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預售、中古屋價差 新莊1.9倍冠全台

中國時報【王莫昀／台北報導】

預售屋與中古屋具連動性，只是近一年來，大台北地區預售屋房價激升，中古屋望塵莫及，價格差距越拉越大，對照住展雜誌與住商不動產今年一月調查數據，全台預售與中古屋房乖離率（價差價幅度），以新北巿新莊區居冠，高達八成九，平均預售屋單價是中古屋均價的一.九倍。

新北巿林口、高雄巿楠梓、新北巿三峽則分別位居二、三、四名，乖離率達八一.二％、七三.四％與六九.九％，其中，林口預售屋均價是中古屋的一.八倍，楠梓與三峽則都為一.七倍。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，一般正常的情況，中古屋房價比預售便宜二至三成，如今價差差距拉開，主要在於投資客大量搶進。保守估計，南港、新莊等重劃區逾六成以上的物件是投資客買的，在投資客認為有利可圖、又有錢買進下，預售屋價格持續向「頂高」，也使得投資風險持續擴大。

預售屋、中古屋價格拉高，讓新莊副都心、頭前等重劃區出現了一些特殊現象，住商不動產企研室主任徐佳馨透露，有些仲介業務員會特別在預售案門前候著，等待機會，特別看到是一家子人歡歡喜喜看屋，垂頭喪氣出來時，這些經紀人就上前以三寸不爛之舌，勸這些自住客到隔一條路的另一邊，去看房價只有預售屋一半的中古屋。

至於，未來究竟是預售屋房價被拉下來，還是中古屋價被帶上去，台灣房屋則指出，那要看各區的基本面是否有足夠的支撐了

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打炒房，國稅局緊盯16建商

財政部追查房市投機客短期買賣房產炒作房價，北區國稅局今天說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。

北區國稅局官員表示，近年來，某些地區因政府公共設施、交通運輸網陸續完成，造成鄰近地區房價直線上升，不少投資客已提早佈樁，購入預售屋，期望在房地產漲價時大賺一筆。

官員說，預售屋買賣與一般出售房屋不同點，在於預售屋完工前，買方購買的是未來在建案完工後請求不動產過戶給買方的「權利」，所以建案完工前預售屋買賣屬於財產權利的交易。

官員表示，依所得稅法規定，預售屋買賣應以交易時成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉這項資產而支付的一切費用後餘額，核課財產交易所得。

北區國稅局官員說，國稅局最近在新北市板橋區查到民國98年以前預售屋買賣短、漏報情形，共查獲3名投資客的6個案件，合計補稅新台幣300多萬元。

至於99年預售屋買賣情形，北區國稅局說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。

官員重申，買賣預售屋如果有短、漏報情事，應儘速在稽徵機關查獲前，自動向戶籍所在地稽徵機關補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並將依規定處罰。

【2011/02/21 中央社】

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房市熱，房仲推經營健檢中心

看好兔年房市，住商不動產導入「經營預防醫學」概念，成立「經營健檢中心」，以科學化、數據化系統，加上房產健檢師、顧問師的輔導，讓旗下加盟店透過量化與客觀的數據經營。

住商不動產台灣總部總經理陳錫琮分析，民國92年以來，台灣不動產經紀業者已從2262家，增加到現在的4845家，從業人口達15萬9800多人，密度直逼便利商店。

但縱觀全國買賣移轉棟數，自95年創出45萬棟歷史紀錄後，就在38萬到40萬棟之間徘徊，由於價格節節高升，量體難以放大。

陳錫琮分析，單單以98年到99年為例，不動產經紀業家數成長16%，交易量僅增加4.6%，房仲業平均交易件數下滑11.4%。

他說，住商不動產3年前就規劃加盟店業務經營系統，導入「經營預防醫學」概念，成立「經營健檢中心」，由經過訓練的全台50名「經營健檢師」、「經營顧問師」為加盟店提供健檢分析報表和營運提升建議，加上「與CEO對談」的專案輔導。

經過1年的「經營健檢中心」試營運，讓住商業績成長51%，委託售案成長47%，顧客滿意度成長27%。

陳錫琮分析，由於將人員和物件都導入系統統一管理，對外可讓物件同時在全台350家住商不動產聯賣，對內可讓經紀人一目瞭然周邊所有物件，管理更為方便，成交自然快速。

而加盟主也可藉由簡單的介面了解自己的強勢與弱勢，加速調整腳步，以因應市場快速變化。

陳錫琮也預期，兔年房市將出現「議價空間小」、「成交天數短」兩大現象，而不動產經紀業成交搶時效、「贏者全拿」的特色，將在新年度更明顯，不動產經紀業今年將出現前所未有的激烈淘汰戰。

【2011/02/21 中央社】

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土地現值調升，贈與及遺產亦受影響

漢唐地政士事務所所長柯玉秋表示，公告現值不止關係土地、房屋買賣時衍生的土地增值稅，也會影響房屋贈與時所產生的贈與稅，以及辦理繼承後應支付的遺產稅，這3項稅收都是依據公告現值的數據。柯玉秋表示，現在各縣轄市政府的地政處網站，都可簡單查詢每年的公告土地現值，財政部的稅務入口網，及地方稅務局、內政部地政司都可試算出每年應繳納的土增稅。
今年各區公告土地現值皆大幅調整，對於房地產市場首當其衝的就是出售房屋的賣方，因為土增稅也跟著大漲，像是今年新北市調幅排行前3名的三重區，因有重劃區規劃，加上蘆洲線通車，區段潛力大增，因此公告土地現值大幅調漲，在地建商坦言：「跨了一個年，公司馬上損失1千萬元。」

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土地現值調升，土地增值稅跟漲

【朱語蕎╱台北報導】公告土地現值是民眾購地時參考的重點數據，政府近年極力要將公告現值拉近市值，但因影響層面大，遲遲無法實現，今年調升幅度因是歷來之最，已造成市場反彈，調升幅度最高的竹北，更傳出建商暫時封盤不賣的特殊現象。
公告現值每年由各縣轄市政府設立地價評議委員會評定，為求公開透明，內政部規定各機關在地價評議前，須先舉行公開說明會，說明地價調查、區段劃分、地價估計、最新地價動態等，並藉此了解民眾意見，在評議開會時，也會開放記者列席旁聽，以求公開、公正。

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REITs長線屬利多，法規薄弱潛在隱憂

受資金回流影響，亞洲REITs市況走跌，包括國內REITs基金也普遍呈現回檔，多數配息率只介於2%至4％，低於成熟國家市場平均值，不過投信業者認為，REITs長線來看仍屬利多，在利率環境即將反彈之際，是逢低介入的好時機。

所謂REITs為一種不動產證券化商品，以不動產的租金收益為主，而證券化的商品大多為辦公大樓、購物中心、倉庫等商業不動產。而根據過去歷史經驗顯示，REITs通常領先聯邦基準利率(FED)，即使在升息階段，走勢仍維持上漲。

富邦全球不動產基金經理人官湘玲表示，由於已開發國家持續維持量化寬鬆貨幣政策，包括美國、日本、歐洲等國家，釋出大量資金，國際資金持續追逐保值以及高收益投資商品，包括貴金屬、高收益債券及房地產等。

其中，亞洲受到經濟成長推高通膨壓力，負利率效應越趨嚴重，部分資金湧入不動產市場，預期今(2011)年亞洲區域不動產價格有5%~20%上漲空間、租金也有10%~20%漲幅。

不過，由全球投資專業人士組成的CFA協會發表報告呼籲，現階段必須改變REITs治理結構，才能保護投資人並減少外部管理階層與REITs單位持有人之間的利益衝突。

CFA協會亞太區市場標準及誠信部總經理李家麟指出，REITs為投資者提供眾多利益，包括高收益、單層課稅、多元化投資等，但相關REITs法規仍欠完善，因此改善治理結構及法規為首要任務。

報告中引用的案例研究顯示，當前治理實務薄弱環節及對不動產投資信託單位持有人的影響，包括因為主要單位持有人的利益衝突，限制以優惠價格取得REITs的機會情況，還有REITs所帶來的不同利益，造成在交易時管理組織縮減及相關人事易產生的潛在衝突。

李家麟認為，目前亞洲部份REITs市場尚在起步階段，雖有新市場的發展潛力，但改善治理才有助於投資者創造長期價值。

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台中房市交易熱，家戶購屋比冠全台

去(2010)年全台買賣移轉棟數突破40萬棟，突顯房市交易的熱度，而根據房仲業者調查，象徵區域購屋強度的家戶購屋比，台中市以9.7%勇冠全台，等於去年台中市每十戶家庭就成交將近一間房子。另外表現明顯成長的還有桃園縣和高雄市。

雖然政府去年打房動作頻頻，不過似乎越打市場交易越熱絡，整年買賣移轉棟數達406,689棟，創下2008年以來的新高。而2009年家戶購屋比以新竹市表現最為強勁，但2010年家戶購屋比則由台中市奪冠。

信義房屋台中西區公益店店長陳進堂指出，過去一般住宅房價並不高時，台中市的自住買方習慣比比看、等等看，看能不能買得更便宜，但這種氛圍已經慢改變，由於台中市新案房價越來越高，加上土地價格攀升，買方對於價格的認知也就跟著改變，接受度明顯提升。

觀察一年多以前，台中市單價1字頭的新成屋，還有一定的數量，現在好地段新成屋，新案開價都站上2字頭，還有本來兩年前單價可能才10萬元左右的十年中古屋，現在也出現每坪14、15萬元的成交價位。

陳進堂認為，台中市除了自住客買氣捧場外，土地價格上揚的推升效益，讓整體房市也產生比價空間，同樣的總價，現在買方已經可以接受區段略為次等的房子。

至於桃園縣，2010年的家戶購屋比達到7.1%，比起2009年的6.5%有明顯成長。桃園縣房市表現與台中市表現類似，不僅出現穩定的置產型買氣，當地長期低迷的自住型市場，在去年也有復甦的跡象，尤其是單價1字頭左右條件較佳的房子，自住客接受度相當高。

而房價水準較高的台北市，則因為2010年的買賣移轉棟數成交量，略低於2009年，造成2010年台北市的家戶購屋比僅有6.4%，表現僅接近2009年的6.6%。已經升格的新北市，2010年市場上買氣穩定，家戶購屋比為7.7%，接近2009年的7.8%，表現狀況大致持平。

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經濟復甦房市熱 變電所吃不消

中國時報【王莫昀台北報導】

經濟復甦，國內用電量快速攀升，台北巿輸變電施不足問題再度浮現！全台去年供電量年增率逾七％以上，特別是總用電戶數高達一百一十三萬戶的台北巿，尖峰負載逾四百三十萬瓩，巿內用電全由外縣巿超高壓變電所供應。在變動所供電能力接近飽和下，台電憂心，未來相關線路發生事故時，另一回線將嚴重超載，影響供電品質。

據台電資料顯示，北市未來十年的電力自然成長率約為一.七五％至二.六一％，相當於八十七萬瓩的新增需求。目前北市供電已出現瓶頸，台電雖已規畫興建仙渡、松湖、大安、古亭等變電所及相關線路，但遭抗爭尚未建置完成。

特別須注意的是，南港與內湖區在多項重大建設陸續完工，建商追逐相關利多大舉推案下，供電壓力大增。

台電預估未來五年南港經貿園區、南港展覽館及內湖科技園區廠商陸續進駐，將衍生大量用電需求，加上區內大型建案雲集，商業活動日益暢旺，用電負載勢必大幅成長趨勢，若發生事故，極可能導致輸變電設備超載。

由汐止輸送到內湖、南港商圈的汐止－民權線，只要有一條線路發生故障，另一回線將嚴重超載二十三％，極可能導致大規模或區域性停、限電。像是二○○六年七月就曾發生因關渡到陽明六十九KV供電線路因長期高負載故障，造成北投、關渡一帶大停電，當時台電透過各種方式轉供，甚至啟動核能電廠的緊急柴油發電機，所幸隔日負載因氣溫下降而趨緩，才度過當時停限電危機。

台電日前再一次針對松湖超高壓變電所興建事宜，邀集附近居民召開說明會。台電指出，松湖超高壓變電所規畫逾十年，台北巿政府與學者專家也曾就有無其他更適合地點進行評估，最後仍然選擇在現址興建松湖超高壓變電所，健全區內輸變電品質。

台電強調，松湖超高壓變電所距離基河國宅最近一戶有 九十二公尺 之遠，並配合居民要求，將電塔降低，並以大面積綠帶美化環境。

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分割共有土地或換地時​，無償取回土地之價值​如低於原持有土地之價​值，是否會課贈與稅

因交換土地或共有土地分割，無償取回土地之價值低於原持有土地之價值時，應課徵贈與稅

財政部臺灣省中區國稅局豐原分局表示，土地所有權人辦理土地交換或共有人辦理土地分割時，若各人取回的土地，按交換時或分割時公告現值計算之土地價值，與原持有的土地依相同公告現值計算之價值不同，且其差額部分無補償約定者，即屬以顯不相當代價讓與財產之情形，該差額應以贈與論課徵贈與稅，並以取得土地價值較交換或分割前為少的人為贈與人，依法申報繳納贈與稅。

納稅義務人如有任何問題，可利用免費服務電話0800-000321洽詢或上中區國稅局網站www.ntact.gov.tw點選網頁電話。﹝提供單位：第一課陳桂枝電話：04-25291040分機112﹞

資料來源：財政部臺灣省中區國稅局

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共有人就其應有部分設定地上權之有關事宜

內政部八十五年七月九日台（八五）內地字第八五八○一二一號函

一、案經本部邀集財政部、法務部（請假）及省市地政處會商獲致結論以：「共有土地之共有人就其應有部分設定地上權，應依左列規定辦理：
（一）應不妨害他共有人之權益，即於申請登記時應檢附他共有人之同意書。
（二）共有人申請就其應有部分設定地上權得免申請勘測位置圖，至地上權人與他共有人對共有土地之使用依當事人之協議或分管契約定之。
（三）如係就區分所有建物基地之應有部分設定地上權者，經申請人簽註後，登記機關並能自建物登記簿得知，免經基地他共有人之同意。但應於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄加註該區分所有建物建號。
（四）就共有土地應有部分設定之地上權，如有移轉，除法律另有規定外，得免經他共有人之同意，如申請人與他共有人已依民法第八百三十八條但書規定，將上述限制移轉之約定，於地上權設定契約書內載明，登記機關應將該約定事項登載於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄。」
二、「土地法第三十四條之一執行要點」第五點規定因與同要點第二點但書規定意旨不符，爰予刪除。

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