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綠地換容積，學生批圖利建商

市府：議會尚未通過

都更處回應，台北好好看是鼓勵公私有土地拆除閒置建物、簡易綠美化，並非興闢公園；容積獎勵以十％為上限，綠地仍未核定容積，核定原則以綠化成效為考量。另外，自治條例議會尚未通過，容積獎勵也有上限，每個提案的容積獎勵比例均須經都更審議會審查。

由城鄉所、地理科系學生組成的台北都會發展研究中心昨天於花博展區外抗議，學生還改造安全帽，扮成花博的花精靈，諷刺意味十足，現場準備八十棵山櫻花、桂花的小樹苗，呼籲民眾拿回家種到自家附近的假公園。

抗議者質疑，土地開發前的綠美化，原本就是地主應盡的社會責任，市府不該以獎勵容積為誘因，換取暫時的綠地。

台北都會發展研究中心統計，七十座假公園總面積十八．二七公頃，約為○．七個大安森林公園，四十％為私有地，六十％為公有地。

成員之一的吳若瑩表示，市府以獎勵容積換來暫時性的綠地，建商僅負擔極少的養護成本，換來高額容積率，綠地消失後，高聳大樓對環境形成壓力。

吳若瑩舉例， 一百坪 的商業區土地，容積率五百六十％，若獲得十％容積率，可多得 五十六坪 的建坪，以 一坪 一百萬元計算，可額外獲利五千六百萬元。

吳若瑩強調，原以為此政策僅限花博期間，沒想到市府已列入台北市都市更新自治條例修正案，並經台北市議會一讀通過，呼籲議員不該草率行事，通過修正案。 自由時報

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服務項目：專業土地買賣、重劃區土地買賣、道路用地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、祭祀公業整合、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、地籍總歸戶查詢、共有土地買賣、困難案件處理、土地繼承辦理、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、新莊塭仔圳、樹林堤防用地、蘆洲北側、河川用地、各種土地相關業務。土地e部落 》http:// 178888.3cc.cc

交易資訊透明化？ 立院再修法

【MyGoNews 林承志/台北報導】奢侈稅打房，治了標，治不了本，台灣房地產交易資訊的不透明，向來為人詬病。立法院內政委員會初審「平均地權條例」部分條文修正草案，目的就是為了強制買賣雙方於所有權轉移後的30天內，向內政部登錄交易資訊，但最後仍因爭議過大，全案於立院二讀前必須經過朝野協商。
奢侈稅打房能維持多久，各界看法不一，但無論業界或學界都認為，不動產交易透明化才能台灣房地產交易導入正常化。中原地產台灣分公司副總經理余志文就表示，北市房價高漲的主因是供不應求，政府若有意健全房市發展，需改善稅率、採取實際登記、課稅。
不過，本次奢侈稅過關，行政院並未強迫買賣方登錄個案實際交易價格，先前內政部提出「不動產經紀業管理條例」，要求買賣雙方採實價登錄就未獲政院接受。如今，立法院內政委員會打算從平均地權條例下手，強制買賣雙方於30天內，向內政部登錄買賣交易資訊。
草案預計修改的部份為第47條和新增第81條之2，規定買賣雙方應該在所有權移轉後30天內，向內政部登錄案件資訊，違反規定將可處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，還可連續處罰。國民黨立委賴士葆表示，部份人士還是擔心實價登記將成為日後政府課稅依據。
儘管本案立法精神為兼顧營業秘密以及消費者隱私，開放消費者及不動產相關產業資訊共享，供整體統計分析、公開或查詢外，並不做其他用途使用。 但部份民眾仍認為不動產交易屬個人重要隱私，且部份業者也擔心一旦交易實價公開，將引發買方比低不比高的效應，導致交易困難。因此，全案未來於立院院會二讀時，需經朝野協商才能定案。

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財政部已因應奢侈稅三大配套措施

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】針對外界認為，特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)未強迫買賣方登錄個案實際交易價格、未設買方作為代徵人，以及辦理所有權登記時並未要求提出完稅證明等，缺少三大配套措施，影響該條例施行效果提出說明，財政部認為早已預作準備，將在不擾民之下順利實施課徵該稅。
財政部表示，為確保納稅義務人依法繳稅，原可規定所有權人應於辦理所有權登記時提示完(或免)稅證明始可辦理過戶，但依內政部統計處公布2010年建物買賣所有權登記資料388,298件，排除非課徵範圍後僅餘約2萬件(占全部買賣件數之5％)，如要求約36萬件不需繳納特種貨物及勞務稅的民眾均須向稽徵機關申報後取具免稅證明始能向地政機關辦理過戶，將增加廣大民眾負擔，且稽徵機關亦須針對36萬件逐案審查，等核定非屬課稅範圍後始能核發免稅證明，勢將影響不動產交易進行及辦理移轉登記之時間，乃規劃採自動誠實申報事後查核制度，由納稅義務人自行計算稅額申報繳納，稽徵機關事後再就查得資料稽核，若有短報或漏報情事，另行發單補徵並依法處罰。
財政部特別說明，外界關注納稅義務人若未誠實申報，稽徵機關查核能力與效果問題，依稽徵機關多年來在各稅目累積的查核技術及對人員的專業訓練，針對此類少數短期移轉非自住房地案件(約2萬件)將嚴予查核，當能落實執行該條例。其經查明屬應課徵特種貨物及勞務稅範圍而未申報繳稅或有短報銷售價格者，除補繳稅款外，並視其違章情節輕重，處以3倍以下罰鍰；若涉及利用他人名義銷售不動產以規避其應納稅捐者，除補徵稅額外，亦會被處3倍以下罰鍰；至於幫助他人逃漏稅捐者，依稅捐稽徵法第43條規定，可處以罰金或追究刑責。該部呼籲納稅義務人務必誠實申報繳稅，以免受罰。

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如何辦理公司清算登記

公司因有下列各款情事之一而解散時，應行清算：

（參考條文：公司法第71條、第24條）

一、章程所定解散事由。

二、公司所營事業已成就或不能成就。

三、股東同意解散：

（一）無限公司、有限公司：應經全體股東同意。
（二）兩合公司：經無限責任或有限責任股東全體退股。
（三）股份有限公司：股東會為解散之決議（另參照公司法第316條）。四、股東經變動不足公司法所定之最低人數。

五、經主管機關命令解散。

六、經法院裁判解散。

七、與其他公司合併。

八、破產。

公司清算事件：

壹、聲報清算人：

一、聲報人：應由清算人於就任後15日內，向法院（民事庭）聲報。
二、費用：聲請費新台幣1,000元。
三、應檢附文件：
（一）聲報狀（請以一般司法狀紙撰寫）。
（二）目的事業主管機關核准或命令解散之公函。
（三）公司設立變更登記資料卡或公司設立／變更登記表。
（四）股東名冊（請載明股東姓名、所持股數）。
（五）選舉清算人之股東會議紀錄。
（六）清算人就任同意書（請載明清算人願就任之意思，清算人姓名及住居所、就任日期）。
（七）清算人就任後所造具之資產負債表、財產目錄。
（八）前述資產負債表及財產目錄送經監察人（股份有限公司）審查通過之證明文件。（有限公司：由全體股東蓋章）
（九）資產負債表及財產目錄提經各股東或股東會承認之證明文件。（外國法人：董事會）
（十）清算人就任後，3次以上於日報之顯著部份刊登公告，催告債權人於3個月內申報債權之證明文件。

清算人解任聲報：

聲報人：應由股東於15日內，向法院（民事庭）聲報。 應檢附文件：解任原因
貳、聲報清算完結：
一、清算期限：清算人應於就任後6個月內完結清算，不能於6個月內完結清算時，清算人得申敘理由，聲請法院展期。
二、聲報人：應由清算人於清算完結，相關表冊經各股東或股東會承認後15日內，向法院聲報。
三、費用：免徵。
四、應檢附文件：
（一）聲報狀（請以一般司法狀紙撰寫）。
（二）清算人所造具之清算期間收支表、損益表及清算後資產負債表、財產目錄。（收支表須詳列清算期間內之各項收入與支出，支出部分應將清償債權人之債務，繳納積欠稅捐等項目一一列明。如已繳納積欠之稅捐，並應提出納稅之證明文件）
（三）監察人（股份有限公司）審查前述表冊之證明文件。
（四）前述表冊提經各股東或股東會承認之證明文件。
（五）依所得稅法第75條，所得稅法施行細則第64條辦理之清算所得申報書（須附稅捐稽徵機關之收據）。
（六）清償債務後如有賸餘財產者，其賸餘財產分配表。

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375減租的土地糾紛

同一筆地號有兩份以上耕地三七五租約,是非常正常,只要當初訌立租約時,明確將各人承租範圍註明,若其中一人違反耕地三七五減租條例,遭地主聲請收回,是不影響到其他承租人的權益。凡地主異動(原所有權人死亡或買賣).承租人異動(承租人死亡),耕地地號面積異動(流失或放棄部分耕地)等,故大大可放心只要按時交地租及依規定使用農地,地主只能收回違規使用者土地。請注意申請休耕轉作及配合政策,不算是廢耕。

耕地三七五減租條例 (民國 91 年 05 月 15 日 修正)

第16條：

承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。

民國 43 年 10 月 08 日最高法院台上字第868號判例：

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。

耕地三七五減租條例 (民國 91 年 05 月 15 日 修正)

第17條：

耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租
人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

解  釋  文

節錄自司法院大法官會議釋字第580號解釋：

基於個人之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第十五條保障人民之財產權，於第二十二條保障人民之契約自由。惟因個人生活技能強弱有別，可能導致整體社會生活資源分配過度不均，為求資源之合理分配，國家自得於不違反憲法第二十三條比例原則之範圍內，以法律限制人民締約之自由，進而限制人民之財產權。

減租條例第十九條第一項第一款之規定，為實現憲法第一百四十三條第四項扶植自耕農之意旨所必要，惟另依憲法第一百四十六條及憲法增修條文第十條第一項發展農業工業化及現代化之意旨，所謂出租人之自任耕作，不以人力親自實施耕作為限，為農業科技化及企業化經營之自行耕作或委託代耕者亦屬之。減租條例第十九條第一項第二款規定出租人於所有收益足以維持一家生活者不得收回自耕，使租約變相無限期延長，惟立法機關嗣於七十二年十二月二十三日增訂之第二項，規定為擴大家庭農場經營規模得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，已放寬對於出租人財產權之限制。同條項第三款規定，如出租人收回耕地，承租人將失其家庭生活依據者，亦不得收回耕地，係為貫徹憲法第一百五十三條第一項保護農民政策之必要手段；且如出租人亦不能維持其一家生活，尚得申請耕地租佃委員會調處，以兼顧出租人與承租人之實際需要。衡諸憲法第一百四十三條第四項扶植自耕農、第一百四十六條與憲法增修條文第十條第一項發展農業工業化及現代化，以及憲法第一百五十三條第一項改善農民生活之意旨，上開三款限制耕地出租人收回耕地之規定，對於耕地所有權之限制，尚屬必要，與憲法第二十三條比例原則及第十五條保障人民財產
權規定之意旨要無不符。

減租條例第二十條規定租約屆滿時，除法定收回耕地事由外，承租人如有續約意願，出租人即有續約義務，為出租人依法不得收回耕地時，保障承租人續約權利之規定，並未於不得收回耕地之諸種事由之外，另行增加耕地出租人不必要之負擔，與憲法第二十三條規定之比例原則及第十五條保障財產權之規定尚無不符。

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土地交易，擬強制登錄價格

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

立法院內政委員會昨（18）日審查通過平均地權條例部分條文修正草案，強制土地交易登錄交易價格。提案的立委之一賴士葆指出，要課到奢侈稅，首先得掌握實際成交價格，「實價掌握不到怎麼課？」

另外，內政委員會召集委員吳育昇會中宣布，會儘快在本月排入議程審查不動產經紀業管理條例修正草案，最慢5月初排入審查。

賴士葆說，他會提修正條文，比照平均地權條例，要求房仲業者改登錄個案實際交易資訊，而不是「以區段化、去除門牌、地號、建號、交易者識別化」登錄。

平均地權條例部分條文修正草案是由賴士葆、吳育昇等30人提案，要求權利人及義務人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記後30日內，向中央主管機關登錄成交案件資訊。未依規定登錄者處3萬元以上、15萬元以下罰款。由於內政部不同意現階段就通過，內政委員會昨天只來得及將平均地權條例草案送出門，但保留條文，待立法院院會協商。程序往前走一步，但條文尚未獲得共識。

內政部次長林慈玲昨天答詢時主張分階段修法、循序漸進，先通過政院版的不動產經紀業管理條例修正草案，等到民眾沒有被課稅的疑慮，再進行第二階段修法，朝向強制登錄個案成交資料。

林慈玲說，平均地權條例部分條文修正草案如果通過三讀，比不動產經紀業管理條例修正草案更威力強大，後者只強制房仲業登錄，前者是強制所有交易到土地的買賣雙方登錄實際成交價，範圍很廣。

賴士葆質詢時說：「如果內政部擔心民眾被課到稅而不願意推動登錄實際成交價格，那對被完全掌握薪資所得的勞工階級不公平。」

吳育昇表示，美國的法規讓每一筆動產都在網站上看，日本、韓國也都建立同樣的制度，在美國買一棟50年的不動產，過去的交易每一筆都清清楚楚。台灣已經相當落後。

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利空不跌，台中首購客出籠

奢侈稅影響下，台中房市普遍都處於觀望情形，但首購族卻幾乎不受奢侈稅影響。許多以相對低價進場的新建案，每周都有3到8戶成交的亮眼成績。
華項建設董事長王忠正指出，首購族群永遠會存在，大多是新婚或剛生小孩的夫婦，已存了一些錢，就會想要買房子置產。因買房目的是自住，因此他們不受景氣影響，會傾向選擇郊區的房子、可接受上班路程較遠，較低價的建案就成為首購族首選。
王忠正說，台中市房價最高的七期重劃區，許多建案都因奢侈稅而延後進場，而目前首購最熱烈的，應算是太平區的新光區段。新光區目前大樓少，多為總價約1千多萬元的別墅，也是以自住客為主，幾乎不受奢侈稅影。

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新北市房市，先蹲後跳

新北市建築開發公會理事長許良助表示，二○一二年的房市利多面，仍為兩岸交流題材(陸資陸客來台購屋置產)，捷運及都市更新等幾項。這兩年的房價漲勢，雖有上述題材形塑想像空間，然而實質購買力道，卻是靠回流熱錢拱起，主要源頭則是台商。因此說這兩年的房市熱潮是資金行情，絕不為過。
許良助說，奢侈稅效應發效，將壓制短線交易並產生寒蟬效應，因此房市投資方面，短線、小額投資客將退場，轉以中長期置產，節稅、抗通膨或資產分配等目的為主。
許良助認為，因應資金造成的高房價，明年官方不得不推出各式手段以為因應。而今年先浮現的合宜住宅、社會住宅及財稅打炒房，應該會延續至明年，繼續影響房市發展的政策面因素或話題。
許理事長認為，無論是基於提供弱勢國民基本居住需求，或紓解高房價所衍生的問題，增加、興建社會或合宜住宅，都是勢在必行。故官方應該事前就縝密規劃出完善配套，詳細說明政策，並盡快找到合適的基地試辦；一旦做出成績，證明政策規劃真能創造全民皆贏局面後，制度自然能順利推展。

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奢侈稅漏洞層出，政府應亟思修補

財政部灑下奢侈稅大網，欲全面阻絕房市短期投機炒房行為，抑制房市過熱，同時希望房市能夠「回歸常態」，馬英九總統更表示，奢侈稅快速通過，能夠還台灣人民「居住正義」，當諸般宣誓言猶在耳之際，卻已有不少產、學界提出奢侈稅這張網的破洞甚多，將導致奢侈稅打擊投機的作用成效不彰。
奢侈稅推出未久，即有仲介業者提出規避奢侈稅的四個管道，若經由「信託登記」、「預告登記、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣，奢侈稅根本無從課稅，再加上奢侈稅課徵時間點以「簽約日」計算而非「買賣移轉日」，而簽約日作假相對容易，這些漏洞政府單位皆進行防堵。
其次，奢侈稅欲以房屋買賣時之實課稅，但此舉也大有問題，目前台灣並無相關法規強制登錄交易價格，致使「房價透明化」的口號空喊多年，但實施進程卻仍有限，也欠缺專一部門統籌處理。
因此，這就牽扯到稅務單位要如何認定實價，而民眾、仲介業者是否會誠實回報實價；故在房價透明化未全面實施前，想要採取實價課稅恐有難度，即使逐筆稽核可以確切查知，但這將會面臨稅務人手不足的問題。
此外，奢侈稅雖以「一生一屋」為課稅原則，但並無限定每個人買賣次數限制，若投資客在一年內以先買後賣之方式，也同樣能炒作房地產，多家媒體老早就對此漏洞提出質疑。
但奇怪的是，財政部坦承這項法條有缺失，並回應若往後發現這類情事，將用頒布解釋令方式來圍堵，然而，既早知有此漏洞，為何不在立法階段前就早一步進行修改，何須等媒體來揭漏，又何須等往後弊病產生時再作修補，這些問題讓人匪疑所思。
奢侈稅除了上述漏洞外，另有其他缺失不勝枚舉，不僅媒體隨手拈來都可以發現問題，甚至坊間有不少法律事務所開班授課，教導投資人如何規避奢侈稅，可見奢侈稅漏洞之多，非一時半刻可以解決。
事實上，財政部若有意打擊房市投機炒作之風氣，因而推出奢侈稅一事是值得讚揚的，但能否達到壓抑投機之美意，以及實施後成效如何，端賴於奢侈稅規定是否完備，而非拿張千瘡百孔的網就想撈大魚，最後若變成馬凱教授所言「居住正易不過是一場春夢」，恐怕不是為民謀福的馬總統所樂見的。

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建蔽率與容積率，地坪與建坪，看屋策略四—有些『名詞』，你一定要知道

地坪與建坪

地坪是指土地的坪數，通常就是地面涵蓋的面積；建坪是指建築物建構起來的面積。簡單的說，某塊土地面積50坪，地坪就是50坪，而該地有棟四層樓的建築物，每層樓面積都是30坪，則建坪為30x4 =120坪。

土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住，至少需要拿到一張土地權狀以及兩張執照，一張是建築執照，一張為使用執照。
「土地權狀」為土地所有人之證明文件。
「建築執照」為政府批准建商或建築師可延請營造商進行建築物實體的起造。
「使用執照」為建築物主體建構完成，完成水、電、瓦斯，以及消防相關設施，經過政府單位查驗核可之後，批准使用該建築物。

建蔽率與容積率

常常可以聽到某某建案建蔽率多少，到底建蔽率是什麼呢？
其實，建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。舉例說明，若一塊土地的面積為20公尺×9公尺，而建築物投影面積為15公尺×6公尺，則該建物之建蔽率為50%。
容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。
建蔽率與容積率都是縣市政府都市計劃相關單位規範的，對於想要自己買地蓋房子的人可以注意這些規定。

實坪與虛坪

有99%的狀況，你聽到的坪數數字都是虛坪，即包含了非室內可使用的面積。可能的情形有下列幾種，讀者可以特別注意：

雨遮

其投影面積常計算在附屬建物內，在權狀上也有登記，這些坪數照價出售。

公設

一般分為小公與大公，小公通常為該棟建築物的梯間，大公則指中庭、地下室等空間。這些都會以公設比例的方式估算在權狀中，也是照價出售。

樓高、淨高、樑、樑下淨高

買房子的時候，除了注意坪數面積之外，也要注意高度，這樣生活的空間才夠大。
樓高是指樓地板中心線之間的距離，法律規定一樓樓高上限為4.2公尺，其他樓層樓高則為3.6公尺。
因為樓地板的厚度約20公分左右，若地板需施作大理石或者拋光石英磚時，要再扣8~10公分，於是3.6公尺樓高的住家，屋裡最後的淨高將只剩下3.3公尺左右；3.2公尺的樓高，最後淨高也只剩下2.9公尺。
由於樓地板需要樑支撐，所以，樑下淨高一定會更小。
樑的深度一般稱為樑深，大小為45~50公分，突出天花板的距離為30公分左右，主要的樑會更粗，約在65~70公分左右，突出天花板的距離為50公分左右，若以3.2公尺樓高來看，家裡淨高最低處會只剩下2.4公尺左右（=2.9淨高–0.5突出距離)。

夾層

很多人買房子都想買挑高、可以作夾層的夾層屋，不過樓高是個很大的現實問題。法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺，且挑空的面積不得超過總建坪的10%。
市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計，到底4.2公尺挑高有多高？其實你可以算一下，4.2公尺樓高，減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分，只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二，得到1.85公尺，換句話說，一樓1.85公尺淨高，二樓也是1.85公尺淨高，這樣的生活高度其實有點低矮。
讀者在看房子的時候，需要更注意這些小細節，以免被銷售人員連哄帶拐的買下房子，將來後悔莫及。