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論道路用地之價值(中)

三、道路用地之價格認定：

道路用地之價格認定，則因估價目的的不同，約可分為徵收價格、資產價格、市場價格、法拍價格、及稅法規定價格等五種，其估價方法也有所不同。現行略可運用者，約有市場比較法、複利現價法、政府機關計算方式等，並主要考量該用地之使用價值，僅約略說明如次：

徵收價格：
　徵收價格適用之道路型態包含計劃道路及既成道路，其應用係指政府立即或已編列徵收計畫(含財務預算計畫)為主。。係運用方法以政府機關計算方式為主，其公式如下：

徵收價格 = 當期公告 ×（1+政府核定加成成數）

該公式乃依土地徵收條例第三十條規定，「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計劃區內之公共設施保留用地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄巿或縣(巿)主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」以應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值而言，通常地政機關會查訪市場上一般正常交易價格，加權計算毗鄰非公共設施保留地佔鄰接範圍，並反映於道路用地每年的公告現值，而政府為減輕人民的稅賦負擔，公告現值與查訪市價會有價差。所以通常政府之徵收價格主要係以政府核定公告現值與擬評價格(政府查訪之一般正常交易價格)之差距，予以核定加成成數。以往一般加成四成至五成。但隨著各縣市公告現值與一般正常交易價格差距日漸縮小，所以部分縣市的加成成數也漸漸縮小。所以徵收價格必須依各地地價評議委員會核定標準為準。

市場正常價格：
　 市場正常價格適用之道路型態，包含計劃道路、既成道路、私設道路。其運用方法主要以可分為市場比較法及複利現價法：

1.市場比較法

所謂市場比較法，又稱買賣實例比較法，依不動產估價技術規則規定，係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推估勘估標的價格之方法。簡單來說，就是蒐集道路用地之一般正常買賣案例，併針對各案例與勘估標間之差異性，進行勘估標的價格的調整。其公式如次：

另外，若為私設道路，雖有地役關係，但土地所有權人有可能收回，因此仍宜以毗鄰土地價格，考量地役權關係而予以減損。