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細說道路用地投資買賣

立法院內政、民族及經濟、能源、財政委員會聯席會於民國八十八年元月十六日通過【既成道路處理條例草案】，草案中規定，針對長期被政府使用的私有土地，應透過「以地易地」、「給付補償費」、「抵繳稅款」、「容積移轉」等方式予以補償，政府應於本法通過日起三個月內，公告受理既成道路的徵收補償登記，並於10年之內，分年分期完成徵收補償作業。

以地易地指的是以公有地來交換，具體辦法則規定由行政院另行訂定；至於給付補償費部分，草案中則規定由政府以發行公債來籌募之，同時可不受公共債務法的規定；抵繳稅法則通過【遺贈稅法施行細則第四十四條修正案】規定被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款，贈與稅抵繳規定亦同。

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論道路用地之價值(中)

三、道路用地之價格認定：

道路用地之價格認定，則因估價目的的不同，約可分為徵收價格、資產價格、市場價格、法拍價格、及稅法規定價格等五種，其估價方法也有所不同。現行略可運用者，約有市場比較法、複利現價法、政府機關計算方式等，並主要考量該用地之使用價值，僅約略說明如次：

徵收價格：
　徵收價格適用之道路型態包含計劃道路及既成道路，其應用係指政府立即或已編列徵收計畫(含財務預算計畫)為主。。係運用方法以政府機關計算方式為主，其公式如下：

徵收價格 = 當期公告 ×（1+政府核定加成成數）

該公式乃依土地徵收條例第三十條規定，「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計劃區內之公共設施保留用地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄巿或縣(巿)主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」以應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值而言，通常地政機關會查訪市場上一般正常交易價格，加權計算毗鄰非公共設施保留地佔鄰接範圍，並反映於道路用地每年的公告現值，而政府為減輕人民的稅賦負擔，公告現值與查訪市價會有價差。所以通常政府之徵收價格主要係以政府核定公告現值與擬評價格(政府查訪之一般正常交易價格)之差距，予以核定加成成數。以往一般加成四成至五成。但隨著各縣市公告現值與一般正常交易價格差距日漸縮小，所以部分縣市的加成成數也漸漸縮小。所以徵收價格必須依各地地價評議委員會核定標準為準。

市場正常價格：
　 市場正常價格適用之道路型態，包含計劃道路、既成道路、私設道路。其運用方法主要以可分為市場比較法及複利現價法：

1.市場比較法

所謂市場比較法，又稱買賣實例比較法，依不動產估價技術規則規定，係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推估勘估標的價格之方法。簡單來說，就是蒐集道路用地之一般正常買賣案例，併針對各案例與勘估標間之差異性，進行勘估標的價格的調整。其公式如次：

另外，若為私設道路，雖有地役關係，但土地所有權人有可能收回，因此仍宜以毗鄰土地價格，考量地役權關係而予以減損。

論道路用地之價值(下)

2.複利現價法

複利現價法係收益法中折現現金流量分析之運用，乃因政府會徵收道路用地，因此以此作為投資方式，估算徵收可能時間及道路購買後持有時間，依折現率予以折現。 

收益資本化率或折現率則依不動產估價技術規則第43條規定，可用風險溢酬法、市場萃取法、WACC法、DCR法及有效總收入乘數法，予以推估決定。

因此在採用上，通常會詢問該道路或計劃道路管理機關，是否有徵收計畫，或予以推估徵收期間，因此若政府機關遲不徵收，市場價格就會相當低。

法拍正常價格

法拍價格係指法院法拍之拍定價格。因為法拍拍定價格通常會比市場行情低。一般估價方法可用市場比較法及複利現價法。其中市場比較法之市場案例應侷限於法院拍定價格為主。複利現價法則因考慮法拍價格與市場正常價格之價差率予以調整或減損。

在此附註的是，實務上有以透過法拍程序來取得土地取得成本之確實證據，以符合所得稅法上捐贈土地扣除金額之認定，故如透過法拍程序承購有增建農舍一樣，先行簽訂買賣交易合約，並約定以法拍程序取得，然後透過地方法院民事執行處選任鑑定人作業參考要點中，針對「鑑定價值低於一般市價或土地之公告現值者，應陳明理由」乙點，要求法院函請估價人員說明，往往造成估價人員為省去說明理由的麻煩，將道路用地價格或有以徵收價格，或有以加計四成方式處理，這種法拍價格亦非正常法拍價格，應請注意。

稅法規定價格

稅法規定之道路用地價值可分為下列二種：

道路用地抵繳遺產稅：
　依遺產及贈與稅法第30條規定，遺產稅或贈與稅應納稅額在30萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，得於前項規定納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分12期以內繳納；每期間隔以不超過2個月為限，並准以課徵標的物或其他：1.易於變價或2.保管之實物一次抵繳。至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人多半是以市價低於課稅價值，或無效益的財產來抵繳，道路用地多半無效益故實務上申請抵繳的遺產稅則以道路用地最普遍。但仍應區分都市計劃內道路用地與都市計劃外道路用地及既成道路三種，都市計劃內道路用地以公告現值認定。既成道路因不列入遺產總值且變現不易，而不准抵繳。都市計劃外道路用地現行實務上大多被稽徵機關以因不易於變價或保管之實物，而不准抵繳，故不能認定其價值為公告現值。

2.道路用地扣除所得稅申報金額：
　財政部92年6月3日台財稅字第09204524646號令核定個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額認定標準規定，個人以購入土地之土地捐贈已提出土地取得成本確實證據者，其綜合所得稅捐贈列舉扣除金額之計算，核實減除。個人以購入之土地捐贈而未能提示土地取得成本確實證據，或土地係受贈取得者，「其捐贈列舉扣除額金額之計算，稽徵機關得依本部核定之標準認定之。該標準由本部各地區國稅局參照捐贈年度土地市場交易情形擬訂，報請本部核定」。另依該部95年2月15日台財稅字第09504507680號函核定94年度個人捐贈土地列報綜合所得稅捐贈列舉扣除金額認定標準，除非屬公共設施保留地且情形特殊，經稽徵機關研析具體專案意見報部核定者外，「其綜合所得稅捐贈列舉扣除金額依土地公告現值之16%計算之」。換言之，政府機關認定之土地現值為公告現值之16%。

資產價格

資產價格適用之道路型態，包含計劃道路、既成道路、私設道路。雖大多以市場正常價格為主，惟亦有以權衡徵收價格、稅法核定價格與市場正常價格，予以適當之資產價值。亦有以公告現值作為資產認定標準。

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立委選戰過後，不只帶動股市向上反攻，連房地產的表現也很不錯，第一個反應出來的，就是選後的看屋人潮，跟之前比起來，人數增加了3倍，而且還有不少台商回台看屋，似乎意味著房市熱絡情景又回來了。

走入木質打造大門，映入眼簾度假風泳池，給人濃濃悠閒感受，來看新屋民眾精挑細選看得相當仔細，在藍軍大勝立委選戰之後，看屋的人數的確也增加許多。

業者指出：「回籠的客人，誠意度都非常大，以之前的時候，可能是口頭跟你出價，現在都滿有誠意的，來到現場都直接開票，跟你談價格這樣，我們預估未來情況之下，假如兩岸三通順利情況之下，甚至還有大概3倍到4倍左右上漲空間。」

選舉過後利多消息頻傳，普遍看好房市逐漸回溫，跟立委選舉前的氣氛比起來，真的差了很多。選前假日一天平均5到10組人看屋，一禮拜不過20組上下，而這次立委選後，隔天碰上假日，一天就有15到20組踴躍人潮，等於是過去一禮拜狀況，更是以往假日3倍。

民眾考慮後下單天數不但變短，議價態度也沒過去強硬，大選前後，還有不少台商趁假期看屋打算回台置產。業者表示：「有些台商利用這次選舉機會，以及就是再過來不多久就是過年了，所以他們利用這次機會，順便就來這邊看房子，比以前來講的話，大概增加3成到4成左右。」

房市已經有大半年景氣低迷，現在好不容易出現反彈，民眾也樂觀期待，隨著未來條件放寬，經濟越來越好，過去購屋觀望態度逐漸消除，讓房地產市場的未來露出新的曙光。

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象徵總統大選前哨戰的立委選舉結果底定，藍營大獲全勝，也提高兩個月後總統大選的勝選希望，市場解讀，在國會及總統由同一黨主政下，將有助於台灣政經情勢結束長期紛擾而趨於穩定成長，而去年下半年陷入盤整的房市，在選情提前明朗之下，市場預期可望有跳躍式的成長。

信義房屋表示，此次立委選舉結果，一般預期選後的政治局勢將會趨向穩定，尤其是在經貿及兩岸政策方面，藍軍應能順利取得主導權，加上藍軍的兩岸政策較受到外資法人認同，多認為如國民黨能順利執政，將有助於兩岸和解與交流的迅速化，特別是兩岸直接通航可大幅節省兩岸之間往來的時間與金錢的虛耗，可提升外資在台灣加碼投資及廣設辦事處的意願。

長期以來，台灣房市幾乎完全以國人消費為主，甚少有國外的使用者或投資者的加入。根據內政部的統計，2000年以來，外國人取得台灣房屋的件數，除了03年有達到2628件外，每年都在1000件以下，占全年買賣移轉件數比例不到千分之3，一旦兩岸的經貿投資限制解除以至直航，將使得台灣房地產長期投資價值浮現，在境外需求湧入之下，對房市交易的價量的提振，產生很大的想像空間。

以台灣近5年來平均每年40萬件的房屋市場交易規模，只要境外需求為台灣房市帶來5%以上的溢注，就將產生2萬件的動能。而這些外來投資需求的首選，一般以都會中心為主，因此選後兩岸良性的互動，對都會區的房價就能夠產生強勁的支撐效果。

以台北市來說，去年的買賣移轉件數不到6萬5千件，若5%的境外需求有一半集中在北市，單單是1萬件的買賣交易，等同讓北市交易量大幅成長15%，影響力不容忽視。

信義房屋表示，對於房市需求較明顯的兩岸政策包含直航、大陸人士購買台灣不動產的條件的放寬，與開放大陸觀光客來台等，以直航以及開放觀光來說，初期對新的高價住宅以及商辦大樓市場的帶動效果將較為顯著，而延宕已久的開放觀光議題實現後，除提升飯店旅遊設施的投資之外，近一步可望再度活絡店面商場的交易。

信義房屋還表示，立委選舉的順利完成，對於房市而言，可視為影響房市三大政治不確定因素（馬英九特別費案、立委選舉及總統大選）已解除其二，若3月總統大選後，國內政經情勢穩定、兩岸關係走向趨於明朗之下，房市盤整時間及程度可能壓縮，因此，對買方而言，從立委選舉到總統大選之間的這段時間，不失為是較有利的購屋時間。 

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法拍屋中+道路用地的問題

如果看上一件法拍屋，上面有一鐵皮屋，其面積為149平方公尺，三角窗 臨8米和12米路，不點交，不點交的問題好解決，但其鐵皮屋有蓋在道路用地上，道路用地為50平方公尺，不估算鐵皮屋價值，公告土地現值為每平方公尺36000元，附近行情為每坪15~18萬，以公告土地現值算為5364000 、三拍3432960、
但若標下日後脫手只能賣其餘非道路用地 99平方公尺，以每平方公尺50000計
市值4950000 若以二拍底價購得但其中有百餘萬為購買無用之道路用地 試問；

1、此投資值得嗎？若以標下賣出和標下出租的觀點看待(出租行情約三萬)

2、若標下道路用地有何處理方式

專業解答：

鐵皮屋若無照，該物件純屬土地物件，如不考慮道路用地在整塊土地上的位置
二拍價 4291200、三拍價 3432960，如標下後順利出售。
未開闢道路用地保守估計 50*36000*(10%~15%)=18萬 ~ 27萬
(因不知您的物件區域所在，地區不同，功能也不同，自然價格就有差異，若是在台北新莊已開闢者則在 30%~40%之間)；

非道路用地可得 4950000 + 270000 = 5220000

5220000 - ( 5220000 * 4% ) = 5011200 => 實收

若您在得標後 6 個月內順利出脫投資報酬率為

二拍價4291200若定存年利率 2% 孳息 42912

( 5011200 - 4291200 - 42912 ) / 4291200 = 677088 / 4291200 = 15 . 77 %

(未考慮風險係數)

二拍價3432960若定存年利率 2% 孳息 34330
( 5011200 - 3432960 - 34330 ) / 3432960 = 1543910 / 3432960 = 44 . 99 %

(未考慮風險係數)

故

1、三拍得標應有 30% ~ 35% 以上的利潤空間

二拍請您自行斟酌

出租還須考量閒置時間及承租方風險，數據不足無法分析；
2、一般的道路用地坊間有專門人士收購，行情如上述，但您的屬未開闢，且有佔用，要單獨出售比較會有問題，再者亦不知該道路用地在整筆土地所佔位置，無法給予最佳建議，不過依您所述之情形，應該也只能

 (一)整筆出售，路地算便宜一點， (二)整筆出租。

(取自網路文章分享)

備註：劃定更新地區範圍圖為pdf檔案格式，必須以 Adobe Acrobat Reader等相關瀏覽程式才可下載

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購屋 一定要殺價

國際油價連日屢破百元美元大關，保值性黃金頓時大漲，市場已上看每盎司一千美元，同樣具保值性不動產也受到關注。不過房地產專家指出，由於國內房市卡在三月總統大選的不確定因素，現在市場觀望氣氛很濃，所以此時若要進場購屋，記得一定要好好殺價。專家提供「三要一問」的要訣，這樣才能讓自己立於不敗之地，ERA易而安不動產認為掌握「三要一問」才是最好的因應策略。

一要，要「買舊不買新」，各地房價都到歷史高點不宜再追高，反倒是有些地段不錯的老房子，因為議價空間大，此時買進，短期內房價有支撐，長期還是有增值甚至都更的機會，進可攻，退可守。

二要，要小不要大，社區規模及戶數越單純越好，因為戶數多會有股市所謂「籌碼不穩定」的缺點，壓抑房價上漲的可能。

三要，要選市區不選郊區，房市景氣來到高點，郊區房子就易先被獲利了結，賣壓及市場震盪都比較大，所以此時購屋還是以市區房子優先考量。

一問，就是唯建設利多是問，「政府造路，財團造鎮」，這是台灣房市長期以來的寫照，也是購屋不敗的房市鐵則，只要跟著政府的建設利多走，大概都能享有一定的獲利空間，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多更是房價的最重要支撐，找到這些建設利多，就無異找到一張增值黃金屋的保證書。

10大保值區 掌握三要一問 

挑間保值的房子成為今年上半年房地產市場的購屋主軸，房仲業者昨天篩選出「全台十大保值區域」，台北市信義、大安及士林；北縣中和、永和、新莊和板橋；桃園市、台中市西屯與高雄市左營名列榜上。

住商不動產企研室交叉比較十年來的房價抗跌性及漲價動能，發現這十大區域在房地產景氣上揚時，漲幅優於其他區域；景氣下滑時，抗跌性也超越其他區域。

ERA易而安不動產顧問張欣民說，現在的房市前有高油價通膨壓力、後有總統大選不確定因素，除了挑選保值區域外，最好掌握「三要一問」購屋策略：買舊不買新、要小不要大、選市區不選郊區；而且要唯建設利多是問，尋找地段不錯的老房子，社區規模及戶數越單純越好，再跟著政府的建設利多走，特別是捷運、科學園區、經貿園區、新市政中心、三鐵共構等建設利多，就是房價的重要支撐。

永慶房屋認為，內湖區鄰近大直重劃區，又有捷運內湖線和美麗華商圈，還有科技園區就業機會支撐當地房價，是很具有保值性的區塊；若退出台北市，則以板橋市、新店市和永和市為首選。

至於大台北之外的都會區，台中市主要仍然以七期和八期重劃區為保值主力，往南到高雄市，則以鄰近捷運紅線和高鐵左營站的左營區和鼓山區，除了美術館一帶的豪宅區之外，目前房價在9萬到13萬元之間。

北區房屋總經理彭培業認為，「買漲不買跌」是房市的物理慣性，他也看好大內科計畫為內湖房市帶來的保值潛力，不過他建議要避開東湖周邊接近汐止的交界地。此外，今年購屋可尋找「新都」，由於發展吸引外來人口移入，在新居住需求的挹注下，也讓房價保值，如台中七期、新莊、高雄捷運主要商圈住宅，保值性較強。

信義房屋不動產研究室主任蘇啟榮說，台中七期被塑造成豪宅區，但是沿著七期周邊，則是一般市井小民可以負擔的區域，此區房價只有七期的一半，卻能享受到七期的生活機能。

至於高雄地區，以保值觀點而言，跟著捷運紅橘線走，就不太會有危險，在高雄以10萬元到15萬元就可以買到不錯的中古屋大樓。

現在進場 議價空間大

國際油價破百，購屋保值需求也越來越強，不過卡在三月總統大選的不確定因素，市場觀望氣氛濃厚，業者提醒此時進場購屋，一定要好好殺價，才能立於不敗之地。

美商ERA易而安不動產顧問張欣民指出，過去在國際油價飆漲的七O年代，通貨膨脹帶動保值需求，確實造就了國內房市的第一波及第二波景氣高峰，加上當時住宅自有率仍低，所以推升房價漲幅以倍計，不僅達到保值之效，也讓當時購屋者嚐到增值的好處；但現在除了油價大漲外，外部環境已不同於過去，看到油價漲想到購屋時，建議最好要議價。

北區房屋總經理彭培業說，購屋保值是趨勢，但在政治不確定因素未解除前，房市仍陷入膠著，目前保值氛圍未出，但這個議題是長期趨勢。

信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻也說，國際原油及原物料價格居高不下，帶動物價上漲，通膨訊號幾已確立，十年間全國消費者物價指數上揚9.1%，全台的平均房價增幅為34%，超過物價漲幅三倍以上，顯示出房地產最具保值性。

永慶房屋總經理葉凌棋說，「通膨是中產階級以上的問題，夠有錢才會擔心錢變薄」，他認為保值需求會在高總價產品大發酵。

吳銘鴻認為，雖然內需市場不振，但出口相關產業獲利豐厚，高所得者仍然口袋滿滿，房地產成為很好的保值工具，加上房地產也是最佳的節稅方式，從以上兩種需求來看，店面及豪宅等高總價產品銷售表現優異。

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2008 哪裡買屋？鎖定台北8大購屋熱區

2008來到，今年買屋該買在哪裡？房地產人士表示，跟著人潮走，是投資置產致勝不二法門，在台北市中心高房價擠壓下，今年購屋人往外圍第二圈移動，將更為明顯，也因此，一些房價較低又有題材的區塊，勢將成為民眾購屋熱區。

綜合房仲、代銷、建商的看法，這些熱門區塊共有八個，台北市為南港、大同、萬華、士林區，台北縣則是汐止、板橋、新店及新莊市。各區題材不一，有的是重大建設動工，有的是完工，有的則是大型開發案或都更案進場。

信義房屋企研室協理吳銘鴻表示，這些區塊被看好，有兩大原因，一是房價還在民眾能力負擔之內，另一則是上述區域都近市區，上班方便。

士林→SOGO快開幕了

士林區預售房價並不便宜，現區域推案開價 一坪70萬元以上的，比比皆是，不過中古屋並沒有那麼貴，信義房屋士林劍潭店主任段瀚璽表示，排除天母及社子地區，士林公寓成交行情大多落在23~28萬元/坪，大樓則是30~39萬元，電梯產品比市中心 一坪4、50萬元的老公寓，還要便宜。

區域今年主要題材為位於德行東路上的SOGO天母館，預計下半年開幕，另外位於劍潭站附近的士紙1萬3000多坪開發案，今年也將明朗，規劃有商店街、購物中心等；此外天母豪宅推案風，從山上轉到忠誠路，現在則已延伸到基河路一帶，新豪宅聚落儼然成形，將成為區域房價一大支撐力。

汐止→汐科站將啟用

汐止近年題材不少，也帶動房價一波驚人漲幅，但因是從 一坪6、7萬元的萬丈深淵中，開始回漲，漲幅看起來很恐怖，實際上，根據永慶不動產大同店長楊瀚麟表示，目前公寓 一坪12~15萬元，大樓14~21萬元。

汐止今年最新的題材是台鐵汐科站將啟用，本來預計在去年七、八月就要啟用，到年底終於通車，再添汐止交通便利性；另外民生汐止線定案，對汐止也是一大利多，但一般認為，汐止最大的題材，是在南港房價繼續漲。

楊瀚麟表示，兩個地區緊鄰，從舊公寓、大樓、新成屋到預售屋，房價幾乎都差了一倍，未來經貿園區就業大軍湧入，想就近買便宜的，除了汐止，別無可選。

萬華→雙子星+都更熱區

萬華是今年都更熱區，帶動房價起飛。記者游智文/攝影