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房市趨緩，在景氣轉變的狀況下，反而是檢視抗跌區域的最好時機。房仲業者以今年第一季及第二季的成交件數統計，部份房價過高或議題發酵過度的區域，成交量體漲跌之間最為明顯，其中，台北市北投、松山區，以及台北縣中永和地區入選為大台北抗跌區，是購屋首選。

以台北市而言，今年上半年市中心的房價走強，過了520之後，房市走緩，對比起來，北投區及松山區的房價跌幅相對較小，對於想留在北市卻又負擔不起市中心高房價的購屋族群來說，自然是最理想的選擇。

中信房屋統計，今年第1季至第2季，北投區的房價漲幅是8％，相對於動輒上漲2成至3成的內湖區、中正區，該地區房價漲勢溫和。而且東森房屋也統計，自520之後，北市北投區、松山區及北縣中永和地帶，跌幅最多4％，中和地區的單價還小漲4,000元，不像其他區域下降約15％，堪稱為抗跌區。

東森房屋企研室調查，北市松山區的降幅只有1％，北投區的降幅近4％，而北縣中和的房價每坪甚至上揚4,000元，永和的降幅也不到2％，考量到未來的保值性，這些抗跌區確實是購屋首選。

東森房屋行銷處媒體公關張漢超指出，台北市松山區擁有未來松山線捷運通車的願景，再加上直航三通的利多，使得松山機場，以及南京東路4、5段周邊的房價抗跌性佳，該區域5月份每坪成交單價39.8萬元，儘管受到房市震盪的影響，到了目前7月份，每坪成交單價仍只小跌約2,000元，在逆勢中脫穎而出。

中信房屋行銷企劃部表示，台北縣中永和地帶，除了擁有備捷運之便，4號公園、央圖分館、大型購物中心的設立，都讓中和的生活機能更為便利。尤其中和地區近年來房價水準上漲的情況並不像板橋、新店那麼明顯，不論外來或當地購屋族，很容易找到適合自己預算的住宅產品。

　同時，信義房屋企研室主任蘇啟榮也觀察，由於中永和地區十分接近台北市南區，搭乘捷運進入市區很方便，因此受到購屋人喜愛，成交量一直高居信義房屋統計的排行榜冠軍。

行政院會己通告遺產稅、贈與稅二稅將合一， 稅率從50%調降至20%以減少避稅誘因並且不接受實物抵繳。

公共設施用地將無抵稅作用，另政府因財政困難無法向地主們徵收公共設施用地，所以地主的權益進一步受到傷害。 

您名下所持有的公共設施保留地可以做一個聰明的決定，您可以處理或者不予處理，重要的是不要讓您的權利睡著了，讓您的權狀變成一張無用的廢紙，注意！政府的法令永遠是隨著大環境在改變，但是道路用地的性質與特性卻是難以改變

 的。 

敝人的建議您可以考慮看看，一定可以保障您的權益，請您撥打一通電話為自己創造財富並且避免先人的資產空廢，可以作有效率的運用不會枉費先人的血汗留下來的土地。 

建議：

(1)本以最誠意的心和最高的價格，與您洽購。 

(2)洽購後保証該道路用地一成不變的繼續供民眾通行和使用，讓您的權益不受損害。

(3)價格方面歡迎比價。

(4)所有土地買賣絕對沒有捷徑，會勘，申請分區，都有一定的工作程序，沒有經過這些程序而報價絕對在後面會有變數，不可不慎重。

(5)有些公司開價絕對不是單筆土地的買賣價格，而是全部整合後的價格，所以必須要問清楚是單筆買賣價格還是整合後的價格，以免造成糾紛。

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ㄧ、什麼是最低稅負制

最低稅負制係為使適用租稅減免規定而繳納較低之稅負甚至不用繳稅的公司或高所得個人，都能繳納最基本稅款的一種稅制。目的在於使有能力納稅者，對國家財政均有基本的貢獻度，以維護租稅公平，確保國家稅收。其規定重點如下。

綜合所得淨額加上若干項免稅所得金額，超過600萬元以上，需額外申報最低稅負。

申報綜合所得稅時，未適用投資抵減獎勵，且無境外所得、無特定保險給付、無有價證券交易所得、無非現金捐贈扣除額，與無員工分紅配股時價超過面額等應計算基本稅額的所得，不適用最低稅負制。

申報戶全年的基本所得總額在600萬元以下者，不適用最低稅負制。

不必為了避開這個稅制而移民，主要是住在中華民國境的居民，如果一年當中，居住未滿183天也不必適用。

每一個子女獲得的保險給付（不包括意外險、醫療險的給付），只要不超過3,000萬，統統免所得稅。

高所得人士不一定要繳更多稅，依照規定算法、所算出來的稅額，採取孰高法課稅。試算出最低稅負應納稅額後，要和一般所得稅的應納稅額做比較，當基本稅額大於一般應納稅額時，納稅人應按基本稅額繳納所得稅，如果低於一般所得稅，就依一般綜所稅的稅額繳稅。

二、最低稅負制實施時間

最低稅負制－「所得基本稅額條例」自95年1月1日施行。但海外所得自98年1月1日起始納入個人最低稅負稅基。

三、實施最低稅負制之目的

長期以來，我國為達成特定經濟、社會目的，採行各項租稅減免措施。實施結果，減免範圍逐漸擴增，而減免利益並有集中少數納稅義務人之情形，使租稅的公平性受到質疑。

全面檢討修正不合時宜的租稅減免規定，係解決問題的根本之道。但因所得稅減免規定分散於30餘種法律當中，欲在短期內全面檢討修正，有其困難。

參考國際經驗，如美國、韓國、加拿大等國的作法，訂定最低稅負制度，使適用租稅減免規定而繳納較低所得稅負或甚至免稅之法人或個人，至少負擔一定比例之所得稅，可兼顧既有產業或社會政策，並適度減緩過度適用租稅減免規定造成的不公平，彌補現制的不足。

四、最低稅負制的實施對象

我國最低稅負制的實施對象包括營利事業及個人，主要是因為：

依據現行法規規定，營利事業所享受所得稅減免仍多，並有集中於少數企業之情形，對於該等企業課以最基本稅負，可在兼顧產業發展情況下，適度達成租稅公平，並符合社會期待。

兩稅合一制度下，公司所繳納之所得稅於盈餘分配予個人股東時，可由個人股東扣抵，因此，最低稅負制度若僅於公司階段實施，無法完全彰顯公平。另考量高所得個人透過實物捐贈方式等規避個人綜合所得稅之情形甚為嚴重，透過個人階段之最低稅負制，可適度達到所得重分配效果。因此，我國最低稅負制之實施範圍亦包括個人。

五、免申報繳納最低稅負之個人

所得稅申報未適用投資抵減獎勵且無特定免稅所得或扣除項目的個人，以及繳納之一般所得稅額已較基本稅額為高者，可以不必申報繳納最低稅負；另外，為簡化稽徵，下列個人亦排除適用：

非中華民國境內居住之個人。

綜合所得淨額加計特定免稅所得及扣除額後之合計數(稱基本所得額)在新臺幣600萬元以下之個人。

六、應計入個人基本所得額之免稅所得及扣除額

現行稽徵實務上，常見以下列各項租稅規劃達到避稅目的，將之納入個人最低稅負之稅基，據以計算基本稅額：

保險給付：受益人與要保人非屬同一人之人壽保險及年金保險給付，但死亡給付每一申報戶全年合計數在新臺幣3,000萬元以下部分免予計入。

未上市(櫃)股票及私募基金受益憑證之交易所得。

非現金部分之捐贈扣除額。

員工分紅配股，其時價超過股票面額之差額部分。

海外所得於98年納入稅基，必要時可延至99年納入，且海外所得超過100萬元以上始行納入。

七、個人最低稅負之申報單位

綜合所得稅係以家戶為申報單位，最低稅負制是所得稅之補充稅制，其計算係建構於所得稅法之基本精神，所以個人最低稅負亦以家戶為申報單位，納稅義務人與其依所得稅法規定應合併申報綜合所得稅之配偶及受扶養親屬，有所得基本稅額條例規定應計入基本所得額之免稅所得或扣除項目，應一併計入計算基本稅額。

八、最低稅負制

一般所得稅額＝綜合所得淨額－投資抵減稅額

個人基本稅額之計算
基本稅額＝(基本所得額－扣除額) ╳稅率

基本所得額
＝綜合所得淨額
＋特定保險給付
＋未上市(櫃)股票等交易所得
＋非現金捐贈扣除額
＋員工分紅配股時價超過面額部分
＋海外所得(預計自98年1月1日始行納入)

扣除額＝600萬元

稅率＝20％

一般所得稅額高於或等於基本稅額者，依一般所得稅額繳納所得稅。一般所得稅額低於基本稅額者，除了按一般所得稅額繳納，另就基本稅額與一般所得稅額的差額合計來繳納所得稅。

圖示說明

九、營利事業的基本稅額之計算

基本稅額＝(基本所得額－扣除額) ╳稅率

基本所得額
＝課稅所得
＋促產、獎參、促參等免稅所得
＋證券、期貨交易所得
＋國際金融業務分行免稅所得

扣除額＝200萬元

稅率＝10%～12%

一般所得稅額高於或等於基本稅額者，依一般所得稅額繳納所得稅。一般所得稅額低於基本稅額者，另就差額繳納所得稅。

十、未依規定計算及申報基本稅額之相關罰則

營利事業或個人已規定計算及申報基本稅額，但有漏報或短報致短漏稅之情事者，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

營利事業或個人未依規定計算及申報基本稅額，而經稽徵機關調查，發現有應課稅之金額者，除依規定補徵外，應按補徵稅額，處3倍以下之罰鍰。

由於最低稅負制係屬新制之推行，為給予納稅義務人適應之緩衝期，前述處罰規定將延緩至施行日期之次一年度所得稅案件開始適用，以利實施初期加強輔導。

http://www.etax.nat.gov.tw/wSite/lp?ctNode=11342&CtUnit=1577&BaseDSD=2

詳細新聞內容

政府機關興辦之游泳池等公有設施地價稅、房屋稅之徵免原則
【北縣訊】有關地方政府及所屬機關（含學校）興辦之游泳池、托兒所、公園、納骨塔、殯儀館及動物園等公有設施地價稅及房屋稅之徵免原則，財政部業已函釋示有關游泳池等公有設施其地價稅及房屋稅免稅暨應課稅之依據。

稅捐處進一步說明，由縣（鄉、鎮、市）及各學校（公立）興辦之游泳池、托兒所、公園、納骨塔、殯儀館及動物園等公有設施，依照各地方機關組織編制、預算制度（收支編列公務預算）及財產管理有關規定設置，是其所使用之土地、房屋核屬公務財產，應適用土地稅減免規則第7條及房屋稅條例第14條規定，予以免徵地價稅及房屋稅。如係以特種基金編列預算者，其所使用之土地、房屋應無免稅之適用。如係以出租或無償供他人使用之土地、房屋，非屬公務使用財產，仍應依法課徵地價稅及房屋稅。
符合公務使用，採委託經營者，如符合下列要件，可繼續免徵地價稅及房屋稅：

1、委託經營前原符合免稅之土地及房屋。

2、委託經營範圍限於委託機關原辦理之業務範圍。但超出部分，應按實際使用面積課稅。

3、委託經營期間仍受委託機關之監督。

稅捐處提醒北縣機關學校，如有上述公有設施符合免稅規定者，請於本（97）年9月22日前，向土地所在地稅捐處申請免徵地價稅。


撰稿人：土地稅科 李郁閔 電話：8952-8328
資料詳洽：企劃服務科 王珮齡 電話：8952-8134

詳細新聞內容

【北縣訊】本府辦理97年度住宅補貼，本縣分配戶數合計9,781戶，其中租金補貼3,959戶；購置住宅貸款利息補貼4,949戶；修繕住宅貸款利息補貼873戶。申請時間自97年7月15起至97年8月15日止（0900至1700時），於本府地下1樓（臨時）櫃台受理申請及審查（分機3391至3393）。申請時請攜帶：1、申請書。2、戶口名簿影本或全戶戶籍謄本。3、租賃或修繕住宅之建物登記簿謄本、建物權狀影本、建物使用執照或建物測量成果圖（主要用途登記應含有「住」或「農舍」字樣）及土地登記簿謄本或已認定合法房屋證明。4、家庭成員具備弱勢條件之證明文件(不具備下列條件者免附)。

為便利民眾申請，已函請轄區公所及轉村里辦公室提供索取申請書，亦請轄區公所受理收件，並依「行政程序法」第17條（不得拒絕）應即移送有管轄權之機關（臺北縣政府城鄉發展局）辦理。內容如下：

一、「住宅補貼」補貼項目與內容：(一)租金補貼，每戶每月最高補貼 3,000元。(二)購置住宅貸款利息補貼，貸款額度最高220萬元，償還年限最長20年。(三)修繕住宅貸款利息補貼，貸款額度最高80萬元，償還年限最長15年。(四)優惠利率：1、第一類:按「臺灣郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率」減0.533%機動調整。適用對象:低收入戶、身心障礙者、65歲以上老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親、重大傷病者、原住民、重大災害災民。2、第二類:按「臺灣郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率」加0.0042%機動調整。適用對象:非屬第一類適用對象者。

二、「鄉村地區住宅修繕、興建補貼」補貼項目補貼內容：(一)興建住宅費用補貼:最高20萬元。貸款利息補貼，貸款額度最高220萬元，償還年限最長20年。修繕住宅費用補貼，最高6萬元。貸款利息補貼，貸款額度最高80萬元，償還年限最長15年。(二)優惠利率:按「臺灣郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率」機動調整。(三)受理申請期間:自97年7月15日起至97年12月31日止。

三、依內政部「97年度鄉村地區住宅之修繕與興建住宅補貼」公告第十點：「本公告係申請審查前置作業，97年度預算刻正於立法院審議，倘若未獲該院通過，將不予核撥經費執行。

四、申請時回郵信封為雙掛號「郵資請貼39元」及回執聯（名信片）請填聯絡電話，以利通知申請人。


申請書下載及其他問題請洽：
內政部營建署網址　http://www.cpami.gov.tw/或本府城鄉局網址：http://www.planning.tpc.gov.tw/web/SG?command=display&pageID=30510。

撰稿人：城鄉局企建課 金亦龍　 電話：2960-3456轉7058
新聞聯絡人：黃金河專員 電話：2960-3456轉7039

詳細新聞內容

臺北縣板橋地政事務所統計本年度第2季板橋市及土城市土地及建物買賣交易情形，板橋市買賣登記案件3267件，土地建物移轉筆棟數分別約3998筆、3301棟；土城市買賣登記案件1480件，土地建物移轉筆棟數分別約2089筆、1466棟，板橋土城買賣移轉件數與去年同期相較均有10%左右的成長量，分析原因與總統大選後政經趨於和緩及兩岸可能三通等預期心理因素影響，市場交易動能強勁有關。不過，隨著物價通膨壓力、股市走跌及房價已到相對高點的影響下，6月份交易則露出疲態。

該所主任認為，板橋土城在各項重大建設推動下，仍是購屋者在房市多空不明、抗跌保值的不錯選擇。新板特區的雙捷運、高鐵、台鐵共構，部份特二號、環河道路已完工，沿湳仔溝左岸的特二號道路，及環狀捷運車站工程用地則已配合辦理都市計畫變更，未來完成後將使板橋市擁有最便捷完備的交通路網，此外，浮洲地區以整體開發方式重建該區域新風貌，松柏街、民族路一帶等多處都市更新案，縣立圖書館進駐亞東醫院站附近貴興路，多項建設均已進入規劃階段。土城北2高交流道拓寬工程已進入用地取得程序，預定今年底開始動工，未來將可改善目前交通壅塞狀況，另隨著金城路兩側暫緩發展區解禁，部份地區以市地重劃方式開發等各項利多題材，對於維持板橋土城不動產市場穩定發展有很大助益。

據該所市場調查結果，板橋土城地區仍以各捷運站周邊地區交易較為熱絡，市場表現較佳。

板橋市中古公寓毎坪約17-22萬元，中古大樓毎坪約23-28萬元，文化路、民生路與雙十路商圈一帶新成屋或預售市場毎坪約35-42萬，土城市鄰近捷運海山站之學府路與裕民路一帶商圈，中古屋毎坪約14-18萬元，整體而言，價格並無明顯波動。

資料詳洽：板橋地政事務所 歐彥熙 電話：（02）2961-1126轉300
撰稿人：江如鈺（或新聞聯絡人：地價課課長歐彥熙）

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無論您有無買房的打算，都約略知曉，最近房價漲得的確兇。 由於近一年油價狂飆，全球通膨壓力陡升，帶動整體物價翻揚； 房屋作為經濟產業活動鏈結最上層的商品之一，焉有不跟著漲的道理？ 不過您知道嗎？其實在這波油價飆漲狂潮前，房價就已翻漲數成； 近年新一波的漲價背後，更不只是原物料建材成本墊高所造成…

以下是某建案廣告內容的節錄：『在捷運利多、三通效應發酵及多家知名建商聯合開發下，目前ＸＸ地區土地成交行情每坪已突破六十萬。以土地標價和營建成本推算，保守估計近期住宅用地平均成交行情價，將落在二十五至三十萬間。不必等捷運通車，漲幅就近兩倍，捷運通車後的成長幅度，更是難以估計…』

這段廣告文稿，是說明該建案所在區域的發展潛力，造成土地價格飆升，房價勁揚、後市看好。但是仔細分析，箇中可是包含了房價為何上漲的各式理由。

沒錯，從土地成交價格、營造成本，或使區域機能升級的公共建設等因素，都是房價上漲的因素，大多數人也都心知肚明。大家不明白的，並不是使房價上漲的因素或理由，而是這些個別因素，在房價上漲過程中，造成之影響程度如何？

成本/利潤論土地與建材

對於生產或銷售商品的賣方或業者而言，最簡單的訂價策略就是成本利潤觀點或成本論。房市產品的成本和其他商品其實差異不大，不外乎分為原料及其他人事管銷費用兩大部分。

建築個案的原料，是一棟房子從無到有，必須具備或添加的材料，這些材料主要包涵基地，及地上建物兩大項。從此，吾人可大致將房市商品之原料，再細分為建材及土地兩部分。

建材種類，包羅萬象

什麼是建材？從構成基礎結構、樓地板、牆壁的鋼骨鋼筋混凝土，打地基連續壁的物料，構成建物外觀的石材、磁磚、門窗、隔間材料，甚至衛浴設備、廚具、電器插頭、按鍵、對講機等等都是。

根據建築結構及工法不同，建材成本可能略有差距，但不會太大，大樓通常單坪成本會略高於透天；樓層蓋得愈高，建材成本也會愈多。至於精確數字多少，的確是營建業者的企業秘密，但從實際開價，其實仍能推算出大致水準。

以這波景氣起點之九二年以前，大約 一坪 十二萬，是北台灣地區普遍的建坪造價，物價水準較低地區可能會是個位數字。北市建坪造價稍高，主要是大宗貨物運輸進入北市境內，有時間上的限制，運輸成本加成之故，因此才讓整體原物料成本變得較高。換句話說，建材成本幾乎沒有因地制宜的情況。

    這一年多來，無論油價促使也好，有心人炒作也罷，國際原物料價格飆漲是既成事實。鋼筋漲、水泥漲，什麼都漲，營建造價當然墊高。根據業界人士指出，目前北市沒有二十萬，根本蓋不出像樣的大樓；其他地區或許沒那樣高，但以北台灣其他地區來說，十二至十五萬/坪也早已是常態。十萬以下單坪營造成本的情況，當然就成為歷史。

土地成本 關鍵因素

建材成本的確會因地區不同，產生運輸成本的差異，但差距非常有限；如在同一區塊內，則更是相差無幾。那麼為何大台北地區房價和其他地區差距甚大，甚至同樣是台北市內，房價差距也可能達到一倍以上？原來真正左右房價高低的，並不是建材，而是土地。

無論採用的建材多高級、工法多先進，決定建案定價真正是高或低的關鍵因素，其實還是土地。這道理很簡單，比建材等級或設計規劃，台北市建案不見得高明多少；但論平均房價，北市硬是高出許多，這就是因為北市土地價格，要比其他地區更昂貴之故。反過來說，房價水準愈高的地方，建材原物料上漲對房價造成的影響當然就愈小。

土地交易，極不透明

在估算整體成本時，我們可以把建材成本直接轉移到房價上，然而土地部分則相對複雜，因為土地之利用，還需視其都市計劃劃定之地目，參考其建蔽、容積率規定，才能估算出來。

和建材成本較為不同的是，土地交易價格經常是不透明的，這主要是因為國內對土地交易課稅，是以公告現值為課徵標準，而公告現值往往落後實際市值甚多。不過我們從最近國產局公開標售之中，還是可以推估目前北市住宅用地的土地行情，幾乎都超過每坪兩百萬之價位。

以這樣的土地價格為基準，一般住三用地二二五％法定容積率，加上地下室、機房等其他附屬設施，實際容積可達四OO％左右之常態來計算，則單位樓地板面積之土地成本應該是兩百萬除以四。加上前述的建材成本，則一個在台北市住宅區的建案，光是土地和建材成本，每坪就達七十萬。

利潤多寡 景氣相關

當然實際情況並沒有如此單純，因為建商可以花費相對較低的購置成本，把其他地區或其他地目所屬的容積率轉移到要開發的土地上來，這就叫做容積移轉。另外，重劃區或是都市更新案，政府為了鼓勵，都會祭出相關的容積獎勵政策；這再多出來的容積，當然也會讓單位樓地板面積的土地成本下降，提高建商的獲利機會與空間。

是從買地、規劃，營造興建到銷售賣出，這些過程中，一切和人有關部分的費用支出。這可能包含土地仲介費用、手續費、租稅，規劃建築師之費用，營建過程中工人的工資、保險費，一直到銷售階段，交由代銷負責或自行販售時，所需各項人事管銷及廣告費用等等，都算人事成本。

另外，建商本身開發的重要目的是為了獲利，建築師接手規劃、代銷銷售，也都是基於同樣的理由。因此一定比例的利潤，也會是決定價格的重要因素。只是相對於前述的原料成本，這部分是更具彈性的。也就是說，如果時機好，利潤部分可能就能擴大；反之，則勢必得壓縮，降低價格，以期順利售出。

綜合以上，我們清楚地發現，就成本利潤觀點，決定價格高低的最重要因素就是土地。一個建案為何會比另一個建案貴，多數原因不是在建材等級規劃優劣，更不會是因為不同開發商或銷售單位所致，而是所在位置土地價格之高低。

當然，實際狀況也不是如上述單純用成本利潤來分析，就能解釋。畢竟從過去到現在，都曾出現開價比別人高出一大截的豪宅，或是明明是台北縣，但價格硬是要比台北市高的例子。這其實牽涉到其他不能單純用成本來解釋的現象。

二 、供需論 市場機制 造就行情

無可諱言地，一件商品的定價，除非是像豪宅、名車或貂皮大衣這類奢侈品，否則大多數時候，確實是和成本之高低變化息息相關的。然而利用成本角度訂定出的價格，最後還是要回歸市場，通過買賣交易機制的考驗。

如果商人生產出來的商品沒有市場性，不是消費者需要的，或價格上沒有獲得買方認同，則久而久之，這個定價勢必要進行檢討修正。相對地，如果是非常成功，有市場性的商品，造成搶購，則最後通常會變成奇貨可居，價格自然水漲船高。這就是所謂市場機制，供需層面對價格產生的影響。

因此自由競爭市場機制中，撇開異常的特例不談，其實價格大多數就是成本利潤，以及供給需求兩大部分的拉扯，所產生一種動態平衡的結果。就房市來說，這就是實際成交行情之內涵與由來。

價值論商品價值 超越價格

一件商品，雖然其價格和價值通常是高度相關，但總是有可能因為其他種種因素，使其價值超越其原本訂定的價格。通常這部份要不是跟未來趨勢有關，否則就是純屬心理認同。

比如可以節省更多能源的綠建築、節能屋，或具備高科技設備，符合未來生活趨勢的未來屋，則通常這類產品價格較高；這絕不只是建材成本之故，還有消費者價值認同的因素。然而多數時候，商品價值超越價格的情況，主要還是發生在超高價位的特殊產品上。

我們知道目前的整體營建成本，確實已非常高。但除非是用偏離行情過多的價格購地，否則那些準備開出一百五十，甚至兩百萬一坪的北市豪宅，價格仍舊偏高。那麼這超高的價格，到底是什麼原因造成？

本上這種開價超出成本，超出實質價格甚多的商品，就房市來說，無疑就是所謂的豪宅。對豪宅買家來說，購置理由可能是置產，是當招待所，或單純自己住。然而富豪之身，居住之事總不能隨便為之，當然一切都要最棒的。因此這棟豪宅，也是其身分地位的象徵之一，價格並不是絕對因素。

這就好像同樣是四個輪子的汽車，有幾十萬的國民車，百萬上下的進階車，但是多金階級就必須要開上千萬，甚至上億的超級名車，豪宅也是類似道理。我們應該要體認，並不是大部分商品，都能用同樣的準則或角度去解釋或包裝，當然也就不能等同論之，進行比價。這樣的特殊商品，自有其特殊的性質和條件。

實質定價，因素交錯

一件商品價格的上揚，實際上並不能單純只用成本利潤，買方價值認同或供需層面來論斷。比如政府公共建設對區域及房市造成的影響，就並不單純。以捷運而言，就是上述三大因素交互影響的結果。

由於大家都明白，捷運帶來的便利性，因此自然有愈來愈多潛在消費者，希望以此為購屋的篩選準則；依據供需法則，需求增加、供給有限，價格自然更易提升。接著，握有捷運站周邊土地的地主見狀，就會拉高價格，土地成本當然就墊高。而捷運本身代表著未來城市運輸的趨勢，價值上超越同質產品，相對高價更易獲得認同。這些因素，都是房市捷運概念形成的關鍵。

但是最近這段期間的房價飆漲，可不是只有公共建設，只有捷運，也絕非單純什麼科技屋所帶來。那麼其真相到底又是如何？

公共建設案有一套公式，來計算建材物料上漲時的補貼比例；而就官方單位數據，目前這個補貼比例已衝到將近百分之三十之水準。但是其實營造業者都知道，官方數據是東折西扣，目前原物料上漲幅度早已不只三成。光是鋼筋一項，這些年就是以倍數比例漲價。

政府公共建設必須有既定的程序作業，不可能漲多少補多少，但一般民間之開發案則否、就有業界人士透露，只要建材當天價格變高，當夜業者就會立即反應。

照此慣例推演，當我們聽到看到報章寫道，建材原物料上漲，所以房價看漲時，其實業者早已調價。這樣的消息曝光，實是一種議題操作。

稀有土地，待價而沽

類似的情況，也影響了北市的土地價格。由於市場景氣維持高檔，地主見獵心喜；且大家對於新政府上台，兩岸三通、開放陸客觀光及置產、愛台十二建設、擴大內需等都存在高度的期望。在這一連串的築夢之下，不是只有建商，擁有土地的地主也心知肚明。土地價格於是愈抬愈貴，導致新建案價格跟著愈喊愈高。

不過這種效應，的確是離都會核心愈遠，效應愈低的；畢竟上述這些議題，在非都會區發酵的情況相對並不明顯。因此我們看到，北中南三大都會區房價持續飆漲，但其他地區卻未有類似情況。

當然，北市在內的都會核心區，完整建地愈來愈少是不爭的事實，土地原料愈來愈少、奇貨可居，也會讓價格提高。以台北市來說，擁有資源也的確比別區更多更優，多數台灣人至今仍有在北市置產的夢想，原來就住在台北市的中上階層，更是有門第之見，不願輕易移出北市。

在需求仍穩健下，握有北市所剩幾稀土地的地主，焉有不待價而沽的道理？

成本上漲，議題操作

況且和建商不同的是，建商必須持續覓地開發，才有利潤來源，才能生存。然以現行稅制論，是根據偏離市值不少的公告現值課徵土地相關稅負，負擔不大，因此地主當然不可能降價，這才是北市房價始終易漲難跌的關鍵。

現在最大的問題在於，一些其實並沒有如此優越的地段，也要跟著頂級地段一齊開出高檔價格，搶食有限的頂級客源。這就好像明明就是等級有差的汽車品牌，如福特、裕隆之流的國民車，硬是要和雙Ｂ，甚至更高等級品牌開出類似價格一樣。如此這般，市場產品只剩Ｍ型化的高峰，沒了區隔，價格當然變得紊亂偏高。

北市房價，小幅修正

就目前的狀況，業界人士私下透露，目前部分地區房價確有衝到高點，面臨修正的疑慮。不過畢竟原物料價格看回不回，地主未來也絕不可能降價出售，因此大概只有那些Ｂ級地段卻開出Ａ段班價格的產品，會有些下修的機會。

至於整體市場，未來則勢必將回歸到供需層面。畢竟新政府已上任，一切期望值尚未變成實質建設或成效前，物價通膨壓力已現，短期內確實不利房市買氣。未來市場榮衰，當然得視新政府拼政績的成績，是否能讓更多人購買力增加。如此，整體市場才會有再現光 明契機。

  (更多詳細內容，請詳閱本期《住展》雜誌)

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黃如萍／台北報導

那裡可以找到澎湖的平安龜？澎湖有那些私房美食？交通部觀光局澎湖國家風景管理處昨日公布啟用第二代網站，除了資訊更新外，還增加互動的功能，留言區、部落格及旅遊達人等新增功能，讓民眾往來澎湖旅遊更深入。

沙灘、海浪、仙人掌，擁有豐富天然資源的澎湖，每年吸引四十多萬遊客，預計今年赴澎湖旅遊人數將突破五十萬人次。

澎湖國家風景風景區二代網站在昨日正式啟用，讓民眾可以上網共同體驗海上明珠─澎湖之美。再者，由澎管處製作發行的新版觀光摺頁，特別結合了觀光導覽地圖，提供遊客系統化、簡捷的旅遊資訊。「菊島之美-澎湖國家風景區全球資訊網」。

網址 http://www.penghu-nsa.gov.tw

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詳細新聞內容

【北縣訊】繼升格準直轄市後，臺北縣將向改制直轄市邁進，目前「臺北縣改制直轄市計畫書」草案，已由臺北縣政府民政局草擬完成。

民政局表示，根據臺北縣議會第16屆第5次定期會第19次會議大會所通過之決議，建議速將臺北縣由「準直轄市」升格為直轄市以利地方長遠發展，旋即著手草擬改制計畫書。依現行地方制度法第7條第2項規定，縣(市)改制為直轄市者，如不涉及行政區域之劃分、調整者，經縣(市)政府提請縣(市)議會通過後，由內政部轉報行政院核定之。因此，本項改制計畫書應先循上開行政程序，提送縣政會議通過，並由縣府提請縣議會審議通過後，再函請內政部轉報行政院核定之，方能定案。

民政局指出，目前所擬之草案當中，對於新的直轄市名稱，有各界熱心人士向民政局建議採「新北市」、「北都市」、「環北市」、「大台北市」、「北縣市」、「大河市」…等，而計畫書草案將其暫定為「新北市」，仍保留於縣政會議或縣議會審議時討論空間；至於改制後之行政區域部分，考量行政區劃法尚未完成立法程序，只能依照現行地方制度法規定，維持現行29個行政區。

資料詳洽：民政局地方行政科科長 莊茂盛 電話：1999、(02)2960-3456
分機8075

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