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法拍屋中+道路用地的問題

如果看上一件法拍屋，上面有一鐵皮屋，其面積為149平方公尺，三角窗 臨8米和12米路，不點交，不點交的問題好解決，但其鐵皮屋有蓋在道路用地上，道路用地為50平方公尺，不估算鐵皮屋價值，公告土地現值為每平方公尺36000元，附近行情為每坪15~18萬，以公告土地現值算為5364000 、三拍3432960、
但若標下日後脫手只能賣其餘非道路用地 99平方公尺，以每平方公尺50000計
市值4950000 若以二拍底價購得但其中有百餘萬為購買無用之道路用地 試問；

1、此投資值得嗎？若以標下賣出和標下出租的觀點看待(出租行情約三萬)

2、若標下道路用地有何處理方式

專業解答：

鐵皮屋若無照，該物件純屬土地物件，如不考慮道路用地在整塊土地上的位置
二拍價 4291200、三拍價 3432960，如標下後順利出售。
未開闢道路用地保守估計 50*36000*(10%~15%)=18萬 ~ 27萬
(因不知您的物件區域所在，地區不同，功能也不同，自然價格就有差異，若是在台北新莊已開闢者則在 30%~40%之間)；

非道路用地可得 4950000 + 270000 = 5220000

5220000 - ( 5220000 * 4% ) = 5011200 => 實收

若您在得標後 6 個月內順利出脫投資報酬率為

二拍價4291200若定存年利率 2% 孳息 42912

( 5011200 - 4291200 - 42912 ) / 4291200 = 677088 / 4291200 = 15 . 77 %

(未考慮風險係數)

二拍價3432960若定存年利率 2% 孳息 34330
( 5011200 - 3432960 - 34330 ) / 3432960 = 1543910 / 3432960 = 44 . 99 %

(未考慮風險係數)

故

1、三拍得標應有 30% ~ 35% 以上的利潤空間

二拍請您自行斟酌

出租還須考量閒置時間及承租方風險，數據不足無法分析；
2、一般的道路用地坊間有專門人士收購，行情如上述，但您的屬未開闢，且有佔用，要單獨出售比較會有問題，再者亦不知該道路用地在整筆土地所佔位置，無法給予最佳建議，不過依您所述之情形，應該也只能

 (一)整筆出售，路地算便宜一點， (二)整筆出租。

(取自網路文章分享)