區，面臨 八米 道路，且就在未來捷運基隆山線與民生汐止線之「百福社區」站旁，雖然目前仍為保護區之溜地，但若都更成功，將有一定發展潛力，相較之下，一千六百元的公告土地現值，實在太誇張。

台北市議員王孝維則痛批，主管的基隆安樂地政事務所，恐有擅自竄改地價之嫌，亦有「偽造文書」嫌疑，否則為何同樣一筆地號，竟出現兩種不同公告地價，還害購買這筆土地的王先生，財產一夕蒸發八百多萬，要求市府盡快將地價改正，還給民眾公道。

基隆市安樂地政事務所主任田家樂表示，民國九十九年一月重新更正公告，已將王姓地主的土地改以保護地開徵，過去地主溢付的土地增值稅、地價稅，將會全額退稅，若地主覺權益受損，可以向基隆市府提出訴願。

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死亡前二年內贈與財產配偶，應併遺產總額申報課徵遺產稅

依遺產及贈與稅法第20條規定，配偶間相互贈與之財產，免徵贈與稅。但同法第15條規定，被繼承人死亡前二年內贈與其配偶或民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人或繼承人之配偶，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，課徵遺產稅。

因此配偶如果在被繼承人死亡前二年內自被繼承人受贈財產，於被繼承人死亡時仍需列入遺產總額，課徵遺產稅。

因配偶間相互贈與之財產，免徵贈與稅，易讓人誤認為上述贈與之財產可免併入被繼承人之遺產中列報，造成漏報遺產稅情事。國稅局籲請繼承人於申報遺產稅前，應先詳細瞭解相關規定，以免被補稅處罰。

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以他人名義逃漏稅捐，其核課期間為7 年

綜合所得稅係採自行申報制，納稅義務人雖有辦理結算申報，惟經稽徵機關查獲係以他人名義逃漏稅捐，核屬以不正當方法逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第21條第3 款規定，核課期間應為7 年。

轄內納稅義務人A君87年度綜合所得稅，未列報取自藥局及診所之所得，嗣經法務部調查局北部地區機動工作組查獲其為○○藥局及診所實際負責人，通報稽徵機關課徵A君當年度綜合所得稅，本局遂依查得資料補徵稅額及裁處罰鍰。A君主張87年度綜合所得稅係於88年4月1日申報，依稅捐稽徵法第21條規定，其核課期間為5年，稽徵機關補徵稅額及裁處罰鍰已逾5年核課期間云云，申請復查及訴願均遭駁回，提起行政訴訟，亦遭行政法院判決敗訴。
行政法院判決指出，A君87年綜合所得稅雖在88年4 月1 日辦理申報，惟其聘僱BCDE等人，以渠等人名義開設連鎖式診所及藥局，並以BCDE等人名義逐月向健保局申領健保醫療費給付，所得健保給付款項全數由A君提領支用，卻未依實申報，顯係以不正當方法逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第21條第3 款規定，核課期間應為7 年乃判決A君敗訴。

以他人名義逃漏稅捐，核課期間為7年，請納稅義務人釐清觀念，切莫心存僥倖，以維護自身權益。

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