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新莊線再延期，地方跳腳

〔自由時報記者蔡偉祺／台北報導〕捷運新莊線歷經樂生療養院抗爭，早已延宕多年，現又傳出通車日期要再延後，地方民眾多無法接受，前新莊市長、現任新莊區長許炳崑痛批，捷運局「搞什麼飛機！」新北市議員蔡淑君也說，這樣的消息太震撼了，也很「謝謝」捷運局送給大家這件新年禮物。

許炳崑說，新莊線通車已經跳票好幾次，通車一延再延，他現在已經不知道該如何反應，先前處理樂生療養院好不容易達成共識，以為「總算撥雲見日」，可以順利通車，但沒想到捷運局又辜負所有的市民。

許炳崑也質疑，樂生院對捷運工程造成的影響，不可能那麼嚴重，究竟問題出在那裡，捷運局應該提出合理解釋。

蔡淑君則說，新莊線通車是許多新北市民的期待，施工期間市民忍受種種不便，就是期待早日通車，但現在通車又要延期，大家都無法接受，她也提醒，市長朱立倫的捷運「三環三線」政策，有許多路線都要和北市捷運局合作，市府要記取教訓，不要讓新北市民權益一再被忽視。

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陸預測房產稅1% 房價掉2成

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，開徵房產稅將使得土地面臨巨大的貶值風險，如果以1%的稅率徵收，房價預估將下跌20%。　

重慶市市長黃奇帆日前在政府工作報告中提出，「十二. 五」（第12個5年規劃，2011年-2015年）期間，重慶將加強財稅調節，開徵高檔商品房（豪宅）房產稅。

據報導，中國財政部已原則同意重慶開徵房產稅。重慶正在加緊完善相關方案，可望在今年第1季公布有關文件，開徵房產稅。

重慶房產稅尚未公布徵收細節，但對房價的影響已成為焦點。相關人士認為，房產稅可能成為房市調控的「重磅炸彈」。一些房地產業者說，房產稅無法抑制高漲的房價。

中共官方人民日報引述曹建海表示，開徵房產稅將使得土地面臨巨大的跌值風險，如果按照市場預測，以房屋評估值的1%來徵收，「將會導致房價下跌20%」。

不過，重慶朵力房地產股份有限公司董事長黎偉認為，重慶對高檔商品住房開徵房產稅，短期來看，對於抑制高檔商品房消費會有一定作用，但長期而言，重慶經濟正處於發展期，工業化和城鎮化不斷加快，商品房的剛性需求大，開徵房產稅對當地房市不會造成太大影響。

中國房地產研究會副會長顧雲昌認為，房產稅對房價影響，要看徵收面有多大，以及對供需關係影響多少。

此外，專家呼籲，開徵房產稅應重在完善地方財稅制度，而非把房產稅看成簡單的調控市場工具。

重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤認為，房產稅更重要的意義在於完善財稅體制，為地方政府培育重要且穩定的財政收入來源。

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直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一受理申請徵收、讓售執行應注意事項

內政部95.10.17台內營字第950805921號令發布  

一、爲利直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一（以下簡稱本條）第二項規定，辦理土地或合法建築物之徵收及讓售予實施者，特訂定本注意事項。

二、直轄市、縣（市）政府應要求擬依本條規定申請徵收之實施者，於都市更新事業計畫內表明擬申請徵收之土地或合法建築物，並敘明與不願參與合建者協議合建及協議價購之條件及過程。

三、直轄市、縣（市）政府依都市更新條例施行細則第六條第一項規定辦理通知時，應將都市更新事業計畫內擬申請徵收之土地或合法建築物標的，一併告知其所有權人及其他相關權利人。

四、直轄市、縣（市）政府受理實施者依本條規定申請徵收時，應請實施者檢具申請書（如附件）及下列文件：

(一) 已核定實施之都市更新事業計畫。

(二) 擬申請徵收之土地或合法建築物清冊。

(三) 協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件。

五、直轄市、縣（市）政府依前條規定審核文件無誤，應依土地徵收條例規定計算徵收補償金額，通知實施者預繳承買價款及徵收作業相關費用。

六、直轄市、縣（市）政府應將實施者依本條規定預繳之承買價款存入土地徵收補償費專戶處理。

七、直轄市、縣（市）政府於實施者繳交承買價款後，應依土地徵收條例相關規定辦理徵收，並於徵收完成囑託登記後，將徵收之土地或合法建築物讓售予實施者。

實施者依都市更新條例第二十五條之ㄧ第二項申請徵收後讓售申請書 21.00 Kb

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北市土地公告現值漲12.08% 跟市價差很大

【聯合晚報╱楊正海、游智文／台北報導】

台北市政府上午公布民國100年度北市公告土地現值，上漲幅度為12.08% ，較99年度上漲2.61%，大幅上揚快10個百分點，不過，和今年實際土地交易行情 一坪 至少上漲40到50%漲幅比較，落差很大。

房仲業表示，公告現值和北市土地成交行情漲幅相差很大，不過和房價漲勢差不多，今年以來北市房價大致上漲10~12%。

根據公告資料，調漲最多的前3名行政區，去年依序為內湖、大安及中正區，今年則以中正區奪冠，其次為信義區和大安區，地政處指出，位處市中心的中正區、信義區及大安區，因交通便捷，公共設施完善，且在「台北好好看」各系列正面效應及都市更新題材發酵等因素影響下，100年公告土地現值調幅為本市前3名，上漲幅度依序為12.59%、12.57%及12.51%。

全市41萬筆土地，上漲幅度最大者為北投區奇岩新社區之區段徵收土地，因都市計畫由農業區變更為住宅區（北投區第136號地價區段），且即將於明年進行配地，地價上漲幅度為75%。

北市地政指出，北市地價及標準地價評議委員會，今日評定完100年公告土地現值，將以作為明100年申報土地移轉現值之參考及補償徵收土地地價之依據；另外，100年一般徵收土地加成補償成數經評定為2成。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，北市公告現值市中心區漲幅約在12%，但如從去年9月至今年9月來看，北市市中心土地行情， 一坪 至少上漲40~50%，有些更高。非市中心區部份，土地也有15~30%的上漲。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，調升土地公告現值主要影響房屋交易土地增值稅，如依房價來看，北市這一年房價漲幅在10~12%之間，市區和市郊差不多，因此今年公告現值調幅大致跟上房價漲幅。

不過由於過去幾年每年公告地價調幅都很小，平均每三年只在10~12%左右，若從94年算起，公告現值漲幅約3~4成，但房價上漲大約一倍，相差甚遠。

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揹債40年還到頭髮白，年輕人願意

政府要蓋社會住宅，並協調行庫推出四十年低利房貸，有年輕夫妻稱好，表示一旦推出就立刻買屋，但有人認為如果位置太偏僻就不會想買；更有人認為，現在年輕人未必肯為買房揹債四十年。

台東縣大武鄉加津林部落排灣族青年李志賢表示，在部隊服務十三年，因房價太貴，至今仍未買屋，如果社會住宅貸款期限達四十年，他一定馬上購屋。

高雄市廿六歲的設計人員鄭在基說，如果有這樣的住宅且地點不是很偏僻，坪數適中，他會很想買，「如果能先租後買，負擔會更輕」。

高雄市卅五歲上班族曾桂蓮一直計畫買房子，但買不下手，聽到將新建社會住宅，覺得多一個選項，但又怕這些住宅蓋得太偏僻，生活機能不足，到時候反成燙手山芋。

今年十月退伍的顏椿益，在生物科技公司當研發，月薪三萬多，與女友正計畫結婚，他說不考慮買社會住宅，「說穿了，社會住宅就是另一種國宅，國宅一直給人品質不佳的印象」。

在花蓮從事鐵道紀錄的顏妏如說，時下青年人對貸款是很陌生的，政府推動社會住宅政策立意雖佳，但最好先了解年輕人的想法，年輕人未必肯為了房子而揹債一輩子。

「貸款四十年，時間太久了！」花蓮縣吉安鄉超商店長鍾碧婷說，萬一買的人沒有活那麼長，豈不是讓下一代或讓擔保人扛債呢？

屏東縣從事製鋼業的陳文伯今年剛結婚，目前租屋，他認為低利率雖然是政府美意，但自己根本連頭期款都繳不出來，而且他也擔心社會住宅會淪為龍蛇雜處，寧願租好一點的房子。

五十四歲的台北縣民陳靜心則認為，房貸可以延長貸款時間到四十年，對年輕人而言是利多好消息，但如果讓四、五十歲的人貸款，這樣要等到八、九十歲才能還清房貸，風險太大，會衍生更多問題，應一併推出配套，才不會讓政府好意變成黑洞。

住台北市的退伍軍人董亞雄說，訂政策的官員根本沒站在老百姓的角度思考，如果三十歲買房子，一輩子都在還錢，這種壓力太大了，政府應該是想辦法讓房價回歸正常，這個政策根本治標不治本。

三十三歲的台北縣民葉沛綱說，他三年前結婚後，貸款四百萬元，分期廿年，在板橋市買了卅 三坪 的房子，月繳房貸兩萬多，但兩年前小孩出生後，雖然雙薪，但收支仍難以平衡，已經決定把房子賣了。「如果房貸可以分期四十年，會願意重新再買房子。」

資料來源：青田開發管理顧問股份有限公司

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買不起房，親愛的台北我要和你分手

一波波無聲而洶湧的台北市青年移民潮，正在發生。近來台北的「外移效應」愈來愈明顯，許多人都當起「橋民」（過橋之民），但這批「橋民」多為被迫遷徙，而與台北市「分手」的關鍵之一，就是高房價。

只能買北縣，無奈當橋民

冷鋒過境，上高架橋後下林口交流道，從車窗向外望，濕重的霧氣迷濛。「這裡會成為未來之城嗎？」邱小姐就是其中一位「橋民」，新婚的她，與先生每天開車到台北市上班，雖然政府的合宜住宅要蓋在這，周遭「施工中」的標誌越來越多，近年房價也不斷提升，但放眼望去，高樓只透出稀微的燈光。她說，入住率低，是因為氣候、交通環境都讓人卻步，「沒辦法，只買得起這裡。」她無奈地說。

打開信箱，看看房仲公司的廣告單，北市房屋一間比一間貴，想要有個安身立命的地方，竟是那麼困難。這是一位在台北工作的四十歲上班族心聲，工作十幾年，買不起一間房子，成家的夢離他很遙遠。

負擔極嚴重，成家夢極遠

台北房價已經高到「負擔極度嚴重」程度，庶民要不吃不喝數十年才買得起房；台北居大不易，許多人乾脆選擇逃離台北，不少民眾為求合理房價與良好居住品質，開始往外圍移動找房，房仲業者統計，今年至少有五萬多人搬離台北市。

講更直接點，北市的高房價，逼走不少年輕人。據房仲調查，北市廿至四十歲想外移購屋者超過五成以上，而政府規劃興建的合宜住宅，因地處偏遠，很多人並不埋單。這樣一種年輕居民流出的現象，其實是代表城市活力逐漸衰退。

青年移民潮，減城市活力

就連年薪百萬者，也都認為自己很窮。三十多歲的劉先生擔任媒體主管、年薪近百萬，事業有成的他最近準備結婚，開始在北市找房，但看了一輪才發現，「自己好窮」，也笑說，因不少建案紛紛躋身「百萬俱樂部（每坪百萬）」，他一年的薪水剛好夠買 一坪 。

同樣三十多歲、在北市執業的陳醫師，最近決定離開從小長大的信義計畫區老家，在板橋買了新房子，一家三口定居北縣；高薪的醫生階級也開始把北縣當成居家落戶的第一選擇。

高薪醫師族，也選擇出走

而住在台北市裡的，也好不到哪去。最近才在萬華買了一戶八百萬、四十多年老公寓的簡茗薇說，北市老舊社區因房價低，年輕人接受度較高，但生活水平不如市中心，「甚至還輸給新北市，」她很怕家裡老人家爬不動樓梯。

住市中心的林小姐說，對她們家而言，房價上漲毫無意義，因為賣了之後，也買不起別的地方，就算已結婚，她與先生要繼續窩在家裡，當「啃老族」，希望家人不要趕她出去。

房價若能降，挺郝選總統

從南部來台北打拚十多年的租屋族林正中，最近打算買房，發現動輒一千萬起跳，「兩棟台南老家房子都賣掉，也買不起台北一間小屋。」他認為政府提供租金補助最實際，由他自己來找房子，他還開玩笑說，「房價降到每坪卅萬以下，就支持台北市長郝龍斌選總統。」

政大教授張金鶚認為，雖房價的政策調控屬中央執掌，但政府是一體的，且都是藍軍執政，就算是地方政府，也要積極作為，不能「置身事外」。

大樓拚命蓋，沒庶民呼吸

要不要離開台北，應該是民眾衡量本身需求與喜好後的抉擇，而不是價格決定一切。試想，當台北的大樓如雨後春筍般聳立，不斷挑戰天際線時，這些美麗房子的背後，卻少了庶民的呼吸，又有何意義？

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一定要都更嗎？老台北記憶消失了

初冬午后，被四周高矗大樓包圍、大隱隱於市的城中市場，人潮散布在擁擠逼仄的巷弄中，連棟三層樓、曾是詩人周夢蝶擺舊書攤的騎樓下，如今是如繁花盛開的連排成衣攤，不絕於耳的叫賣聲，展現出傳統市集慣有的生猛，拾階走上二樓明星咖啡廳，遇見了時光不走的「老台北」。

明星咖啡廳，原貌快不見

超過一甲子的明星咖啡館，「封存」了無數台北人的歲月記憶，儼然已成台北文化地標。不過，曾歇業十五年、五年前重新點燈開業的明星咖啡廳，也捲入了台北市這一波洶湧的「都更浪潮」中，一旦都更啟動，迄立在此六十餘年的明星也得「跳槽」，暫時搬到附近營業，等都更完成後再回到原址「武昌街一段七號」。

緊鄰台北車站的武昌街一段與重慶南路一段間的街廓，由於地段「誘人」，已被民間建商相中為都更標的，打算興建為地上廿七層、地下四層的豪宅。位在武昌街一段十一號的老店「排骨大王」，已被建商高價買走，於十月底歇業。隔鄰的明星咖啡廳創辦人簡錦錐已簽下都更同意書，不過，從美國返台接手經營的女兒簡靜惠卻極力反對，掀起家庭革命。

「台北一定要做都更嗎？」冬陽穿過明星咖啡廳的木造窗櫺，打在簡靜惠略顯激動的臉上。她說，原本武昌街一段這一排的街廓有廿七個地主，現在被一一收購只剩十一個地主，她望著對街被香煙繚繞幾乎不見屋頂的城隍廟說，明星咖啡廳就是在這樣獨特氛圍的土地中長出來的花，「you can't replace（取代）it！」雖然建商承諾日後會再搬回原址，但她很懷疑：到時住進豪宅的「明星」，還是「明星」嗎？

只管換幾坪，心中只想錢

簡靜惠說，現在大家只討論「 一坪 可以換幾坪、 一坪 值多少錢？」但有誰關心台北的歷史與記憶會不會一起被「都更」掉了？她說，台北要找高樓大廈，可以到信義區，但要找明星，就要到武昌街，但現在都更卻像要把台北全部變成信義區，「那是一個多麼乏味的城市啊！」

「我女兒說她要去台北市政府抗議！」八十高齡的簡錦錐說，剛開始他很猶豫，但是附近地主不斷來遊說，「我壓力很大，不要擋人財路啊！」他後來也想，明星這一排老房子也舊了、沒有電梯，很多老客人根本爬不上來，他自己年紀也大了，如果改建後有了電梯，明星可提供客人更舒適的環境，他考慮一個月後，點了頭。

簡錦錐與簡靜惠父女的家庭革命，其實就是台北人面對都更的縮影。台北市推動都更，公家、民間一頭熱，但是卻少有人關注到都更背後的文化層面，台北人的集體記憶與歷史軌跡，會不會就此淹沒在都更浪潮中？

城市沒記憶，文化也沒了

「失去記憶的城市很可怕！」師大地理系助理教授洪致文說，都市更新、再生是必要的過程，但都市更新與新的都市計畫是不同的，都更是在既有城市的脈絡下，以人民為本位，兼顧歷史層面、住民權益下進行更新，在都更的過程中，城市的集體記憶要被保留，而不是將整個記憶都摧毀。

更令他不安是，現在北市府用了許多容積移轉獎勵來大改造，但以人口、交通規畫來做為布局的都市計畫，在這種毫無限制、缺乏上位計畫的容積移轉、獎勵下，會導致整個城市「失控」。

老街老房子，一一被輾平

台大城鄉所博士候選人、無殼蝸牛政策研究員張維修也有相同的觀察。他說，現在的都更談的都只是建築物的改建，政府大力鼓勵都更，但建商往往只願意進行精華區的都更，大量資本的投入，只會造成台北房價愈來愈高，更多的人買不起房子。

他說，一個城市的特色在於歷史的記憶、味道的記憶，但現在台北市推動的都更鼓勵封閉式的社區，有大樓管理員、門禁、向上發展的大樓、獨立的開放空間，使得台北傳統街面的連續面被打斷，同時也取消了騎樓這種反映南方氣候的建築型式；他更批評，台北市推動都更的過程中，該是扮演維護城市記憶、文化風貌角色的台北市文化局卻彷彿被徹底「隱形」，任憑都更巨輪輾過老街、老房、老台北。

牆新但樹小，這就是台北？

一個看不到文化，也不在意集體記憶的都更，最後的結果，會不會把台北從此變成一個「樹小、牆新、畫不古」的城市？

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營建署統計顯是大台北房價不合理

營建署今天公布最新住宅需求動向調查，結果顯示，有五成三的已購屋和打算購屋者，認為房價不合理，其中，在六個接受調查的都會區中，以台北縣、市認為房價非常不合理和不合理的比例最高，達到六成一左右。（陳鳳如報導）

營建署指出，從最新對住宅市場價格合理性的看法調查結果來看，受訪者認為房價非常不合理和不合理的比例達到五成三，在六個調查的都會區中，認為房價非常不合理和不合理的比例，又以台北市和台北縣最高，達到六成一左右，顯示房價不合理持續是消費者的共識。

營建署表示，第三季調查的整體房價綜合趨勢分數為114.2分，未來趨勢分數為112.1分，由於房價趨勢分數200分是滿分，100分以上代表看好，顯示第三季購屋人持續看漲房價，不過，看漲幅度已經比上半年要小。

此外，對於兩岸簽署ECFA是否會影響國內房市景氣，有近四成的受訪者表示不清楚或沒有影響，認為短期長期都是利多的，約有一成七左右，其餘則是認為，利多和利空參半。

轉載自中廣新聞網

營建署的資料是否也透露政府應該拿出因應的住宅政策，不管是出租補貼、優惠房貸或社會住宅，都要有一個完整有計畫的可執行方案。

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重劃區就是另類都更，開發完成後絕對價值倍增

板橋市永翠水岸綠能特區位在板橋市中正路與環河路間，去年9月由台北縣政府城鄉局發布第一階段都市計畫後，有250位地主自組重劃會自辦市地重劃，佔地近18公頃。

地政局人員指出，永翠水岸綠能特區緊鄰大漢溪畔，規劃設計為水岸景觀住宅，但扣掉公共設施，加上獎勵容積回饋，可開發建築用地面積約10公頃。

據了解，目前永翠水岸綠能特區的土地 一坪30萬，等於 一公頃 要9億元，開發完成，河岸景觀住宅售價，推估 一坪 可能開價60萬至70萬元，利益驚人。

轉載自由時報

重劃區就跟都市更新一樣，都是藉由整合開發來創造土地的最大利用價值，只要都市更新規劃做得好，住戶的身價自然水漲船高。

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都市更新除了和建商協議合建，其實你還可以選擇自力更新

過去的土地開發模式可分為二種，就是地主提供土地，建商提供資金，大家五五拆或六四拆，或是地主自己找營造廠和建築師自己蓋。

都市更新也是一樣，住戶可以選擇跟建商協議合建或是自力更新，二者的差別在於跟建商協議合建，為了分配給建商一定比例開發利潤，住戶將來分配回來的坪數相對變少；而透過自力更新的話，少了建商利潤這一塊，住戶將來分配回來的坪數相對變多。

一般而言，不管是協議合建或自力更新，最終都要進行產權信託，也就是更新前把產權過戶給銀行，更新後銀行再把產權過給住戶，為什麼都要做產權信託，因為實施者都要跟銀行融資來蓋房子，只是申請的名目不同而已，建商用的是建築融資名義而自力更新用的是專案融資名義，在銀行業者的眼裡這二種貸款基本上都大同小異，說穿了就是換湯不換藥。試問一個1000多坪的開發案動輒30~50億營建工程費，台灣有哪幾家建商有那麼多的現金？既然養土地為什麼還要去跟銀行借錢呢？

自力更新和協議合建的差別就是住戶們自己扮演建商角色，透過專業都更顧問公司從旁協助，住戶可以自己遴選營造廠商、建築師、貸款銀行等等，透過專案融資規劃，住戶更新完成之後，完全不用出一毛錢而且更新期間還可以拿到租金補貼和搬家補貼，不需要擔心因為都市更新而增加生活開支，重點是住戶將來可以分回更多的坪數，不用再付給建商一筆額外的費用。

資料來源：青田開發管理顧問股份有限公司

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