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永佃權不得主張因時效而取得

內政部八十九年一月十九日台（八八）內中地字第八八二六六六一號函

案經函准法務部八十八年十二月二十三日法八八律字第Ο四六八四五號函略以：「…謂永佃權、租賃權均以支付租金為成立之要件，故不可能因時效而取得。且若原有租約存在，不因承租人單方表示此後以永佃權人資格而使用土地之意思而當然終止，則該承租人何能以承租人及永佃權人雙重資格而使用同一土地（姚瑞光著『民法物權論』，六十四年四月四版，第一六八頁參照）。若承租人向出租人以意思表示欲以永佃權人資格使用土地，經出租人同意後，因可聲請為永佃權人，此乃因當事人之同意而設定，非基於時效而取得。故通說認以支付對價始能成立之權利，不能因時效而取得（謝在全著『民法物權論』（上）冊，七十八年十二月初版，第一八七頁參照）。另行政法院七十七年度判字第四八二號裁判要旨略以：『永佃權之成立應以支付佃租為要件，如占有人未支付佃租，則與永佃權成立要件不符，自不得主張因時效取得永佃權。』及　貴部於七十六年五月二十八日台內地字第五Ο四ΟΟ一號函亦採相同見解。

準此，本件似採否定說為宜。」，本部同意法務部前開函意見。

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都市計畫保護區「雜」地目土地，領有使用執照得申辦地上權設定登記

內政部八十九年六月三十日台（八九）內中地字第八九一○三○九號函

按「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」及「保護區內土地，以供保養天然資源為主，經本府審查核准為左列之使用…三、臨時性遊憩及露營所需之設施或中央主管機關核可有案之高爾夫球場及其必要之附屬設施。」為民法第八百三十二條及都市計畫法臺灣省施行細則第二十五條第一項第三款所明定。本案土地如領有合法使用執照，得受理申辦地上權設定登記。

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申辦耕地地上權設定登記，登記機關應不予受理

內政部九十二年三月三十一日內授中辦地字第０九二０００三六八五號函

案經函准法務部九十一年八月二十二日法律字第０九一００二八八六二號函、同年 十二月五日 法律決字第０九一００四六八四五號函及九十二年三月六日法律決字第０九二０００八七五四號函略以：司法院釋字第四０八號解釋文意旨，認為占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地（一般農業區農牧用地即屬之）者，性質上不適於設定地上權等語，故本件仍以不宜設定地上權為宜。又無論基於設定或基於時效取得而申請地上權登記，皆須以該土地適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限；倘土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者，性質上並不適於設定地上權，亦不得申請時效取得地上權登記。另司法院秘書長及行政院農業委員會亦有相似見解。

基於上述意見，本案一般農業區農牧用地既屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，性質上已不適於設定地上權，其申辦地上權設定登記，登記機關應不予受理。

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已辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，有關預告登記暨地上權存續期間屆滿建物歸屬約定之處理方式

內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函

一、案經函准法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函（如附件），本部同意上開法務部意見。按預告登記，既不具有物權效力，即無物權之追及效力，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人。故拍定人依強制執行法規定取得不動產，不待登記即已取得不動產物權，其原存在之預告登記之內容，對拍定人已無任何拘束力，拍定人並不繼受該預告登記之限制。是已依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之建物經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（限制登記作業補充規定第21點參照）。
二、另查「地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」、「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。」及「土地登記案件以契約書為登記原因證明文件者，應以公定契約書為之。」為民法第838條、第840條第1項及申請土地登記應附文件法令補充規定第1點定有明文。準此，土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，處理該土地上建物之約定事項（存續期間屆滿建物歸屬之約定），如逐案於公定地上權設定契約書約定，地政機關自應以一般註記事項代碼「00」，將該約定事項登記於土地登記簿他項權利部其他登記事項欄，登記完畢後即具物權效力，倘該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人自應受該約定事項之拘束。
附：法務部94年11月29日法律決字第0940040644號函
一、有關函詢之預告登記事項得否逕行轉載乙案，依土地法第79條之1第1項之規定觀之，預告登記所欲保全之請求權種類及內容繁多，似不宜一蓋而論，惟依物權法定主義（民法第757條參照），預告登記之內容應不具物權效力。
二、次按我國民法上之土地與建築物係個別獨立之不動產，但因使用建築物必須使用該建築物之基地，亦即建築物在性質上不能與土地使用權分離而存在，於土地與建築物不屬同一人所有時，當事人間通常即透過契約約定，使建築物取得對土地之利用權，以在他人土地上有建築物為目的而使用其土地之地上權（民法第832條參照）即為利用權之一種。又地上權係屬物權之一種，該不動產物權依民法第758條規定，登記後即生物權效力。本件土地所有權人與原地上權人間就地上權之存續期間，及地上權因存續期間屆滿而消滅時，該土地上建築物處理之約定，如經登記，依上開說明，即生物權效力，於該地上權及其上之建築物併遭強制執行拍賣時，拍定人仍應受該其拘束。

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都市計畫道路預定地「田」地目土地申請以竹木為目的之地上權登記，應檢附不違反都市計畫法規之證明文件

內政部七十八年三月二日台（七八）內地字第六七三五五○號函

按於都市計畫住宅區與道路預定地「田」地目土地申請以竹木為使用目的之地上權登記，依照本部七十五年十月九日台內地字第四四五五二六號函釋，如該使用目的，不違反都市計畫法第三十四條、第五十一條規定，登記機關應予受理。至其使用目的是否違反上開法條規定，係屬實質認定問題，應請該管都市計畫主管機關，依實際情況，依法認定之。

故為配合都市計畫土地使用管制，申請該項地上權設定登記時，應由申請人檢附該管市縣（市）都市計畫主管機關認定不違反上開都市計畫法規定之證明文件以憑辦理。

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土地之使用狀態並不影響其地上權之設定登記

內政部 八十年九月六日 台（八○）內地字第八○○三一六二號函

「按地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權（民法第八百三十二條參照）。當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權，即屬合法，受理登記（地政）機關對之尚無實質之審查權。是以不論該土地目前使用情形之事實狀態如何，似不應影響其地上權之登記。至嗣後如衍生私權之爭權，可循司法途徑解決。」

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高鐵建設以隧道或高架橋方式通過農地，得設定空間範圍地上權，且無需辦理使用分區編定變更

內政部八十五年六月八日台（八五）內地字第八五○五八四五號函

一、查高速鐵路全線通過都市計畫保護區或農業區部分之用地，均已循都市計畫變更程序，變更為鐵路用地。將來高速鐵路建設如以隧道或高架橋方式通過該等土地地下空間或上空，並以設定地上權方式取得路權，而有恢復為保護區或農業區之必要時，自可依法辦理都市計畫變更。至高速鐵路通過非都市計畫地區農地地下空間或上空，按現行非都市土地使用編定，係以地面之使用為管制標的，如未改變現有之地面使用狀況，且不影響農作使用之範圍，自無辦理變更編定之需要。按獎勵民間參與交通建設條例第十九條第一項前段規定：「民間機構興建本條例所獎勵之交通建設，需穿越公、私有土地之上空或地下，應與該土地管理機關或所有權人就其需用之空間範圍協議取得地上權。」又「地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第八百三十二條所規定，關於高速鐵路建設以隧道或高架橋方式通過他人農地地下空間或上空，可認為係以有建築物以外之其他工作物為目的而使用其土地，得設定空間地上權。
二、以上意見經函准法務部八十五年五月十七日法八五律決一一八八六號函同意。另本部七十一年九月十六日台內地字第一一二三七一號函釋係針對在農地上設定一般地上權所為之解釋，與此並無抵觸，併為敘明。

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內政部透過「內政部地政司全球資訊網」和「ehouse不動產交易服務網」，房價交易金額更加透明化。

北部地區房價近年高漲，內政部推動房產交易價格資訊透明化，政務次長簡太郎今天表示，為求資訊更完整，今年內整合相關資訊平台，滿足民眾對房地產交易的需求。

內政部透過「內政部地政司全球資訊網」和「ehouse不動產交易服務網」，分別提供各縣市地政事務所訪查，以及部分房仲業者所提供的房地產相關資訊，包括全台房地產成交行情、公告土地現值和不動產相關訊息，民眾可透過系統查詢房產交易價格。

「ehouse不動產交易服務網」則有永慶、東森、全國和台灣房屋4家房仲業者，提供自民國97年起的詳細成交資料檔，目前已有5萬多筆成交案例的基本條件，並持續增加中。

簡太郎表示，房產成交資訊目前尚無法令強制登記，今年內將整合相關資訊平台，實際呈現交易價格，滿足民眾對房地產交易的需求。

內政部地政司在全球資訊網定期發布「房地產交易價格簡訊」，可查詢各縣市地政事務所訪查到的交易資料。地政司司長蕭輔導表示，目前資料1季增加1次，每年約新增4萬多筆，去年全年查詢服務的點閱數達80 萬人次。　　

此外，內政部已將「不動產經紀業管理條例」修正草案函報行政院審查，去年9月27日送立法院審議。最新修正版本規定不動產經紀業媒合成交案件，應於成交後期限內向中央主管機關登錄實際資訊。

（中央社記者蔡和穎台北17日電）

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內政部房地產交易價格資訊透明化措施

內政部地政司全球資訊網及ehouse不動產交易服務網提供全台房地產成交行情、公告土地現值及不動產交易相關資訊，民眾可以透過這些系統查詢房地產交易價格。

近幾年北部地區房價高漲，很多準備買房子的民眾在尋找的過程中怎麼去找到合理價位的房子是大家最關心的，實際上目前內政部網站已經提供「房地產交易價格」、「(房仲業)成交行情」等相關價格資訊的查詢。

內政部地政司在全球資訊網定期發布「房地產交易價格簡訊」，可以查到各縣市民國89年迄今各縣市地政事務所訪查到的交易價格資料，資料一季新增一次，每年約新增4萬多筆資料，資料庫累計素地案例約8萬餘件、房地為16萬餘件，是目前公部門最完整的成屋價格資料庫，去年(99年)這項查詢服務全年的點閱數達80萬人次。

房仲業者資料部分，從內政部地政司全球資訊網就可以網站連結方式查詢７家房仲公司提供的「成交行情」。另外，永慶、東森、全國及台灣房屋４家房仲業者也提供內政部詳細成交資料檔，由內政部在「ehouse不動產交易服務網」建置查詢系統，目前已有5萬餘筆資料，並持續增加中。

實際從查詢系統查到的成交資訊包括案例位置、房屋用途、構造、屋齡、交易面積，以及大家最關心的交易總價、單價等資訊，而買賣雙方的個人資料，如：姓名、住址、身分證字號等則不在公布的範圍。案例位置部分，詳細門牌、地號、建號都已去除，而以街廓、門牌區間或鄰近明顯地標方式呈現，所以查到的資訊同時兼顧個人資料保護及資訊實用性。

此外內政部日前已將「不動產經紀業管理條例」第24條之1、第24條之2、第29條修正草案函報行政院審查。行政院在99年9月16院會討論通過，並於99年9月27日送立法院審議。這次修正重點之ㄧ在於強制不動產經紀業登錄並揭露其成交案件資訊。規定不動產經紀業媒合成交之案件，應於成交後限期內向中央主管機關登錄實際資訊，經篩選整理後提供正常交易價格供各界查詢或利用。未來法案如能順利通過，不動產交易實際價格將更為公開、透明。

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內政部結合「公私」，房市求透明

內政部昨天宣布，已將公部門結合私部門，在網站上提供全台房地產成交行情、公告土地現值及不動產交易相關資訊，讓房市交易價格資訊更透明。未來一旦立法強制仲介經紀業按實價登錄交易資訊後，內政部擬將針對區段化作出平均值或中位數，讓房市交易價格更透明。

內政部地政司昨天公布，已在全球資訊網及ehouse不動產交易服務網，民眾可透過這些系統查詢房地產交易價格。

地政司副司長王靚秀表示，以前民間都各自提供房仲資訊給消費者，這次內政部將民間私部門資訊整合，與公部門重新排列組合後，提供全台房地產成交行情、公告土地現值及不動產交易相關資訊，供消費者查詢，過去僅有都市地價指數及價格交易簡訊，整合後公私部門都提供交易價格資訊。

王靚秀指出，「不動產經紀業管理條例」修法通過後，強制不動產經紀業依實價登錄並揭露其成交案件資訊，屆時量更大，有數十萬筆以上資訊，內政部考慮以區段化方式，排列出平均值或中位數，如此房市交易價格將更公開、透明。

地政司在全球資訊網定期發布「房地產交易價格簡訊」，資料一季新增一次，每年約新增4萬多筆資料，資料庫累計素地案例約8萬餘件、房地為16萬餘件，是公部門最完整成屋價格資料庫。

從內政部地政司全球資訊網就可網站連結方式查詢7家房仲公司提供「成交行情」。另永慶、東森、全國及台灣房屋4家房仲業者也提供內政部詳細成交資料檔，在「ehouse不動產交易服務網」建置查詢系統已有5萬餘筆資料，並持續增加中。

民眾從內政部網站查到的成交資訊包括案例位置、房屋用途、構造、屋齡、交易面積，以及大家最關心的交易總價、單價等資訊，而買賣雙方個人資料，例如姓名、住址、身分證字號不在公布範圍。

其中案例位置部分，詳細門牌、地號、建號已經去除，以街廓、門牌區間或是鄰近明顯地標方式呈現，兼顧個人資料保護。

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