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房市／奢侈稅遞延效應漸出籠　三大重劃區買氣率先回溫

5月最後一周，在奢侈稅上路前夕，房市也愈來愈穩定，自2月底提出奢侈稅1季以來遞延的買氣開始逐漸回溫，其中以新莊副都心、林口重劃區及三峽重劃區新北市三大重劃區的買氣回升最為明顯，指標個案的看屋來人組數都有明顯的回升。
住展房屋網總監陳韻如表示，奢侈稅議題經過3個月來買賣雙方的拉鋸交戰之後，賣方並未因此而降價，而大多數買方也感受到賣方沒有降價意願，原本在年初想要進場卻被政策攔截下來的買方，經過1季的等待，看到房市並未出現預期中的變化，於是開始陸續回到市場上看屋買屋。
整體來說，5月房地產市場買氣還是很冷清，預售屋推案量僅130億元，北台灣不到1/3的區域推出預售新案，這是2000年1月以來的新低案量；賣方信心普遍不足，新推案少，加上不打廣告，來人量及成交量自然是在低檔盤旋。
不過，看屋來客組數在5月最後一周出現戲劇性變化，原本沉悶的市場，忽然再度人潮湧現。陳韻如指出，這應該是買方在等了3個月還等不到賣方降價後，認為反正奢侈稅已經要上路，賣方也不會再降價，於是再度出來看屋，使得個案現場又熱鬧了起來。
住展房屋網認為，林口重劃區、三峽重劃區及新莊副都心，這三大重劃區算是這波奢侈稅的打擊重點，主要因為重劃區前景看好，投資比例相對偏高，房價快速竄升，因而成為眾矢之的，在奢侈稅議題發酵的3個月以來，三大重劃區買氣確實下降得比其他區來得明顯，約較之前減少一半，指標案從每周百組以上的來人量，下降到50組以下，成交更是寥寥無幾。
一直到5月最後一周，建商看準利空出盡，報紙40全廣告再度大幅刊出，成功吸引不少來人看屋，三大重劃區的來人量，大約較之前恢復6~7成左右，部分個案周來人量甚至回到百組以上，算是率先反應利空出盡的區域，可見重劃區還是十分具有吸引力。
陳韻如指出，由目前市場氣氛看來，6月是很重要的關鍵期，部分建商看準奢侈稅上路後的買氣回溫，在5月就已經開始醞釀推出挑戰區域新高價的個案，包括台北市建國及市民大道口的「明日博」，開價預估在150萬元以上，案量150億元；新北市永和中正橋下的「富玉一品」，開價上看70萬元，土城金城路的「合協京城」開價40萬元，三重菜寮站鄰近的重新路及重陽路，開價上看50萬元以上，這些區域指標案的銷售表現，將是房市景氣是否回穩的關鍵重點。
記者曹逸雯／台北報導

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幕後／毛皮、進口車、踢皮球？　奢侈稅處女秀一場烏龍！

可能是奢侈稅（特種貨物及勞務稅）6月1日才剛上路，讓第1件被課奢侈稅的案件顯得有點烏龍！財政部關稅總局表示，海關徵收的第1筆奢侈稅是6月2日報關的山貓毛皮製COAT，但金額僅2561元，目前已請賦稅署核釋。不過，還有8輛高級進口車也被課到618萬元的奢侈稅，其中有1輛是竟是搭飛機空運來台，卻6月1日才到，因此也被課奢侈稅。
根據特種貨物及勞務稅條例規定，價格超過50萬元以上的毛皮，將依銷售（完稅）價格課徵10%的奢侈稅，理論上，會被課到奢侈稅的貨品，稅額至少會有5萬元，但海關徵收的第1筆奢侈稅金額卻僅2561元，連賦稅署官員聽到都覺得「怪怪的」。
關稅總局副總局長饒平9日表示，這件LYNX RUFUS（山貓毛皮）製的COAT是6月2日報關，但進口人聲明該毛皮僅供展示用，展示完即出口，但卻無法提供免稅證明文件或提供國內展覽的相關證明文件，而進口人又強調時間急迫。
饒平指出，由於這是海關課徵的第1筆奢侈稅案件，處理十分謹慎，經海關人員遍尋相關法令後，找到民國78年一份對於進口展覽品無法提供證明文件，改按租賃費或使用費課徵關稅的解釋令，因此按貨物本身完稅價格278萬7644元的1/10課徵進口稅、營業稅、奢侈稅，加上進口人申請使用期限為1個月，計算後應課徵進口稅1161元，營業稅1219元，奢侈稅2561元，合計4941元，另加押全額應繳稅費之差額保證金計58萬8129元。
關稅總局指出，該毛皮實際徵收的奢侈稅應為30萬7337元，為避免該毛皮大衣未如期出口或販售，因此已要求進口人先繳30餘萬元保證金方式處理；而關稅總局也已函請賦稅署核釋未來再遇到類似案件時的處理規範。
此外，根據截至9日止的統計，除了這件備受質疑的毛皮大衣外，另外還有8輛進口高級轎車也符合課徵奢侈稅的標準，合計稅款保證金達618萬4千元，其中1輛關稅完稅價格最高的達896萬元。
有趣的是，這8輛會被課到奢侈稅的進口高級轎車中，竟然有4輛都是空運來台，其中各有1輛分別是在1日與2日到港，明明已經採空運方式，卻還是遲到了1、2天。
另外，值得注意的是，明明有符合課稅資格的小客車在6月1日就到港，為何不是第1筆徵收的奢侈稅案件？饒平表示，因海關認為這些小客車都有低報價格的疑慮，因此尚未核課，目前是要求車主繳押足額的稅款保證金先放行。
記者曹逸雯／台北報導

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房市／避稅、撿便宜，北市5月高價與低價區成交量M型回升

受到奢侈稅上路前的拋售潮的影響，5月房市買氣熱絡，根據統計，5月份台北市買賣移轉棟數為4,544件，單月成長14.83%，其中，房價較高的信義區、大安區，以及房價相對較低的大同區、萬華區、中山區及士林區交易量較為突出，也顯示台北市的購屋需求在奢侈稅影響下M型化更趨明顯。
台北市地政處公布5月份台北市買賣移轉棟數為4,544件，較4月份移轉棟數3,957件增加587件，單月成長14.83%，成長率前3名的行政區分別為大同區成長了68.42%、萬華區成長50.79%、中山區成長43.88%；而交易量增加最多的前3名則為中山區、萬華區及士林區。
中信房屋市場研究中心表示，5月份買賣移轉棟數反應的是3、4月份的買氣，與去年5月台北市買賣移轉棟數5,979件相較，今年其實衰退了24%，但就單月成長率來看，仍較4月份成長了14.83%，顯示北市房市雖受到奢侈稅的影響略微量縮，但就目前交易量走勢來看，已有淡化的跡象。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊也表示，一般過戶約30~45天，在4月中奢侈稅三讀通過後，市場恐懼心態漸退，因此交易量回溫，預估6月份的買賣移轉棟數受奢侈稅開徵、投資客逃難潮的影響，交易量可望較5月再增加2成以上。
在各行政區的表現上，除了文山、南港、松山及中正區略微下滑外，其餘各行政區皆有回升現象。中信房屋市場研究中心副理張心妮分析，就目前各行政區的表現來看，房價較高的信義區、大安區，以及房價相對較低的大同區、萬華區、中山區及士林區，在賣賣移轉棟數的交易量表現上，都有較突出的表現，顯示台北市的購屋需求在奢侈稅影響下M型化更趨明顯。
張心妮表示，信義及大安區因房價具高度抗跌性買氣不減，單月交易量分別增加了84及83件；而中山區月增258件，萬華及士林區也都有近百件的月增量，主要因為這幾個地區多為老舊社區，房價處於相對低點，成為趁奢侈稅風暴進場撿便宜民眾的進場首選。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，5月份奢侈稅效應持續發酵，加上銀行對貸款持續緊縮，不少賣方對價格較不堅持，也造就了買氣相當程度的反彈，但之後由於奢侈稅效應遞減，她建議，在多空交織下，市場在買氣與價格上仍陷膠著不明，但北市因前景看好，價格呈現「回不去」的走勢，幾乎是市場共識，不少賣方甚至開始調價，也讓市場變數增加，奢侈稅所帶來的市場浮動與影響，可能得到第3季後才能一窺全貌。

記者曹逸雯／台北報導

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房市／板橋5月買賣移轉棟數飆歷史新高　6月恐陷拉鋸

台鐵都更案昇陽府中棧店面、住宅標案日前開出6.9億元的豐收總銷金額後，板橋房市再度引起話題。根據新北市地政局的資料顯示，板橋5月土地建物買賣移轉棟數達1,728戶，創下史上新高紀錄，成交量足足比4月多出1倍，房仲業者預估，第3季開始恐將陷入停滯拉鋸戰，成交天數可能會增加20~30天之久。
根據新北市地政局的資料顯示，5月份土地建物買賣移轉件數達9,007件，較4月成長20.88%；其中以板橋地政事務所成長74.56%、三重地政事務所成長27.83%遙遙領先。
中信房屋市場研究中心表示，板橋地政事務所所轄的交易量體包含板橋區及土城區，5月份建物買賣棟數為2,104戶，包含板橋區1,728戶及土城區376戶，主要成長率來自板橋爆出歷年來買賣量最高紀錄，單是板橋區月成長率就達100.01%，足足較4月交易量多出1倍，不但刷新近年來紀錄，並可望成為今年的最高點。
中信房屋板橋江翠加盟店經理張有林表示，由於奢侈稅4月中旬拍板定案且即將上路，造成4、5月板橋全區買氣大量爆衝，市場買賣交易物件以投報率來決定出清或轉為長期持有，近期交易以電梯大樓為主，由於屋齡較新，購入成本相對較高，而在租金水準沒有太大變化下，投報率偏低，因此賣方傾向在奢侈稅6月1日正式實施前售出；至於店面或頂樓加蓋物件，由於投報率相對較高，有利長期持有，反而沒有在這波交易高峰期中有大幅度的流通。
在墊高比較基期後，張有林分析，6月起板橋房市表現應會出現相對下滑走勢，6月這半個月以來，看屋人氣大約小降1成，但買氣仍在，自住需求買方依舊出籠看屋，但觀望心態甚為濃厚，似乎仍在期待房價下修。
但賣方在經歷這2、3個月以來奢侈稅的陣痛期後，在房價未見下跌的支撐下，更不願意讓出議價空間，張有林評估，未來板橋房市成交天數恐將陷入雙方長考拉鋸，遞延20~30天之久。
記者曹逸雯／台北報導

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房市／把握三原則，增加自己的購屋核貸籌碼

房價愈來愈高，但近來不少銀行在房貸作上也不像以往寬鬆，放貸額度已降至6、7成，甚至更低，不過，想要拿到好的核貸條件，也不是沒有撇步，房仲業者表示，只要抓住買銀行最愛的房子、注意個人信用狀態，以及用信用度較高的職業申貸等三大原則，就能增加自己的購屋核貸籌碼。
儘管政府推出優惠房貸，但根據中央銀行最新統計，5月份新承做購屋貸款金額為516.66億元，比4月僅微幅增加5.24億元，美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出，5月若不是還有青年安心成家貸款100億元的申貸量，實際放款金額應該更少。

                           
李恆宇表示，最近各大行庫對於房貸都已有居高思危的風險意識，在房貸承作上不像過去那麼寬鬆，放貸額度由以往的9成、9成5，降到現在的6成、7成，甚至更低，上半年核貸利率也都以超過1.8%起跳，另外，15坪以下的套房現在也都成為「拒絕往來戶」，令不少自住購屋者大傷腦筋。
其實，想要拿到比較好的貸款條件，就得善加運用一些籌碼，李恆宇指出，必須抓住銀行業者核貸的三大原則：買銀行最愛的房子、注意個人信用狀態、用信用度較高的職業申貸。
他指出，在實務上，銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C的等級區分，A級地段房屋的房貸額度最高、利率較低，當然就是銀行最愛的房子，C級地段額度低、利率較高，買房子前最好多打聽幾家銀行，看看想要買的房子是座落在哪一個等級的房貸區，免得日後不但要繳比較高的房貸，還可能落入轉手不易的窘境。
其次，平時就要十分注意個人的信用狀態，特別是信用卡的繳款狀況或是票據紀錄，李恆宇說，因為這些都會影響銀行要不要核貸，以及借款條件的好壞，上個月就曾發生買方已經付了斡旋金，但因有欠卡債紀錄而無法貸款，買方因而反悔並要求房仲業者退還斡旋金，最後還鬧上法院的例子。
至於用信用度較高的職業申貸，主要是銀行承作房屋貸款時，除了看房屋本身的價值外，也會看借貸者還款的能力，所以還款能力愈高者，房貸條件越好。例如夫妻中如果有一位是專業醫師、律師、會計師，或是公務人員，以及前百大企業的員工等等，用這些受銀行歡迎的身分來借貸，也可以拿到比一般上班族好的房貸條件。
記者曹逸雯／台北報導

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房市／中信Q2宅指數，買房意願續升但購屋預算下調

受到奢侈稅影響，根據中信房屋今（27）日發布的第2季宅指數調查發現，買方購屋意願持續上升，但購屋預算卻相對下調，並認為議價空間可望擴大。
中信房屋董事長鄭余正全指出，第2季宅指數調查顯示，消費者的經濟感受綜合指數為41.25，較第1季小升0.99，除了理財滿意度下滑外，景氣、物價、房價等各項指標皆傾向正面回升。
在購屋意願綜合指數表現上，鄭余正全表示，第2季上升了2.16，構成項目中各項指標全面上揚，其中以物價及房價的滿意度增幅最多；若單就近期內有購屋意願民眾的比例來看，第2季為54.31%，較上一季增加了1.31%，顯示買氣並未因為奢侈稅而減緩。
雖然購屋意願回升，但奢侈稅也大大帶動了買方期待房價下滑的心態；中信房屋表示，有意願購屋民眾縮減了購屋預算，總價為688萬元、自備款為307萬元，各下修了4%及4.6%。
不過，為何消費者的購屋意願上升，預算卻下滑？鄭余正全點出，在這一季的調查裡，民眾預期奢侈稅會使議價空間變大，認為可以有2~3成議價空間的民眾大幅增加了9.5%，再加上部分在第2季購屋的消費者認為的確有檢到一些便宜，因而成為購屋預算縮減的主要原因。
另外，在物件需求綜合指數上，也連2季微升，顯示購屋民眾在物件的挑選上在意的項目與比例都在成長，鄭余正全指出，電梯大樓的市場需求首度跨越了中南部的地理界限，打敗透天產品成為第一優先，停車位的影響力也超越了生活消費商圈排名第二，兩項數據也顯示，購屋的選擇有逐漸由市中心向外擴散，及城鄉差距逐漸改變的趨勢。
除此之外，屋齡的需求也有新鮮的變化，新成屋的需求比例下挫至13.4%，為宅指數統計以來的新低，相對攀升的則有10年及30年屋齡的需求比例。
鄭余正全也指出，由於影響第2季房市的主因在奢侈稅，但各區域房市對奢侈稅的反應力不一，導致各縣市在購屋意願及購屋預算的變化上出現背道而馳的現象，北市、大台中及新竹地區出現了因應市場行情而增加預算，但也導致購屋意願下滑的現象；而新北市及大台南則是預期房價下滑而調降購屋預算、且購屋意願上升，顯示購屋意願跟購買力並不成正比。
另外，在奢侈稅上路前以及實施初期，買賣雙方的市況認知已出現歧異，首先，消費者並沒有感受到所謂的倒貨潮，8成民眾沒有親友在近期出售房產，7.5%的民眾即使出售房產也並未降價求售；相對於賣方的感受，有3成民眾有親友在此時購入房產，但有12.1%的比例沒有買到低於市價的房子，19.1%的比例感覺有搶到便宜
記者曹逸雯／台北報導

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財部7月公告招標6塊大面積土地地上權　板橋889坪受矚目

財政部國有財產局7月將推出今年第一批的國有土地地上權招標，共將釋出包括新北市、基隆市、台中市、南投縣、高雄市以及台南市共6宗土地，其中以位於新北市板橋區的889坪住宅區土地最受矚目。
國產局副局長周後傑27日指出，這6塊土地使用分區有住宅區、有商業區，面積合計約1.84公頃，公告土地現值約8億9000萬元，市價總值達18億6800萬元，預計將在7月初確定權利金以及設定地上權期限為50年或70年後，在7月底前公告招標，8月底前開標。
在國產局此次釋出的6塊土地中，最受矚目的為位於新北市板橋區三民路二段附近的光環路一段的889坪住宅區土地，預估市價達7.9億元，與台北市僅一水之隔，三面隔路，位於重劃區內，深具開發潛力。
而基隆市仁愛區成功段的商業區與住宅區土地，更是基隆市稀有的大面積土地，鄰近學校、市場、仁愛區行政中心、高速公路，面積543坪，預估市價也有7551萬元。
另外，台中市東區南京路、復興路五段的商一土地，則是位於干城重劃區，四面均臨接10公尺以上的計畫道路，臨近建國市場、中山公園、福利中心、干城車站、台中車站及統聯、國光等客運站，面積更有2105坪，估計市價達4億6638萬元。
南投集集中溝段的238坪住宅與商業區土地，位於市前街與民生路交叉口附近，市價1763萬元，和台中干城重劃區土地一樣，都是國產局接獲詢問後列標的。
至於高雄市楠梓區和平段的商五土地，面積有1367坪，介於高雄捷運楠梓加工區站及後勁海科大站之間，附近為一完整機能社區，連接加昌及後勁舊聚落生活圈，預估市價有2.5億元；台南市中西區建興段的5568坪商四土地，位處市中心且鄰近大億麗緻大飯店、新光三越百貨商圈、孔廟文化園區等，市價也有約2.5億元。

記者曹逸雯／台北報導

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都市計畫農業區、保護區內之土地，除田、旱地目外，其餘地目土地之移轉應免受土地法第三十條暨農業發展條例第二十二條規定之限制

內政部69.4.28台內地字第二一○六九號函
土地法第三十條規定「私有農地所有權移轉，其承受人以能自耕者為限．．．」農業發展條例第二十二條「．．．現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有．．．」目前，在未實施區域計畫地區都市計畫範圍外之農地，關於土地法第三十條之執行，尚僅以田旱地目之土地為對象；又農業發展條例施行細則第十二條第一項亦明定「本條例第二十二條所稱耕地，指土地登記簿記載之「田」「旱」地目土地。」綜言之，依現行規定，對上項農地之移轉及分割限制，係以田、旱地目土地為執行範圍。查都市計畫農業區、保護區內之土地，其在都市計畫發布實施前原為田、旱地目以外之土地，事實上既難作農耕使用，且都市計畫法及有關法令，對該等農地之使用限制，已有詳細規定，是對其移轉及分割，核無積極限制之必要，為期都市計畫內與都市計畫外農地關於土地法第三十條及農業發展條例第二十二條之執行範圍一致起見，嗣後對都市計畫農業區、保護區之土地，除田、旱地目外，其餘土地之移轉及分割，應不適用上揭法條之限制。

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都市計畫法第五十三條規定「代為收買」無強制之效力

司法行政部69.3.11台(69)函參二七二○號函
都市計畫法第五十三條規定之「代為收買」似與同法第四十八條規定：「購買」相當，應認為無強制之效力，需取得土地所有權人之同意始可。

至於代為收買之價格，應與土地所有權人協商。

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都市計畫樁位檢測誤差視為無誤得免辦理公告

內政部69.2.3台內營字第七一九九一號函
都市計畫樁位檢測其符合「都市計畫樁測定及管理辦法」第二十八條第一款規定之許可誤差範圍內者，既視為無誤，自得免依同辦法第九條規定辦理公告。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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