《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

都更商機，關鍵在土地上

都更審查程序將大幅簡化
台北市的都市更新計畫，被工商企業界視為重大商機，但是由於都更審查行政程序太過繁複，往往打擊工商企業界參與開發投資的意願。台北市長郝龍斌19日明確指出，市政府已將程序大幅簡化，並強調日後在專業建築師簽證下，每個案子最短將在三至五個工作天內即可完成，此舉無疑讓積極投入都市更新的建商與投資人打了一劑強心針。
近年來，也有一般投資人，看中台北市都市更新的商機，想要介入該市場進行投資。在此，要建議投資人，尋找合適的投資標的時，不能只看到老房子就認為有都市更新的商機、貿然投入，要特別注意物件本身其他條件，才有獲利的機會。

老舊公寓適合投資
首先，選擇投資標的時，建議不要去找媒體已經公布的更新地段或區塊，而是試著從一些新商圈、重劃區、或是新社區周邊區尋找老舊公寓，尤其是透天產品，所有土地持分都是自己的，談判籌碼較高；其次是公寓產品，樓層越少、土地持分越高，越有價值。
其次，找尋到合適的區段與物件之後，要進一步打聽是否有建商打算進場開發、或是有機會列入都市更新的範圍。這一點，可以透過區域內的各房仲公司資深經紀人協助調查。

詳細查閱所選購標的的土地使用分區
第三，詳細查閱所選購標的的土地使用分區。台北市有嚴格的土地使用分區管制，基本上，許多物件雖然外觀老舊，但由於土地持分比例高、又屬於高價值的土地使用分區，例如雖然基地位居老舊巷弄內，但經過查詢屬於「第四種商業用地（商四）」，擁有800％的高容積率，被建商相中開發的機率高、自己投資獲利的機會也會高於住宅用地、甚至工業用地等等。

注意週邊環境
第四，注意週邊環境。跟選購一般住宅相同，在選擇準都更標的時，要注意下例幾點：1是周邊有無商圈或已經成形的社區生活圈；2是周邊有無計畫中的大型重要公共工程建設，例如捷運、快速道路，甚至有商場、百貨公司、大賣場要進駐等訊息；3是蒐集相關資料，例如附近新呈屋行情、中古屋行情、土地使用分區、土地公告現值漲幅等等。一般來說，土地價值上，商業用地高過住宅用地、住宅用地高過工業用地，這是最簡單的分類。

注意公告現值的變化
最後，注意公告現值的變化。上網調閱一下這個地段的公告現值，若發現該地段公告現值每一年都在調漲、漲幅還不小，那麼，該物件就是值得參考的投資標的之一。
過往，都市更新案由於曠日廢時，讓投資人必須把一大筆錢「壓」在標的物上持續等待；如今，有了市長的承諾，除了有機會盡快看到市容的更新之外，投資人「等待」的時間相對縮短很多，實為一大利多！

關於土地信託之說明與介紹

土地信託之說明與介紹
一般而言土地信託是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託與受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部分的土地信託年限多在30~50年。
土地信託是藉由專業經營者和事權集中的方式，提高不動產的開發與經營效率，如未發行受益憑證，土地信託的融資即可藉由不動產證券化來達成；但是，如果土地信託也公開發行受益憑證，則也能從資本市場取得資金，達到融資的目的。土地信託如未發行受益憑證，則並無證券化可言，土地信託如發行受益憑證，則是直接將不動產所有權（或其他財產權）證券化。
此外，土地信託的經營主體是信託業者，也就是信託公司，如信託業本身不具備不動產投資經營的專業，則應為受益人的利益，委託不動產經營機構從事信託財產的經營。土地信託是從事不動產開發經營者。
土地信託依信託財產的處分的不同，有租賃型和信託和出售型信託：

壹、租賃型：
受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，委託人於信託終了時，仍可保有原土地的所有權。

貳、分售型：
委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他費用後，交付給委託人。

非都市土地使用管制規則對於建蔽率及容積率規定為何？

一、甲種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
二、乙種建築用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。
三、丙種建築用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
四、丁種建築用地：建蔽率百分之七十。容積率百分之三百。
五、窯業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百二十。
六、交通用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
七、遊憩用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
八、墳墓用地：建蔽率百分之四十。容積率百分之一百二十。
九、特定目的事業用地：建蔽率百分之六十。容積率百分之一百八十。
經依區域計畫擬定機關核定之工商綜合區土地使用計畫而規劃之特定專用
區，區內可建築基地經編定為特定目的事業用地者，其建蔽率及容積率依
核定計畫管制，不受前項第九款規定之限制。
經主管機關核定之土地使用計畫，其建蔽率及容積率低於第一項之規定者
，依核定計畫管制之。
第一項以外使用地之建蔽率及容積率，由下列使用地之中央主管機關會同
建築管理、地政機關訂定：
一、農牧、林業、生態保護、國土保安用地之中央主管機關：行政院農業
委員會。
二、養殖用地之中央主管機關：行政院農業委員會漁業署。
三、鹽業、礦業、水利用地之中央主管機關：經濟部。
四、古蹟保存用地之中央主管機關：內政部。

土地買賣移轉過程中，應注意那些事項﹖

A. 土地承買人應注意事項：
1. 事前應先調查土地的地形：位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記簿謄本。
2. 買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。
3. 該筆土地上如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。
4. 查明該筆土地之使用管制情形，如住宅區、商業區、工業區等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
5. 參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。
6. 土地上如有設定地上權﹑典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人﹑典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。

B. 土地出賣人應注意事項：
售價得參考土地公告現值及附近成交價格訂定。

土地增值稅依有關稅法的規定，應由出賣人負擔。土地增值稅，係按土地漲價總數額課稅，若土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。

C. 申請登記時間﹕
不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。

牽涉日據時期衍生的民事繼承，即日起須遵守現行民法規定。

全案源起於男子鄭江和於 民國96年2月13日 ，以親族會議的內容，向台南地政機關申請繼承1名在民國33年6月死亡的陳姓戶主所遺留的土地。地政單位以繼承方式不符現行民法規定，駁回申請。

鄭江和認為，陳姓戶主死時，台灣尚在日本統治下，即便是民國96年辦理繼承，還是可依日據時的法規或習慣，主張親族會議的內容可做為他繼承的依據。但行政法院均判鄭敗訴，鄭江和提出釋憲。

民法繼承編施行法第8條規定，如果被繼承人在民法繼承編施行前（即台灣光復前）死亡，沒有直系卑親屬，依當時法律也沒有其他繼承人，必須依照現行民法規定，定其繼承人。

釋憲文指出，多數大法官認為，繼承發生於民法在台實施前，若依當時法規或習慣選定繼承人，自不應全部須遵照現行民法的規定。但考量現行民法已在台實施逾64年，為確保民法繼承秩序的安定，自668號解釋公布日起，所有民法繼承，均應適用現行繼承法制辦理。

法界人士表示，依釋憲意旨，釋憲聲請人是可以再依日據時的親族會議習慣，向地政單位辦理繼承，或向行政法院再提訴訟。

但今天668號釋憲做出後，未來無論繼承時間有無上溯至日據，都要依現行的民法繼承編辦理。

小知識

大法官會議釋憲文等同法律命令，即生效

立法三讀通過，需總統另公佈，立法即生效

從今年 一月一日 起，「一生一屋」適用土增稅10％優惠稅率正式上路，這對換屋族堪稱一大福音。包括「重購退稅」、「一生一次」、「一生一屋」等好康，都只限自用住宅買賣，依不同人生階段所產生的換屋需求，有不同的節稅方式。

■兩年內換屋 重購退稅超划算

「重購退稅」是指新買房子的土地公告現值，大於賣掉的舊房子，並在2年內完成換屋，就可全額退回土增稅，新婚首購族未來由小換大、由郊區換市區，可善用「重購退稅」，相當於換屋免稅。

永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例指出，不少人結婚時買下生平第一間房子，因為經濟能力有限，選擇先在市郊購屋，等到經濟能力好轉，打算搬至市區，而市區新房子的公告現值大於郊區舊房子，且於2年內完成換屋，則不論採取「先賣再買」或「先買後賣」的換屋模式，都可申請「重購退稅」，符合資格的換屋族，土增稅一毛錢也不用繳。

■購買純住宅 一生一屋享優利

此外，享用土增稅優惠稅率，必須先使用過「一生一次」，才可選擇「一生一屋」， 雖然「一生一次」只限申請1次，但條件較寬鬆，例如名下的不動產戶數或持有不動產的時間等，都不受限，只要賣掉房子的前1年，未用於出租或營業，都申請「一生一次」優惠稅率；而新上路的「一生一屋」沒有申請次數的限制，只要是居住且設籍6年以上的房子賣出，且名下只擁有一戶不動產，就可申請「一生一屋」優惠稅率。

現行土增稅稅率為累進稅率，分別為二十％、三十％及四十％，自用住宅用地則可適用十％優惠稅率，原本一生只能適用一次，第二次換屋就得適用一般稅率，而「一生一屋」則在符合條件下，可不限次數適用，這對純住宅的人士而言，讓民眾可以根據本身的居住需求，做出適度換屋的決策，還可以刺激一手市場的房屋銷量，也有助於房屋買賣交易。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

超徵 30年，彰化神明會終獲退稅千萬

彰化市繹如齊神明會名下土地被溢徵地價稅近卅年，去年提出訴願，因「陳長文條款」還未發布實施遭駁回，行政救濟敗訴，已上訴最高行政法院。修法即將滿一年，但因官司未定讞，縣府遲未退稅，神明會非常不滿。

這件彰化縣史上最大金額的退稅案，超過2000萬元。彰化縣地方稅務局長陳大倫表示，還未退稅原因是此案是否為主管機關疏失，需要財政部解釋，11月2日才接到解釋函，原則可退稅，稅務局上周已通知神明會提供帳號，可以退稅了。

神明會兩筆土地59年間被劃為公共設施保留地，租給彰化市民權市場使用，土地稅法規定，公設保留地應依千分之6計徵地價稅，但從59年起一直到前年11月，都被依千分之55計徵地價稅。

當時神明會要求退還溢徵稅款，但只獲退最近5年溢徵的868萬2572元。神明會提出訴願被駁回，改採行政救濟，但台中高等行政法院去年判決時，還未修法，神明會敗訴。

神明會幹部陳錫卿說，有不少縣市主動退回溢徵稅款，神明會當然不服，在上訴期間，今年1月修法通過，同樣在彰化市的三民市場，有地主就獲得通知退稅，怎能因官司未定讞，縣府就不同意先退稅。

局長陳大倫說，修法後近1年仍未退稅的主因，是要先確認主管機關有無疏失，經向財政部請示，得到解釋是：土地賦稅減免規則原本規定符合條件者需主動申報，同規則69年修正後，改為應由主管機關主動通報。繹如齊的退稅案適用，對方提供74年以後的繳稅證明，所以74年以後的都可以退。

【2009/12/29 聯合報】@ http://udn.com/

1萬華

舊名艋舺，亦作「蟒甲」、「文甲」、「莽葛」，為凱達喀蘭族語MOUNGAR 之音譯，意指獨木舟及獨木舟聚集之地，其地濱河，土壤膏腴。初僅凱達喀蘭族在此居住，除射魚維生外，兼以所產苦茗、蕃薯等物，以獨木舟載運至淡水河上游新店溪，與漢人交易，遂得「艋舺」之名。

2士林

舊名八芝蘭，康熙四十八年，陳賴章集團亦入墾此區。至清末，科名特盛，文風蔚起，改稱士林，取士子如林之意。

3松山

平埔族錫口社的故居，日本人改為松山。

4大安

由於（大灣庄），（灣）和（安）的諧音而得名

5北投

平埔族的語言，北投就是指女巫。

6內湖

位於台北盆地內側的盆地。

7南港

因地處基隆河之南，有港可以泊舟故名。

8文山

民國79年把景美區和木柵區合併為文山區。而景美區地名之由來乃因古人用木頭或竹子製作的大水槽稱作（筧）或（木見），在水槽尾端部份叫（木見尾）、（筧尾），後來叫成（景尾），再改為景美。至於木柵區地名之由來，乃因漢人與原住民抗爭時代，漢人在景美溪邊興建木製的大型柵欄，防止敵人入侵。

9信義

民國79年把松山區鐵路以南、及大安區和平東路以北獨立分出而來

10中正

民國79年將古亭區和城中區合併為中正區。而古亭區地名之由來乃因由（古亭苯）這種裝稻穀的建物得名。或擊鼓示警的（鼓亭）而來。至於城中區地名之由來，是因為位於古台北城的城池中央。

11中山

台灣光復後為紀念 孫中山 先生。

12大同

由（大）隆（同）而來。

桃園縣政府地方稅務局表示：
自用住宅用地指土地所有權人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。因此必須符合上述法定要件才可以繼續適用地價稅自用住宅用地優惠稅率。

該局特別指出，如因戶籍遷出變成了「空戶」或出租、營業，致原適用自用住宅用地特別稅率之原因、事實消滅時，土地所有權人依法應向稅捐機關申報，如未主動申報而經查獲者，除追補應納稅捐外並處短匿稅額三倍之罰鍰，事關權益提醒民眾應特別注意。

資料來源：桃園縣政府地方稅務局

戴德梁行今年營收直逼2億元，笑傲同業，戴德梁行總經理顏炳立功不可沒。
記者梁任瑋／攝影

今年商用不動產市場年度成交金額可望突破1,000億元大關，重返2007年交易高峰。根據統計，今年商仲業者有三家營收突破1億元大關，以戴德梁行最風光，營收逼近2億元，總經理顏炳立穩坐「商仲天王」寶座。

戴德梁行 天王坐鎮

高力國際也大豐收，協助頂新魏家買101股權，以及成交多筆北市信義計畫區土地買賣案件，營收也高達1億餘元。第一太平戴維斯成交環亞百貨等11件買賣案，奪下交易數量最多的冠軍。

歷經去年金融海嘯衝擊，高度依賴外資交易的外商商仲業者年初都不看好今年營運績效，若能維持去年基本盤就算不錯；沒想到下半年市場開低走高，台灣壽險業者瘋狂收購商辦，今年前十大交易案，三分之二集中在下半年出現，讓外商商仲業者業績逆勢走揚。

今年商用不動產市場「賺很大」的，非戴德梁行總經理顏炳立莫屬，最重要一役，是替新光人壽買下內湖科學園區三棟廠辦「亞太經貿廣場」，成交金額高達115 億元，不但寫下國內商用不動產史上最高記錄，戴得梁行也實拿1%佣金1.15億元，以目前商仲圈服務費僅收0.5%來看，算是歷年罕見。