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市調！大台北(1)預售、(2)2年新屋成交佔比重挫

【MyGoNews 林承志/台北報導】6月1日奢侈稅正式上路，未來持有非自用住宅2年內即轉手者，需再多負擔1筆相當於成交總價10~15%的奢侈稅，此外，針對投資客炒作預售屋賺取差價，政府也對預售屋轉手進行全面查稅，對此，名列奢侈稅課稅範圍內的物件大多選擇退出市場以迴避奢侈稅，目前市場主力買盤也轉向首購及換屋族群，故在買賣雙方投資客皆大量退場之後，首當其衝影響的，無疑是備受投資客喜愛的預售屋及新成屋產品，其中，屋齡2年內的新成屋因符合奢侈稅課稅條件，影響最為重大。
根據永慶房仲集團研展室統計，台北市市中心預售屋及2年內新成屋成交占比，已由5月逃命潮的13.0%滑落至6月的6.0%，市郊區的跌幅最明顯，由33.1%跌至8.9%，新北市的部分，則是由24.0%降至9.8%，由資料顯示，目前中古屋成交占比越來越重，雖然7月份預售屋及2年內新成屋占比稍有提升，但目前市中心中古屋成交占比仍高達92.6%，市郊區及新北市的部分，也各有90.2%及90.1%的比重，故在奢侈稅後，大台北地區預售、2年內新成屋成交占比已經連2個月跌破1成。
永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，新成屋投資風氣盛行，而奢侈稅實施後，屋主為了負擔奢侈稅的支出，幾乎都直接上調開價，但因為目前買盤結構發生改變，故買方追價力道已不比往前，因此，在買賣雙方陷入僵局的狀態下，新成屋買氣陷入低迷，另外，預售屋也是投資客搶購的產品之一，但在政府開始針對預售屋全面展開查稅之後，投資客也急於退出預售屋市場，因此，在這一波政府打房的重擊下，預售屋及2年內新成屋市況慘烈。
根據永慶房仲集團研展室統計顯示，北市市中心、市郊區、新北市預售屋及2年內新成屋成交占比在5月份皆明顯向上提升，尤其以北市郊區成長幅度最為明顯，由4月份的22.0%提升至33.1%，黃增福表示，去年市場景氣蓬勃發展，除了專業的大型投資客積極進場外，同時也吸引口袋較淺的短期投資客進場，但因資金較不雄厚，故短期投客主要以市郊區房產為標的，例如內湖、南港等區域，進而造成北市郊區預售屋、2年內新成屋在奢侈稅前賣壓沉重，而北市市中心多屬口袋較深的長期投資族群，因此，投資客賣壓相對較小，故市中心5月份預售屋、2年內新成屋成交占比大致與4月份持平，僅增加0.3%。另外，新北市新店區及新莊區預售屋及新成屋量體大，也有不少投客進駐，故5月新北市預售屋及2年內新成屋成交占比也有7%的成長。

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【7月房市報告】高雄交易最火熱

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅上路至今2個月，確定全台房市「價漲量縮」格局，6、7月房市交易量較4、5月減少約2成，但價格呈現微漲。台灣房屋統計六大都會區7月房市交易量，結果發現7月交易量較6月增加5.64%。交易量增幅第1名的都會區為高雄市增12.9%、其次為台中市增10.8%、桃園縣增9.1%；值得留意的是，交易量縮的兩大都會區，新竹縣市量減7.8%、新北市減少5.6%。另外，六大都會區房價都呈現上漲格局，平均漲幅4.01%。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，7月交易量雖較6月回溫，但受奢侈稅影響長期量縮格局確立，估計選前交易量仍會續創新低。另外，奢侈稅主要打擊中古屋，預售屋影響相對小，因此新北市推案量大的林口、三峽、淡水區域，出現預售屋交易火熱，但中古屋交易卻低迷的情況，所以7月新北市交易量減少了5.6%。此外，新台幣兌美元不斷升值，電子業毛利遭遇匯兌損失，致使多檔電子股股價不斷創新低，竹科新貴荷包大失血，使得新竹縣市交易量減7.8%。
台灣房屋林口特許加盟店高孝平店長表示，林口特區利多頻傳，A7站設合宜住宅及產業專用區啟動、林口A9站冠德共構案等，使得林口預售案價格不斷飆高，中古屋價格受預售屋創高價影響，也連帶被拉抬，不過，奢侈稅主要打擊中古屋，因此中古屋交易量相較預售屋來得低迷許多。
此外，高雄地區交易量漲幅12.9%，居六大都會區之冠，邱太煊表示，高雄近幾年餘屋去化速度快，漸有供不應求的狀況出現(家戶數大於住宅存量)，加上高雄房價基期低，房價也不斷攀高，是六大都會區中「價漲量增」較多的區域。另外，高雄店面、農地交易火熱，彌補住宅交易量下滑區域，因此交易量仍是上漲。
台灣房屋高雄博愛店店東李魯昌表示，高雄市住宅類型的產品受到奢侈稅影響較大，不少資金充裕的投資客轉向投資具有收租報酬的店面，或不課奢侈稅的農地。高雄美濃是近期農地交易最火熱的地區，美濃地區因為地勢平坦，依山傍水，深受不少都會民眾喜愛， 若連結國道10號車程僅需1小時，相當於台北市經由雪隧到宜蘭礁溪的距離，有高雄後花園之稱。
另外，大社、仁武等地農地交易也異常熱絡，大社區內義大世界吸引北部、中部遊客旅遊，周遭開始發展商業行為，因此農地漸漸轉為其他用途，加上周遭義守大學的學生族群支撐，房地產交易頗受矚目。

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【7月房市報告】中南部買盤勝北都

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅在經過6月一整個月的磨合後，市場逐漸回歸基本面，根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現，和6月相比，全國交易量增加一成，雖然還沒有回到5月水準，但表現已經出乎意外，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，原本預期市場應有兩到三個月的大量縮，目前看來，中部以南量體大增，整體市場緩步回穩，不過由於短期投資客退守，市場難回到過去高點。
徐佳馨指出，本月中南部表現持續強勁，成交量皆有一到兩成左右的增幅。在價格上，奢侈稅前市場期待的殺聲震天沒現身，北市量縮明顯，價格堅穩，其餘四都價格微增5%上下，量增價減較多為新北市，顯見北市價格出現排擠效應，自住與長線投資盤轉進新北，而中低總價產品買氣亮眼，長線投資與自住者開始佈局買點。
相較於過去以短期投機客為主的市場結構，現階段轉為自住客和長期投資者出頭，追價意願低，成交時間也拉長，但奢侈稅的上路也宣告投機者以住宅套利的情況暫歇，大額資金轉往前景看好的商用不動產標的，中小型買方轉向低總價產品，形成兩級化的買氣市場。徐佳馨認為，短期投機客退場的房地產市場雖然會明顯量縮，但由於主力轉為自住與長期投資者，市場表現相對穩健。

   五大都會房價增減                  單價：萬/坪

              資料來源：住商不動產企劃研究室

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【7月房市報告】五都成交量回穩

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】內政部公佈2011年上半年前兩季建物買賣統計，並指出在奢侈稅上路後第二季房市表現呈現負成長，並較去年同期減少8.76%，因此第三季房市表現格外受人矚目。除了奢侈稅之外，北市豪宅稅以及各項查稅行動也在第三季起跑並積極展開，但中信房屋公布7月份加盟店成交統計，交易件數較6月小回4.4%，住宅價格則有5.86%的小成長，平均單價為19.69萬/坪，總體來看市場逐步回穩。
中信房屋市場研究中心表示，7月份主要都會區除了新北市交易量持平之外，其他包含台北市、台中市、高雄市及台南市都有6%以上的量體回溫，其中台中市交易量體回溫一成以上，台北市更有兩成的起色；至於在價格的部分，中信房屋統計北市及新北市住宅平均單價都有8%以上的成長，成交行情分別為53.58萬/坪及23.86萬/坪，其他三都表現則為高雄及台南持平，台中則價格滑落約一成。
由於第二季受到奢侈稅影響成交量顯著的地區以雙北市為甚，因此雙北市的房市表現成為政府打房的主要指標。中信房屋市場研究中心分析，由於雙北市中古屋交易價格在近兩個月仍為看增的走勢，部分持續看屋的自住型客戶已不再抱持房價下修的高度期望；且近期受到開學季前的購屋需求影響，北市特定學區如大安區、中正區周邊小坪數產品成交量增，造成平均成交坪數有明顯縮減的季節性變化，由於自住需求撐住7月買盤，也正符合政府的打房目的，看來雙北市房市交易也即將解套回穩。
至於8月的房市預測，中信房屋表示由於國際經濟局勢的不穩定，資金避險需求可望增加，有助於理財置產的房地投資；至於自住的市場，雖然農曆7月鬼月已經到來，但主力客層的5、6年級生對鬼月禁忌多抱持理性的規避即可，由於一般鬼月交易較清淡，反而是看屋及議價的好時機，鬼月的影響也將日益淡化！

   7月成交統計

資料統計：中信房屋

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進攻社群平台，21世紀不動產推「房書」

【MyGoNews 林承志/台北報導】隨著寬頻無線網路及智慧型手機、平板電腦的普及性，消費者面對房屋資訊傳播的多元豐富化，也影響購屋行為的改變。21世紀不動產總部觀察，無論是利用網路預約，或使用智慧型手機看屋，人數都有大幅度成長，消費者購屋習慣呈現數位化，看準這一波房仲網路e化服務趨勢，21世紀不動產以社群融合房仲資訊服務為概念，全新推出「HouseBook」經紀人員網站，融合社群平台的即時、資訊、溝通三大特性，不僅是業界首創機制，更提供消費者與時俱進的服務。
21世紀不動產預見社群網絡所帶來購屋影響力，根據21世紀不動產統計「消費者使用網路預約看屋情形」，2011年第二季雖受到「特殊貨物稅及勞務稅條例」的短期風暴影響，但較第一季仍有11.8%之成長水準，每月平均超過400組看屋人數，整體來看，截至7月底較去年同期成長了21.9%，而2011年初所推出「iPhone行動看屋」，更在短短1週時間超過上萬人次下載使用，總經理王福連分析，社群網站的普及性影響手機使用型態的改變，消費者透過網路或智慧型手機看屋等服務，無非希望能掌握購屋節奏，縮短購屋時間，抓住最佳進場時機。
「消費者需要的是信賴、即時且資訊充足的互動平台」，王福連表示，有別以往的房仲資訊網站，僅能提供單向服務，所獲得的是現成的信息，21世紀不動產新推出「HouseBook」運用當紅的社群平台技術，結合原有房仲網站的資訊，將服務延伸到各智慧型手機上，更首度跨入社群網路平台，透過智慧型上網手機，大幅降低消費看屋時間及地點的限制性，更提供經紀人員與客戶雙向的即時分享、互動服務新體驗。
他進一步解釋，對消費者而言，成家是人生中幸福大事，當然希望被房仲服務的開始就倍感幸福，而服務最重要的就是「誠信」，因此21世紀不產對於誠信品牌的堅持精神，更注入在這一次新服務中，希望傳達出隱藏在客戶服務背後的含意，面對瞬間萬變的不動產市場，此新網站所具備三大特色「訊息即時」、「透明資訊」、「互動溝通」，從消費者看屋一直到買屋成家的過程都能掌握，不管是追蹤即時的買賣房屋訊息、或者在篩選服務前提供透明化的經紀人員資訊，每個階段消費者都能透過網路瀏覽與回應，甚至透過智慧型手機，隨時、隨地與信賴的經紀人員保持緊密互動。
王福連認為，頂尖經紀人員應隨時「站在客戶立場著想」，更要懂得「善用行銷工具」，換句話說業務就是在提供服務，同時具備這二項特質也代表用心經營的能力，他舉例，在美國的21世紀不動產，有許多高齡的經紀人員，積極參加各網路行銷相關課程，學習如何利用社群網路建立更多的人脈、創造更高的業績。他更進一步表示，21世紀不動產向來重視團隊合作，而「HouseBook」的誕生，同步宣佈21世紀不動產進入全面房仲信賴互動的時代。
這股社群的新力量發展遽速，王連福說，其實公司團隊長期觀注這區塊的變化，尤其在上半年所推出iPhone行動看屋服務中，也特別加入重要一項功能就是與社群網站連結性，而新網站的主軸精神，除了提昇對消費者行銷溝通的廣度與深度，也加強企業總部、經營者(管理者)與經紀人員三方的訊息流通更順暢，更貫徹21世紀不動產重視的服務，塑造一致的企業理念及文化。

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2萬公頃值823億元國有地遭占用

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國有財產局表示，該局經管的國有土地依2011年6月底統計，共計143萬筆、面積21萬餘公頃，價值約7,651億餘元。包含出租、委託管理、委託經營、設定地上權等管理型態，被占用的土地共32萬筆、面積2萬公頃，價值約823億餘元(被占用比例：筆數22%、面積9%、價值10%)。
國有財產局經管土地數量龐大，因土地分散於全國各地，且夾雜於私有土地間，在地界不明，部分民眾不守法，而刑法竊佔罪責不高，致未能根除占用問題。加上該局接管早年的日產、1997年間縣(市)政府終止代管土地、1998年間精省省產、他機關移交、民眾抵稅、拋棄、無人繼承收歸國有等土地，於接管前已遭占用，肇致被占用數量龐大。此外，該局經管很多現況為水溝、道路的土地，此類土地均屬公用性質，本應由目的事業主管機關撥用後管理維護，但多未獲配合，致增加該局管理負擔，排擠占用處理人力。
國有財產局進一步表示，處理占用雖面臨諸多困難，但是不斷積極研謀對策並運用衛星監測科技輔助，提高處理效能，自1995年迄今，累計共處理收回35萬餘筆土地、面積6萬1千餘公頃被占用土地，收取使用補償金125億3百餘萬元。該局為加強處理被占用國有非公用土地，訂定「被占用國有非公用土地加強處理方案」，透過訴訟、協調地方政府及相關部會以公權力強制清除等方式，優先處理高價值、大面積及涉及國土保安的被占用土地。

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後奢侈時代！委售縮手包租出籠

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年已經走了過一半，房市受到奢侈稅與一系列緊縮政策影響，雖然價格沒有明顯下滑，但成交量縮了不少。住商不動產企劃研究室分析體系內半年來雙北市房市供給量發現，在委售上，北市與新北市六、七月委售均較今年一月少，其中新北市委售從二月一路萎縮，北市三月到五月委售爆量後就持續量減迄今。反觀租屋市場明顯活絡，北市委租狂增一倍，新北市也暴增八成之多，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，從租售量背離可見雙北屋主以租養貸心態濃厚，希冀撐過兩年的心態不言可喻。
委售量縮明顯，徐佳馨指出，現階段仲介開發難度提高，屋主加價後賣不動，不加價又虧本，與其如此不如守時待機，因此委售大降。其中新北市委售降幅較大，一方面是新北市房價加價難度高，二方面新北市仍有眾多建設議題發酵，因此委售縮減，但區域分布平均；而北市委售雖然減少幅度不如新北多，區域較為集中，大安、信義、中正、南港、內湖等區，屋主惜售心態更為明顯。另一個值得注意的現象是，這波委售高總價產品多於低總價產品，可是一千萬上下的低總價產品反而較熱銷，顯見買方心態已經轉變。
售屋冷清清，租屋反而熱翻天，相較於一月，北市與新北市到了七月底，委租增幅分別暴增142%和82%，徐佳馨分析，租屋量大增除屋主以租養貸心態外，帶租產品賣相較佳也是讓屋主積極出租的重要原因。不過，雖然租屋量增，但租金沒有明顯增加，也不見下修，除因多年租屋市場低迷，租金不振難下修外，許多屋主重點不在租金而在未來前景，寧可咬牙渡小月也是主因之一。
不過，徐佳馨也提醒，租屋和售屋委託量背離，加上一千萬上下低價產品越來越好賣，都在在顯示了買方心態的轉變，而縱觀下半年，市場應很難回到奢侈稅前好光景，短期價格漲幅也有限，有壓力的屋主應盤整手中資產，針對自己的財務狀況作好過冬準備。

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當孟母要先有錢，明星學區5年漲1倍

【MyGoNews 林承志/台北報導】再過1個月，就是開學季，許多父母為了讓孩子擠進明星學校，從遷移戶籍、買進設籍套房、甚至砸大錢買進高價屋；再加上2014年起，台灣將實施12年國教，原本在房地產市場中搶手的國中、國小明星學區，恐將擴大到明星高中。HouseFun好房誌統計北市23所明星國小、22所明星國中、10所高中、以及全台近20所大學周邊近5年來房價走勢，北一女、師大附中，公寓漲幅均超過100%，博愛國小的大樓及公寓，漲幅也都超過50%，值得「現代孟母」們參考比較。
HouseFun好房誌表示，北一女、師大附中周邊房價，除了公寓漲幅均超過100%，大樓部份，北一女附近從每坪46.8萬元到2011年的每坪66.6萬元，漲幅達42.3%，師大附中周邊的大樓，也從2007年的每坪55.8萬元漲到85.5萬元，漲幅逾53.1%；至於最受家長青睞的明星小學，新生國小以大樓漲幅最高達43.6%，從每坪的54.2萬元飆至77.8萬元，而博愛國小周邊公寓及大樓，5年來的漲幅分別為52.1%及57.5%，大樓的平均價格更從每坪47.1萬元漲到74.2萬元。
HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，明星學區的周邊房價，通常較非明星學區高出至少1成，如果該區同時兼具明星國小和明星國中學區，房價更是驚人。至於大多數的新成屋雖然漲幅普遍較低，但這是由於一開始的價格即比其他類型物件高，未必會成為家長購屋時的首選；李建興也建議，學校周邊如果涵蓋商圈，一方面可以設籍，另一方面可以開發上班族租屋市場。但最好避免選擇過於偏僻的區位，以免學校萬一出現辦學績效不佳或政策大轉彎時，出現週邊套房乏人問津的窘況，這些都是購屋族在進場時所要考慮的。　
另外，所謂的「完全中學」，也就是同時有國中部與高中部的學校，也因為擁有直升資格，經常是額滿學校。包括大安區的師大附中、和平高中，文山區的政大附中、萬芳高中，松山區的中崙高中，士林區的百齡高中與陽明高中，大同區的大同高中，中山區的大直高中，以及南港區的南港高中等，今年就都被列為額滿學校。對於擅於精打細算的現代孟母來說，只要花1次功夫，搞定國小加國中9年，當然是另一種聰明選擇。

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買房前！惦惦自己3大房貸審核資格

【MyGoNews方暮晨/台北報導】中國人對於房地產始終有一種「有土斯有財」的觀念，人生的「五子登科」，妻子、兒子、房子、車子、金子中，也有一項是「不動產」，因此，買房象徵著事業穩定，表彰著自己的社會經濟實力。然而，現在的狀況是「薪水不漲」、「存款有限」，想要買房就必須面對很多生活水準的「適度犧牲」，所以，善用行貸款購屋，成為現階段每位買房族都必需要瞭解的事。其實，與銀行打交道辦貸款，只有3項要件，在購屋前，要先看看你自己條件是不是在這3要件之內，聯邦銀行表示，搞清楚「擔保品坪數」、「擔保品地點」與「償還能力」，在銀行拿到好的貸款成數以及優惠利率，其實並不困難。
首先，「擔保品坪數」可略分3類：(A)15坪以上(不含公設)首次購屋，名下無其他不動產者：擁有穩定收入，而且不是金管會定義的投資客及特定地區(台北市、新北市)，申請時名下無其他不動產者，適用此類，普遍可以貸款房屋總價的7-8成。(B) 15坪以下(不含公設)：擔保品為15坪以下小套房者，一般可以貸到房屋總價的5成左右，若申請時名下無其他不動產者，銀行可視個人需求提供1-3年還息不還本的寬限期。(C)二屋貸款者：根據金管會規定，名下有不動產且有銀行貸款者，並於特定區域內(台北市、新北市)，銀行僅能提供6成以下的房屋貸款，且貸款利率需在2％以上。
其次，金融機構在審查房屋貸款的時候，對於房屋的地點也有他們的考量，「擔保品地點」位於學區、交通方便等生活機能佳的房屋，則有提升借款成數機會。但是，「擔保品地點」位於郊區、山坡地或者周邊有危險場所(變電所、爆竹加工廠、瓦斯行、高架橋)、特種行業、殯儀館、垃圾場等「嫌惡設施」等等，也會成為銀行對於「擔保品地點」房屋的貸款核准成數。最後，銀行貸款主要目的還是希望賺錢，因此，對於借款人的還款能力，銀行也特別重視，「償還能力」的標準規範裡，收入較高且穩定的醫師、公教人員…等可申請到較高額度的房貸；一般民眾則提出償還能力證明如薪資扣繳憑單，至平時來往良好的銀行申請貸款，可增加提高貸款額度機會。

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