區域計畫法第十三條第一項第二款所稱之重大開發或建設事業所指為何案


內政部76.7.4台內營字第五一六九九七號函


區域計畫法第十三條第一項第二款所稱之重大開發或建設事業,係指行政院或中央主管部、會、署核准之開發或建設之事業。


 


 


 


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服務項目:土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。


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實施「加強辦理都市計畫公開展覽」有關之疑義


內政部67.3.28台內營字第七八八二四號函
關於本部67.12.31台內營字第七六五九九一號函規定加強都市計畫公開展覽功能所定說明會,除遇有左列情形時,可免辦理說明會外,仍應確實依照該函辦理。


一、都市計畫作業單位收到本部67.12.31台內營字第七六五九九一號函之前,已辦理公開展覽者。


二、計畫地區範圍內無居民且全屬政府公地與民眾權益無關者。
註:補充68.4.19台內營字第二七八九號函


 


 


 


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關於「區域計畫法」第二十一條所稱「限期令其變更使用」執行疑義案


內政部88.11.23台內營字第八八七七九九九號函
按「區域計畫法」第二十一條規定:「違反第十五條第一項之管制使用土地者,該管直轄市、縣(市)政府得限期令其變更使用或拆除其建築物恢復原狀」;又本部八十八年八月五日區域計畫委員會第七十五次會議,有關「違反『區域計畫法』第二十一條、第二十二條之開發案件且經經濟部列為專案輔導其合法化者是否須拆除建築物恢復原狀案」之決議,略為:「違反『區域計畫法』第二十一條、第二十二條之開發案,經該管目的事業主管機關列為專案輔導其合法化經營者‧‧‧開發申請人未依限變更為原使用地之容許使用或拆除建築物恢復原狀,或直轄市、縣(市)政府未依法移送司法單位處理,此類違規開發案,本部區域計畫委員會即使審查通過亦暫不予核發土地開發同意書。」;另本部八十五年十二月十九日台八十五內營字第八五八二二七五號函對依「區域計畫法」第二十一條規定辦理拆除建築物恢復原狀之認定疑義中明示,恢復原狀應符合下列規定:「‧‧‧(二)土地使用上,需恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」,依前述法規、區域計畫委員會決議及解釋函令,對於違反「區域計畫法」第二十一條而為目的事業主管機關列為輔導合法化之開發案,申請人似仍應「依限變更為原使用地之容許使用或拆除建築物恢復原狀」;而拆除建築物恢復原狀之認定標準,則為「土地使用上,需恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」,故審酌前述對違反「區域計畫法」第二十一條案件之處理,其主要在於使土地使用得「依限變更為原使用地之容許使用項目」,或「恢復至無違反原土地使用分區劃定及用地編定之使用目的及功能」;因此,如非都市土地依「區域計畫法」相關法規之規定,屬原使用地容許使用之項目,因未經申請許可,而違規使用者,直轄市、縣(市)政府於依「區域計畫法」第二十一條執行「限期令其變更使用」時,似仍得限期令其申請變更為原使用地之容許使用項目。至其申請應否予以許可,其涉「非都市土地使用管制規則」等規定,及許可使用項目之相關主管機關權責部分,仍應依相關規定辦理。


 


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不可不知!學區設籍屋,地價稅比較貴


MyGoNews廖賢龍/台北報導】買明星學區學籍屋讓別人可設籍的話,要留意地價稅可能會變高喔!家長為小孩前程著想遷戶籍時,會到明星學區購屋或租屋,以便讓小孩可遷入戶籍,進而取得該學區明星學校的就讀機會,但學籍屋的屋主要注意別因戶籍異動,而讓地價稅變貴了!
有些家長買不起或不願意買明星學區的房屋,而是採租賃再讓小孩遷入護籍,稅務人士表示,現在正值國中入學登記期間,父母親為了要讓小孩就讀明星學校,而將全戶戶籍遷移至明星學校學區,使原已核准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地,因已無土地所有權人、配偶或直系親屬設籍,遭稅務局改按一般用地稅率核課地價稅,並追繳一般用地稅率與自用住宅用地稅率差額稅款。
因此,稅務人士建議,遷戶籍時,至少保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何一人在原戶籍內,該處地價稅才可適用自用住宅用地稅率,如已被改按一般用地稅率核課者,再次符合自用住宅用地要件時,請記得於2011922日前重新提出申請,逾期申請,下一個年度才能適用。


 


 


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全國房貸有一半的錢在雙北市


MyGoNews廖賢龍/台北報導】20072010年全國購置住宅貸款餘額從4.17兆元增至5.16兆元,ˋ年增加24%,每年約增加6%。從區域別觀察,以北部區域餘額增加30%為最多,其中,台北市購屋貸款餘額由9624億元增加至1.3兆元,增加35%為最多,新北市購屋貸款餘額為1.26兆,4年來增加34%,購屋貸款餘額市佔率衝高到50%
中央銀行發布2010年底的全國購置住宅貸款餘額中,雙北市合計市佔率從46%增至50%,其他縣市則呈持平或下降趨勢,顯示房貸市場仍往台北市及新北市集中。在過去4年中,全國新增購置住宅貸款金額從2007年第1季的3,583億元至2009年第1季降為2,343億元,2010年第4季再攀升至4,085億元。
整體而言,新增購置住宅貸款金額高峰為2007年第4季,2008年第2季至2009年第2季呈現遞減趨勢,2009年第3季則再度擴張。就主要縣市觀察,近4年來,雙北市各季新增購置住宅貸款金額,在2009年第1達到最低點,2009年第3季後再度擴張,近一年之新增金額多在相對高點。此外,就新增房貸之市佔率觀察,台北市自2008年以來皆維持在30%以上,新北市市佔率則自2008年的23%成長至201027%,兩市合計市佔率皆約60%,顯示市場集中度偏高。


這個現象除全球金融海嘯影響之外,台灣房貸利率處在低水平也是刺激購屋貸款餘額持續揚升的主因之一,中央銀行的資料顯示,從購置住宅貸款利率趨勢觀察,2008年第4季因發生金融風暴,故使原已攀升的利率快速下修,全國加權平均的房貸利率水準至2009年第2季後降至2.1%左右。自2010年開始房貸利率呈現上升趨勢,且近二季因通膨壓力浮現而使利率走升速度加快;於2010年第4季全國加權平均的房貸利率水準為2.24%。從主要縣市觀察,利率水準呈現從北部縣市往南遞增的結構,加權平均房貸利率最低者為台北市2.09%;利率較高的則為台南及高雄,分別為2.37%2.38%


 


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梁德煌:每棟住宅都應該不一樣


MyGoNews 林承志/台北報導】住在台灣的民眾一定有這樣的感覺,建築外觀百百種,但看來看去就是那幾種,這是建商偏好複製成功銷售產品的後果,也形成另類的建築聚落群,如台中七期重劃區就是國內新古典建築聚落的集大成者。然而,同是台中豪宅推手的寶璽建設董事長梁德煌卻有不同見解,他認為每個人都有個獨一無二的家,而寶璽也追求創作出獨一無二的建築,因此,寶璽認為「每棟住宅都應該不一樣。」
投入建築事業數十年,寶璽建設董事長梁德煌仍像個玩不膩的頑童,不斷追求建築藝術的更高層次。現今市場上已被浮濫運用的百坪豪宅概念,早在1989年,寶璽就曾推出興建,更引進觀光飯店式門廳與輕隔間牆概念。
梁德煌表示,事後回頭看,當初所規劃的方向都沒有錯,如今更成為建築業的常態,但作為業界領頭羊,不僅得花上數倍的心血、時間與金錢,更多時候也不能被業界所接受。如「寶璽公園爵邸」於20年前推出百坪戶型大樓時,就沒有代銷業者敢承接銷售;輕隔間牆還不普遍時,台中更有不少裝潢業者直接建議客戶不要購買寶璽的個案。
但建築是百年事業,走過必留下痕跡。921大地震後,寶璽位於大台中所有建案幾乎毫髮無傷,證明了寶璽眼光獨到與建築施工的品質,寶璽建設逐漸成為在地富豪的指名品牌。不過,梁德煌並不因此自滿,反倒積極尋找更多美好建築的可能性,並邀請全球最大的建築設計公司「日建設計」跨海來台操刀七期豪宅個案,未來更打算集合世界級團隊於七期綠園道旁推出指標個案。
不斷在建築理念上求新求變,但梁德煌卻認為建築物的生命是恆久的,因此,除了施工品質特別要求外,建材的選用也希望能夠以永久使用為前提,因而使用了如大理石外牆等永久性建材。寶璽建設表示,使用永久性建材,能夠讓社區住戶花少許的清潔、維護費用,就能輕易地保持建物原創的設計精神,建築價值才得以維護。
在建築理念上求變,在建物生命上追求不變,梁德煌在這一靜一動中找到建築路上的平衡與樂趣,讓他30多年來樂此不疲。梁德煌說,也曾有人勸他轉做投資客,只要買賣土地就能賺錢,但如此就失去了規劃與興建的樂趣,他不願意,就算當建商比較難賺,但他仍願意一步一腳印,一棟一棟蓋下去。


 


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5」不同,都會區買房、各取所需!


MyGoNews廖賢龍/台北報導】根據政府最新統計資料,20114月五大都會區的社會增加率【(遷入-遷出)/人口數 × 100‰】,以台北市0.83‰居冠,往下依序是台中市的0.28‰、新北市的0.26‰、桃園縣的0.14‰及高雄市的0.04‰。以近三年的數據來觀察,大台中市的社會增加率,除98Q3外,皆為正成長,原因可能為大台中市氣候合宜,房價合宜,城市居住品質不錯,故遷入的人口為正成長。
台北市從2008年第二季開始,連9季的社會增加率都是負成長,直到2010年第三季起,才回升為2.04‰;太平洋房屋認為,此現象有可能是因為,台北市的房價較高,在「台北居,大不易」的情況下,加上鄰近外圍城市,交通可及性提高,購屋者往外圍的新北市或桃園置產,才會造成桃園縣在99年第二季的社會增加率高達16.25‰。尤其桃園縣房價較北市便宜,以相同代價,可買到透天式較大空間,所以引起特定購屋者的青睞。


新北市除2010年第2季以外,社會增加率皆為正成長,說明了新北市為北市鄰近城市,房價平均而言,皆低於北市,約為其一半的價格,故歷年來,人口移入,表現成長。桃園縣除了20103季及2010年第4季外,其他的社會增加率亦皆為正數,探究其理由大致同新北市。


依照政府統計的遷入遷出人口數及社會增加率來看,人口從台北市移至北市以外都會區的情勢愈趨明顯,但購屋者在選擇投資標的時,除了知道台北市與台北市以外都會區的房價行情外,也要了解在這不同都會區置產的特色與差異。太平洋房屋整理出5大不同,提供給購屋者作為置產投資前的參考。


1、台北市房產,抗跌性高
台北市由於就業機會多、生活機能完善,交通便利,在土地供給有限之下,需求多,房價水準自然高居不下,但相對的抗跌性也高,不像台北市以外都會區,有時容易受某些因素影響,出現波動的現象,台北市的房價變動,遠較台北市以外都會區來的穩定。


2、台北市以外都會區置產,需考量通勤時間及成本
投資台北市以外都會區房產時,交通便利與否絕對是很重要的考量因素。購屋者(尤其是自住型的買家)最好在上下班的尖峰時段,親自試乘一趟,並計算每月通勤費用,這樣才能清楚了解到台北市上班的通勤時間與成本,若要接送小孩上學,也要一併列入考慮及計算範圍。
3
、台北市房屋平均屋齡較高
台北市因開發早,市場上多為二、三十年以上屋齡的中古屋,而屋齡愈高,維護成本也愈高,不只電線線路要更新為宜,漏水、壁癌等問題發生機率也較大,零零總總加起來,購屋者通常必須另外付出一筆金額不小的裝潢維修費用,當然,若所置產的標的為公寓,土地持分高,即使房屋折舊價值高,房產總價仍有一定水準。


4、新房子社區或大廈管理較好
以前公寓大廈管理觀念尚未普及,因此老房子常會出現樓梯間佔用等管理問題;目前在法令的要求下,現在許多新房子社區或大廈,皆成立了管委會,因此不管在台北市或台北市以外都會區,只要是設有管委會的社區或大廈,因管理較佳,連帶也提升了房產的價值。


5、台北市以外都會區,綠地多,空氣較佳
若考量養老需要,年紀大的人,往台北市以外都會區遷移,因其綠地多,空氣較佳,除了空氣品質好外,活動空間及視野也具有一定的水準,也可列入個人需求考量。


太平洋房屋提醒購屋者,在有限的預算下,住小一點的房子,可享受住在台北市的便利及抗跌的好處,亦或是以時間換取空間,擁有台北市以外都會區較為寬敞、舒適的居住空間;可參考上述的5大提醒,購屋者便可依自身需求,決定出置產的區位,在不同都會區,買到屬於自己合宜居住的家!


 


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台北市定古蹟「青田七六」重新開放


保釣運動者、台大地質系前主任馬廷英過世卅二年,他位於北市青田街七巷六號的日式故居,曾經荒煙蔓草、白蟻蛀蝕,經過一年的整理,昨天重新開張,成為展覽空間,名為「青田七六」。


「青田七六」擺了餐桌椅兼賣日式餐飲,綠意盎然的庭院也多了巨木裝置、礦石藝術牆。接室(客廳)、書房、座敷(起居空間)依舊,擺設馬廷英的地球儀、手稿、收藏畫、書法、公事包及圖章,由導覽員解說。為了維護檜木地板,入內須穿襪子。


一九三○年代日本教授足立仁等人集體開發「大學住宅組合」,興建許多日洋混搭木造屋,戰後馬廷英住進其中一棟宿舍,即台北帝國大學教授宿舍。


文化局主秘王逸群說,台大其他教授宿舍內部都已改成洋式風格,唯獨馬故居原貌維持最好,還留下日式穿廊,文化局在二○○六年指定為市定古蹟。


日據時代,青田街一帶名為昭和町,為高級文人住宅;有人說是台北市最美的一條街。王逸群說,龍安里青田街一巷到十巷,約有十八座日式傳統宿舍,連在一起是魚骨頭的形狀,形成小街屋聚落,房屋所有權人分別是台大、師範大學、國有財產局;台大活化「青田七六」,盼師大複製這種模式。


在台大地質系研究所教授劉聰桂眼裡,馬廷英是位先行者,一九五○年代研究珊瑚分布,早就知道地球轉速造成大陸板塊移動,並發表「地球剛體滑動說」;但當時馬的理論不被社會接受,過了廿年終於證實該說法。


本文轉載自《 20110623╱聯合報╱郭安家


 


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奢侈稅後3周,價高量減‧買氣僵持


MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅於61正式上路,許多民眾為了閃避奢侈稅,趕在61日前簽約成交,因而造成5月底最後1週成交量大增近5成,但進入6月後,受到15%奢侈稅加價效應,前3週成交量減幅達到兩成。永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,進入到6月後,許多持有時間未滿兩年的屋主受到15%奢侈稅加價效應影響,抱著試賣看看測試市場水溫的心態,因而造成委託量持續增加,但無奈現階段買方多以首購及中低總價換屋族群為主,無力負擔,導致成交量連續兩週下滑,跌幅約兩成。
根據永慶房仲集團研展室統計,以5月週平均量當作100來做為比較基期來看,在奢侈稅實施後2~3(6/8~146/15~21),成交量指數降為8179,相較於整個5月的週平均水準,大減了將近兩成;帶看量指數為9684,顯示買方看屋還算踴躍;委託量指數為96108,呈現持續增加。
黃增福分析,許多持有時間未滿兩年的屋主,看到附近房屋開價這麼高,索性也抱持著賣賣看的心態加入委售行列,這些屋主心想現在如果跟著奢侈稅加15%開高價,等到過了兩年持有時間,可能當初委託的房價減個5%左右,就會有人接手的心態,自己省下15%的奢侈稅外,反而可能會多個10%左右獲利,因而加入仲介委託行列,使得奢侈稅後2~3週委託量不減反增。不過,黃增福也強調,畢竟市場上會被課到的奢侈稅案件並不多,頂多只有佔市場全部委售案件1~2成左右,市場上仍有6~7成的案件是不受到奢侈稅影響的,民眾可從這些物件來選擇,避開兩年內物件來進場。
不過,儘管奢侈稅正式實施後2~3週,委託量持續增加,但黃增福也提醒,現階段由於受到政府青年安心成家專案優惠房貸的激勵,出來看屋的還是以首購及中低總價換屋族群為主,這些族群對於開高價物件承受力不高,儘管部分未滿兩年的屋主,開價會加上15%奢侈稅。但現階段首購及中低總價換屋買方,一方面由於奢侈稅剛剛開始,民眾霧煞煞還搞不清楚奢侈稅規定,另一方面本身所得負擔能力也有限,所以對於開高價物件興趣缺缺或甚至轉為觀望,因而6月前3週成交量下滑約兩成。
最後,黃增福建議,目前屋主受到奢侈稅加價效應影響,市場委託量大增,相對的可挑選的物件也會變多,首購及換屋民眾仍可多進場看屋,詳讀不動產說明書,確認物件轉手時間是否超過兩年以上,現階段市場仍有相對較多的物件可供細細挑選,多看多問多比價,仍可慎選適合物件進場。


 


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6招讓你賣屋賣到好價錢


MyGoNews 林承志/台北報導】房屋買賣金額少則數百萬,高達設千萬甚至上億元,要賣屋,賣相當然很重要,賣方怎樣能夠提昇賣屋好感度,信義房屋不動產研究室提供6招小撇步,教買方聰明維持房價,售屋前先進行屋況總體檢。
賣屋前,最重要的就是訂出合理的售價,究竟要怎麼衡量屋價,才不會因為訂定了太高的售價而賣不出房子?或是訂低了價格,導致交屋後扼腕悔恨?信義房屋不動產企畫研究室建議,賣方可以先到網路上的資訊平台做屋價及地段別的房價查詢。大部分房屋仲介都有提供類似的服務與討論區,供賣方諮詢,並對住家鄰近區域的屋價有初步瞭解;之後可再諮詢同區域的房仲經紀人,建議多走幾家以相互比對,之後即可找出本身屋價的較正確平均值。
 
如果售屋所在的附近區域有推出預售屋個案,建議民眾也能以預售屋所訂的價格列為你賣屋訂價的最高標準,再斟酌調整一下自己的期待值,即可訂出令買賣雙方滿意的金額。如果適時地為房屋裝修、油漆,或將稍有損毀的牆面、廚具等維修完整,讓屋況維持正常,也能為房價加分。
 
減少空間壓迫感
 
如果你的房子屋齡舊老,儘管擁有老房子特殊的低公設比優點,但相對地,老房子的賣相通常也較差。屋齡大的房屋容易產生水管滲漏水或電線老舊等問題;房屋外觀或樓梯間也可能出現油漆斑駁、雜物堆疊情形,以上種種都會造成賣屋的絆腳石,較難吸引新新人類購屋意願,並且拉長房屋銷售時間,降低屋價。
想要房子賣得好又快,給買方的第一印象最重要。售屋前,先為房子做些簡單裝修,將房屋的裡裡外外清理整齊,適當的美化來增加房屋賣相是必須的,好吸引買家目光。清空後的給人空曠、舒適感,你可以將不打算帶走的舊家具留到看屋期間內,適度的在空屋裡留下桌椅、沙發增加居家空間感,但是不要將雜物櫃、鞋櫃、甚至不要的書桌等隨意放置,會加重看屋者的視覺壓迫,突顯缺點。
屋內屬天花板、牆面、地板所占的面積最大,就算只有一點小骯髒或瑕疵,都會讓整體觀感大打折扣。可以簡單的為室內牆面粉刷、維持地面整潔,讓室內空間看起來較清爽,或者更換窗簾,小預算絕對能為賣屋立大功。
堆雜物的壞習慣也會影響欲售房屋的賣價。除了屋內不堆放雜物、垃圾,提供買方良好的印象外,較容易被忽略的門口或是樓梯間也要注意。若同棟住戶或鄰居有堆放雜物的習慣,建議在售屋前,先與鄰居溝通或打個招呼,讓前來看屋的買家留下好印象。


 


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