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【北縣訊】為加速企業化政府及提升行政效率，臺北縣政府於98年4月15日起將實施「徵收補償費逕撥土地所有權人帳戶」，提供民眾更為便捷之服務。
臺北縣政府地政局表示，為利被徵收土地所有權人領取土地徵收補償費保管款，原僅需檢附相關文件至縣府核對身分，待審核無誤後，即將該保管款逕撥入所有權人帳戶，使民眾免去領款往返之苦，實施至今成效良好。
   除延續原有措施外，地政局表示將更進一步推動「徵收補償費逕撥土地所有權人帳戶」措施，即徵收補償費於尚未撥入補償費保管專戶前，亦得申請將徵收補償費逕撥入所有權人帳戶，免除民眾前往各金融機構辦理支票兌現之不便，並減少歹徒有可乘之機，給予民眾更為便利與安全性之服務。


資料詳洽：臺北縣政府地政局 　 電話：29603456-3352
撰 稿 人：曾瀝儀

台灣房地產第四季房價即將觸底並盤整待變

【台灣商務新聞通訊社／黃文祥 報導】
  台灣房地產價格從2008年五月高峰反轉以來，到08年底北中南中古屋房價平均跌幅已超過15％，預售屋開價調降也遠超過25%以上，由於連續兩季房價下修，技術上已經確定自SARS過後房價的反彈回升之擴張榮景已經宣告結束，房地產確定要進入盤跌趕底的昏暗期。這波房地產原本應有較健康的走勢，但是因為市場對新政府的過度樂觀期待，將最後一波強攻走勢提前於選前發動，而選後的結果是利多出盡，股市下挫房價也跟著反轉，緊接著是全球金融海嘯的肆虐，台灣房地產榮景也因此正式吹起了熄燈號。目前全球籠罩在金融海嘯陰影下，台灣經濟現況不佳，失業率不斷向上攀升，通貨緊縮，消費能力明顯劇降，房地產在買方觀望心態及賣方不願大幅降價情況下，市場當然就處於窒息量的交易現況。
  根據台灣不動產交易中心即時房價分析台灣五大都會區房價自2008年五月高峰起算到2008年底，整體單價的跌幅分別是：台北市10.61％、台北縣12.39%、桃竹苗18.54%、台中縣市11.32%、台南縣市13.73%、高雄縣市19.06%。從以上數據觀察，映證了強者恆強、貴者恆貴的房地產投資法則，都會區面對市場反轉時強弱態勢也非常分明，08上半年中南部的補漲行情也一夕煙消雲散，跌幅最大的行政區包括台北縣新店市、淡水鎮，台中縣大里市、潭子鄉、台中市西屯區、西區，新竹縣竹北市，高雄市左營區、楠梓區，大多是中南部地區跌幅較深，大台北區除了預售屋開價行情調整較高以外，中古屋顯然呈現抗跌局面，然而2009年預期上半年房價仍然會繼續盤跌，但量能會緩步漸增，第四季台北市房價應可率先觸底，但這波的觸底是否代表反彈訊息，端看全球經濟與台灣景氣復甦的力道而定。
  綜觀全省房價從2008年Q2高峰反轉後跌幅最深區域，其中排名前三名跌幅為台北縣新店市、台中市西屯區、台北縣淡水鎮，主要原因乃為區域內新屋供給量過剩所致；而各縣市跌幅較小的區域，相對卻是新成屋供給量較少或潛在利多因素造成抗跌效應。台北市各行政區跌幅落差在10％以內，但台北縣各行政區跌幅落差居然超過27％以上，顯然這波房價對台北縣各行政區的沖擊冷暖截然不同。從全省交易成交流通期間觀察，前十名流通期較長區域，有五名屬於台北市，四名屬於台北縣，另外一名是新竹市，可見北部地區，因賣方仍然惜售，造成交易流通期延長，相對價位調整也較少。   
購屋消費者何時進場為宜？如何選屋？
  台灣房地產從整體觀察與分析，中南部除少數區域供給量過剩外，房價跌無可跌，底部已經逐步出現，大台北地區除新店淡水供給量過大外，房價相對抗跌，全省各地整體房價已經呈現健康的區域性調整，預期再過兩季台灣房地產將有全面觸底機會，因此給購屋者幾點建議：
．第二季要開始出來看屋，慎選急賣個案
．第三季要積極尋屋，選擇抗跌區域與標的
．第四季要完成購屋，因底部已經不遠
．購屋謹記『北熱難冷、貴者恆貴、補漲先跌、量大不碰』四大原則
．中南部除部分量大區域外，房價已經跌無可跌，購屋已經風險有限
．北部自住型客戶大膽進場大膽議價，慎選標的，風險在15%以內
．房價下修時，大家都想買在底部，問題是沒有人能準確的預測到真正的底部何時出現，只有隨時注意產經動態與環境變化，積極應變，才能選擇最佳時機進場
台灣不動產交易中心提供經紀人全方位行銷工具，將建構兩岸最大委買平台
  房仲業經紀人演而優則導，導不好則倒，平常對財物控管不夠嚴謹，適逢景氣榮景長達五年之久，危機意識普遍不足，對突來的景氣反轉無法應變，因此當市場持續六個月的窒息量，體質較弱的店頭就立即陷入困境與關店危機，尤其很多店東將獲利轉投資，面對雙重損失雖力圖振作但也回天乏術。這種現象恐將持續至第二季，對產業整體競爭態勢其實也有去蕪存菁重新洗牌的效應，而加盟與連鎖總部下一波的競爭也將是維持率的競爭而不是成長力的競爭模式，從正面的角度看，正是各品牌強化店頭經營體質的最佳時機。然而房仲業最壞的時期已過，隨著市場量能漸增，對整體市場的供需自然做一次良性的調整，台灣不動產交易中心未來也將轉型，提供經紀人全方位行銷工具，並建構兩岸最大委買平台，期望經紀業邁向虛實共構行銷的新未來。

服務項目：

壽險錢進不動產，鬆綁

A01版+彭禎伶／台北報導

被壽險業、不動產市場視為重大利多的法規鬆綁案，即放寬保險業與同一人、同一關係人不動產交易限額案，確定本週四排入金管會最後討論，此案若順利過關，中型壽險公司將可加入競標、收購大型土地的行列；淨值不高的壽險公司投資單一土地，也可望從1億元提高，最高增至40億，流入房地產的壽險資金，可望大增。

　壽險資金目前有6,000- 7,000億元，是以銀行存款或類貨幣部位保有，報酬率偏低，業界希望能轉向投資收益較好的不動產投資，但現行法規限制投資動能，無法快速調整。

　據悉，金管會委員會本周將討論此案，通過後，壽險公司不必受限去年的財報淨值，可大幅提升單一不動產的投資限額，由於買家數量增多、購買能力增加，屆時也有保險打算拿出增值幅度高的大樓、不動產出售，實現獲利。

　去年12月底開始，金管會即密集與業者開會，目前方向大致確定，將與同一人同一關係人的不動產交易限額，由壽險公司淨值30％或1億元（淨值為負者），改為可運用資金的1％- 3％為限，對一些中型壽險公司，如台壽保、富邦、全球、中壽、三商美邦、保誠人壽等影響極大，開放後，可加入競標50億元以上的大型商辦或豪宅用地。

　由於去年底財報即將出爐，不少壽險公司去年淨值減損，原單一一筆土地交易，可投資20- 30億元以上者，縮小到只剩10億元，購買標的大幅限縮，為此，遠雄人壽董事長趙藤雄曾公開呼籲取消限制，幫助壽險業提升資金報酬率。

　據了解，壽險業者建議只要公司淨值為正者，對同一人或同一關係人交易土地，可以資金3％為限；如此一來，資金規模在2000- 3000億元者，如台壽、中壽（未計保誠人壽）、富邦人壽（未計安泰人壽）、全球人壽等，單一筆土地可最高出價60- 90億元，比先前10- 30億元，高出甚多。對淨值為負者，建議從單筆1億元為限，改為資金的1％- 2％，對國華、遠雄、興農、幸福人壽等，投資動能可增加數億到數10億元。但金管會仍擔心淨值不足又履次無法完成增資者，如過度投資不動產會增加風險，所以雖週四排定討論案，確定朝鬆綁方向規劃，但對部分公司，仍將透過但書給予限制。

信義房屋3月業績 近10個月新高

B01版+蔡惠芳／台北報導

信義房屋（9940）昨日公布3月份營收，業績奏捷，在房市信心回籠、游資轉進房市卡位下，單月營收衝到5.01億元，創下去年5月以來，近10個月來單月新高，幾乎重回去年520最巔峰時期的盛況，大有揚眉吐氣之勢。

　信義房屋去年12月5日波段低點迄今，股價已從23.5元的相對低點，一路大漲79％，來到昨日收盤的42.1元，主要是第1季買盤恢復進場，3月最新公布的營收更衝到5.01億元，創下近10個月來單月新高水準，直逼去年5月份的6.48億元；3月成交金額也比2月大幅激增38％之多，房市春意正濃。

　不過，整體房市景氣要談復甦，學者專家有一派說法，認為還言之過早，因此信義累計今年第一季營收僅9.78億元，比去年同期還大幅衰退41.66％。近1周來，在短線急漲下，外資也開始倒貨、賣超逾2千多張。

　對於房仲業來說，房屋市場只要有交易、就有量，有量、就有服務費佣金收入。以去年房市下半年陷入盤整，全年房屋買賣移轉交易件數跌破40萬件大關來研判，今年全年房屋買賣件數要突破去年水準，非常不容易，除非兩岸大三通之後、ECFA和五月登場的「江陳會」帶來開發陸資來台購買房地產的重大利多。

　此外，信義房屋昨日董事會也承認去年度財報，97年營收為55.83億元，較96年成長1.33％；毛利率29.8％，較96年33.03％下降；稅前淨利11.17億元，比96年15.65億元衰退；97年稅後淨利8.41億元，也比96年的11.6億元衰退；每股稅後純益則為2.78元。信義董事會決議，擬配發現金股利1.8元。

遺囑信託

	「遺囑信託」係指由本行協助遺囑人設立遺囑，並指明由本行擔任信託遺產之受託人，為遺囑人所指定之受益人〈亦為繼承人〉管理運用遺產，以達確實照顧遺族生活及避免繼承人爭產之信託。 本行於遺囑生效前將配合保管遺囑，並得受遺囑人之委託，同時擔任遺囑執行人或遺產管理人，以提供完整的遺產規劃及執行服務。
	實例說明：人算不如天算，天算不如信託！
	何老早年辛苦創業，事業有成，為多家上市公司之負責人，其名下財產包括存款、股票、不動產等，粗估超過新台幣伍拾億元，何老在其早年創業階段，幸賴三位夫人之協助，才有今日事業規模，大房生有三女，二房生有一女三男，三房生有二女二男，何氏集團現有企業橫跨電子、金融、通信三大版圖，分別各由三房子女經營，然各房間常因家產分配及經營權問題，多有衝突，何老最近想到自己的年紀已大，而且人總有百年後之事，為避免子女因遺產問題有所紛爭，造成家庭不和諧，且為規避稅負問題，在專業人士之建議下，採用下列方法： 一、生前贈與： 根據遺贈稅法規定，遺產總額超過壹億元，遺產稅率即為50％，以何老現有之資產，其遺產之一半於其百年後，都將貢獻於國稅局，故於其有生之年，便逐年贈與其子女，因其考慮到藉由生前之贈與可按其意旨分配其財產，讓子女們逐漸扛起事業之重擔，且可避免死後高額之遺產稅。但贈與後，何老即無掌控權，如果子女們孝順，何老便可放下事業重擔，安享晚年。但也可能發生，子女們掌權後，各自忙於自己的事業及家庭，將大權及財產皆下放之老父置於一旁，何老一生縱橫商場，精明一世，晚年如落得如此下場，只能在養老院中追憶其一生之「豐功偉業」，真是情何以堪。 二、死後繼承： 情形一： 何老決定按其意旨，在律師之見證下擬定一份遺囑，妥善分配其往生後之財產，原本只想到藉由遺囑，可避免子女分配遺產之紛爭，但人算不如天算，因何老之遺產粗估超過新台幣伍拾億元，按遺贈稅法規定，遺產總額超過新台幣壹億元，遺產稅率即為50％，其須繳納之遺產稅超過新台幣貳拾億元，辛苦打下之江山，結果百年後，一半送給國稅局，換來一紙永遠也看不到的「榮譽市民」獎狀。 情形二： 何老往生後，子女如願按其遺囑執行，倒也相安無事，家和萬事興，但亦可能發生家產分割後，各自為政之結果，集團勢力不復往昔，且事業守成不易，子女不善經營之結果，何氏集團可能在短時間內便分崩瓦解，四分五裂。 情形三： 何老往生後，亦可能發生子女質疑遺囑之合法性，乃訴諸法 律，提起民事訴訟，如經多年訴訟仍無結果，何氏集團可能因遺產紛爭，造成集團內部元氣大傷，四分五裂。 三、交付信託： 信託法及信託業法已於八十五及八十九年陸續立法通過，何老乃將其大部分財產交付信託，利用信託機制，公司在專業人士經營下，業績蒸蒸日上，何老則在陽明山自家別墅中享受含飴弄孫的樂趣，看著每月銀行信託部送來的各項表報，一有空便飛往美國探望正在哈佛攻讀博士學位之孫子。 上述三種情形，您會選擇那種方式呢？

	何謂遺囑信託
	以遺囑設立信託。 由委託人書立遺囑。 遺囑內容中加入信託條款。
	特色
	單方行為: 由委託人自行書立即可，毋須與受託人簽訂信託契約。 遺囑信託協議書: 為使遺囑信託能確實執行，委託人設立遺囑信託時最好與收託人簽訂協議書。 要式行為，依民法1189條之規定，遺囑應以下列方式之一為之:   1. 自書遺囑。 2. 公證遺囑。 3. 密封遺囑。 4. 代筆遺囑。 5. 口授遺囑。
	承作遺囑信託之對象
	擔心財產轉予下一代後，子女不願照顧父母者。 有財產分配之困擾者。 子女不善管理財產者。 對財產掌控權有強烈需求者。 對生前信託需負擔稅負及管理費相當在意者。 財產大部分為不動產者。

文章取自於華南銀行 http://www.hncb.com.tw/wealth/d0611s.shtml

祖業管理信託

這些故事時常發生在您我身邊

實例說明：有土斯有財乎？

阿水伯是一位典型的台灣農家子弟，在民國60年代的初期，台灣是處於一個邁向經濟繁華百業蓄勢待發全民共創美好的時期。在當時的阿水，是一個四十多歲辛勤的農民，拜經濟繁榮之賜，到了80年代的阿水已是一個擁有5筆土地的財主，在89年1月阿水伯因政府辦理土地徵收，領了一筆龐大的土地徵收補償費，阿水伯在「有土斯有財」根深蒂固的觀念下，為將來遺產繼承預作安排，遂又以該補償款以三個兒子的名義分別購入三戶鄰近大樓供兒子們居住，也方便一家子人互相照顧。

但人有旦夕禍福月有陰晴圓缺，89年6月間阿水伯生了一場大病，雖家人遍尋名醫悉心照顧，仍無法挽回其寶貴的生命，阿水伯死後其三個兒子為了分配家財各持己見。老大以生意週轉需要及以長子身分要求主導決定遺產分配。老二以他半年來不辭辛勞日以繼夜照顧病榻中的父親為由，要求多分得遺產。老三以經商需要店面，要求分得父親名下位於精華地段的店面，當三人為此僵持不下吵得不可開交之際，稅捐稽徵處寄來遺產稅申報通知書經找附近熟識代書初估結果，三人辦理繼承須繳交龐大的遺產稅，且阿水伯年初為兒子們購入之大樓亦遭罰補徵鉅額贈與稅。

阿水伯萬萬沒想到由於「有土斯有財」一念之差以及未做妥善事先財產規劃造成後代受罰補徵鉅額贈與稅以及無足夠現金繳納遺產稅又為爭分財產互不相讓兄弟鬩牆之窘境。

倘阿水伯當初能利用本行專業信託規劃在生前對遺產預為分配，並利用適當的金融工具巧妙地為子女保有現金預為繳納遺產稅準備又可合法免稅…。

實例說明：富不過三代？

阿土伯家族世代居住內湖務農，近年來由於都市擴張，使原本作農業使用之耕作用地，變更為建築用地，因阿土伯本身並無土地開發之能力與資本，故與建設公司合作開發。在專業人士之建議下，將其分得之不動產平均贈與其三名兒子，每人各得店面一戶，住家二十餘戶，現全部作出租使用，每月租金收入達數十萬元，生活非常寬裕。阿土伯之小兒子小明因收入取得容易，自年輕時，不用工作，每月便有高額之收入，養成其好逸惡勞之習性，每天花天酒地，更可怕的是染上賭博之惡習，沈迷於六合彩之賭注中，每月數十萬之租金收入已不足供其揮霍，小明乃將其名下之不動產抵押予銀行或地下錢莊，現因無力償還借款，正面臨法院強制執行拍賣之命運，令其老父阿土伯及其他兄弟非常著急，但卻也束手無策，因不動產之產權已登記在小明之名下，其擁有全部之權利。

上述之情況，在現今社會中正不斷發生，子女坐享大筆財富，不知先人辛苦累積財產不易，好逸惡勞，揮霍成性不僅造成家庭、社會問題，也非當初先人辛苦傳承家產所樂見之結果，而這也是傳統社會中所謂「富不過三代」之最佳寫照。

      倘阿土伯當初為其子女分產時，能透過華南銀行「個人信託」規劃，上述不幸之情況便可避免，且可使後代子孫皆蒙祖蔭，受惠良多。

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