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超過十五年未辦繼承登記者，當心土地及建築改良物被公開標售或登記國有

【北縣訊】臺北縣政府稅捐稽徵處表示，近來有民眾反映接獲仲介業者通知可代辦未辦繼承登記之土地及建築改良物之過戶登記，而向稅捐稽徵處詢問有關未辦繼承登記之問題，該處說明未辦繼承登記之土地及建築改良物經列冊管理期滿(即滿十五年)，逾期仍未申辦繼承登記者，依未辦繼承登記之土地及建築改良物列冊管理作業要點規定縣(市)地政機關應將有關資料移請國有財產局公開標售，或經流標五次將登記為國有。臺北縣政府稅捐稽徵處呼籲轄區內繼承人如有未辦繼承登記之不動產將屆滿列冊管理期者，請速辦理繼承申報並向稅捐稽徵處查明有無欠稅，如有欠稅應繳清方能辦理繼承登記，始得免遭公開標售或登記為國有。

為了讓民眾對已列冊管理土地有更深一層了解，臺北縣政府稅捐稽徵處特別提出說明，所謂已列冊管理土地，係指稅捐機關對逾一年未辦繼承登記之不動產歸戶資料送所在地登記機關列冊管理，登記機關經查實後辦理公告，促其注意公告內容，其有未辦繼承登記應依法辦理繼承登記，逾三個月未辦繼承登記報請縣(市)地政機關列冊管理，其列冊管理期間為十五年，列冊管理期滿，逾期仍未申辦繼承登記者縣(市)地政機關應將有關資料移請國有財產局公開標售。

民眾如仍有疑問，請撥該處服務電話89528202-89528221洽詢。

資料來源：臺北縣政府稅捐稽徵處

加速辦理地籍圖重測，確保民眾權益！

【北縣訊】臺灣地區現今使用的地籍圖係日據時期所測繪，歷經9O餘年後，致圖紙伸縮、破損及比例尺過小，其測繪精度已不符時代需求，再加上天然環境變遷，人為界址異動，及歷年來土地合併分割頻繁，使得使用情形與原地籍界址亦不盡相符。有鑑於此，行政院64年核准自民國65年開始辦理全省地籍圖重測工作。
臺北縣政府地政局表示，臺北縣土地筆數共107 萬筆，登記面積為19萬5,000 公頃，而截至98年止全縣已辦理重測筆數僅為50萬筆（約47％），尚餘57萬筆，如依每年中央分配筆數計算尚需57年。但不早日完成地籍圖重測作業，在土地登記面積與地籍圖面積、實地面積不符的情況下，將造成買賣糾紛、界址糾紛及無法提供正確圖籍配合地理資訊系統建置，對民眾權益及後續地政資訊e化有深切且嚴重之影響。因此本縣除積極向中央爭取，自99年起由每年辦理1萬筆大幅增加為2萬筆外，並同時訂定六年重測計畫（98-103年），預計辦理共137,272 筆土地之地籍圖重測計畫，屆時本縣都會密集繁榮地區、亟需辦理重測之土地將全數辦理重測完成。
地政局更進一步指出，地籍圖重測作業程序係依毗鄰雙方土地所有權人指界一致之界址測算各宗土地位置、形狀及面積，製作成新地籍圖後辦理成果公告及土地標示變更登記，故重測面積實為界址範圍決定之結果。是以為確保自身之權益，呼籲土地所有權人於每年重測期間接獲地籍調查通知書後，務必配合地籍調查員所排定的時間至土地現場辦理指界。此外，依據土地法相關規定所辦理之地籍圖重測，係採精密儀器與電腦化作業，能建立新的地籍測量成果，並確實保障人民合法產權、杜絕界址爭議。

資料詳洽:臺北縣政府地政局 陳信豪 電話:02-29603456分機3331
撰稿人:陳信豪

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買屋防詐騙，完成過戶再付款

買賣房屋糾紛不少，有時甚至會遇到詐騙集團趁機下手，銀行主管指出，如果買方要求把價金委託銀行信託，能有效遏阻詐騙，讓歹徒知難而退。

根據內政部統計，去年第三季止，全台房地產消費糾紛達1,503件，且近三年都呈增加的趨勢，甚至有詐騙集團用假權狀騙取民眾購屋價金。

銀行主管分析，這類詐騙集團常用手法，是先向屋主租屋，趁簽約時騙取屋主身分證字號及權狀影本，再偽造屋主身分證及權狀，以屋主名義售屋。詐騙集團常以低於市價的價格售屋，民眾以為撿到便宜，詐騙集團也會要求買屋者在簽訂買賣契約時，就要交付頭期款。

銀行表示，由於歹徒可提出身分證及權狀，民眾往往依約交付頭期款，等到地政士將權狀送地政機關過戶時，才發現受騙；民眾買屋時如果要避免遇到此類詐騙，關鍵在過戶完成前都不要交付價金給賣方。

銀行建議，民眾也可在簽訂房屋買賣合約時，同時申辦「成屋買賣價金信託」，將價金存放於信託專戶，並要求等到房屋過戶完成，才將價金支付給賣方，這樣可以讓詐騙集團知難而退，達到防範詐騙的目的。

銀行也提醒，有些個案的賣方會要求在過戶前先領取部分價金，民眾已交付給賣方的價金便無法受到信託保障；此外，透過受託銀行管理信託專戶的買賣價金，雖可降低價金交付風險，但產權移轉或買賣標的物瑕疵風險，仍要靠專業不動產地政士及仲介商掌握。

(資料來源:經濟日報 2010-01-06 )

服務項目：
道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、房屋法拍處理、公共設施保留地、道路地疑難處理、繼承找尋辦理、市地重劃、各種土地買賣。

土增減稅優惠，注意3要項

自今年開始，換屋族可依自身條件，爭取3大項土增稅減稅優惠，但專家提醒，仍應了解規定的門檻，並列出3大注意要項，以免因疏忽而。

一、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。

陳俊宏解釋，「重購退稅」是依土地公告現值做為基準，若新房子大於原有的舊房子，就符合申請標準；然而，因公寓產品的戶數少，住戶所分得的土地持分較大，反觀電梯大樓的戶數多，住戶分得的土地持分較小，因此造成新房子的土地公告現值小於原有舊房子，就無法享受「重購退稅」的優惠。

二、「重購退稅」應儘速在1個月內申請優惠稅率：

要符合「重購退稅」資格，則可在繳完土增稅的1個月內，申請「一生一屋」或「一生一次」的土增減稅優惠。

陳俊宏舉例，假設 劉 先生賣了房子，收到土增稅的稅單後，稅單上註明於 民國99年1月1日 至1月31日繳納完畢，若 劉 先生已知新買房子的土地公告現值不如原有的舊房子，則可在2月1日起算的1個月內，也就是2月28日止，向稅捐機關申請「一生一屋」或「一生一次」的優惠稅率。

三、換屋族採「先買後賣」模式，不適用「一生一屋」：

對於換屋族來說，若本身資金充裕或不願意因賣掉房子暫先租屋而搬家，日後買到房子又得再搬一次家，必須承擔多次搬家的痛苦，因此通常會採取「先買後賣」的模式。

陳俊宏提醒，若是「先買後賣」的換屋族，則無法適用「一生一屋」優惠稅率，從「一生一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符合「一生一屋」資格。

地上權住宅，只買屋不買地

立法院昨天通過民法物權編修正案，民眾將可選擇買屋不買地，「地上權住宅」成為庶民經濟新選項；住戶或商家也可和土地所有權人簽約，避免住家被高樓擋住視野或排除同類型商家進駐惡性競爭。

法務部指出，房價過高是民怨之首，新法通過後，民眾在都會區買不起房子，可選擇買屋不買地，一般約定可擁有房子五十年的所有權，待年老後搬至地價較低的鄉村養老。

此次修法，將原來的地役權修正為「不動產役權」，明確規範為「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信等特定目的之權」，讓民眾獲得更多的保障。

例如有人家中可欣賞到一O一大樓的跨年煙火，為避免前方空地蓋起更高樓擋住視野，可與空地的所有權人簽訂「眺望不動產役權」，先限制該地的建築物高度。

又例如，有人在社區經營超商或咖啡店，為避免太多類似商店進駐、稀釋客源，可與店家一定距離範圍的土地所有權人簽訂「不動產役權」，請求對方不要將土地作為經營超商或咖啡店等同類型生意使用。

新法也增訂「區分地上權」，只要設定一定空間的地上權，就可完成公共工程。例如貓纜設定距地高度六十至 七十三公尺 的空間為區分地上權，地主可獲補償，也可繼續使用貓纜下方的土地。許多建築物之間也可設置空中廊道，行人不用擔心刮風下雨。

物權中有關「占有」制度也有變化，新制實施後，如果有人在參加跨年晚會或在夜店，誤將他人所有與自己相同的手機帶走，第三人即使買到這支手機，遺失這支手機者還是有權要求返還。

(資料來源:聯合報 2010-01-06 )

台北縣掀起土地資產熱！遠雄20億取得新莊工業區土地

土地資產熱潮由北市蔓延至台北縣，台灣金服標售6日標售位於新莊中正路，捷運丹鳳站東側約400公尺處的11718.97坪工業區土地，吸引4組人馬進場投標，原底價為15.99億元，最後由遠雄建設以總價20.02億元得標，得標價格略低市場行情，信義房屋認為，未來的開發有助於下新莊的發展。
台灣金服標售的新亞電器土地，位於下新莊的區域，鄰近捷運丹鳳站，西側則為未來的三洋電廠房都更開發案，地理位置佳，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，當地工業區土地每坪行情約25~30萬元，遠雄平均得標價格每坪不到20萬元，由於取得價格低於市價，產品規劃進可攻退可守，朝短期開發方向規劃，可規劃廠辦，甚至可利用「捐地變更」的模式開發，興建住宅或商業設施，都有助於下新莊的發展。
蘇啟榮指出，遠雄透過金服拍賣取得的該筆土地，有部分屬於塭仔圳重劃區，無法立即開發，還有部分土地有重金屬污染問題，背後仍隱藏不少成本，不過市中心土地稀有，即使是在台北縣，雖然土地較多，但能取得價格合理又具備一定規模土地並不容易，該筆土地面積夠大，具備捷運優勢，加上價格不貴，建商才願意承受一些風險，進場投標搶地。
蘇啟榮分析，觀察新莊房市發展，主要土地供應集中在新莊副都心與頭前重劃區，其中副都心與頭前重劃區，有捷運機場線、環狀線、新莊等3條捷運線加持，不少上市櫃建商都卡有此區土地，新莊未來3~5年的房市焦點，都將集中在這2個重劃區身上。除了上新莊的頭前與副都心重劃區以外，通過新莊最熱鬧中正路的捷運新莊線，沿線的工業區土地身價也具備想像空間。
蘇啟榮說，從三重市的捷運先嗇宮站約1.58萬坪新燕土地，到捷運頭前庄站的東元廠房，新莊站與輔大站中間的兆豐銀行舊倉庫開發案，丹鳳站旁的三洋電機與新亞電器土地開發案，都集中在中正路的捷運站周邊，加上副都心與頭前重劃區新案，拉抬新莊地區房價，長期來看中正路沿線廠房土地，將是新莊下一個階段的房市熱區。
信義房屋新莊民安店店長李杰豐表示，下新莊房市向來以區域客層為主，房價漲幅不如上新莊來的明顯，兩者房價差距 一坪 在10萬以上，如果有大型的指標開發案吸引外來客，有機會帶動下新莊的房價。

都市更新、獎勵容積、容積移轉、容積率

政府為了鼓勵地主都市更新

第1種

給予都更獎勵容積20%，以「住3」土地為例，就是容積225% 乘以1.2倍，獎勵後的容積為270%。

第2種

可以增加容積率的方法是設置獎勵停車位，也可以多得到20%的容積，例如「住3」土地，同時獲得都更及獎停的獎勵容積，則容積為225%乘以1.4倍的315%。
第3種

是容積移轉，簡單地說就是花錢購買甲地的容積，移入乙地，使得乙地容積增加的一種手段。

根據《台北市都市計畫容積移轉審查許可條件》，古蹟及歷史建築，以及私有未徵收的公共設施保留地，包括公園、綠地、廣場與道路用地，都可以移出容積；台北市最具代表性的就是迪化街，迪化街的容積已經陸續被建商買走2/3，轉移到台北市的新建案裡頭去了。
也不是所有的土地，都能夠接受容積移入。前述《容積移轉條件》規定，有2種基地可以接受移轉，第１種就是基地位在大眾捷運場站車站出入口半徑500公尺範圍內，且需面臨8公尺以上已開闢之都市計劃道路者。第2種是基地所在位置半徑500公尺範圍內，有已開闢且面積在0.5公頃以上之公園綠地，不過同樣也有臨路寬度的限制；這2種符合接受移入容積的基地，面積都必須要超過1千平方公尺才行。
第4種

增加容積的方式是為了鼓勵增加都市綠地，凡是設置開放空間者，也給予獎勵容積。

不過，開放空間的獎勵容積，住宅區已經取消，只有商業區還適用。

容積率

1坪土地能夠蓋出多少坪的房子，主要是看「容積率」，因此公寓有沒有改建價值，首先，法定容積愈高愈好。以台北市「商2」、「商3」土地的法定容積，就大於「住2」、「住3」土地，如果是「商4」土地，容積更高達800%，對建商來說，談合建的誘因較高。
以趙媽媽的4樓公寓為例，按照過去蓋公寓的容積規定，公寓的建蔽率為60%，也就是100坪的土地可蓋60坪，那麼這幢4樓公寓的「現況容積」就是240%（60%×4層樓），也就是1坪土地可換2.4建坪。
如果該公寓的土地使用分區為「住3」，也就是法定容積為225%，改建後1坪土地只能換2.25坪，比改建前的建坪還少；如果是「商3」，法定容積為560%，改建後1坪土地能換5.6建坪，比現況容積的2.4建坪還多出3.2建坪，這多出的3.2建坪，就是建商談合建能夠產生利潤的空間。這也是「商2」、「商3」、「商4」用地的公寓，比「住2」、「住3」公寓要來得有改建價值的原因。

買屋防騙，合約、平面圖 千萬看清楚

如何預防買屋「店面變車位」噩夢？

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，消費者一定要看清楚購屋合約與平面圖，不要聽信銷售人員片面之詞，以免後悔莫及。

徐佳馨說，會發生「店面變車位」狀況，多與容積率有關；因為車位可以排除在容積率之外，有些建案一樓做為車位使用，就可以往上多蓋一樓，而且把一樓的車位當店面使用，只要不被檢舉，通常都沒事。

徐佳馨指出，消費者要購買所謂「金店面」時，除一定要建商拿出平面圖仔細瞧外，合約也要看清楚，是車位就是車位，沒有模糊的空間；同時妥善保留合約、平面圖和廣告單，作為日後萬一發生糾紛的證據，也可找專業代書協助處理，確保權益。

節稅好康少了，買公設地，只能按比例抵稅
財政部賦稅署本周將發布新規定，未來民眾只要是「購買」公共設施保留地來抵繳遺產及贈與稅，只能按比例抵繳，不再享有「全額抵繳」的節稅優惠。

不過，財稅官員表示，如果民眾的私有地被劃定為公設地、或繼承取得的公設地，如果要用來抵繳遺產稅或是贈與稅，仍可享有全額抵繳遺贈稅的優惠，不受新規定的影響。

官員說，拿公設地抵繳遺贈稅是以土地公告現值計算抵稅價值，但公設地的市價一般只有公告現值的1到2成，因此形同「低買高抵」，不少有錢人透過購買公設地抵稅的方式節稅，市面上甚至還有代書仲介購買公設地幫有錢人節稅，因此財政部必須適度防堵這項遊走灰色地帶的節稅管道。

國稅局官員指出，以前曾有一位納稅人原本要繳數千萬元的遺產稅，結果全部拿公設地來抵稅，最後一毛錢也不用繳，政府只收到一堆土地。

至於公設地抵稅的比例要怎麼訂？

官員舉例，假設 王 先生身後留下5,000萬元遺產，其中包括一筆市價100萬元、公告現值1,000萬元的公設地，扣除1,200萬元免稅額，乘上10%的稅率，原本要繳380萬元遺產稅，但用名下價值千萬元的公設地抵掉後，等於免稅。

但新制上路後， 王 先生這塊公設地的抵稅價值只剩下76萬元。因為根據賦稅署訂出的計算公式，公設地的抵稅額度為遺產稅額X（公設地價值／遺產總額），因此 王 先生的公設地抵稅額為380萬X（1,000萬／5,000萬），也就是說，繼承人還要補繳304萬元遺產稅。

官員強調，以往遺贈稅最高稅率高達50%，但去年1月23日政府將遺贈稅率大降為10%後，為防堵有心人藉此逃漏遺贈稅，造成政府收不到稅，手上卻留一堆公設地的怪現象，因此修訂遺贈稅施行細則第44 條，而行政院上周批准後，財政部本周將公告實施。

公設地抵繳遺產稅，財部決限縮

財政部賦稅署說明，公設地的市價不到公告現值的兩成，但抵稅價值是以公告現值計算，部分有錢人為了節稅，大量低價買進公設地，再以公告現值抵稅，過去綜所稅「捐地節稅」一度相當盛行，國庫每年流失數百億元稅收，後來財政部發布解釋令防堵，但公設地抵繳遺產稅的漏洞仍然存在。

全面限縮衝擊大 改折衷方案，雖然遺產稅稅率已由五十％大幅調降至十％，財政部仍決定限縮公設地抵繳遺產稅，最初方案是全面限縮公設地抵繳遺產稅，抵稅上限一律以「公設地公告現值占總遺產的比率」為準，但行政院認為影響層面太大，而且不盡公平，財政部因此改提折衷方案。

財政部賦稅署指出，折衷方案讓「自始持有者」仍可以公設地全額抵繳遺產稅，所謂「自始持有者」，是指持有當時並非公設地，後來才被劃分為公設地；如果買進時就已經是公設地，則不能全額抵繳，抵稅上限以「公設地公告現值占遺產總額的比率」為準。