論道路用地之價值()


三、道路用地之價格認定:


道路用地之價格認定,則因估價目的的不同,約可分為徵收價格、資產價格、市場價格、法拍價格、及稅法規定價格等五種,其估價方法也有所不同。現行略可運用者,約有市場比較法、複利現價法、政府機關計算方式等,並主要考量該用地之使用價值,僅約略說明如次:



































   道路型態


價格認定



計劃道路



既成道路



私設道路



徵收價格







 



資產價格









市場正常價格









法拍正常價格









稅法規定價格









 


徵收價格:
 徵收價格適用之道路型態包含計劃道路及既成道路,其應用係指政府立即或已編列徵收計畫(含財務預算計畫)為主。。係運用方法以政府機關計算方式為主,其公式如下:


徵收價格 = 當期公告 ×1+政府核定加成成數)


該公式乃依土地徵收條例第三十條規定,「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計劃區內之公共設施保留用地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄巿或縣(巿)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」以應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值而言,通常地政機關會查訪市場上一般正常交易價格,加權計算毗鄰非公共設施保留地佔鄰接範圍,並反映於道路用地每年的公告現值,而政府為減輕人民的稅賦負擔,公告現值與查訪市價會有價差。所以通常政府之徵收價格主要係以政府核定公告現值與擬評價格(政府查訪之一般正常交易價格)之差距,予以核定加成成數。以往一般加成四成至五成。但隨著各縣市公告現值與一般正常交易價格差距日漸縮小,所以部分縣市的加成成數也漸漸縮小。所以徵收價格必須依各地地價評議委員會核定標準為準。


市場正常價格:
  市場正常價格適用之道路型態,包含計劃道路、既成道路、私設道路。其運用方法主要以可分為市場比較法及複利現價法:


1.市場比較法


所謂市場比較法,又稱買賣實例比較法,依不動產估價技術規則規定,係以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推估勘估標的價格之方法。簡單來說,就是蒐集道路用地之一般正常買賣案例,併針對各案例與勘估標間之差異性,進行勘估標的價格的調整。其公式如次:


































勘估標的試算價格





比較標的價格



×



勘估標的情況調整



×



勘估標的價格日期調整



×



比較標的情況調整



比較標的價格日期調整



勘估標的區域因素調整



×



勘估標的個別因素調整



 



比較標的區域因素調整



比較標的個別因素調整























= 比較標的價格



×



100



×



(﹒)



×



100



×



100



(﹒)



100



(﹒)



(﹒)





 

其中市場比較價格,地方政府每年均進行10之上之都市計劃區域內之計劃道路及既成道路之競價收購,以宜蘭縣為例,94年與95年均以公告現值之15%作為收購上限,併有成交者,其他縣市亦有相同情形。另外民間亦有團體進行計劃道路及既成道路之收購,不過承購者出價都在公告現值之10%30%,併視該縣市有無辦理容積移轉而使價格有所不同,例如宜蘭縣的收購價多在10%12%,台北縣市因為有容積移轉,所以行情多在公告現值之20%30%不定。但部份因為與鄰地之宅地一併購買者,買賣雙方有依公告現值或公告現值之50%計價,因隱含宅地價格地役權購買價格之運用,故不宜作為道路用地的正常價格。

另外,若為私設道路,雖有地役關係,但土地所有權人有可能收回,因此仍宜以毗鄰土地價格,考量地役權關係而予以減損。



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