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估北市商辦空置率，明年下半年降到10%下

景氣回溫，台北市商辦的空置率也跟著下降。根據一家商仲業者調查，今年第三季以來，北市商辦的空置率已經逐漸下降，目前大約在百分之十一左右。業者預估，由於明、後兩年，新增的商辦供給有限，因此，預估在商辦需求可望提升的情況下，到了明年下半年，北市商辦的空置率有機會降到百分之十以下。（陳鳳如報導）

一家商仲業者調查台北市主要商圈的辦公室市場行情，發現北市商辦的總量體有 一百四十五萬坪 ，目前空置了十六萬多坪，空置率為百分之十一左右，平均成交租金為每月每坪一千七百五十八元。商仲業者分析，今年第三季和第四季，北市商辦的空置率已經逐漸下滑，加上明、後兩年，新增可供出租的坪數不到 兩萬坪 ，因此，預計到明年上半年，平均空置率還是會小幅下滑。高力國際執行董事楊慧明說「我認為，大概到明年第二季之前，空置率有機會會下降到百分之十，但下降的幅度比較小，因為就市場交易來看，第一季和第二季是淡季，所以應該只是小幅度一個百分點的震盪，但是到了年底空置率，就有機會下探到百分之九。」

至於在租金部分，楊慧明認為，今年的租金應該會維持到明年第一季，因為，商辦業主的當務之急是希望先找到房客，因此，租金要有明顯提升，可能要等到明年下半年。

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3Q人才當紅，傳統3力靠邊站

（中央社記者韋樞台北28日電）房仲業進行一項「3Q人才大調查」發現，1139位受訪者中僅20%符合逆境、情緒、道德等3Q標準，這種人才不但升遷快，被挖角機會更多，他們最想投入服務業，而非電子業。

信義房屋與104人力銀行合作進行「3Q人才」大調查，發掘出企業最想用的人才。所謂3Q指的是AQ（逆境商數）、EQ（情緒商數）、MQ（道德商數）。

信義企業集團人資長黃慧珠表示，調查結果在企業端顯示，高達99%的企業同意「3Q人才能為企業經營及發展帶來很大的助益」，願意優先錄取。顯示企業認同且傾向僱用3Q人才，「3Q力」已超越傳統智力、學歷、經歷的「3力」，成為企業用人考量的重要依據。

企業界視具備3Q能力者為不可多得的人才，甚至願意每個月多加新台幣1.5萬元的薪水挖角。

黃慧珠指出，調查在求職者端1139位受訪者發現，僅20%符合3Q人才標準；平均求職成功率高達80%，遠超過非3Q人才的54%，其中又有84%的3Q人曾表示升遷快過其他同事，遠超過非3Q人才的6%。而3Q人才中曾被挖角的比例高達64%，顯然3Q人才是市場上的搶手貨。

調查顯示，這些3Q人才未來最想投入的產業依序是服務業占23%、電子及傳統製造業占19%，旅遊休閒及餐飲業占19%等。

黃慧珠強調，服務業中如房仲業等業務銷售類的工作，挑戰性高且需要積極、正向、樂觀等人格特質，的確是很適合3Q人才發揮的舞台。

黃慧珠也從信義房屋人事資料深入發現，由於房仲經紀人外勤工作較多，以往多是男性投入較多，男女比例約7比3，但近3年女性轉職進入房仲領域增加不少，男女比例已追平至5比5。巧合的是，今年度業績表現前3名皆為女性，顯示女性也能在以往清一色男性地盤的房仲業裡，闖出一片天。

這項「3Q人才大調查」是從2010年11月24日進行到12月6日，企業端回收162份，在95%的信心水準之下，抽樣誤差為正負7.76%；求職者端回收1139份，在95%的信心水準之下，正負誤差2.91%

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100年公告現值即將出爐，各區地王大搬移

【北縣訊】99年接近尾聲，100年公告土地現值已於12月6日評議完成，地政事務所刻正依評定結果辦理各項計算作業，將於100年1月1日 公告；公告土地現值主要係作為土地移轉時核課土地增值稅及土地徵收補償標準等法定用途，攸關民眾權益，新莊地政提醒民眾屆時可上網或撥打 (02)22779245分機307查詢，將有專人為您服務。
新莊地政事務所涂主任表示，99年一整年，因機場捷運、環狀捷運、中港 大排河廊改造計畫 、特二號道路、塔竂坑溪排水改善計畫、新莊體育場新建北縣首座運動休閒中心等公共工程持續推動及重劃區抵費地標售價格屢創新高影響，整體房市價格全面呈現 上漲趨勢， 100年公告現值作業期間(98年9月2日至99年9月1日)調查地價結果，各區最受矚目的地王所在地全面洗牌，新莊市由新泰路與中正路交叉口移至副都心 中信街與機場捷運新莊副都心站出口交叉處、泰山鄉由泰林路二段與明志路一段交叉口移至副都心重劃區內中山路1段與新莊市中信街交叉口、五股鄉由成泰路與工 商路交叉口移至洲子洋重劃區內新闢都市計畫道路編號II-2與IV-2交叉口、林口鄉由林口路與中正路交叉口移至忠孝路南側與文化二路西側交叉路口。各區 地王位移代表新開發地區發展性受民眾、建商及投資者一致的肯定，是否也意味著將帶動另一波房市榮景，有待後續觀察。
涂主任再度表示， 為響應政府推行無紙化政策，100年公告土地現值後，仍將置於該所網站 (http：//www.sinjhuang.land.tpc.gov.tw)「下載專區」項下的「公告土地現值」，民眾如有需要，可自行上網查閱或下 載。另外也為有書面查閱需求者，貼心提供代訂【100年公告現值表】服務，自即日起至本（99）年12月28日(星期二)下班前，可到該所（地址：新莊市 中華路一段3號）3樓地價課辦理預購登記，於100年1月1日現值表公告後，再另行電話通知繳費及領取時間，歡迎各界多加利用。　　
資料詳洽：臺北縣新莊地政事務所　蔡月卿　電話：(02)2277-9245分機314
撰稿人：蔡月卿

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99年12月25日台北縣改制為新北市

99年12月25日起，台北縣改制為新北市：
一、29鄉（鎮、市）及村(里)仍維持原區域名稱，僅將鄉（鎮、市）改為「區」，村(里)統一改為「里」。
二、門牌於99年12月25日起，1樓門牌之「鄉(鎮、市)」以「區」字貼紙遮蓋。貼紙隨同本年底市長及議員選舉投票通知發送，並備置於戶政事務所及里辦公處提供領取。
三、村(里)及道路名稱暫不更改，為便利通訊，書寫郵件通信地址時，請詳填「新北市○○區」及郵遞區號。

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第一順位繼承人全部拋棄繼承而由次親等卑親屬繼承，扣除額應如何申報

第一順位繼承人全部拋棄繼承而由次親等卑親屬繼承，遺產稅之直系血親卑親屬扣除額，仍以拋棄繼承前原得扣除之數額為限

林先生來電詢問，其母於日前死亡，育有子女2名，均欲拋棄繼承母親之遺產，由孫子女共6人繼承，扣除額應如何申報？

財政部臺灣省北區國稅局表示：依遺產及贈與稅法第17條第1項第2款規定，繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除45萬元。其有未滿20歲者，並得按其年齡距屆滿20歲之年數，每年加扣45萬元。但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之數額以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。

以本案為例，林母有2名子女，均拋棄繼承，雖由其孫子女繼承，惟其遺產稅之直系血親卑親屬扣除額應以其2名子女繼承之可扣除數額為限，即可扣除數額應為90萬元。

資料來源：財政部臺灣省北區國稅局

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土地合併出售其中不屬房屋基地部分，不適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅

臺中市地方稅務局表示，土地所有權人出售土地，申請適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅，原則上係以建物權狀所載之基地地號為準，倘其中部分土地在合併前不屬房屋坐落基地，該部分土地仍按一般用地稅率課徵土地增值稅。

該局進一步說明，某甲原擁有A地號土地，屬房屋建築基地，後又購置鄰地B地號，出售前將B地號土地合併至A地號土地，惟B地號土地合併前，非建物權狀或建築執照或建物勘測成果表所載之房屋坐落基地號，亦非供主建物出入通道使用之土地，雖出售前已合併成為A地號土地，該部分土地仍不能一併適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅。

該局提醒納稅人注意，如果您出售自用住宅用地，但地上房屋並未辦理保存登記，無法提供建物權狀，可檢附建築管理機關所核發之建築執照或使用執照、或地政機關所核發之建築勘測成果表，作為建物證明文件提出申請。

資料來源：臺中市地方稅務局

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三大敗筆，逃稅洩底…保單貸款躲不掉遺產稅

個案實例 

陳董事長為A公司負責人，公司營運良好，歷年公司保留盈餘未發放，造成每股淨值很高。陳爸爸為避免高額遺產稅，聽從財稅顧問建議，以公司資金繳交2,658萬元保費，再以保單貸款2,075萬元，償還部分股東借款。如此一來，陳爸爸是保單貸款人，負債2,075萬元。保單生效一年內，陳董事長不幸過世，這筆保單貸款可以視為「生前未還之債務」，當作遺產的扣項嗎？實務上，國稅局不接受保單貸款為遺產扣項，並予以調整補稅。

個案解析

陳董事長購買兩張躉繳還本型保險，都是躉繳1329.3萬元，保額只有1,000萬元，要保人與被保險人都是陳董事長。

陳董事長以A公司開票繳納上述保費，繳費後，不到一個月，就向保險公司辦理保單貸款，又分別貸款1,036萬元、1,039萬元；並且還款匯入A公司帳戶。保單生效後八個月，陳董事長不幸過世。

陳家人主張陳董事長的保單貸款，死前仍未清償，依據遺贈稅法第17條第1項第9款規定，被繼承人死亡前未償債務，具有確實證明者，應自遺產總額中扣除。

不過，經過複查與行政訴訟，國稅局仍是不准陳家列舉保單貸款為陳董事長遺產的減項。因為，本案的保單貸款有以下敗筆。

敗筆一：保單貸款不能當遺產減項

國稅局認為陳董事長繳完保費後，不到一個月，就把資金貸款出來，就實質而言，乃屬取回其繳存於該人壽公司的本金，足以認定陳董事長財產上利益並未因此減損，就不能當作遺產的減項。

台北高等行政法院判定保單貸款既然已從理賠金扣除，該等債務已然清償而不復存在，當然不是「未償債務」，不能當作遺產的減項。

敗筆二：逃稅動機明確

陳董事長於生前繳交鉅額保費2,658.6萬元，在不到一個月之內，隨即以該保單貸款2,075萬元。國稅局認定陳董事長欲利用其死亡時之理賠金額，依保險法第112條及遺贈稅法第16條第9款不計入遺產總額之規定，很明顯欲規避遺產稅。

敗筆三：保單規畫出現淨虧損

陳董事長的保單貸款利率高達6.58%，國稅局發現該保單「保單年末主契約解約金」表列自從第一年到第40年止，每年年末解約金都低於躉繳保費加計保單貸款利息。

由此可知，這種保單規畫會讓受益人「永遠」無法賺回其所繳保費與貸款利息。國稅局又發現這二張保單身故保險金合計為2,271萬元，比繳納保費2,659萬元還要低，若再加上貸款利息59萬元，總計投保損失即高達450萬元。國稅局認定保險對被保險人或受益人已完全無實益，顯失保險之真義。

最後，台北最高行政法院判定本案，依其投保、躉繳保險費、以保單質借貸款的時程、金額及「保單貸款後的保單剩餘價值」、「死亡日理賠的金額」等狀況整體觀之，與遺贈稅法第16條第9款規定之立法意旨不符，身故理賠金不能免稅。

【2010-12-25/經濟日報/S12版/稅稅平安】

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炒房鑽漏洞，央行：會密切關注

工商時報【記者陳美君／台北報導】

對於投資客可能祭出的炒房新手法，央行回應說，會密切關注市場動態，對於投資客可能產生的「鑽漏洞」情事，一定會去了解看看；但銀行授信有一定規範，相信銀行會注重風險控管、嚴格把關。

所謂「道高一尺、魔高一丈」，央行抑炒房，祭出的措施能否落實，位於前一線的金融機構從業人員，最是關鍵。

銀行主管說，除非是人謀不臧，否則多半的金融機構，都會乖乖遵循央行政策，因為，很多金融機構從業人員的「鑽漏洞」的行徑，只要央行或金管會來場專案金融檢查，都可能被追查出來，到時可就「吃不完、兜著走」，飯碗都不保。

央行在6月底的理監事會議上，宣布對大台北都會區，祭出「針對性的審慎措施」，同一名下持有第二棟以上的房產，貸款成數不得超過7成，而且，也不得適用寬限期。

這些特定地區，分別為台北市、台北縣淡水、汐止、三重、中和、永和、新莊、板橋、土城、蘆洲、樹林等。

對於投資客，可能利用公司名義行炒房之實，或是利用人頭戶規避央行政策，照樣可獲得7成以上的成數，央行官員說，會去了解看看，是不是真的有這些情況；倘若，真的發現金融機構和投資客聯炒作房地產，沒按照央行的規定辦事，絕不會寬貸。

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永康商圈法拍新高，每坪93萬

（中央社記者林沂鋒台北27日電）台北地院今天拍賣永康商圈 1樓公寓，最後以新台幣3899萬元標脫，換算每坪得標價格93.72萬元，創下大安區中古屋拍賣單價次高紀錄，及永康商圈拍賣單價最高記錄。

台北地院今天拍賣永康商圈 1間 1樓公寓，是位於永康街37巷32號、屋齡26年的老舊公寓，基地面積41.6坪，底價3440萬元，吸引 3封標單投標。最後由方姓民眾以總價3899萬元得標，換算每坪得標價格93.72萬元，創大安區中古屋拍賣單價次高紀錄，及永康商圈拍賣單價最高記錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，這次拍賣永康商圈公寓，超越3月東區SOGO商圈錢櫃KTV後方舊華廈每坪得標價91.5萬元；僅次於 5月舊名宅仁愛百吉每坪得標價112萬元，但名宅、豪宅產品較特殊，格局也較大，價格自然比一般住家高。

他分析，永康街鄰近麗水街、青田街等官巷，周遭居住品質佳，且學區為金華國中、新生國小等傳統明星學區，加上區域釋出量少，房價居高不下。

邱太（火宣）說，這次永康街法拍物件，創下每坪93.72萬元驚人的價格，推估應以自住需求為考量，才敢以高價投標。

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台銀都更地，鴻亞每坪117萬得標

中國時報【陳宥臻／台北報導】

台灣銀行昨標售北市大同區都更土地，由都更計畫實施者鴻亞建設以總價4億3258萬8889元取得，溢價率0.2％，平均每坪土地得標價為117.31萬元。台銀主管表示，標案中有22筆土地有租約，住戶擁有土地優先購買權，若確定放棄，才能由建設公司取得。

台銀昨日標售25筆土地標案，位在北市大同區歸綏街、興城街口，面錦西公園第一排，步行15分鐘內可至捷運民權西路站、雙連站，土地面積368.75坪，標售底價4億3258萬元，最後以多出底價8萬8889元標脫，單坪價格117.31萬元，屬於住四用地，容積率300％。

台銀表示，標脫的價格不是很高，主因是25筆土地中有22筆擁有優先購買權，仍有基地租約，住戶可以用建商得標的價格承購，若放棄才是由建商取得。

台灣房屋研究中心研究員洪暉恒表示，以土地開發法試算，這筆土地的未來推案，每建坪土地成本20餘萬元，建築成本約10萬元，相加後每建坪成本超過30萬元。目前周遭新成屋每坪約40萬，所以得標人以這價格出標，並沒有太多利潤可言，推估得標者應是對於區域整合頗具成效，否則不會花費上億購買台銀土地。

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