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申請都市更新容積獎勵要符合什麼資格？

雖然郝市長喊出都市更新 一坪 換 一坪 再加一個車位的美麗口號，但是卻不是每個都更案都有這個機會符合上述條件，因為每一項容積獎勵項目背後都有附帶但書，就是要申請這項容積獎勵，就要做到這項獎勵的要求工作項目，最後再交由評審委員來決定你的工作項目到底可以得到多少比例的容積獎勵。

以大家耳熟能詳的綠建築為例，當你的建築規劃拿到銀級綠建築標章，政府就給你6%的容積獎勵，如果是黃金級綠建築標章，政府就給你8%的容積獎勵，如果是最高等級的鑽石級綠建築標章，政府就給你最高的10%容積獎勵。相對的，營建工程也因為綠建築而必須提高興建成本，因為有付出所以才有獎勵，沒有付出就沒有獎勵。

因為都市更新容積獎勵的項目及細節非常多，很難在此一一陳述，所以要確定自己的都更案到底可以申請到多少容積獎勵，主要還是看這塊基地是否有符合申請的資格以及住戶是否願意多做一些額外事情來爭取更高的容積獎勵，當住戶都能達到容積獎勵的要求標準，政府沒有理由不給住戶獎勵，否則以後誰還要花大錢去做這些工作。

資料來源：青田開發管理顧問股份有限公司

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。

非都市土地可以辦理都市更新嗎？

依據土地法的要義，土地可以概分為都市土地和非都市土第二種。都市土地有都市計畫法，非都市土地有區域計畫法。因為都市往往面臨舊市區和新市區開發問題，所以都市處理舊市區的模式就是透過都市更新；處理新市區的模式就是透過土地重劃。因為區域計畫法並沒有新市區和舊市區問題，所以當然也不會有都市更新這個東西。

不過法律是人訂的，如果非都市土地，執意要推動都市更新也不是沒有辦法，最快的方法就是針對該地區擬訂一套都市計劃法，當都市計畫法通過之後，就可以名正言順的推動都市更新。

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一坪 土地可以蓋幾坪

都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異，唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵，除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地，住三地目，四層樓公寓作為範例，跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享：

100坪的土地，住三地目的容積率是225%，建蔽率是45%，這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為：基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數，不含：陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
《假設這塊土地有做容積移轉，也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數，因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

※所以100坪的土地允建容積為292.5坪※

再加上免計容積15%→292.5*1.15=336.38坪
再加上陽台和梯廳15%→336.38*1.15%=386.83坪
再加上3層樓屋突15%→386.83+20.25=407.08坪
再加地下室公設→407.08+48.85=455.93坪

※地上層面積(不含車位)455.93坪※

這塊土地依法可以蓋10台汽車和12台機車。

※地下層權狀面積為135.52坪※

※開發總樓地板面積591.45坪※

※土地坪效455.93/100=4.56坪※

《 一坪 土地可以蓋4.56坪房子》

《都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪

100坪土地的基地容積是225*80%=180坪

《都市更新容積獎勵80%》

100坪土地的獎勵容積是225*20%=45坪

《公共設施保留地容積移轉20%》

※所以100坪的土地允建容積為450坪※

再加上免計容積15%→450*1.15=517.5坪
再加上陽台和梯廳15%→517.5*1.15%=595.13坪
再加上3層樓屋突15%→595.13+20.25=615.38坪
再加地下室公設→615.38+73.85=689.23坪

※地上層面積(不含車位)689.23坪※

這塊土地依法可以蓋15台汽車和18台機車。

※地下層權狀面積為203.28坪※

※開發總樓地板面積892.51坪※

※土地坪效689.23/100=6.89坪※

《 一坪 土地可以蓋6.89坪房子》

無都更的土地開發是1坪土地蓋4.56坪
有都更的土地開發是1坪土地蓋6.89坪

如果扣掉都更成本和實施者利潤

六四拆的情況，地主可以分回535.5坪

535.5/4=133.88坪
五五拆的情況，地主可以分回446.26坪

446.26/4=111.57坪

※※怎麼算這塊地唯有透過都更才最具開發效益※※

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建商不會告訴你的祕密~權利變換計畫的上下其手

都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇，涉及古蹟或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合

都市更新可以採行二種方式，分別是協議合建和權利變換，二者之間的差別就在於同意比率門檻和節稅措施。協議合建的同意比率比權利變換還要高，且完全沒有節稅獎勵措施。但是建商為了從中牟取更大的開發利潤，往往希望用協議合建的方式跟住戶合作，權利變換只是形式上用的，目地就是透過假都更的方式跟政府爭取更多的容積獎勵。

政府對於權利變換計畫的內容項目和費用編列有非常嚴格的規定，目地就是為了保障住戶不要被不肖的實施者蒙蔽，然而建商為了牟取自己最大利益，心中早已擬訂了二套劇本。

第一套就是讓住戶對權利變換失去信心，建商會在權利變換的管理費用項目大灌水，然後故意將未來銷售售價格低估，讓失真的權利變換共同負擔看起來一點也不吸引人，於是住戶就只好選擇和建商協議合建，少了政府監督機制並排除住戶的參與權，建商就可以竭盡全力的朝著對自己最有利的開發方向來規劃。

第二套就是完全依照權利變換計畫來推動，不過會在共同負擔項目的管理費用大灌水，賺取超額和超賣雙利潤，除了成本大灌水之外，建商還會故意低估更新後房屋的價格，當將來賣出行情價的時候，又可從賺取超賣的價差。尤其是當都更整合碰到公有地的時候，權利變換計劃更是建商的最愛，反正公有地又不會講話，絕對會狠狠的海削一筆。

所以當住戶拿到建商提供的權利變換計畫和估價報告書的時候，不要輕易相信你眼前看到的數字是對的，絕對要多看多問多比較，不要呆呆的把自己賣了還開開心心的幫對方數鈔票。

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都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇，涉及古蹟或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合

都市更新實施方式非以拆除重建為唯一選擇，涉及古蹟或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合

都市更新處表示，由於都市更新目的是要讓城市永續再生、文化資產與歷史記憶都是推動都市再生工作的重要元素，不論過去、 現在乃至未來，在更新案審議對文化資產的保存都相當重視，故本府受理民間申請都市更新案時，均先清查範圍內是否有已公告之古蹟、歷史建築與老樹，對於可能有文化資產價值的建築物、老樹，均會同本府文化局進行鑑定與保存。

依都市更新條例規定，更新實施方式包括：重建、整建及維護方式進行，非以拆除重建方式為唯一選擇，故更新單元內涉及古蹟 或歷史建築物時，得以「整建維護方式」修繕保存，達成新舊建築物融合共存，增進生活居住之品質，進而成為該區之重要地標，且 辦理都市更新過程實施者（建商）對於古蹟或歷史建築物進行修繕或保存支付之費用亦可以申請容積獎勵，目前已有內湖區內湖庒役場古蹟採都市更新並朝整建維護方式保存之案例正興建中，更新完成後將可達成達成新舊建築物融合共存之目標。

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都更單元劃定的學問，方正為王

都更單元的劃定是一門學問，關係到這個案子將來是否可執行，這裡要探討的並不是住戶整合問題，而是更新單元對施工的影響。地下室工程是整個營造工程最重要並令人擔心的部分，尤其是都市更新案往往都是開挖到地下4~5層，為了避面突發狀況，造成營建成本狂飆而影響整個權利變換計畫，一般都是希望工地越方正越好，連續壁安全支撐好規劃以及工程進度好控制。

相對的在劃定更新單元的時候，就要盡量讓更新單元維持一個方正狀態，不方正的基地絕對會潛藏許多超乎想像的風險。再來就是要對更新地區的地質做徹底研究，因為地質越差的環境，地下室的施工成本也就越高，必須審慎評估營建工程是否會發生不可控風險。例如：天母地區的地質都非常鬆軟，很多工地的地下室開挖都吃足了苦頭，像天母某百貨工地，地下室開挖到一定階段之後，竟然發生了連續壁擋土牆崩坍意外，造成整個地下室又要額外投入一筆營建費用。都更案的每筆預算都是有限制的，多花一塊錢，住戶將來分配的價值就會少一塊錢，所以為了規避風險，都更單元劃定的時候絕對要多費心思。

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都市更新事業計畫核定實施後，卻遲遲無法開工，是否可以再主張退出都市更新？

都市更新有二個重要階段：

 如果是都市更新事業概要階段，詳述如下：
政府通過都市更新事業概要，如果因為可能有釘子戶問題而遲遲無法進行到都市更新事業計畫階段，則住戶可以主動退出都市更新，直接表明不參與後續都市更新事業計畫。(千萬不要說不參加，不參加的待遇比不參與還悽慘。)
如果是都市更新事業計畫階段，詳述如下：
都市更新事業計畫一旦經過政府核定實施之後，依法你就已經無權主張退出(同意變更為不同意)，因為事業計畫審查之前已經給住戶一段相當長(30天)的考慮時間。
不過都市更新事業計畫通過之後必須在規定期限內申請建照，至少要在三年內申請建造執照，但是申請建造執照後，透過展期又可以拖1.5年，總共就4.5年。

由於釘子戶的協商至少要3年以上，不要期待政府會強制介入拆屋。然後建商一定會透過向中央主管機關申訴方式，以拖待變，用時間換取空間，對住戶權益很傷。為了避免被沒良心的實施者欺負，建議住戶跟實施者簽署參與都市更新合約書的時候，一定要加註《都市更新開工前半年，才可要求住戶搬家》，避免房子被實施者，拆掉之後陷入進退兩難局面；再來就是建立退場機制，要求建商必須於事業計畫通過後三年內完成土地整合，否則當初簽署的更新合約書自動無條件失效。

如果當初你跟實施者的合約沒有加註這幾條，那就只能祝上帝保佑你。如果房子沒被拆掉那就繼續住不用理他，你還是可以自由出租買賣，買賣的時候還有都市更新這個讓資產價值倍增的祕密武器。

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公有地遇到都更一定會被吃掉嗎？

由於政府的政策是希望公有地能主動參與都市更新推動，所以很多人總是天真的以為都更只要是碰到公有地就萬事OK。

但是事實卻不是如此，當初天真樂觀的這群人，一旦開始和公有地管理機關交涉，保證會吃足苦頭，且深切的體認到何謂五千年官場文化和官僚氣息。公有地不參與都更的原因，說穿了就是擔心被戴上一頂賤賣國家資產、官商勾結、圖利他人的大帽子，因為過去的都更案例確實也是如此，沒有主導權的公有土地，往往任由開發商肆無忌憚擺佈，曾有知名建商想以小吃大的經典案例，建商以50坪的私有地，強迫500坪的公有地參與都更，再從中上下其手，獲取好幾個億的超額利潤。所以目前公有地對於是否要參與都市更新，態度已經今非昔比。

套句公家機關名言：多做多錯，不做不錯。有些公務員的心態是但求能夠平安退休。所以當都更單元碰到公有地的管理機關，就要有和這些機關長期抗戰的心理準備，絕對不是想像中的對方一定會配合參加。不過如果實施者真的用心地提出一個以對方利益為考量的規劃案，讓對方覺得參與都市更新對其是有好處的，且不會有被人背後指指點點的風險，也許公有地對都市更新還是抱持著樂觀其成的態度。

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都市更新單元劃定規定？

都市更新單元劃定和事業概要及事業計畫之間最大的差別，就在於單元劃定是完全不需要住戶的同意書也沒有送件門檻比例。原則上只要由更新單元內的其中一名住戶擔任發起人即可，不過都更單元劃定申請還是有一定的準備作業要完成，例如:都更單元的指標評估，如果連申請的資格都沒有，接下來一切都是白談。

不過近來常常發生很多住戶抗議在未被告知的情況下，竟然被少數人給公告劃定為都市更新單元，所以政府採取了亡羊補牢的新政策，就是要求申請劃定都更單元的時候，必須先舉辦一場公開的說明會，而且要通知劃定單元內的每位住戶參加該場說明會，並把當天的會議記錄做為申請的必要文件之一，如果絕大多數的住戶都是堅決反對的，那麼政府就要審慎評估是否要同意這個更新單元劃定案成立。

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什麼是豪宅?為什麼稱呼為豪宅呢??

北市府財政局局長邱大展表示，原則上只要同時符合「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少（採光好）、戶戶車位、保全嚴密與管理周全」八項標準的ＲＣ等級以上構造住宅大樓（不含商業大樓與別墅），即被認定為高級住宅。

還有付錢付的比別人多也算是豪宅

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