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體二都更，可望用新法加速腳步

市府擬定拆遷補助及獎勵金發放條例

〔自由時報記者唐在馨／台中報導〕台中市體二都市更新案延宕多年，最主要是當地住戶意見紛雜，升格後的市府擬定「辦理都更拆遷補助及獎勵金發放作業自治條例」，該案如果經議會通過實施，第一個可能就適用於體二都更案上。

市府都發局表示，其實以目前體二的狀況，如果不先辦好拆除等作業，「恐怕增加招商的困難度」，而市府規劃在今年就要辦理招商，時間已經急迫，如果能順利化解民間的反彈阻力，就有助於辦理招商。

都發局統計，該更新案面積達 十公頃 以上，共有一千八百多個單元的現況地上物，都已完成調查及測量，並進行更新前權利價值評估、拆遷補償價值查估等作業，更新後是否願意參與分配的初步意願調查也已完成，並據以規劃設計安置住宅及更新後權利價值評估作業。

普遍適用於各項都市更新案

由於未來台中市會持續推出都市更新案，市府這次擬定都更拆遷補助及獎勵金的發放作業，將可普遍適用於各項都市更新案，都發局說，有些都市更新案公有地佔多數，但有些都更案則是私有地比例高，例如中區舊市區也規劃做都市更新，未來都可以適用。

這項自治條例一旦通過，第一個適用的應該就是體二都更案，能否因此加快開發及招商？市府高度期待。

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標法拍屋再轉手，四情形要課營業稅

中埔鄉王先生來電詢問：個人購買房屋或標購法拍屋再予銷售，是否應課徵營業稅？

南區國稅局嘉義縣分局答覆：個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌照」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的情形之營業人。

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3成民眾「升息影響買​房」

【楊茲珺╱台北報導】通膨壓力如影隨形，油價、原物料甚至糧價齊漲，可能刺激避險型客戶的購屋需求。不過，市場預期今年3月底央行恐升息以減緩通膨壓力，房仲業者分析，由於有高達31.9%民眾認為只要 一升 息就會影響購屋意願，僅有16%民眾可以接受2碼以上的升息空間，顯示今年政府對抗通膨祭出的升息手段，與民眾購屋意願息息相關。

「幅度至少半碼」

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，若比較近10年來油價、消費者物價指數及全國買賣移轉棟數，除了2008年金融風暴導致房市交易量萎縮之外，多數交易量與油價呈現正相關，推論若今年油價走勢續升，因避險需求而產生的買氣、將導致房市也續漲。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出，過去通膨率先影響建材成本，導致房價攀高，不過，今年情況較特殊，「因為房價已漲到高點，薪水卻一直沒增加，買不起的早已投降了。」
莊孟翰表示，有錢人為財產保值，仍將資金持續投入房地產，今年可能續漲的僅北市精華地段，或是中南部每坪10多萬元的平價宅因反映建材成本而調漲，其餘地區房價想再創高價恐難。
中信房屋統計，今年影響購屋意願的主因包括高房價、通貨膨脹及利率調升，均不利房市交易，胡佩蘭說，根據近期總體經濟的情勢來看，央行在3月升息的可能性偏高，幅度至少半碼起跳，而全年升息幅度有多少，應該會是左右今年房市變化的重要指標。

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洩漏賣方底價，2房仲被起訴

〔自由時報記者林俊宏、王定傳、簡明葳／綜合報導〕某房仲公司劉姓及簡姓女仲介經理人，被控前年4月間以電話聯絡方式，洩漏由鄭姓客戶委託賣出位在新北市新莊區思源路上的房屋及車位底價1150萬元，使盧姓女買主以1135萬元購得該筆不動產，板橋地檢署偵查認定，委託賣屋的底價屬於工商機密，非經委託人同意，仲介不得告知第三人，昨依妨害秘密罪嫌將劉、簡2女起訴。

房仲：價格雙方都同意

房仲公司劉姓協理回應，該案是與賣方簽定的「一般委託約」，多家仲介都知道底價，且交易結果是買、賣雙方到簽約中心見面談價，最後成交價，是買賣雙方都同意的價格。劉姓仲介員堅持沒有洩漏底價，買方也曾出庭作證「沒有透露底價」，若後續開庭，會再出庭說明。

檢方指出，鄭女前年4月委託劉姓女仲介，銷售坐落在新莊區思源路的「五星尊爵no.6」房屋和車位，後來在電話中將底價1150萬元訊息告訴在另家分店任職的簡姓女仲介，由簡女告知買方。

檢方認底價屬工商機密

檢方偵查時，劉女表示，她不知道買方是盧女，也沒有向買家說過底價，而且房屋買賣是否成交要看賣方意願；簡女說，告訴人除委託這家公司賣屋外，還有委託其他仲介公司，買方只要經過資訊收集就可知道房屋的大概底價，盧女看屋當時就知道每坪行情21萬或22萬元，她以為盧女從別的仲介公司知道底價，所以才會透露底價，目的是希望盧女可以往上加價，以達成房屋成交目的。

盧女向檢方說「當初已加到1100，他們還是一直堅持要1150」，因此檢方認定被告已洩漏底價，2名仲介屬共同正犯，但目的是希望買家能提高價金，以符合告訴人所設定的底價，未損及告訴人利益。

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父母之存款由子女具名​提領，如未能提供非無​償移轉之事證，仍應課​徵贈與稅

國稅局表示，財產所有人以自己之財產無償給予他人，經他人允受而生效力之行為，為贈與行為，應課徵贈與稅。父母子女間資金之移轉，如未能提供非無償移轉之具體事證，仍涉及課徵贈與稅情事。

國稅局查核贈與稅案件，發現A君之銀行帳戶於97年間由其子B君提領900萬元，未申報贈與稅，A君主張因出國經商，委由其子B君代為提領存款，其中用於修繕房屋及購入家具等計支出400萬元，用於購買珠寶計420萬元，餘款則為生活費用，惟無法提供相關單據證明，國稅局依法課徵贈與稅並處以罰鍰。

前揭案例A君之存款既由其子B君具名提領，其子B君顯然允受並占有該筆存款，依民法第761條規定，已生所有權變動之效力，除非A君能舉證非無償移轉存款之證明，否則贈與行為即成立生效，依法即應課徵贈與稅。

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假借土地買賣實質贈與​現金，經查獲要課徵贈​與稅及裁處罰鍰

國稅局表示：假借土地買賣實質贈與現金，一經查獲，稽徵機關將依實質課稅原則及公平課稅原則，課徵贈與稅並裁處罰鍰。 

國稅局舉例說明: A君為未成年人（77年生），於96年5月3日以其歷年源自其父B君贈與之款項，由Ｂ君（即其法定代理人）以962萬餘元向第三人購買坐落新北市○○區○○段第○地號等9筆公共設施保留地（公告現值合計2,531萬元），旋即於同年月日再由其父Ｂ君以2,532萬元高價出賣予C君（B、C兩人為姐弟關係），涉有假借買賣土地實質贈與現金情事，經該局查獲，對C君課徵贈與稅並處1倍之罰鍰。C君主 張向A 君購買土地，係基於系爭土地得為容積移轉並可獲更高利益，故願以高價購買該等土地，本件依契約自由原則，實屬買賣並非贈與，稽徵機關以推測方式認係假借土地買賣實質贈與現金，補徵贈與稅及裁處罰鍰實屬不當云云，申經復查及訴願均遭駁回，提起行政訴訟，亦遭行政法院判決敗訴。 

行政法院判決指出，C君與B君為姊弟至親，分屬建案起造人○○建設公司之監察人及董事長，復為容積移轉之接受基地所有權人，按理本應對其公司所營「委託營造廠商興建住宅出租、出售業務（建築師業務除外）」等事業所及之範疇（包括市場交易行情等），有相當程度之專業認知與了解……C君明知系爭土地因容積移轉可獲利，不由取得土地之A君逕為容積之送出（倘一定要由C君取得再送出，B君亦非不得直接介紹由C君向第三人以原價買受，始合姊弟情誼），反以原購入價格逾2.63倍之高價，出售予亦熟稔行情之C君，而使A君於不到25日內，即因系爭轉賣差價，自至親C君（即其姑姑）處獲利1,569萬元，核與常情相悖，而不具合理之經濟上之理由 。足見本件從購買系爭土地、輾轉於至親間移轉、再送出容積等法律上之形式乃係C君與B君取巧安排，目的在藉由C君高價購買系爭公共設施保留地，而通謀隱藏C君贈與現 金予A 君之經濟實質，既係屬「以規避稅負為目的、濫用私法形成自由」之稅捐規避行為，因其具備違法性之認識而可責本件C君假借系爭土地買賣，實質上乃在贈與A君超過其購入成本甚鉅之金錢，事證明確；則C君對此贈與情事，未依法申報贈與稅，自有違章之故意；縱非故意，其依法應申報且無不能注意申報，竟未予申報系爭贈與稅，亦難辭其過失之責，乃判決A君敗訴。 

買賣契約固採自由原則，價金由當事人自由訂定，惟經查得係屬以規避稅負為目的、濫用私法形成自由之稅捐規避行為，稽徵機關將依實質課稅原則及公平課稅原則，課徵贈與稅。請納稅義務人釐清觀念，勿心存僥倖，以免事後遭稽徵機關補稅及裁處罰鍰。

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郝龍斌：借鑑香港經驗重建台北

（中央社記者王曼娜香港20日電）台北市長郝龍斌今天率團訪問香港，考察舊區重建情況。郝龍斌表示，台北未來都市更新會借鑑香港市區重建局的經驗，由市政府出資及立法授權，使都市更新有效進行。

郝龍斌率領台北市政府官員及5名市議會議員一行70多人今天抵港後，首先到市區重建局聽取簡報，並參觀展出的「籠屋」及床位寓所。

郝龍斌拜訪香港重建局後，接受媒體訪問時表示，他參觀香港「籠屋」後，更加覺得有責任儘快在台北展開都市更新計畫，讓所有台北居民，尤其居住環境不好的市民，未來有比較好的居住環境。

他說，香港重建局能有效解決居民的居住問題，改善居民的生活水平，同時有效率的處理都市更新問題，這是台北市可以借鏡取經的地方。

郝龍斌又說，香港重建局能夠完全主導整個市區重建行政的流程，同時有足夠公信力，關鍵是在兩個方面，一個是透過立法授權，二是由政府出資。

因此，台北市未來成立的都市更新公司，會汲取香港重建局成功的經驗，由市政府投資占股權50%以上，並透過立法，授權都市更新公司有公信力及主導權，以保證未來台北不會出現居住品質下降的問題。

郝龍斌指出，香港重建局把透過收購舊房屋所有權再重建後出售，重建後的住宅不是給原住戶居住；但台北沒有考慮由市政府出資收購舊房屋所有權後再進行更新，而是與住戶共同協商在原地重建，保證原住戶1坪換1坪。

他強調，香港重建局收購舊房再重建，未來出售房屋會有盈利，但台北市政府重建計畫不是以盈利為目的，舊城重建後產生的利益由政府與住戶共享。

郝龍斌認為，由於香港土地是公有的，重建局提供7年房價誘因就可以讓舊房住戶搬到其他地區，但台北都市更新面對的很多是私人土地，這方面香港沒有經驗，需要靠台北自己努力解決。　

郝龍斌一行明天將參訪香港房屋署及參觀公屋，22日轉往新加坡參訪。

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郝龍斌赴港取經 將成立「台北都更」公司

謝莉慧/香港報導

臺北市政長郝龍斌今(20)日率市府團隊、媒體及臺北市5位議員所組成的參訪團拜訪香港重建局，希望藉由其經驗，提供臺北市未來推動都市更新工作的參考。郝龍斌在聽完重建局董事會主席張震遠的簡報並體驗「籠屋」後表示，將在本會期於市議會推動成立「臺北都市更新公司」，加速臺北市的都更腳步。

隨本新聞所附影片，為郝龍斌在香港受訪時的談話。

郝龍斌表示，「臺北都市更新公司」將類似香港市區重建局功能，但模式不可能完全套用在臺北市，例如，市建局在收購土地後，可以交給建商開發，但臺北市是希望在都更之後，能協助原住戶遷回原址、居住面積1坪換1坪，把都更的利益跟原住戶共享。

郝龍斌說，「我們未來要成立的都更公司，就是要吸取香港的成功經驗，把公司的立法、授權一次到位」。

郝龍斌並在張震遠的陪同下，親身體驗模擬現況的「籠屋」，屋內面積僅1至2坪大小，在擺了雙層床架、吃飯桌椅後，顯得狹窄不堪，這卻是住進3至4人的空間。

「籠屋」指的是在香港市區，由屋主將已經很狹窄的住宅，再加以分割成眾多床位，居住者多為單身、從事勞動工作的男性，通常都會將自己所有的財物和雜物放到床上，生活和睡覺都在裡面。為了保護個人的財產，他們會在床的四邊加上鐵絲網，成為香港現存的特殊居住型式。

而香港市區重建局並非政府部門，也非私營企業，職員都不是公務員，而是一個「法定機構」，性質是非營利社會企業，以臺灣而言，算是一個具法人地位的公益機構，最高任務為解決香港的市區老化問題，在過去10年已成功推展近50個更新案例。

重建局主要是為了解決香港市區老化的問題，成立之初，香港特區注資了100億港元，作為其營運資本。市建局需在審慎理財的原則之下，利用這筆資金開展專案，自負盈虧。政府也通過豁免市建局重建項目的地價，間接資助市建局的重建專案。

最近市區重建局更進行了一項大規模調查，發現在香港的42,000幢私人樓宇之中，有16,000幢房子超過30年。失修情況相當嚴重，極需處理；在社會層面，現在香港有110,000居民，生活在失修的房子中，夏季缺乏空調、加上沒有窗戶，室內氣溫高達攝氏37度，苦不堪言。

而在過去10年，市建局展開近50個重建專案，幫助3萬多位舊區居民，改善生活條件。所面臨的最大挑戰是「搬遷賠償」。為建立一套客觀賠償標準，市建局以香港立法會在2001年同意的「同區7年樓」作為賠償基礎。這個價錢往往是舊樓市價的2到3倍，且這個「同區7年樓」的單位價，是邀請至少7家獨立估價師所算出，藉以增加公信力與提升透明度。最近3年，市建局除了現金賠償之外，還增加了「以樓換樓」的新選擇。

郝龍斌說，臺北市現況超過30年的老舊建物佔全市建築物34.02％，雖然建物狀況比香港好，但同樣需要政府面對。

郝龍斌表示，「在臺灣我們把都市更新認定不是政府，就是民間開發商。香港重建局非政府部門，卻能成功推動更新的關鍵，即在於明確法令授權，賦予物產收購、開發等相關權力，以及在推動過程中對市區更新工作有利的多面向組織組成，提供各政府部門橫向整合及政府資源支援」。

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莊孟翰：2011年房地產景氣動向 賣方市場何時轉變買方市場

衝破期待已久的9千點而一路攀升至9145點，連帶投資者對2011年的房價走勢也都充滿了樂觀的期待；唯開春以來4個交易日卻又大跌535點，跌幅高達5.86％，總市值亦告縮水1.39兆元。

此外，外資從2月9日至2月11日連續賣超421億元，並且兩天之內亦相繼匯出累計12億美元，約新台幣350億元，此就全球資金流向而言，是否意謂外資即將大量撤離台灣，並且即將逐漸由新興市場轉回已開發市場之前兆，其對國內房地產市場是否會因此而產生結構性的影響？

根據《House Fun好房誌》與YAHOO!奇摩新聞民調中心網路調查資料顯示，高達76.4％民眾看漲今年房市，其中31.9％認為會大漲，44.5％認為小漲，僅6.6％認為會下跌；其次，更有高達56.4％的民眾認為房價「非常不合理」，29.9％認為「不合理」，合計86.3％民眾認為房價不合理。

另外，根據2010Q4永慶購屋趨勢大調查結果顯示，有高達69％民眾看漲未來一年房價。由此顯示，央行擴大信用管制的效果，仍遠不敵投資客來自於游資氾濫與股、匯兩市齊揚對未來房價的信心。

然而最近卻也有一家房仲業者所做的網路民調，結果顯示有8成2的民眾認為未來3年國內房價會有泡沫化風險；其所以如此，主要係因這一波房地產多頭已長達7年半。

如果以過去台灣房地產景氣循環之經驗觀之，除非來自於境外之投資性需求持續增加，否則在國內真正需求並沒有這麼大的情況下，加以今年年底之立委選舉，明年又有總統大選，政府不可能任由房價泡沫持續擴大，此可由最近央行再度出手祭出「建商版」之選擇性信用管制，刻意將土地融資調降至6成5見其一斑。

因此，今後應格外注意的是，一旦政府打壓房市力道愈來愈強，並且也成功阻絕外資，甚或為壓抑通膨而逐漸提高利率，抑或歐美國家景氣復甦導致國際流動性資金退潮等種種因素，都可能導致原為投資客所擁有之房地產亦被迫大量釋出，屆時，整體市場必然會由賣方市場轉變為買方市場。

因此，今後不論是建商或購屋者均應以自住之實際需求為主，尤其建商更應重視地段區位、施工品質、品牌形象與售後服務，如此，方可及早規劃因應景氣變動下之不確定風險。

請見《理財周刊》547期

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保單視同資產，無償變​更等同贈與，要保人改子女，要稅

【經濟日報/S02版/稅稅平安】

個案實例

黃媽媽購買三張保單，自己為要保人與受益人，繳費年期15年。當繳完最後一期保費後，黃媽媽便把三張保單的要保人與滿期金受益人分別改為三個兒子。不久，滿期金便分別匯入三個兒子帳戶。

國稅局認定為逃漏贈與稅，與以補稅加罰，但黃媽媽主張與三個兒子約定好，兒子拿到錢要奉養父母，這並非贈與行為，不該課徵贈與稅。到底更改要保人是否要繳贈與稅呢？

個案解析

黃媽媽主張保費是她平常儉省所繳納，雖變更要保人，然其保險給付金額仍由黃媽媽保管，倘其子孝順並照顧父母，方能給予。

至於變更受益人，黃媽媽說明是為了讓三個兒子方便申報綜所稅時，符合要保人與被保人同一申報戶的人壽保險費扣除額之列舉限制。但是，國稅局認為變更要保人的無償行為就是贈與行為，分析邏輯如下：

1、黃媽媽本來是保單的要保人及滿期受益人，得依照保險契約請求保險公司於繳費滿期時依約給付滿期金，這個給付請求權為有財產價值之權利，屬遺贈稅法第4條所指之財產。所以，保單是具有保險利益之財產。

主張非贈與…要舉證

2、黃媽媽將保單的要保人及滿期受益人變更為兒子，就是將自己之有財產價值的權利無償讓與他人，已符合遺贈稅法第4條所定贈與之要件，應依法繳納贈與稅。

3、雖然黃媽媽主張更改保單的要保人並未實際送與財產，但是參照最高法院判例「民法第406條所謂自己之財產，不以現在屬於自己之財產為限，將來可屬自己財產，亦包含在內。」本案的三張保單於契約期滿時有受領保險金的權利，將來可屬於黃媽媽的財產，參照上述判例意旨，就是黃媽媽自己之財產，無償移轉與三個兒子。

4、黃媽媽主張滿期金實際還是由她保管，但是，國稅局認為保單變更時，已經由三位兒子親自簽章更正，顯見三人已同意變更為要保人及滿期受益人，有允受之意思，依遺贈稅法規定，應課徵贈與稅。

5、黃媽媽主張變更要保人與受益人為三個兒子，並非贈與行為，國稅局沒問清楚就課徵贈與稅。參照台北高等行政法院判決「稅捐稽徵機關如已提出相當事證，客觀上已足能證明當事人之經濟活動，應認稅捐機關業已證明稅捐債權之存在；如當事人予以否認，即應就其主張之事實負舉證責任。」

補稅又加罰…划不來 

6、國稅局要求黃媽媽舉證，證明她並未無償贈與給三個兒子，但黃媽媽未在期限內舉證。

其實，黃媽媽算好運氣，國稅局只以滿期金總計180萬元為贈與金額，當本案於複查程序中，國稅局向國泰人壽查詢保單變更當日保單價值（解約金）合計應為200萬元，較原核定贈與總額180萬元為高，基於行政救濟不得為更不利於原告之決定，原處分予以維持。

黃媽媽又主張只要補稅不要罰鍰，因為處罰贈與稅漏報者使其不再犯之單純目的，竟不問其原因情形而須課以最高兩倍之罰鍰，明顯違反比例原則及憲法保障人民財權。但台北高等行政法院裁判黃媽媽「未依遺產及贈與稅法第24條規定期限申報，顯有違章故意；縱非故意，亦有應注意依法申報卻漏未注意申報之疏失，而難解其過失之責。」

但黃媽媽也有更倒楣的事，因為此案調查中，國稅局又另發現黃媽媽把另一張保單在其他日期也是變更要保人為三子，又涉及另一起贈與稅案。

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