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【後奢侈稅02】房價再漲，北市均價77.5萬

【MyGoNews方暮晨/台北報導】奢侈稅自2011年2月25日報紙曝光後，房價變動早已成為全民關注焦點，房價有學者預測要跌回2007、2008年的起漲點，也有專家預測房價已經「回不去了」。住展雜誌以2月雙北市房價，與6月奢侈稅上路後至6月15日止(3月初至6月15日的3個半月)的雙北市房價來看，雙北市房價到底漲跌了多少？
根據住展雜誌最新的統計數據顯示，台北市2011年第2月平均房價為每坪74萬元，受奢侈稅衝擊後的3個半月，台北市預售與新成屋的行情成交價來到77.5萬元，房價不但還是鐵板一塊、沒也下跌，經過3個半月後，台北市房價居然較2月再上揚了4.7％，並再創下台北市房價的歷史高點，達每坪77.5萬元。
從附表中可看見，台北市的預售屋與新成屋平均房價，2008年為59.9萬元1坪，2009年小幅下修至57.6萬元1坪，2010年的平均房價正式站上7字頭，達70.5萬元。截止至2011年6月中旬的房價，雖受奢侈稅重大的利空衝擊，然房價不跌反漲，2011年6月的房價再揚升至77.5萬元的歷史新高。
台北市12個行政區中，除了内湖區房價，從61.7萬元小跌回60.3萬元外，其他的11個行政區都呈現房價上揚的走勢，其中北市大安區的房價再破表飆上每坪125.2萬元新高，北市信義區亦飆上118.5萬元的高點。

買賣區域：新莊塭仔圳、林口​特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港​特定區、士林社子島、​關渡平原、五股洲子洋​、五股新市鎮、文山老​泉里、土城暫緩發展區​、江子翠重劃區、​板橋浮洲地區、淡水新​市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。

服務項目：土地買賣土地、重劃土地買賣、買賣​重劃土地、區段徵收土地、​日據繼承土地、收購​道路用地、容積移轉辦理、​公同共有處理、整合土地辦理、​疑難土地處理、困難案件處理、​地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、各種土地相關業務。

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【後奢侈稅03】房價再漲，新北市均價31.2萬

【MyGoNews方暮晨/台北報導】奢侈稅自2011年2月25日報紙曝光後，房價變動早已成為全民關注焦點，房價有學者預測要跌回2007、2008年的起漲點，也有專家預測房價已經「回不去了」。住展雜誌以2月雙北市房價，與6月奢侈稅上路後至6月15日止(3月初至6月15日的3個半月)的雙北市房價來看，雙北市房價到底漲跌了多少？
新北市方面，2011年2月平均房價為30.6萬元，與台北市房價一樣，經過3個半月的利空衝擊，房價也是沒有下跌，6月中旬的平均房價來到31.2萬元，與台北市房價雙雙再創下歷史的新高點，新北市房價較2月再上揚了2％。
從附表中可看見，新北市的預售屋與新成屋平均房價，2008年為21.3萬元1坪，2009年小幅上揚至21.6萬元1坪，2010年的平均房價再來到27.7萬元。截止至2011年6月中旬的房價與台北市一樣，房價也是不跌反漲，2011年6月的房價再揚升至31.2萬元的歷史新高點。
以2月與6中旬的房價相比較，新北市統計的17個行政區中，除了板橋、蘆洲、三峽與樹林4區房價小幅回跌外，其他的13個行政區房價皆呈現上揚的走勢。值得注意的是，被財政部點名加強緊縮信用管制並大幅降低房貸成數的新莊、林口、淡水及中和等所謂「重災區」，房價非但沒有下跌，反倒是出現不跌反漲的特殊走勢。

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挾陸客商機，五月士林、北投土地買賣激增

【MyGoNews 林承志/台北報導】陸客自由行哪裡最熱門？台北市集吃、喝、玩、樂之大成，涵蓋士林夜市、士林官邸花園、北投溫泉及陽明山國家公園與故宮的天母和北投一帶，無疑會是陸客旅遊、消費的重點地區，因此有土地開發商和投資客近期積極購買土地卡位，士林北投一帶，在今年4、5月土地買賣交易量大增，躍升為全台北市的第3、4名，僅次於中山和大安。
鄉林集團看好未來士林、北投一帶，率先在天母礦溪左岸推出「鄉林大境」，賴正鎰表示，當初會購買河岸旁2000坪的基地，就是發現台北市以後一定不會有這麼美的基地，有山、有水、還有自然的蟲鳴鳥叫聲，因此以台北人需要一塊生活綠地的心情，打造一處「天母涵碧樓」。
鄉林不動產研究室從各項數據資料和買賣房屋成交數量統計中發現，奢侈稅確定實施後，台北市不只率先回穩，台北市各區土地成交筆數持續上升，以單月5月份的數據來看，各行政區當中土地交易移轉最熱絡的第1名是中山區895筆；其次分別是大安區805筆、士林區746筆、北投區716筆、信義區701筆。
若以2011年4、5月份作比較，土地交易案件成長最快的區域是台北101大樓所在的觀光熱區信義區46.9%，緊接著是中山區44.8%、士林區40.5%、大安區27.2%和北投區22.6%；與四月奢侈稅拋出後相比，後其中士林區與北投區到了5月大幅增長，5月份土地交易總計1462筆、比起4月的1115筆增加31%，顯見土地開發商及置產族持續看好士林、天母、北投當地的後續發展。
陸客自由行進入倒數計時，鄉林集團董事長賴正鎰說，天母、北投區是台北市獨一無二的國際村，向來以異國風情及豐富多元化的人文為特色，未來勢必也是陸資來台購屋之首選區域之一，目前已有大陸企業家預約前來接待中心看屋，未來鄉林除了在台灣行銷建案外，也會將觸角延伸到大陸吸引陸客前來台灣購屋。

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賴正鎰：「鄉林陸客購屋團」隨時啟動

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅後的台北房市，出現卡位及惜售的特殊現象，全台房市一度受奢侈稅重擊，但在6月底陸客自由行啟動之後，7月開始將掀起新一波房市熱潮，鄉林集團董事長賴正鎰預估，預計在今年底前陸資將取得至少200戶；因看好未來商機，鄉林集團已密集派員在北京、上海、廈門等地招攬自由行陸客購屋團，目前有超過上百人詢問，預計在6月28日起將分批陸續抵達台灣。
2011年3月奢侈稅議題丟出之後，讓原本極為熱絡的房市景氣，出現冰封停滯的狀況，也讓北台灣上半年的推案計畫量從3500億，急速減少剩下不到1200億，一直到立法院奢侈稅定案之後，房市才開始逐漸回溫，台鐵板橋住宅甚至開出每坪55萬元、1樓店面每坪超過162萬的區域新高價。
賴正鎰指出，政府推出奢侈稅的目的是希望抑制通膨、冷卻不合理上漲的房價，目的要健全房市。但目前二岸關係持續穩定向前發展、大三通、直航陸續實現，繼今年1月ECFA早收清單正式實施後，全球看好兩岸商機，台灣有539項產品、大陸有267項商品，彼此進口往來將免關稅，近期又將簽訂投保協定，加上開放陸客自由行，台灣和中國的互動將更加密切，勢必會引來陸資、港資投資台灣，他肯定地說「台灣房價不可能會下跌！」。
賴正鎰強調「現階段房市價格穩定會是購屋買房的最佳時機。」因為全球石油仍然在持續上漲中，黃金也創下歷史高價，台灣利率低、資金到處流竄，各國熱錢又持續進入台灣，現在歐、美、日各國的投資資金也頻頻找上鄉林，希望能有進一步的合作空間。以他30幾年房地產開發的經驗，台灣因為明年有總統大選，在選前一般外資、陸資仍存有觀望氣氛，房地產短期內不易有大幅炒作調漲空間，政府也會積極的穩住物價上漲指數，但預料選後仍將持續穩定的開放政策，全球游資應該會陸續進入台灣。
鄉林集團董事長賴正鎰指出，陸客自由行正式啟動，原本無法自由進出台灣的陸資企業，未來將隨時可以到台灣來考察投資環境，尤其台灣的房地產是私有制對大陸富豪更具有吸引力，加上兩岸封閉時間很久，大陸民眾對台灣具有神秘感，現階段持有台灣房地產在大陸當地將會是一種身分地位、與眾不同的象徵，就像是擁有LV、GUCCI等品牌商品一樣，讓他們具有更顯得地位與眾不同。
賴正鎰說，鄉林佈局大陸多年，不僅投資大陸23個城市土地開發案，還陸續有不少省市邀請前往開發投資，「鄉林」在大陸擁有一定的品牌價值，已陸續在北京、上海、廈門等地派請專人協助有意到台灣來購屋的陸客富豪安排行程，目前已經有超過上百人詢問，只要政策一開放就會安排陸客陸續來到台灣看屋。

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41件不動產 戴德梁行6月底開標

【MyGoNews 林承志/台北報導】金融機構委託戴德梁行標售全台共41件不動產將於6月29日開標，戴德梁行表示，本次公告標售物件包含各類型住宅、商場、店面及土地，預計將有不少投資人踴躍投標。
其中位於大安區敦化南路一段160巷的住宅，建物面積約44.74坪、土地持分面積約18.15坪、底價3,231萬元，換算建物每坪約72萬元，單純以第四種住宅區土地單價約每坪178萬元。戴德梁行表示，本標的坐落於SOGO及微風商圈之間，生活機能極佳，由於區域內少有物件釋出，加上本標的為邊間，格局方正、三面採光，且未來可訴求都更重建，無論自用或投資皆具絕對吸引力。
另外，還有文山區軍功路「世界山莊」為該區域內優質指標社區，綠意中庭花園、門禁管理嚴謹。本次標售有商場、透天別墅及大樓住家等類型標的，每坪底價38萬元起入住台北市；文山區興隆路二段「敦南New Town、敦南如意」社區，共兩戶店面、兩戶住家及車位，其中興隆路二段203巷34號住宅，建物面積約22.81坪、底價僅800萬元，換算建物每坪約35萬元。本標的為一樓面中庭、環境清幽，二房二廳格局，適合首次購屋或小家庭之投資人。
戴德梁行指出，本次標售採通信投標，開啟信箱時間為6月29日下午1點30分，有關本次標售相關問題，得洽詢戴德梁行資產管理部 。

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成功國宅店面 1.25億標脫

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣金服第三次拍賣國總建設位於成功國宅內的1、2樓店鋪，分為兩包出售，第一包位於台北市大安區四維路198巷41號1、2樓，總坪數455.6坪，底價1.17億，第二包位於台北市大安區四維路198巷32號1、2樓，總坪數475.8坪，底價1.29億。
第一包1樓有髮廊、服飾店、水果攤，2樓有人力仲介承租，具有租金收益的優勢，1樓138.65坪(主建82.45坪+公設56.2坪)、2樓316.57坪(主建188.76坪+公設127.81坪)。結果僅一封標單投標，由至德投資以總價1.25億，溢價6.8%拍下。第二包則以流標收場。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，第一包拆算後1樓成交每坪45萬，2樓成交每坪19.84萬，由於公設比高達40%，每個攤位租金約1.5萬至2萬，且店面只能經營該社區的生意，因此才只有一封標單投標，投報率估算約2%。另外，未來成功國宅旁的成功市場地下化後，整體住宅環境提升，房價也有拉抬效果，目前成功國宅住宅每坪成交約58~62萬。
台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，法拍第三拍相對便宜市價約6~7成，因為取得成本便宜，投資人相對有較佳的投報率，以目前成功國宅店鋪市價每坪45萬元評估，若撐過奢侈稅兩年時間，未來兩年後轉手，獲利約2~3成。
洪暉恒表示，成功國宅於2011.5.4第一次拍賣底價1.83億、第二次拍賣於2011.5.25，底價1.46億46，但本次底價僅1.17億，相對便宜。第一次公開拍賣已有36.06%的降幅，吸引投資人進場主因仍是相對便宜，具有投報率的優勢。另外，成功國宅的1、2樓店家多承作國宅內的住戶，雖然成功國宅近科技大樓捷運站，但是店鋪單坪價格並不高，適合小商家進駐，因為承作國宅內需市場，所以客源穩定，較不受外界廠商競租店面價格飆漲，商家汰換率較低。

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祝文宇：奢侈稅已經過去，想買房的不要再等了

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅正式上路，台鐵住宅標售隨即衝出超高人氣，不僅住宅價格跳空標脫，店面行情更刷新板橋交易紀錄，顯示市場買氣熱絡。甲山林廣告董事長祝文宇表示，市場等待房價下修希望落空，且低利環境仍然維持，房市將會逐漸復甦，「奢侈稅已經過去，想買房的不要再等了。」
面對3個月來的奢侈稅低潮，祝文宇指出，他從不認為住房子是一種奢侈，住房子應該是一種需求。房價上漲一如台灣社會進步，吃的水準提升、穿的水準提昇，住的文明自然也會向上提升，房價的上漲事實上是一種「社會增值」。
且奢侈稅打擊得是短線炒作，加重投機者的負擔，法案上路後，市場回歸常態，現實環境其實並沒有改變。在國際環境與台灣總體經濟相互拉鋸的狀況下，低利環境仍將維持，祝文宇問，當銀行利率低，物價卻持續上漲，是不是該選擇置產於房地產？且奢侈稅上路後，部份投機客雖沒有順利出脫手上物件，但在這樣的低利環境中，換作是你會不會認賠出售？他認為基於以上原因，現在就是買房時機。
陸客自由行在即，對多數有意置產台灣的陸客來說，台北房價事實上並不高，祝文宇認為，除去北市中心，大台北仍有許多地方房價在3、4字頭，換算成大陸計算方式，1坪米1萬多元，對許多陸客來說，吸引力不可說不大，況且台灣賣得是永久產權，當這樣的需求慢慢成長時，對房價會有正面影響。至於，陸客何時來，祝文宇表示，法令開放得快，來得就越快。
對於台灣房市未來展望，祝文宇認為，北京6環地區進城約1個半小時，房價是市中心的一半；距離台北1小時通勤距離的區域，多數地區房價仍僅為市中心的1/10。他認為這樣的結構並不合理，因此，現在的低房價區段，其實反倒是未來房價增值空間較大的區域。
不過，城市發展有賴政府規劃，如北市炒都更將房價進一步推升，祝文宇質疑這樣怎麼都更得起來，政府應加速開發其他城區，包括交通與就業結構的改善，讓北市舊城區房價自然修正，如此才有利都更進行。

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土徵條例修正，市價補償地價

（中央社記者蔡和穎台北16日電）內政部今天通過土地徵收條例部分條文修正案，草案規定改由市價補償地價；另修正第40條「大埔條款」，未來實施區段徵收時，已領現金補償者，得再申請改為領抵價地。

內政部下午通過「土地徵收條例」部分條文草案，除確立徵收價格將由原以公告土地現值加成補償方式；亦回應大法官會議第516、652號解釋補償費應「迅速發給」，明定徵收補償費未於3個月內存入保管專戶者，應屬徵收失效；並修正有「大埔條款」之稱的第40條規定。

內政部長江宜樺指出，為進一步保障被徵收人權益，草案修正因區段徵收領取現金補償者，可改成申領抵價地。他強調，土地徵收條例修正草案不僅正面回應社會各界對於改革土地徵收制度的期待，也使未來土地徵收更符合公益性及必要性。

修正草案規定，需用土地人除因國防、交通、水利事業，因公共安全及需使用土地情形外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得。

地政司司長蕭輔導指出，雙方協議架構時，應由需用土地人依市價與所有權人協議，增訂市價是「公平、合理之一般正常交易價格」，並由需用土地人將查估的市價於申請徵收前，送請地價評議委員會評議決定，若雙方協議不成，公權力依法得介入徵收。

草案規定，按市價給予補償外，應於公告期滿15日內發給，如所有人未於15日內領取者，直轄市或縣市政府應於3個月內存入保管專戶，否則徵收失效。蕭輔導強調，過去未在3個月內存入僅屬行政責任問題，修法後保障土地所有權人的權利。

此外，草案修正，未來中央主管機關審議徵收案件，應遴聘（派）學者、專家及相關機關代表，以合議制方式辦理。

蕭輔導表示，「土地徵收條例」部分條文草案將儘速送行政院審查，盼能在立法院下會期送進立院。

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需求大，建設多，南港房市投報率高

【MyGoNews 林承志/台北報導】捷運南港線於2011年2月與板南線交會，打通內科、南軟、101商圈、東區商圈的仁督二脈，儘管，大台北房市受到奢侈稅襲擊，但南港房市在交通與未來建設加持下，根據富比士網科南港線周邊捷運住宅，投報率持續攀高上漲2%，租金投報率維持在4.18%的高檔。
富比士網科表示，南港線精華站點囊括了西區台北火車站、東區忠孝新生、忠孝復興、忠孝敦化等站，路軌一路熨貼忠孝東路探入南港胸腹；而今年2月通車的南港線東延段，讓北市捷運系統第一環成形，往來南港、內湖與汐止三地間的交通網絡更為便捷。
另外自政府將南港發展比照信義計畫區辦理，城市軸線翻轉的東移效應確立，舉凡南港展覽館、南軟、車站三鐵共構、鐵路地下化等，區域內重點工程持續挹注。其中南軟更與內科、信義區齊名，並列北市明星商辦鐵三角，依據信義計劃區以商拱住的串聯發展模式，南軟拉抬周邊房市力道將十分強勁，更能嘉惠相關捷運站點。至於現階段的「台北南港高鐵沿線再開發」都市計畫，中央更定位成「台灣智埠中樞」來推動，大舉釋出文創、生技、站區、軟體、會展五大建設，未來集客效應龐大。
當地房仲認為，南港地區在建商與政策作多的雙重力道下，房價於近年不停飆漲，奢侈稅前確實有賣「未來價」的現象，但奢侈稅後，市場回歸正常，購屋民眾若於此時進場購屋，不僅可買到「現在價」的合理價位，且以較健康的長抱心態購屋，待各項重大建設完工後，南港房價也將有長足成長。

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陸客自由行近了，松山機場站周邊紅了

【MyGoNews 林承志/台北報導】儘管陸客自由行確切上路時間，目前仍僅只於中國單方面公佈，但6月底前上路仍是共識，台灣房地產市場也醞釀著一股自由行上漲力道蓄勢待發，捷運松山機場站在兩岸直行班機增班的效應下，再度成為焦點，商辦、飯店、大型零售業皆在此搜尋投資標的，新國門效應再度發酵。
2008年兩岸啟動包機直航，讓雙邊貿易、旅遊觀光的重要前置步驟完成。目前松山機場可直接對飛上海虹橋、浦東、武漢、重慶、杭州等地，再加上6月28日開放陸客自由行，以及兩岸直航增班確定從每周370班擴增到558班。不僅航空、旅遊觀光業大受鼓舞，松山機場新國門效應更直接作用在周邊的商業活動與房市。
富比士網科表示，松山機場附近的敦北民生商圈，不僅在ECFA帶動下，讓陸資來台尋覓商辦時對此地頻探勘，直航與陸客自由行後，飯店、商旅、大型百貨等機構也將同時進駐卡位，在以商拱住條件下，生活機能更為密緻外，住宅行情也能醞釀起漲能量。
當地房仲表示，松山機場成為國際機場後，捷運文湖線也成為國內第1條直接輸運國際旅客的捷運線。捷運站周邊小套房產品林立，且多以酒店式公寓或飯店式管理的精品套房為主，開價約在70萬元左右。
北市地政處統計2011年Q1南京東路、敦化北路一帶辦公商圈，受到松山機場與上海虹橋機場、東京羽田機場直航效益，大幅提升對外連通交通便捷性，不動產價格也呈現小幅上漲的格局。

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