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打擊投資客？北市擬全面調昇房屋現值

【MyGoNews 林承志/台北報導】打出居住正義大旗，朝野雙方就不動產交易實價登錄議題攻防，但實價登錄就能解決高房價問題嗎？學者認為還是得深入至不動產實價課稅，才能真正實現居住正義。國立台北商技術學院財稅系副教授黃耀輝認為，近年房地產飆漲的主因除資金行情、調降遺產稅外，房地產各項稅賦過低，更是引導資金注入房地產的禍首。
台灣不動產持有成本相當不合理，以北市文教區市值2000萬的房子來看，房地產稅額(地價稅+房屋稅)約為6500+2800=9300，還不到1萬元。但1部2000cc的自小客車，1年的牌照稅+燃料稅就要1.12萬元。養車竟比養房貴，根據統計2007年政府牌照稅總收入僅533億元，約莫等同同年房屋稅539億元。但房價與車價相差豈只千里。
其次，若比較世界各國財產稅，以130坪帝寶豪宅計算，每棟價值逾3億元，但地價稅約4萬元，豪宅稅後房屋稅約為30萬元，有效稅率約為0.1%。但加拿大溫哥華西區市價200萬元加幣的獨棟別墅，財產稅則需2萬加幣，有效稅率約為1%。台灣房地產持有成本經過調整後，仍是國外的10分之1。
除持有成本低外，房地產交易稅負同樣也偏低。黃耀輝指出，台灣土地增值稅以公告現值為準，且公告現值目前仍嚴重偏低於市價，導致土地實際交易價格的增益，既不課徵土地增值稅，也免所得稅。此外，土地公告現值1年調1次，同年交易也免課稅。
至於房屋評定現值則是30年未曾調整，除部份豪宅地段率調昇外，出售房屋的財產交易所得，若不採實際申報，財政部則會依房屋評定現值乘以當地財產交易所得課稅標準來計算。若以2010年時210坪帝寶評定現值為1300萬元，乘以當年所得課稅標準37%，也僅481萬元，併入所得稅申報，最高40%，房屋交易稅僅192.4萬。若賣屋人由預售每坪85萬持有至今，每坪漲幅約150萬，交易所得稅不到2坪價差。
無論是土地增值稅、房屋交易所得稅負，或者持有成本，皆因稅基問題嚴重偏低，給予有心的投資人從中謀取巨大利益的空間，導致房地產價格居高不下。因此，必須研擬實價課稅機制，合理反映不動產持有以及交易資本利得稅，才能有效嚇阻資金持續流入不動產市場，所謂的居住「正義」才能以被伸張。

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養車竟然比養房貴，房市「實價課稅」展現「居住正義」

【MyGoNews 林承志/台北報導】打出居住正義大旗，朝野雙方就不動產交易實價登錄議題攻防，但實價登錄就能解決高房價問題嗎？學者認為還是得深入至不動產實價課稅，才能真正實現居住正義。國立台北商技術學院財稅系副教授黃耀輝認為，近年房地產飆漲的主因除資金行情、調降遺產稅外，房地產各項稅賦過低，更是引導資金注入房地產的禍首。
台灣不動產持有成本相當不合理，以北市文教區市值2000萬的房子來看，房地產稅額(地價稅+房屋稅)約為6500+2800=9300，還不到1萬元。但1部2000cc的自小客車，1年的牌照稅+燃料稅就要1.12萬元。養車竟比養房貴，根據統計2007年政府牌照稅總收入僅533億元，約莫等同同年房屋稅539億元。但房價與車價相差豈只千里。
其次，若比較世界各國財產稅，以130坪帝寶豪宅計算，每棟價值逾3億元，但地價稅約4萬元，豪宅稅後房屋稅約為30萬元，有效稅率約為0.1%。但加拿大溫哥華西區市價200萬元加幣的獨棟別墅，財產稅則需2萬加幣，有效稅率約為1%。台灣房地產持有成本經過調整後，仍是國外的10分之1。
除持有成本低外，房地產交易稅負同樣也偏低。黃耀輝指出，台灣土地增值稅以公告現值為準，且公告現值目前仍嚴重偏低於市價，導致土地實際交易價格的增益，既不課徵土地增值稅，也免所得稅。此外，土地公告現值1年調1次，同年交易也免課稅。
至於房屋評定現值則是30年未曾調整，除部份豪宅地段率調昇外，出售房屋的財產交易所得，若不採實際申報，財政部則會依房屋評定現值乘以當地財產交易所得課稅標準來計算。若以2010年時210坪帝寶評定現值為1300萬元，乘以當年所得課稅標準37%，也僅481萬元，併入所得稅申報，最高40%，房屋交易稅僅192.4萬。若賣屋人由預售每坪85萬持有至今，每坪漲幅約150萬，交易所得稅不到2坪價差。
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五都指標重劃區房價，領先房市均價10~20％

【MyGoNews 林承志/台北報導】根據調查統計，台北市、新北市近5年房價平均漲幅分別為42.05％、25.62％，然而，在台北市信義計畫區房價漲幅卻高達62.13％，新北市的三重重陽重劃區房價的漲幅也高達40.58％，這種重劃區房價高於一般市區房價的案例，在高雄、台中、台南等直轄市裡到處可見。顯然，重劃區房價漲幅的力量遠遠大於市區一般的房價，這樣的情況，在不動產投資上可以作為一個參考依據。
重劃區住宅相較於老式社區而言，產品新、綠覆率高、街廓整齊劃一、公共建設充足，尤其在寸土寸金的都會區中，完整遼闊可供開發的重劃區土地，更顯得彌足珍貴，永慶房仲集團針對全台五都最具代表性的重劃區進行調查，發現，重劃區的房價漲幅普遍高於平均行情5~20個百分點不等。
台北信義計劃區，增值速度快，居全台之冠
拿台北市來說，2011年台北市住宅每坪均價52.7萬，相較於2007年的37.1萬，短短五年之間，上漲了42.05%，但相較於再拿台北信義計劃區的漲幅，可謂小巫見大巫，該區在2010年起，每坪均價已衝破百萬大關，更在2011年站上每坪119萬，相較於2007年，房價漲幅竟狂飆62.13%，大舉超越台北市平均漲幅，更勇奪五都重劃區之首，豪宅聚落的台北信義計劃區，正猶如房市的保證書，成為許多台商、頂級人士資產配置的首選。
集全台政治、經濟、金融中心於一處的信義計劃區，形成北起忠孝東路，南至信義路，綿延1公里，面積約40公頃的消費娛樂重鎮，本身即具備多重優勢要件，從消費層面觀察，首批進駐信義區的華納威秀影城與新光三越點燃了信義計劃區的活水，成功吸引大批逛街購物人潮後，隨後因101大樓啟用話題，再順勢提昇國際能見度，之後誠品旗艦店的進駐，近期的W HOTEL、統一阪急百貨，讓這裡匯聚一氣，成為民眾假日最愛逛的休閒購物景點，同時也是各國觀光客來到台灣的必遊之地，再者，從交通層面來看，位處於台北市東邊的信義計劃區，隨著捷運板南線的通車，化解交通接駁的問題，迅速帶進超乎想像的大批人潮，而市府轉運站的啟用，更讓這裡人氣愈聚愈旺。
豪宅林立的台北信義計劃區，開闊的街道規劃，予人一種舒適、呼吸的空間，行走其中，宛如置身於「台北曼哈頓」，其成功經驗，讓許多重劃區起而效尤，而隨著松山巨蛋、台北機廠等大型公共建設題材持續發酵，未來發展潛力將銳不可當。
重陽重劃區，交通及房價雙誘因，強吸北市移居客
與北市僅一橋之隔的三重重陽重劃區，有別於三重給人的擁擠印象，佔地50公頃的新興開發地，加上綠覆率高、整齊的街廓以及河岸景觀的加持，讓重陽重劃區身價節節攀升，以2011年新北市住宅每坪均價24萬與重陽重劃區住宅每坪均價38.8萬相比，每坪單價足足多了14.8萬，若從近5年成長幅度來看，重劃區住宅漲幅高達40.58%比起新北市住宅漲幅的25.65%，還多出14.93個百分點，房市表現僅次於台北市的信義計劃區，後勢可期。

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禁養地，幸福人壽每坪336萬元賣菜園

【MyGoNews 林承志/台北報導】北市最貴菜園再傳出交易訊息，2011年8月31日幸福人壽以總價5.1億元，處分信義路五段151.855坪土地，換算每坪單價僅336萬元，遠低於市場行情。商仲業者認為，本次幸福人壽低價出售土地，應與購地建商取得默契，此外，幸福人壽年初曾遭金管會以違法「養地條款」警告，也是主因。
全國最貴菜園位北市信義計劃區D1，2011年3月曾由台北地院執行部份土地法拍，但最後因「拍賣無實益」而遭宣佈停拍。D1土地位於世貿正對面，整個街廓總面積約為2545坪，目前現況使用為一大片菜園，雖產權複雜，但因為信義計劃區內罕見大型土地，仍吸引建商積極搶地。
目前在D1土地的最大地主為2011年7月再搶下3筆土地的富邦集團，總持有面積達1134.74坪，持分達44.59%，在16筆地號中以順利取得13筆。至於，幸福人壽持有的151.855坪土地則約佔6%。商仲業者估計，D1土地若臨信義路，每坪行情已站上600萬元，至於容積單價則約150萬元。
而本次幸福人壽將手上持有土地以5.1億元賣給高雄華友全建設，換算每坪土地單價僅336萬元，可說是遠低於市場行情。因此，商仲業者認為，除金管會以違反「養地條款」要求幸福人壽賣地外，購地的華友全建設應與幸福人壽達成某種程度上的共識，且因土地轉移至資本額較小的公司，未來賣地也教友談判空間。

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草莓族！大學生「三怕」房仲業

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】由於房仲人才部份來自社會新鮮人，為了解社會新鮮人投入房仲工作的意願，信義房屋針對大學生進行2011「房仲工作大調查」，調查結果發現：影響新鮮人投入房仲業的三大原因在於「壓力大」（22%）、「景氣差」（18%）、「工時長」（17%），但仍有高達8成的學生認為：房市不景氣只是短期，未來房市仍會回升。
一般人對房仲工作普遍有辛苦、工時長的誤解，也讓想投入不動產服務業的社會新鮮人卻步。為了解大學生們對房仲工作及房市前景的看法，信義房屋於2011年4月-7月，針對北部7所大學生進行問卷調查。調查結果發現：影響大學生進入房仲業的三大疑慮分別是「壓力大」、「房市景氣差，怕房子不好賣」「工時長」，此外，「擔心專業度不夠」、「交易買賣金額大，怕不能勝任」，以及多用網路溝通、與人接觸互動少：「不敢跟人面對面接觸」、「不敢跟長輩聊天」等等，都是大學生們對房仲工作卻步的原因之一。在調查中也發現：前幾個月受到奢侈稅影響，房市景氣急凍，房仲掀起一片倒店潮，但仍有高達8成的學生樂觀看待房市前景。
信義房屋人資部陳冠宇經理表示：一般人因對房仲工作認知不深，擔心業務工作收入不穩定或無法勝任而產生壓力。信義房屋為了讓新人無後顧之憂學習與應用不動產知識與技巧於實際作業，推出前6個月保障月薪5萬。透過半年高達120小時專業課程（不動產相關法規、銷售技巧）、通識課程（公司文化、經營理念）、自我管理（EQ、AQ）訓練、資訊工具運用等完整的教育訓練，讓不少經紀人在前3個月即可創造不錯業績。
陳冠宇指出，房仲業屬於服務業的一環，在工作內容規劃上比其它產業彈性，為使經紀人工作與休閒生活能兼具，信義房屋在2009年起推出「樂活工作」，將經紀人上班時間由9點延後至10點，加上各分店運用時間管理，彈性安排工作內容及行程，解決工時長的問題。由於服務業重視品質及客制化的服務，因此分店也會不定期安排獎勵旅遊或透過成長營的方式精進服務品質，業務區更在每季規劃精緻服務體驗，安排經紀人到涵碧樓、三二行館等以精緻服務聞名實地體驗，開拓經紀人視野及眼界。

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申請地價稅優惠 22日截止

〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕今年地價稅將於11月1日開徵，財政部賦稅署提醒，自用住宅用地、工業用地等，可以適用地價稅優惠稅率，自用住宅地價稅優惠稅率為千分之2，跟一般用地的稅率相差5倍以上，申請期限至9月22日止，逾期申請者，明年開始才適用優惠稅率。

賦稅署官員說明，已規定地價的土地，除依法作農業使用者外，都必須課徵地價稅，一般用地的地價稅基本稅率為千分之10。

官員說，如果土地所有權人在同一縣市擁有的地價總額，超過該縣市累進起點地價，按累進稅率課徵地價稅，累進稅率最高達千分之55。

賦稅署官員表示，民眾可以檢視去年的地價稅繳款書，看看是按一般用地或是自用住宅課稅；如果已適用自用住宅優惠稅率，就不用再申請；如果按一般用地課徵地價稅，可於9月22日前申請適用自用住宅優惠稅率。

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注意申請地價稅特別稅率最後期限

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，100年地價稅即將於11月開徵，一般土地採千分之十至千分之五十五累進稅率計算。稅捐處提醒納稅人，如您的土地符合特別稅率用地的規定，請務必把握節稅良機，在100年9月22日前向土地所在稅捐處或分處提出申請，才能從100年起適用特別稅率免按累進稅率課徵地價稅，郵寄申請案件申請日之認定以郵戳日期為準。如果在100年9月23日以後才提出申請，就要等到101年才能適用特別稅率。
稅捐處說明，可申請按特別稅率課徵地價稅的項目為：
(1)工業用地：依法劃定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地，按核定規劃使用者，及在依法劃定之工業區或工業用地公告前，已在非工業區或工業用地設立之工廠，經政府核准有案者，其直接供工廠使用之土地，可申請按工業用地稅率千分之十計徵地價稅。
(2)其他事業用地：礦業用地、私立公園、動物園、體育場所用地、寺廟、教堂用地、政府指定之名勝古蹟用地、經主管機關核准設置之加油站、依都市計畫法規定設置供公眾使用之停車場用地及其他經行政院核定之土地，已按核定規劃使用者，可申請按千分之十稅率計徵地價稅。
不過，其他事業用地也有利外注意事項，新北市政府稅捐稽徵處表示，依停車場法規定申請核准設置之臨時路外停車場用地，依財政部100年6月9日台財稅字第10000234990號函規定，不再准予適用土地稅法第18條第1項第5款及平均地權條例第21條第1項第5款規定按千分之十課徵地價稅；在100年6月9日前已核准按特別稅率課徵地價稅之臨時路外停車場，可繼續適用特別稅率至該停車場登記證使用期限屆滿為止。
稅捐處提醒民眾注意自己的合法節稅權益，籲請務必在100年9月22日前向土地所在稅捐處或分處提出申請適用特別稅率課徵地價稅。

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病態建築症候群 VS.植栽居家綠美化

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】行政院環境保護署指出，現代人每天約有80%-90%的時間是在室內度過，長時間置身於密閉性的建築物內，容易出現過敏、頭痛、眼、鼻或喉嚨感染、易感冒、皮膚乾燥發癢、嗜睡、噁心、無法專、疲倦、對氣味敏感等症狀，稱為「病態建築症候群」(Sick Building Syndrome,SBS)。許多研究顯示，除了以物理性或化學性的方法來減低SBS的發生之外，最自然的方式是在室內擺設植物。
環保署表示，室內植物具有分隔空間、遮蔽不良視野、引導動線等功能，應和家俱造型互相協調，植株大小應與空間配合。根據擺設方式，大致可分為以下四種類型。
●地面擺設型：一般大型植物，高度在150公分以上，或用1尺至1.2尺盆器種植的直立性、高大植物種類，因質量沉重、體型壯大，一則搬動不便，二則抬高有失安全穩定感，因此幾乎都僅適於擺設地面。通常以門口內、外對稱擺設、牆角、屋角、轉彎處或單調平板的粉牆邊、電梯間、樓梯口等位置是地面擺設大型植物安身之處。像南洋杉、印度橡膠樹、馬拉巴栗、黃椰子、攀
附蛇木柱生長的黃金葛、蔓綠絨等是。 

●花槽或高座型：一般多屬於中、小型盆栽，由於有花槽、花架或高檯座的襯墊，可以升高植株的高度，使中、小型盆栽亦可發揮大型植物的綠化效果。單獨擺設於高檯座時，一般使用盆器大小約7寸至1尺左右，其中以盆景和具有特殊風格或情調的植物最為合適；如龍舌蘭、觀賞鳳梨、羽裂蔓綠絨、紅邊竹蕉等最為理想。群植並列於花槽或花架中的植物則以5、6寸盆栽植者較為合適，尤其以樹型濃密或半開展型者最為理想，例如秋海棠類、粗肋草、袖珍椰子、蜘蛛抱蛋、白玉黛粉葉、竹蕉類等。

●窗檯或桌上型：這類植物屬於中、小型或迷你盆栽，由於擺設的位置易於讓人就近觀賞，植物的形態、質地大多精緻、整潔或富趣味性。在容器的花樣形式上也可以富於變化，如玻璃器皿、造形可愛的陶瓷器具、竹籃、藤簍等都是可增加情趣又可供欣賞玩味的配件。屬於此類的植物例如粗肋草、黛粉葉、合果芋、彩葉芋、白鶴芋、竹芋類、秋海棠類、椒草類、觀賞鳳梨類、蕨類植物，仙人掌及多肉植物中之中、小型類、大多數的盆花、蘭花類等。

●吊掛或壁掛型：包括蔓性和蔓藤植物，因懸掛的安全顧慮而以中、小型種類為主。為避免污染牆壁或地板，吊掛或壁掛植物的栽種盆器以沒有排水孔或具有底盤裝置者較適合。常用的吊掛或壁掛植物種類如黃金葛、蔓綠絨、常春藤、鴨跖草類、蔓性椒草、武竹、波士頓腎蕨、吊蘭、毯蘭等。

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住宅政策引殺機，營建股喊冤

兩位總統參選人8月分別提出有關住宅政策議題，引發營建股重挫，上市櫃營建公司大呼不平。住展雜誌昨為一些上半財報良好公司提出說帖，並大力喊冤。
住展雜誌研發長倪子仁表示，8月1日至8月29日營建股的跌幅為22.6%，與大盤下跌14.8%相較，明顯出現超跌的走勢，跌幅前3名分別是鄉林建設42.2%、宏普建設39%、冠德建設37.5%。
營建股半年報 表現佳
上半年獲利表現優異的大型上市建商財報陸續出爐，截至8月29日為止，以興富發公布上半年EPS6.36元表現最優，華固建設6.04元居次，其他還包括長虹建設5.43元、皇翔建設4.16元、遠雄建設3.78元、全坤興建設1.59元及皇鼎建設2.23元。
營建股去年獲利王華固建設，今年營收被法人估計將略低於去年的98億元，但獲利能力持續提高、EPS可望維持去年的高水準，有機會挑戰第5年賺進1個股本的紀錄。華固上半年每股已賺進6元，7月後有新竹天湖案工程進度加快，營收8億元，較6月的5.62億元激增3成左右，累計前7月營收55億93萬元，法人估全年EPS至少9元，可望再賺進1個股本。
華固去年配發現金股利達6.19元，與台積電去年配發3元現金股利的績效相比，華固的績效明顯較為突出。
一線建商 股價超跌
倪子仁強調，顯然包括華固、長虹、遠雄與皇翔等一線建商的股價明顯超跌且股價偏低，股價著實是「太委屈」！
倪子仁表示，包括遠雄、華固、皇翔、長虹及興富發等一線建商，預估今年的推案量將與去年相當或更多，雖然目前建案整體銷售的速度變緩變慢，但這些以大台北地區為推案主軸的建商，建案的銷售率比其他地區高出1至2成不等，在928檔的強力促銷之下，銷售率可望有所提升。
法人︰下半年補漲
法人機構表示，從8月營建股股價表現來看，隨著下半年進入入帳高峰期，及國內景氣可望於今年第4季至明年總統大選前後回溫，一線建商的股價應會有所表現，並出現補漲行情。

〔自由時報 記者林美芬／台北報導〕

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港商登台，豐泰3年要推400億元建案

政策壓抑加上歐美債信危機四伏，國內房市近期觀望轉濃，不過外資似乎不受影響，總部設在香港的豐泰地產今天即宣布正式進軍台灣房市，預計在未來3年內推出總銷400億元的建案，其中位於大台北華城的建案，預計今年底對外公開。
今年初ECFA生效後，由於台灣房市前景看好，外資地產業者一度掀起登台熱潮，香港中原地產即在台大舉設點，北京萬通地產也以轉投資子公司名義在淡水小坪頂推出建案。豐泰今天宣示進軍台灣，顯示外資對台灣房市仍相當樂觀。
豐泰地產為全球性私募基金，總部設在香港，主要以投資泛亞地區地產為主，在香港並推出不少大案，包括位於中環的「瑧環」，銅鑼灣「cubus」商業大樓等。其中臻環在2010 年底開售時，短短兩天銷售一空，一度成為香港樓市話題。
豐泰地產很早就來台布局，並在近一兩年接連在天母中佈院、慶豐銀行總部等大型標案中出手，雖然分別以第二高標、第三高標失手，但在台灣房地產市場一舉打響知名度。
豐泰表示，這幾年來豐泰透過蒐購不良債權、議價等方式，仍在大台北取得不少土地，其中包括新店大台北華城、天母、市中心區精華地段，由於看好台灣房市長期發展，因此決定自行投入推案，展現深耕台灣決心。
目前豐泰較具成熟的建案多在新店大台北華城，其中「禾和別墅案」目前已在開發興建中，佔地超過17,000坪，將打造66棟豪宅別墅，總銷金額超過150億元台幣，將視時機宣布對外預售。

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