土地徵收未註記，竟買賣66次
【許麗珍╱台北報導】北市一筆土地四十年前就被徵收，卻因早年北市地政處人員忘記辦理移轉登記，土地已被轉手過戶六十六次，直到最近購買的建商發現該筆土地「容積不能移轉」，追查才發現土地早就被徵收，形成買了土地卻無法正常使用的怪現象。
北市議員黃珊珊日前接獲民眾陳小姐等三人陳情，三人分別在二OO三年購買大安區數筆土地，去年將該處土地轉賣給建商，簽定保證容積移轉規定，但建商向北市都發局申請容積移轉時，發現這些土地早已被徵收，無法辦理容積移轉，導致三人違約，將須付每天一萬多元違約金給建商。
「都市計畫法第83-1條」修訂通過學術界與專業界的擔憂與質疑
立法院於九十八年一月七日修正公布「都市計畫法第八十三條之一修訂案」，未來容積移轉得以「折繳代金」方式辦理，意即建商只要繳錢給政府，就可以蓋高樓。此法通過後讓都市計畫學界大嘆荒謬，都市計畫法已然名存實亡！
都市計畫法意在保障都市之安全、衛生、便利、舒適、環保等公共利益，並以容積率為管制手段之一。但83-1條修訂通過後，建商只要繳錢給政府，即可多增加30-40%的容積率，對建商而言無疑是大利多，對政府來說所收之經費更是「天上掉下來的禮物」，完全無須付出成本，而實際上所增加的環境負擔，卻是全民買單！舉例而言，原本可蓋20層的大樓可增加到28層（若加上各種獎勵容積甚至可以蓋到40層樓以上！），但附近的公園綠地卻不會增加，道路容量、平均每人停車空間、附近地區之學校空間、上下水道容量、防災空間等一概不會增加，地區內建築及居住人口密度暴增，居住環境品質將劣化，交通服務水準更將隨之降低。都市綠地與防災空間不足、環境的壓迫感、惡劣的交通品質，高樓間相互影響的陽光、風速、空氣對流，都將變成是市民們所必須承受沈重的環境代價。
本修訂案之修訂原意為「增加公共設施開闢之財源並提升開闢速率」，意指政府收取代金後，可用於開闢公共設施，對政府長期缺乏資金開闢公共設施的問題是一大抒解良方。但專業者都市改革組織理事長黃瑞茂質疑：現行公共設施劃設數量皆未考量因修法而遽增之30-40%開發量，即使區域內公設全部開闢完成，也不足以平衡整體地區環境。就此而言，此修法根本是欺瞞社會，以增加公共設施財源之說法掩人耳目，使容積移轉變成增加政府財源之手段，行圖利特定對象與私相授受之實，棄市民安全與權益於不顧，早已喪失政府存在的必要及正當性。
都市計畫學會 楊重信 教授更是沈重的提到，「公共設施用地」上原本是沒有容積的，政府居然可以無中生有產生容積來移出，根本就是買空賣空經營無本生意；容積是一種土地發展權，其主要由是社會之努力所創造，理應屬於社會所有，不應淪為政府與特定對象私相授受的工具。容積移轉或是容積銷售變法若不能增進公共利益，而徒衍生嚴重之都市環境惡化問題，那還不如廢除容積移轉以及所有容積獎勵制度！
從都市設計角度來看，此法修訂後都市裡將出現越來越多不合理的高樓，而原本在都市平衡發展下市民能公平分享的陽光、風動、景觀，都將被破壞，未來居住的陽光權，可能要住在高樓的人才能擁有；在都市防災方面，公共設施例如道路、公園綠地，不只是提供交通、休閒使用而已，更是都市防災中的關鍵角色。台灣公共設施本來開闢率就低，此法修訂後都市高樓將快速崛起，過量移入的人口、不足的公共設施，一旦災害來臨根本沒有應變能力。
台灣容積移轉制度原為保障全民共有的古蹟而實施，轉變至今對古蹟的保障幾乎消失，早已喪失立法原意。且從法律觀點來看，本條修訂案甚至有違憲之嫌！
「都市計畫容積移轉實施辦法」修訂草案之弊病
立法院通過「都市計畫法第83-1條」修訂之後，內政部營建署緊接著配合修訂「都市計畫容積移轉實施辦法」，並於九十八年四月份提出修訂草案。然而，都市改革組織認為此草案有以下幾點重大缺失：
一、未明確定義適用折繳代金辦法對象；
二、送出與接受基地範圍過於廣泛，未顧及對等地價與地區容受力；
三、未顧及對私有古蹟、歷史建築之實質補償的保障；
四、代金計算方式與用途定義模糊；
五、未明訂地方政府收取代金後應落實公共設施開闢之辦理原則。
以上的缺失若未於草案中修正，將淪於圖利私人財團、代金效益不彰之情形。尤其在代金計算方面，依目前之草案計算方式渾沌不明，使得代金依不同計算方式有高達五折之落差，且未規範地方政府應於收取代金後限期開闢公共設施。以上兩點給建商及地方政府極大的解釋空間，不得不使人聯想有圖利私人財團之嫌。
容積不當放寬的災害處處！
綜觀都市計畫法83-1修訂及其移轉辦法草案的種種弊病，其實就是變相放寬容積。自台灣實施容積管制至今，財團與政府聯手以各種獎勵、移轉措施為名，巧立名目偷渡利益，早已喪失容積管制維持都市平衡發展的美意，更是變相成為政府與建商私相授受之「合法途徑」，而長期住在都市地區的市民百姓，卻鮮少知道已背負了原不屬於自己應承擔的環境之惡。
列舉以下二則與容積相關的社會新聞：民國九十二年九月，台北縣蘆洲大囍市社區一場大火，造成十三死、七十一傷慘劇，就是使用了容積獎勵加上周邊公共設施（道路）未開闢所造成的災害，在僅 四公尺 寬的巷弄中興建了八層樓住宅，住進約二百名住戶，大火發生後消防車因巷弄狹小而無法進入救災。另外在九十六年間，台北市信義商圈旁住宅居民群起抗議，表示區內將興建起超高樓豪宅，原本只能興建十四層樓的土地，因容積移轉將興建二十層樓，引發附近居民不滿，質疑如此大規模容積移入，信義區的交通承受得了嗎？未來消防與公共生活品質難道不會受影響？他們認為台北市都發局不負責任地允許建商大規模移入大量容積，完全不考慮當地生活品質，如果發生高樓大火，消防車開得進來嗎？！
「違章建築般」的容積制度
台灣目前有關容積之法令，大略分為獎勵、移轉、放寬、提高、免計等五種，這些措施都將使一塊土地的容許開發量高於原來都市計劃所允許的法定開發量，但弔詭的是，這些措施卻都分散於不同法令中，脫離都市計畫法管制。依照以上種種措施辦理，建商在原法定容積之外最多還可取得多出一倍以上的容積，例如讓原本可建十四樓的土地，變成可建二十八樓以上，大大降低了土地成本。若以社會公平正義及房產供需平衡角度而論，因政府放寬容積而使建商降低開發成本，建商應有對等回饋社會機制，例如較低的房價、社會住宅等，但卻只見都市房價居高不下，甚至有越炒越高之趨勢。回到政府角度而言，放寬容積的速度遠高於都市計畫通盤檢討速度，都將致使都市環境急遽惡化而面臨容受力的崩解。
在容積獎勵範疇內，包含了都市更新獎勵、開放空間獎勵、停車空間獎勵等眾多名目，深入探究才發現許多獎勵措施之荒謬！地方政府雖然以委員會進行把關，但是許多措施早已溢出了委員會可以置喙之處！以「開放空間獎勵」為例，大門深鎖與警衛處處已經宣告獎勵的目的已經蕩然無存！
最近臺北市政府以「台北好好看」為名，獎勵建商在水岸等特定地區開發，並給予容積做為誘因；都市未興建之私有空地環境清理、綠美化，也給與獎勵容積。台北縣獎勵興建「創意建築」即給予10％容積，沒有什麼東西不能獎勵。
綜觀這一連串新容積獎勵措施及都市計畫法第83-1修訂，我們看到政府長期以容積為手段獎勵、交換…等，來完成政府本來應盡的職責，逐漸喪失了發展行政設計與協調的能力。以容積為誘因這種無須支付成本的手段，如同因政府財源困難即以印鈔票的方式抒困，喪失政府存在的必要性與正當性，背後更存在政府與財團間以立法合理化私相授受情事，卻讓全民共同承受環境惡果之實！
專業呼籲：回歸都市計畫保障都市生活品質權利
從法律層面探究，都市計畫法第83-1條修訂違背憲法「立法目的與禁止不當聯結原則」及「折繳代金與比例原則之考量」等問題，立法機關應立即檢討。
都市計畫法主管機關應善盡職責重新檢討容積相關措施，將分散於個別法令之獎勵辦法全面回歸都市計畫法，謹守都市計畫法改善居民生活環境、促進都市合理發展之立法原意，適度運用容積獎勵、移轉措施，不要把容積制度變成政府的印鈔機，惡果讓全民買單！
文章取自於網路
http://burningmap.blogspot.com/2009/05/0513.html
為山坡地社區安全把關，市府全面檢視坡地住宅安全
臺北市建築管理處新聞稿
為維護臺北市內山坡地社區居民生命財產之安全，都市發展局局長丁育群特別囑咐建築管理處，從今年3月起委請專業技師團體對本市列管之山坡地社區進行全面檢視。
經建管處委請台北市建築師公會、台北市大地技師公會、台北市土木技師公會、台北結構工程工業技師公會、中華民國應用地質技師公會、台北市水土保持技師公會及台北市水利技師公會等七個相關專業公會派建築師或專業技師，全面檢視本市山坡地住宅社區，並於4月16日勘檢完畢並將檢視紀錄表檢送受檢社區管委會或所有人，依專業技師建議事項辦理改善，以維社區私產及自身居住安全。
建管處長王榮進呼籲颱風季節已至，為加強山坡地住宅社區之安全，山坡地社區居民應隨時注意颱風動態，並注意社區周遭環境，以確保山坡地社區居民生命財產之安全，目前建管處也正全面進行沈砂池檢查，請山坡地社區全力配合。民眾如有任何問題，歡迎隨時向建管處使用管理科洽詢（服務專線：1999轉8387）。
發稿單位：臺北市建築管理處
發稿日期：98年5月12日
聯 絡 人：黃建昌副總工程司
聯絡電話：2725-8355
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以上連結來自不動產代書公會
| 迎接都市更新時代來臨 | ||||
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台北市社子島開發再往前邁一大步！台北市長郝龍斌昨天表示，社子島整體防洪計畫已獲經濟部水資源審議委員會審議通過，將提送經建會，再報行政院核定，社子島開發案即可動工。
郝龍斌強調，當初因為防洪因素，社子島居民被限建40年無法開發，市府感到愧疚，如今開發案終於有進展，值得欣慰。
郝龍斌說，社子島防洪計畫89年就送進經濟部，直到今年才因「政黨輪替」得以通過，對社子島居民來說是「遲來的正義」。他強調，經濟部通過後，經建會審議時，「問題應該不大，社子島開發已進入實質程序」。
市府預估將投資500億到800億元經費，99年底前完成土地取得及地上物拆遷，開始填土工程，101年動工安置住宅工程。
至於徵收經費來源，郝龍斌說，這還需要詳細研究，但會先編列社子島開發的規畫費用。據了解，市府內部初估開發社子島將虧損127億元左右。
市議員陳政忠昨天在市議會表示，經濟部水資源審議委員會前天終於通過社子島防洪計畫，對社子島居民來說，「是個很重要的日子」。
他呼籲，社子島的開發是台北市推動的重大市政建設之一，市府應儘速編列預算，興建社子捷運路網，加速推動後續建設。
工務局長黃錫薰表示，社子島開發案將等行政院核定後才會開始實施，目前社子島社子大橋已經發包，17日將由市長主持開工典禮。社子大橋未來將擔負工程載運土石及主要聯外道路，預計99年完工。
市府表示，社子島長遠規畫朝向農業生態園區，除住宅區外，在島頭部分還有娛樂休閒區。未來社子島將是一座大型公園親水河岸，堤防將以土堤、草地替代。
準備開發作業 可進行了
【記者錢震宇／台北報導】社子島防洪計畫獲經濟部水資源委員會審議通過，台北市水利處表示，這是「關鍵的一個結果」，且是10年來最好的一個時刻，畢竟社子島防洪案已經在經濟部躺了很久，現在，可以開始準備後續開發作業了。
水利處指出，定案的防洪計畫分兩部分，第一是在臨基隆河端，原本堤防將退縮80到130公尺，整個河道變寬，加上五股端垃圾山清運、河道清疏，讓水位降低。
第二部分則在基隆河端築堤9.65公尺，並填土墊高社子島，以1：30 的比例緩坡下降，所以社子島未來會呈現高於河水的狀態。
水利處表示，這次社子島防洪計畫將原本50年的防洪標準，提高到200年防洪頻率，並且與北縣五股端同時進行，未來填土墊高後，社子島不至於再淹水，也將脫離以往滯洪區的命運。
官員說，社子島開發面積約240公頃，填土需要1千多萬方土石，未來的土石來源恐怕還要進一步規畫，以免有欠缺土石之虞。
掌握 5大訣竅，報稅省更多
綜所稅結算申報開跑，雖然今年已有不少減稅利多，但若能掌握5大撇步，今年報稅還可以省更多。
※申報才能退稅※
根據規定，全年所得若未超過免稅額（7.7萬元、70歲以上11.55萬元）與標準扣除額（單身7.3萬元、夫妻14.6萬元）合計數，可免申報綜所稅，受薪階級還可以再減除薪資扣除額（10萬元）。舉例而言，雙薪4口之家，年所得65.4萬元以下，可以不用報稅。
很多人覺得報稅很麻煩，只要符合免申報標準，就不願意報稅，這種做法可能白白把退稅款送給了國庫，因為很多所得已經被扣繳稅款了，如果沒有報稅，就無法退稅。因此，若有扣繳稅款或可扣抵稅額，即使符合免申報標準，還是要報稅，才能退稅。
※合併或分開申報※
雖然夫妻須合併申報綜所稅，但如果去年才結婚或離婚，今年可選擇分開或合併申報，由於綜所稅採累進稅率，原則上是分開申報較有利；但夫妻若所得相差懸殊，有一方沒有收入或符合免申報標準，則合併申報反而有利，報稅時最好先試算一遍，再選擇對自己最有利的方式申報。
※多申報扶養親屬※
申報綜所稅時，除了本人及配偶之外，受扶養親屬也有免稅額，多申報一個受扶養親屬，就可以多一個免稅額，也就可以少繳一些稅。
受扶養親屬可分成「直系尊親屬」、「子女」、「兄弟姊妹」及「其他親屬或家屬」等；其中，直系尊親屬是指父母、岳父母、祖父母等，家裡若有幾個兄弟姊妹，可協調由所得較高者申報父母等為扶養親屬，較具節稅效果。
※可選擇列舉扣除額※
另外，申報綜所稅時，可選擇標準扣除額或列舉扣除額，列舉扣除額有10項，包括捐贈、保險費、醫藥及生育費、房貸利息及房租支出等；如果可列舉扣除的金額超過標準扣除額，就應選擇列舉扣除額，可以少繳一些稅。
報稅時若未填明適用標準扣除額或列舉扣除額，或未辦理結算申報，國稅局都會以標準扣除額來核定稅額，可能對納稅人較不利。
※善用特別扣除額※
除了列舉扣除額，還有5項特別扣除額，包括薪資所得、財產交易損失、儲蓄投資、教育學費及身心障礙特別扣除額等；其中，薪資及身心障礙扣除額每人10萬元、儲蓄投資扣除額每戶27萬元、教育學費扣除額則是每人2.5萬元，多多使用特別扣除額，也可以達到節稅效果。
98年度首波地籍清理之清查公告出爐了
公告事項
【北縣訊】地籍清理條例已於97年7月1日起施行，因需清理類型眾多，採分年分類辦理，98年度應清理之土地類型包含日據時期會社或組合名義登記、34年10月24日以前登記之限制登記、45年12月31日以前登記之未定期限地上權及38年12月31日前非以法定物權名稱登記者等4類，除日據時期會社或組合名義登記之土地建物外，其餘之清查類型已分別於98年3月底前完成清查公告作業，呼籲民眾如有上述型態之土地或建物，應儘速向台北縣各地政事務所洽詢及申請登記，以確保自身權益。
臺北縣政府地政局局長方銘記指出，今年度第一波清查公告結果，全縣境內無符合34年10月24日以前登記之限制登記之土地及建物，38年12月31日前非以法定物權名稱登記者亦僅有16筆土地，且多位於汐止市及五股鄉，公告日期自3月17日起至6月15日止，屆時公告期滿後，將由所轄地政事務所公告3個月，期滿無人異議，逕為塗銷登記。此外，全縣境內符合45年12月31日以前登記之未定期限地上權高達9,865筆，土地面積約有90.78公頃，公告日期自3月31日起至6月29日止，期間為90日。在此特別提醒土地權利人及利害關係人，如欲了解上述各清理類型之公告資訊可至縣政府、土地所在地的地政事務所、鄉 (鎮、市、區) 公所、村（里）辦公處、及土地登記簿所載土地權利人住所地之村（里）辦公處公告處所了解相關資訊。
臺北縣政府地政局進一步表示，45年12月31日以前登記之未定期限地上權，係因臺灣光復初期辦理土地總登記時，按當時規定，倘地上建物與其基地不同一人所有，應同時辦理地上權登記，並得由使用人單獨申請登記。此類地上權登記，均發生於45年12月31日以前，因未定存續期限且地上權人姓名或住所亦不詳者，土地所有權人往往難以申請地上權塗銷登記，又倘地上權人於土地上已無建築物或其他工作物時，顯然其權利並未行使，而此類地上權不僅嚴重妨礙土地利用，更影響土地所有權人權益甚深。因此，自家的土地上若有登記符合公告範圍的地上權時，土地所有權人可檢附經勘查地上權人無建物或工作物之土地複丈成果圖，及戶政機關或警政機關查復地上權人住所不詳或行蹤不明等文件向土地所在地之地政事務所申請塗銷登記。
臺北縣政府地政局再次呼籲，98年清理之土地，除以非法定物權名稱登記者係於上述公告期間屆滿後，由登記機關公告3個月無人異議逕為塗銷登記外，45年12月31日以前登記之未定期限地上權則應於公告完竣後1年內申請塗銷登記，特別提醒民眾，若有符合的土地，應儘速於公告之受理申請登記期間內，向土地所在地之地政事務所申請登記，以確保自身的權益。相關公告資訊除張貼於上述公告處所外，民眾也可以上地政局及各地政事務所網站查詢相關公告資訊（http://www.tpcland.tpc.gov.tw；地籍清理專區─公告清冊、書表下載），若民眾對於申請登記還有任何疑問，可逕向台北縣各地政事務所或台北縣政府地政局洽詢，將有專人提供說明服務。
資料詳洽：地政局 林書瑜 電話：29603456-3452
撰稿人：林書瑜
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房市買氣稍稍回溫，最近開始看屋買屋的人越來越多，不過，市面上這麼多房仲品牌，仲介更是品質不一，有些小細節看似無關緊要，若不注意，房子沒成交不打緊，如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛，就得不償失了。 專家建議，除了房仲的品牌之外，事前最好多打聽多比較，慎選有口碑的房仲經紀人，以免辛辛苦苦存的購屋基金泡湯了！
■ 挑品牌 交易過程有保障
住商不動產企劃研究室建議，買屋動輒數百萬、上千萬，選擇不動產經紀業者時，首重業者的形象與信譽。 強調品牌的業者，對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在服務品質較有保障之外，具規模的業者較能提供量多質優的房屋供買方選擇。
此外，也要盡量選擇具有專任地政士的公司，整個交易過程就都由業者全攬負責，可避免發生糾紛時互踢皮球現象；而佣金是依成交價格固定比率來收取的公司，對買賣雙方也較有保障，讓彼此都可以可清楚了解價格的交涉過程。
■ 重口碑 避免購屋糾紛
可別以為大型房仲就不會有老鼠屎，景氣不佳，業務員為了成交不擇手段的消息時有所聞，常見的手法，是業務員會扮演「雙面人」，藉此拉近買賣雙方的價差，先對賣方擺個衰臉，說房市有多差，如果不降多一點，房市愈來愈差，擺愈久愈賣不掉，或是買方也在看其他物件等；然後再回過頭跟買方說，這個物件有多難得一見，錯過這次，保證會後悔一輩子，或者有多組人馬最近就要付斡旋金，營造出物件很搶手的種種假象，許多交易糾紛因而衍生。
「建議購屋族多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度！」住商不動產企研室主任徐佳馨說，每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，但好的從業人員，除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、負責的個性，才能保證交易過程中安全並且愉快，建議消費者多打聽比較，最好尋找親友介紹的仲介，以減少購屋風險。
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