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北縣地價稅漲15% 公告地價飆

政府抑制房價，對於短時間頻繁買賣房屋 要加重課稅，現在就連台北縣政府的公告地價都跟著調高，明年北縣的地價稅平吵漲15%，是20年來的新高點，而其中新版特區的板信商銀在公告地價之後，成為北縣新地王， 一坪 要價153萬元。新板特區裡不是豪宅，就是正在蓋房子，因應台北縣升格，房產市場交易強強滾，難怪台北縣民國100年土地公告，地價比去年漲了15%，是20年來的新高點。

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空地稅／可按基本地價稅加徵二至五倍

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

避免財團養地，停徵長達25年之久的空地稅，即將解除禁令。財政部與內政部取得共識，擬廢止 民國74年9月25日 發布「停徵空地稅」的行政命令，鬆綁地方政府開徵空地稅的權限，地方政府將有權視都市發展需要，自行決議應否開徵空地稅。

財政部指出，政府在1985年9月25日由財政部與內政部同步發布行政命令，禁止地方政府在轄區內開徵空地稅，但如今時空環境大幅改變，為避免財團養地，導致區域地價持續上升，有必要廢除當年的禁令，授權地方政府依法執行相關平抑地價與促進土地利用的措施。

25年前宣布暫停課徵空地稅的決議，是由經革會決議，行政院決定配合實施。財政部表示，廢止1985年停徵空地稅的行政命令，近日也將會報請行政院核定同意後實施。

依據財政部、內政部在1985年所發布的函所規定， 「台灣地區已課徵空地稅的土地，自1985年期起暫停徵。」所有私有空地，不管什麼情形及原因，都暫停課徵空地稅。

當時，北高二市各有訂定空地處理原則，有特殊原因未能在限期內建築使用的空地，符合「台北市經限期建築使用而逾期未建築使用之私有空地照價收買處理原則」及「高雄市經限期建築使用而逾期未建築使用之私有空地加徵空地稅或照價收買處理原則」，暫緩加徵空地稅或照價收買者，於其不能建築使用原因消失後，如仍未建築使用者，一併暫停課徵空地稅或照價收買。

台北市曾是最早開徵空地稅的城市，1968年到1972年間，先後開徵二期空地稅。據指出，當時是針對私有空地若在一年或二年內未限期使用者，即加徵應納地價稅最高五倍的「空地稅」，相當目前5%的地價稅。北市先後在五年內開徵二期空地稅，曾促使私有空地有三到四成比例轉而開發利用。

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空地稅／開徵僅針對飆漲區

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

財政部長李述德昨（25）日指出，取消停徵空地稅禁令，已與內政部協調達成初步共識，但復徵空地稅屬於地方政府職權，未來縱使有地方政府決議開徵，也僅會就該縣市地價不合理上漲地區實施，不會全部的空地都開徵空地稅。

李述德表示，目前還沒有地方政府表達要開徵，未來即使廢除停徵命令，也不代表地方政府就會全面開徵空地稅。例如，房價上漲以大台北地區較為明顯，不在非理性上漲區的空地，並不會因此被加徵空地稅。

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空地稅／財長：主導權在地方

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

停徵長達25年之久的空地稅是否復徵，今天在立院成為立委質詢的焦點。財政部長李述德指出，財政部和內政部正在解釋研議，擬廢止 民國74年9月25日 所發布「停徵空地稅」的行政命令。他強調，目前行政院的決策還未確定，但會朝此方向去努力，而後續開徵與否的權責則由地方政府自行決議。

立法院財政委員會上午審查財政部100年度單位預算歲出部分。立委孫大千、賴士葆、羅淑蕾和盧秀燕等人，都十分關切財政部是否為了避免建商養地牟取暴利，促使房價居高不下，而決議開徵空地稅？

李述德指出， 民國74年9月25日 時，財政部與內政部同步發布行政命令，禁止地方政府在轄區內開徵空地稅，但現在社會期待與經濟環境已大不同，是否有必要廢除當年的禁令，現已和內政部研議，授權地方政府依法執行相關平抑地價與促進土地利用的措施。

空地稅復徵後，地方政府對於刻意養地而不開發的地主，將有權課徵2至5倍的地價稅。李述德強調，一旦空地稅復徵，主導權仍在地方政府，地方政府可視情況決定是否對特定地區開徵空地稅，這全是地方權責，會因時制宜、因地制定以執行之，一切會尊重地方政府的決定。

孫大千質詢指出，空地稅復徵後，執行權責仍在地方政府，他要求財政部應進一步針對特定區域強制執行，否則若只放手讓地方政府決定課徵與否，恐難達效果。

李述德指出．空地稅復徵後，地方政府會視情況開徵，他強調空地稅只是一種工具，目前大概只有北縣和北市有一些點或地區，符合條件才會開徵，並非全部要開徵。他說，開徵有一定的程序，法令本來就可以彈性處理，會與地方政府做必要溝通和協調。

立法院財委會上午進行財政部100年度單位預算歲出部分簡要報告，財委會中午也通過立委羅淑蕾、賴士葆和孫大千等人提案，為了避免企業財團以閒置土地無償供政府使用，或是轉申請供作公共停車場「養地」，要求財政部在半年內協調相關單位修改稅法，免除其特別稅率及免稅優惠，以增加稅收。

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空地稅／停車場養地 地價稅優惠喊砍

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

財團藉低稅率停車場「養地」，財政部將展開大清查。立委昨（25）日並要求，針對坐收養地暴利遲未開發，且在養地期間利用停車場坐享低地價稅率之便的私有土地，半年內研議取消減免地價稅優惠的手段，遏阻養地歪風。

立委羅淑蕾昨天在審查財政部100年歲出預算時指出，財團養地必須祭出重典，財政部雖然已取消非做道路或公巷道的私有土地免稅優惠，但私有土地若做為停車場使用，還是可享很大租稅優惠。

羅淑蕾指出，這類閒置或坐等建造期間，採取申請登記為「臨時停車場」的私有大面積空地，北市就有300多個案件，其中提供政府、學校等使用者享受的地價稅免稅利益一年多達8億元，供做公眾使用的臨時停車場按1%低稅率課稅者，一年國庫減損的稅收也有7億餘元。

財政部長李述德同意要求稅捐機關即日起的二個月內，針對各自轄區內登記為臨時停車場用地的私有土地進行清查，並將查核結果向立法院財政委員會報告。不過，李述德認為，市區停車位一位難求，私有土地供做停車場使用，未必都是養地，如果取消停車場的優惠稅率，恐怕會「殃及無辜」。

財政部官員指出，將會配合立法院的要求，協調交通部針對已經核發建築執造的私有空地，不再核發停車場登記證，以避免其未開發期間仍能享有低地價稅優惠。

【記者陳乃綾／台北報導】台北市稅捐處昨（25）日表示，財團企業以閒置土地供作公共停車場，規避應納的地價稅，造成北市稅收嚴重流失，已建議財政部儘快修訂稅法規定，台北市停車管理處應從嚴審核發放證照。

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內政部：一旦政院點頭，不須修法就可以開徵

【記者舒子榕/台北報導】

內政部地政司副司長王靚琇表示，課空地稅本來就有法源，可以依土地稅法課徵，或是依照平均地權條例，除非是牽涉到稅率的變更，否則不需要修法就可以開徵。

王靚琇表示，民國70年代，因為建材大漲，房地產不景氣，行政院規定各地方政府停止徵空地稅，但是如果行政院決定要重新開始課徵，內政部願意配合。

她也說，空地稅屬於地方政府稅收，各縣市將可依需求加徵空地稅。一旦行政院點頭，不須修法就可以開徵。

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玩真的！打炒房，擬復徵空地稅

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

財政部今日提出的「改善所得分配不公，縮短貧富差距」報告中，最令人注意的是空地稅復徵及公告現值縮短，這兩項政策都是增加房地產業者及手上持有多套房產者的囤積成本，不過，這已非財政部自己一個部會所能辦到，必須行政院協調。

近來財團有閒置土地等待地價上揚，引行政院注意，有些財團認為無償供政府使用或作為公共停車場，可以節省大筆地價稅，財政部有意取消不合理的地價稅免稅規定，將請地方政府評估無償使用民間私有地和免收地價稅的成本效益。

財政部官員表示，限縮地價稅免稅優惠，不能稱為「開徵空地稅」；只是檢討目前地價稅減免過於浮濫的現象。而今日財政部在立院報告也不敢將此政策提到最前面最明顯的位置，只是放在報告中間而已。

而公告地價時間從3年縮短1年則為內政部權責，財政部則需由行政院出面再協調。

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建商：看財部如何認定空地

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

財政部今天具體提出多項房地產加稅措施，包括公告地價、房屋評定現值三年調一次改為一年一調，恢復課徵空地稅等，房地產業者表示，這些措施會讓持有土地、房子成本增高，影響層面遍及一般民眾、地主、置產客、包租公、財團、開發商，對房市會產生一定影響。

至於影響程度，仍得視空地如何認定及房屋評定現值及公告地價稅率調整的幅度，業者多認為，如果仍依目前基準，而非以市價或接近市價來進行調整，不致造成房地產市場反轉。

在恢復空地稅部份，建商公會全聯會理事長王光祥表示，必須看財政部未來如何認定「空地」，是不是申請執照，就不算空地。他說，在精華區土地匱乏下，許多土地都必須花時間整合，如果實施空地稅，建商也可以先一部份土地申請建照，其他再進行整合。如果申照就不算空地，對建商影響不大。

遠雄集團副總蔡宗易則認為恢復課徵空地稅，囤地的財團和大地主將會是首當其衝，信義房屋企研室經理蘇啟榮則表示，這項措施有可能讓閒置土地加速開發，增加市場供應量，但也有可能出現建商將成本轉嫁消費者，但重點還在空地稅的稅率高低及力度。

至於公告地價、房屋評定現值三年一調改為一調，受到衝擊的會是擁有較多住宅的投資客、置產族、包租公等，但是多數民眾也同樣都會受到波及。

蔡宗易表示，房屋評定現值及公告地價改為每年檢討一次，目的是在加速反應，向上調整，如此一來，影響到的是全台780萬戶的屋主，不僅是房屋稅及地價稅上要多負擔，以公告地價為基準的增值稅也會增加。

他認為中南部反而會影響更大，因為中南部的房子買賣少，一旦公告地價及評定現值反應快，屋主必定要負擔更多的稅負。王光祥則表示，由於快速調升公告地價及房屋評定現值，會增加持有成本，將會降低民眾擁有多戶房子的意願，不只置產族，投資客，包租公也會因成本提高而受影響。

蘇啟榮說，但影響會有多大，關鍵還在政府要調多少，如果依照以往幅度，市場不會有太太影響。

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都會掃描－知名建商考察花蓮縣投資環境

花蓮：國內知名建設公司寶徠建設董事長李左軍、興鴻暘建設董事長陳建宏伉儷、承安消防董事長簡崇志及楊克誠總裁等一行五人，應花蓮縣長傅崑萁之邀到花蓮考察投資環境，傅縣長陪同走訪太魯閣等地，介紹花蓮優質的投資環境，更大力推薦到花蓮投資，晚間並率縣府局處首長設宴款待，展現縣府團隊招商引資的決心及行動力。

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都更專家告訴你，哪些老屋不能碰？

老房子只要和都更沾上邊，身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐，很多老房子不僅無法參與都更，花大錢搶買的老屋，還有可能變成套牢屋。

今年第2季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多，「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞，許多售屋廣告打著「土地持分高，改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號，把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族，特地尋找40年屋齡的老公寓，因為他們認為「房子愈老愈值錢」，願意花時間等待未來改建。

不過，根據都市更新條例規定，都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段，而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底，台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元，其中完工取得使用執照案件只有21件，可見都市更新並不容易，而且耗時冗長。

目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性，譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等，居民比較容易取得共識，可以透過自辦更新的方式，由住戶成立都更會自行擔任實施者角色，包括整合、規畫、資金、施工等過程，更新後房屋由地主100%分配。

不過，時下多數買老屋的購屋人，都抱著等建商來敲門的心態，期待都更的魔法把舊屋變新屋，坪數又不縮水。不幸的是，很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益，反而因為較高的土地持分，在等待期間加重地價稅的成本負擔，甚至等不到改建的春天，老屋變成套牢屋！

《Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家，他們替建商在老市區布局多年，看準產品就出手獵屋，看過等待20年還不能改建的慘痛案例，也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗，教導讀者辨識哪些老房子不能碰，哪些才是建商眼中的黃金屋。

王政緯：4種老房子 絕對不能碰

現職：雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師
學歷：政大地政系畢業
經歷：地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格
著作：《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》
看好的區域及理由：中山區，因為老房子最多，老屋與新屋價差最大。

61年次的王政緯看起來很年輕，但在房地產界資歷已有10多年，原本擔任地政機關公務員，後來轉戰雅璞建設研究法規，最後跳到第一線擔任開發副理約5、6年時間。一年365天，王政緯有300天花在和地主泡茶聊天，除了精通地政法，也擅長將艱深的法條，用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽，讓他成為受歡迎的都更講師。

要成就一個都更案耗時又費力，王政緯曾為了一個案子，在母親節送花給80多歲的老太太，還特別掛號看門診，就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更，這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。

目前王政緯手上有4、5 個案子，集中火力鎖定中山區，「因為中山區最多老房子，而且老屋與新屋的價差夠大，能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人，王政緯從建商角度出發，提醒讀者避開以下4類老屋。

類型1 土地持分不足

王政緯說，過往經驗10 個都更案有9 個是地主與建商合建，但為什麼在數百萬戶房屋中，建商會相中你家的老公寓？最重要的條件之一，就是房屋座落的土地持分夠大，甚至可以說房子愈舊，建商愈愛。以台北市4、5樓的公寓為例，4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪，根據他的經驗， 土地持分低於10 坪， 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少，建商幾乎無利可圖，也就大幅降低談合建的意願。

類型2 土地使用分區強度低

土地的使用分區強度愈高，建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地，依照使用目的與需要，劃定各種不同的用途分區（如住宅區、商業區、工業區等），各種不同的使用分區又可依使用強度，再細分為若干等級（如住一、住二、住三等），並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說，使用分區強不強的判斷標準之一，指的就是容積率，以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。

根據王政緯的判斷經驗，1坪土地要能創造5坪建坪的價值（也就是取得500%容積），建商才有談合建的意願，因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳（地主拿6成，建商分4成）。

舉例來說，老王的4 樓公寓土地持分約10坪，若改建後容積率可達500%，等於10 坪土地可蓋50坪建坪，換句話說，更新後老王能分回30坪室內面積的房屋，建商則分到20 坪，「關鍵就是這30坪，也是合建的最低門檻，」他說，因為30坪可隔成小三房，是一般家庭的基本需求，跟改建前相較，居住面積沒有太大變化，老王接受度會較高，至於建商分到的20坪，就是建商的成本加上利潤。

若老王改建後容積只有300%，等於10 坪土地只能蓋30 建坪，如果老王不能忍受分回的面積縮小成18坪，都更就不容易成功，因為建商不可能做賠本生意。

◎更多精采內容請看：Money錢NO.39 2010/12

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