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Dear All：

Haagen-Dazs 的優待券來囉，夏天想吃冰消暑的…

 遺產中的道路用地可以抵繳遺產稅嗎？

《 前言 》

為了減輕納稅義務人的負擔，及兼顧課稅的公平性，只要遺產稅的應納稅額在三十萬元以上，且納稅義務人確有困難，不能一次繳納現金時，是可以申請以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物抵繳遺產稅。至於抵繳價值的計算，是以該項財產核課遺產稅的價值為準，因此納稅義務人顯少以市價高於課稅價值之財產來申請抵繳，而多半是以市價低於課稅價值，或是根本沒有使用收益效用的財產來抵繳，實務上申請抵繳的財產則以道路用地較為常見。

《 都市計劃地區道路用地與非都市計劃地區道路用地之區別 》

依據都市計劃法第五十條之一的規定，公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅；復依遺產及贈與稅法﹝以下簡稱遺贈稅法﹞施行細則第四十四條的規定，被繼承人遺產中依都市計劃法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅。是以，前述法令已明確指出，只要是都市計劃地區，經編定為公共設施用地道路用地土地，是免徵遺產稅並可申請抵繳的。而一般納稅人較易混淆的是，如果係為非都市計劃地區的道路用地，雖亦為不課徵遺產稅，但是否可以申請抵繳呢？簡單來說，該都市計劃地區外的道路用地，因其並不適用都市計劃法第五十條之一與遺贈稅法施行細則四十四條之規定，而是符合遺贈稅法第十六條第十二款的規定，因係經政府闢為公眾通行道路之土地或其他無償供公眾通行之道路土地，經主管機關證明者，是屬不計入遺產總額的財產不課徵遺產稅，但是因其屬不計入遺產總額的財產，並不是課徵標的物，所以必須符合易於變價或保管的條件才可以申請抵繳。至於是否易於變價或保管係由稽徵機關為主觀上的認定，現行實務上大多被國稅局以因不易於變價保管，而不准抵繳。

《 既成道路亦不准抵繳 》

既成道路係無償供公眾通行之道路土地，不論其為都市計劃區域內或是區域外的土地，只要經認定屬不計入遺產總額的財產，則因其不易於變價或保管之理由，稽徵機關多不准抵繳。

《 結論 》

申請實物抵繳遺產稅對於納稅人來說可減輕不少負擔，現行亦有當事人為免屆時繼承發生需繳納高額的遺產稅，而在生前先行購入道路用地以便將來用以抵繳。不過，因抵繳遺產稅有一定條件的限制，在做相關稅務規劃時，應先審慎評估本身的財產狀況是否符合抵繳的規定，以免發生購入道路用地後卻又不能抵繳的情形。

《 申請實物抵繳遺產稅有限制 》

稅務問答

南投市柯先生問：
父親過世，辦理遺產稅申報時，欲以部分土地抵繳遺產稅，遭貴分局否決，原因為何？

中區國稅局南投縣分局答覆：

該件遺產稅實物抵繳案件，發現該筆土地係供公眾通行的道路用地，此類土地依規定免計入被繼承人遺產總額，亦即免課遺產稅。
是以，繼承人申請以該土地抵繳遺產稅，依遺產及贈與稅法第30條第2項規定，實物抵繳必須為課徵標的物，或其他易於變價或保管的實物，因此否准抵繳申請。

前往土地網

《孫子兵法經營學》　　

　　戰國中期的長平攻防戰，趙國派出在兵法無人可與之匹敵的趙括為總大將，結果卻被武夫出身、讀書不多的白起徹底擊潰，以致損失四十二萬雄師，趙國從此一蹶不振。三國時代的街亭大戰，以「攻心為上」的言論，深受諸葛亮重用的兵法家馬謖，面對魏國老將張郃時仍是不堪一擊，蜀國也因而喪失了第一次北伐的所有成果。

　　一年多前，遠流出版公司負責人 王榮文 先生，在和筆者談起兵法寫作時，曾表示讀兵法書，最怕紙上談兵。亦有位兵法研究者向筆者表示，《孫子兵法》的精華在於詭道、權謀之術及出奇制勝的技巧。

　　筆者進一步問他，《孫子兵法》不是明白寫著，詭道乃「兵家之勢，不可先傳」的嗎？想不到他卻回答，「不可先傳」是因為孫子強調詭道之術極為機密，是勝敗的關鍵，絕不可讓對方事先得知的意思。筆者不解被稱為兵聖書的孫子，會講出如此膚淺的話來嗎？

　　「不可先傳」的真義，是詭道不可由老師先傳給學生的，也無法透過語言來學習的，必須靠自己徹底去領悟才會發生的自發性行為。完全隨機應變，而不是照著字面上去練習的模式化行動。所以，詭道是無法用語言來討論的。

　　《孫子兵法》的重點並非詭道，詭道是自發性的，無法靠學習得來的。但兵法是可以寫出來的，可以靠語言來理解其背後意義及行動的。這就如同水到了一百度便沸騰，詭道便是那個沸點，到了那個「點」，自然會發生。

　　兵法所描述的是如何加熱的方法，方法雖非沸點本身，但加熱仍是有方法的，祇是沸騰並非加熱。如果氣壓不夠，再怎麼的加熱，也到不了真正的一百度。因此《孫子兵法》是講方法的，以正合，以奇勝，奇勝屬於詭道，無法用語言說明，所以能講的是正合。

　　孫子在《孫子兵法．始計篇》的結語中表示：「夫未戰而廟算勝者，得算多也，未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況於無算乎？吾以此觀之，勝負見矣。」

　　可見兵法是可知的，而且是可先知的。廟算指的絕非是到廟裡去卜卦算命，而是古代在作戰前，都會花在宗廟開軍事會議，在會議中蒐集及研判情報，沙盤推演、研究、假設、評估，最後則擬定戰略和戰術，是非常科學化的作戰。

　　《孫子兵法》十三篇探討的是廟算中的戰略和戰術，是種非常慎重而且複雜的評估工夫，以期能未戰而「先知」勝負。「先知」的工夫是靠做出來的，而非光說不練，必須深入人性去了解，並對環境保持高度的敏銳性。

　　兵法是從實踐中去學習的。很多人祇要一談到兵法，就心生恐懼，認為兵法充滿著權謀詐術，過度強調競爭，似乎會使這個社會，陷入你死我活，萬劫不復的境地。其實任何的兵法都是鬥智不鬥力的。尤其是《孫子兵法》更是以「不戰」為其最高境界。

　　因為弱者才需要兵法。中國兵法的發源地在齊國，即今山東省東方的海邊，雖然土地不利於耕種，但卻享有漁鹽之利，所以齊國的經濟是以做生意為主的商業國家。這塊土地的文明發展甚早，中華文化中最早的鳥圖騰族祖先──有巢氏便是在此發跡，後來的殷商文明也是以此為重心，我們稱生意人為商人，便與此有關。

　　姜太公、司馬穰直、孫子的作者孫武、孫臏、鬼谷子及日後的諸葛亮都是齊人，後來在兵法及軍陣採用很多的陰陽五行也發展於此。

　　孫臏兵法中有「齊人怯戰」的談話，就是不願硬碰硬，所以才需要用到兵法。生意人講究的是「以和為貴，鬥智不鬥力」擅於動腦的就能杜絕流血，中國兵學在古今中外常被運用在國家或企業的經營上，其主要原因就在於此。

　　所以讀中國的兵法，特別是，絕對要認清兵法絕非主戰論者，反而是位堅決的不戰論者。《孫子兵法．謀攻篇》上記載：「百戰百勝，非善之善者也，不戰而屈人之兵，善之善者也。」這句話顯然和代表齊國文明的《管子》一書所言「至善不戰」相通。

　　屈人之兵不見得就是「以大欺小」、「以強凌弱」，《孫子兵法》中的力量及優勢，講的多是相對優勢，是弱者可以創造的。《孫子兵法》中最引人注目，但在實踐上最大難題也存在於此。

　　西方兵聖克勞塞維茲(Karl von Clausewsewize)的《戰爭論》中，主張：「戰爭是實現我方意志而屈服敵人的暴力行為」是完全不同於《孫子兵法》的「凡用兵之法，全國為上，破國次之，全軍為上，破軍次之。」孫子認為避開戰爭，才是最高的策略。

　　《戰爭論》是克勞塞維茲為了對抗拿破崙所提出的作戰方法。從徹底研究對方的戰略戰術，而提出來的總體戰策略來看，顯然他也是主張戰勝非在戰場，而是在廟堂之上，戰爭其實祇是政治的延伸。

　　但克勞塞維茲主張和平祇是戰爭的準備期，為了生存，一切力量都要放在戰爭之上，所以戰爭是為了徹底擊敗對方。為此，他提出完美的邏輯思考體系，使戰爭的行為能發揮最高的效率。

　　這是東方哲思和西方最大的相異之處。西方哲思以「邏輯」為主體，說理想，講原則，力求思考上的完美體系，追求想像中的最高效率。東方哲思則是拒絕理想，拒絕想像的思考而直接探究生命的真實面。

　　生命必須完整接受，思考必須在兩極中互動，有生必有死，陰陽互動，成敗互現，快樂和痛苦是一體兩面，導向雖不同，卻是同質的動力。生命本身便是矛盾的，要完整的觀察，全部接受的接受。

　　西方的哲思是數目愈來愈大，大的和小的必是愈差愈大。東方早就發現，地球的緯度，最大是三百六十度，到在南極和北極，也等於零度。西方認為兩條平行線永不相交，東方卻發現平行的緯度最後是相交在南北極。生命繞了一圈仍會回到原點，所以反璞歸真，返老還童，全部接受了便是圓融人生。佛家人士便說：「回到家了！」

　　《孫子兵法》在語言表達上，雖有嚴謹又完整的科學體系，本質上是純屬東方的。所以戰爭的最高原則是無戰，拒絕傷害自己，也不願傷害敵人，所以奇正相生、虛實互用、動靜一體。仁者無敵，並不是仁者的力量無人可敵，而是仁者沒有和別人敵對的主體，主體都不在，自然無敵。勇者不懼，不是勇者沒有恐懼的對象，而是沒有主體，誰在恐懼？

　　佛家的「空」，道家的「無」，也是基礎在此。「形人而於我無形」、「致人而不致於人」，「善守者，藏於九地之下」、「善攻者，動於九天之上」，這個無形和難知，便是生命真相的「道」。在實務的工作上，理解中國文化中最神祕又自然的「道」，也是讀《孫子兵法》最困難的所在。

　　整體和局部是一體的，戰爭祇是政治的局部，所以兵法不能祇討論戰爭，必須在政治、經濟、外交、軍事各方面做整體的考量。

　　是故智者之慮，必雜於利害，雜於利，而務可信也，雜於害，而患可解也。……是故用兵之法，無恃其不來，恃吾有以待也，無恃其不攻，恃吾有所不可攻也。（《孫子兵法．九變篇》）

　　不來，不攻，便不會有戰爭。這些話，光是嘴巴講講是毫無用處的，如何真正去做到才是《孫子兵法》的真正精髓所在。兵法不是光祇是寫給「強者」看的，雖然在「力」的比較上面，相當的科學化，但兵法的真正精神是弱者的自保之術，也是危機中生存發展最重要的基礎。

　　弱者更容易修練成出色的兵法家，更能發揮兵法的真正精神。明末平定倭寇的名將俞大猷，被公認為是中國近代史上最出色的兵法家，著有《正氣堂集》一書。

　　在該書《卷四．劍經并序》中，他主張學兵法祇讀文字，是沒有太大意義的，而是要以學武藝的觀點，身心腦一體運用，才不會淪於紙上談兵。這並不是說學兵法一定要先學武藝，而是要以身心腦全體融入的態度來學習，真正理解文字背後的真正意義，而不是將它做為考試時回答的標準答案。俞大猷在書中提到：

　　我曾學習過荊楚長劍的技法，頗有心得，有次在舞劍時，被老 師趙虛舟 先生看到，他笑著對我說，「如果能徹底了解敵對一人的技巧，便可知道敵對萬人的方法，在本質上這都是一樣的。」

　　聽到老師啟發的談話，我後來深深地思考，想了以後頗有心得，有心得便再做更深的思考，才知道天下之理與此完全相同。表面簡約其實也可延伸出很繁複的體系，繁複而困難的學問，也可以提綱契領地抓到其要點。於是把這個心得再度請教於 趙虛舟 老師。

　　老師表示道：「你終於領悟其中道理了，頭大、齒小，兩者雖不相稱，但兩者卻是相互為用的。所以由大的理解小的，由小的理解大的。任何天下的大道理，都必須靠自己實際去經驗，才算是真正學會……善於劍鬥者，一身的四肢屈伸變化有無窮盡之形，指揮萬人的變化，仍能夠如同一人之伸縮者，沒有不能打勝戰的。」

　　由此可知學習兵法，不祇是用思考，整個人都要去實踐，每個感覺，每個行動，每個脈絡，都要有兵法的精神。日本德川幕府初期，兵聖宮本武藏的《五輪書》，及柳生宗矩的《新陰流兵法》，也都是抓住這種修身、齊家、治國、平天下的循序發展，做為其兵法的學習精神。

　　和俞大猷同時代的另一位平倭寇的名將戚繼光，更直接指出，學習兵法和修禪完全一樣，他推崇《孫子兵法》有如上乘的禪學，一定要身心合一，否則祇停在表面文章上，是無太大用處的。

　　對戚繼光這種看法，筆者頗有同感。數年的禪修經驗，再讀《孫子兵法》時，在有很多方面有了新的啟發。五事中的「道」，兵者詭道的「道」，其實和老子的道可道非常道的「道」，完全是一樣的。

　　不能徹底瞭解這個「道」，就很難抓到《孫子兵法》中文字背面的真正意義。兵法中讀的是如何培養真正的競爭力。競爭力不是嘴巴講講而已，真正的競爭力不是鬥爭力，而是不戰而屈人之兵的「力」，是勝於廟堂之上的，這必須在日常工作中實踐之。

　　將兵法當成理論或課程去學習，意義不大，因此必須身心合一去實踐，才能擁有真正的競爭力。本書期待以不同於一般兵法註解書的觀點，來探討《孫子兵法》的實踐面。讓讀者可以從日常生活的經驗中去理解《孫子兵法》的精髓。

　　日本甲州流兵法家山鹿素行，在公元一六七三年所寫的《孫子諺義》，被日本兵法學者公認為是對孫子理解得最精微的名著。山鹿素行在書中就點出讀《孫子兵法》的觀點重要。

　　自始計篇開始，孫子所探討幾乎沒有不是把重點放在「先知」的工夫上。之所以將＜用間篇＞放在末篇，是因為是「先知」最重要的工作，三軍必須以這個基礎來行動。第二篇的＜始計＞及第十三篇的＜用間＞，便是知己知彼、知天知地的綱領，凡軍旅上相關之事，沒有一件可以自外於這個「先知」。＜作戰篇＞和＜謀攻篇＞是經營到戰略的過程，形勢（軍形、兵勢）是戰略的精髓，虛實是戰略到戰術的轉折，＜軍爭＞和＜九變＞是戰術的本質，＜地形＞和＜九地＞是戰術的應用，＜火攻＞在天時，有其特性，＜始計＞和＜用間＞在於首尾，整部兵法有混然一體的態勢，文章簡明不求巧美，但內容卻有無窮之妙，讀兵法者不可疏忽這個整體架構的精神。

　　各篇雖也可以各別研讀，卻必須以整體觀點來看，否則便抓不住真正的精神，如同人的頭部，手，軀幹不能離開身體而獨立存在一樣。特別是＜始計篇＞，是首篇也是序論，本身便是個完整的結構，同時又包涵這其他的十二篇，也可視為十二篇的要約論點，是它的一部又為它的全部(one and whole)。知五事、七計、詭道和廟算，便可在事前察知戰爭的勝敗之數。」

　　可見《孫子兵法》不祇結構上是整體性的，精神上也是整體性的。日本現代兵法學者佐藤堅司在其《孫子的思想史研究》中，便指出孫子能在「常變一體」、「靜動一元」、「萬全主義」這三方面「吾道一以貫之」。

　　「一」便是整體和局部的總和，海浪是獨立的個體但也是海水的一部分。了解波浪也就能了解大海。「一」也就是佛學中的「不二」，看似二，其實是物的一體兩面。

　　五事、七計，詭道是決定勝負的三要件，五事、七計是常法，詭道是變法，常變看似二元，其實是一體，變法源自常法，詭道源於五事、七計的優勢自發力量。

　　常法可以「先傳」，變法無法「先傳」，從常法的實踐才能衍生出變法來。常與變本為一體。動與靜也是「一」，靜通於常，動通於變，東方哲思大多以「易」為基礎，卦象是靜，爻是動，陰陽相互為用，動靜本就是相同能量的兩面。

　　軍形是靜，兵勢是動，靜是動的結果，但也是另一動能的基礎，「若決積水於千仞之谿者，形也」（＜軍形篇＞），積水是動能累積後的靜止狀態，但千仞之法則又是爆發力的動能。

　　以正合，以奇勝，便是動靜一元的表現，所以「戰勢不過奇正，奇正之變，不可勝窮也。奇正相生，如環之無端（無始無終），孰能窮之？」（＜兵勢篇＞）

　　＜軍爭篇＞中那句有名的風林火山，正是動靜一元的最佳寫照。──

故其疾如風（動），其徐如林（靜），侵掠如火（動），不動如山（靜），難知如陰（靜），動如雷霆（動）。

動靜之間保持完整的均衡，便是《孫子兵法》運用上的精髓。

　　萬全主義在《孫子兵法》並非追求絕對的安全。不安全是生命的本質，安全是僵化、陳腐的觀念，而非生命的真相，活生生的便是不安全，不受侷限，何況是戰爭，那來的安全。

　　萬全主義的重點是保持完整，不刻意破壞，不止是對自己，對敵人也是如此，所以──「上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵」（＜謀攻篇＞）。

　　「全國為上，破國次之，全軍為上，破軍次之。」（＜謀攻篇＞）

　　「亡國不可以復存，死者不可以復生，故 明 君慎之，良將警之，此安國全軍之道也。」（＜火攻篇＞）

　　兵法的最高境界，在不戰而屈人之兵，所以目標是無戰。

　　本書的編寫是在讓初讀兵法者能很快深入孫子的本質，以應用自如於日常生活之中。因此以「正兵」的重心，廟算多則勝做為首篇，以理解勝雖不可為，但卻是可知的。始計規劃和先知工夫最重要的用間，先做整體討論，首尾相連，以強化五事、七計、詭道的實踐能力。如能無戰自是最上乘，不得已而戰也要採取犧牲最少的短期戰為原則，以達到「以戰止戰，以戰求和」的目的。

　　第二篇重點是實踐萬全的全國全軍主義，這也是孫子的主要精神，內含謀攻、軍形、兵勢三章節，是大戰略的基礎。

　　第三篇以風林火山，動靜、陰陽互用，使戰略條件可以有創造力的轉為戰術，也是《孫子兵法》中謀略學的精華，內含〈虛實〉、〈軍爭〉、〈九變〉三個章節。

　　第四篇為大將戰術，詮釋臨場的料敵、指揮及應變，是不得已而戰之時，最有效率使戰事快速結束的幾種方法，此篇包含〈地形〉、〈九地〉及〈火攻〉三個章節。

　　第五篇開始是孫子的實用延伸，以〈練兵及實戰〉為篇名，內含將才的選擇、培訓、任用、作戰時編組及攻防的實踐技巧。

　　《孫子》十三篇中，雖涉及很多將領指揮作戰時的原理原則，但對將領的條件，除了＜始計篇＞的智信仁勇嚴五德外，並未多談，特別是因材適用的擇將及培訓方面，特別以其他的兵法來做為補充。

　　＜兵勢篇＞雖說及:「治眾如治寡，分數是也。鬥眾如鬥寡，形名是也。」但具體的運用如何，孫子並未明白說出。本篇特別補充以古代的兵陣運用，以進攻兵陣，防守兵陣，會戰兵陣，以及屯兵時的兵陣加以說明，以理解競爭時實際的力學運作，以做為現代辦公室管理、配銷組織及流通策略設計之參考。這些兵陣排列涉及很多易數的道理，在二十一世紀電腦資訊時代的0與1推理中，可引發很多啟發性的思考。

　　附錄中，特別列出十部中國經典兵法，和《孫子兵法》做一比較及探索，除了對東方兵學智慧能有更完整的觀察外，也可更清晰地看出《孫子兵法》的龍頭地位及特殊價值，而更進一步研究，或許能自其中獲得更多的幫助。

　　希望這部作品能夠打破停留在「紙上談兵」的窠臼，讓讀者能透過和日常工作互相連結、思考，以徹底瞭解孫子競爭而不鬥爭的真意，化衝突及戰爭於無形，進而對經營工作及生命的規劃及看法，有具體的幫助。

取自於網路 http://www.ylib.com/Search/pre_show.asp?BookNo=N9029

三十六計

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小護士的微笑

這次的資訊展理所當然成為 Show Girl 互相爭奇鬥艷的競技場，在

所有 Show Girl 中最有氣質的莫過於這位 Intel 請來的小護士。

(圖片來源)

前幾天鄭宏儀在黃金七秒半說的，據說是一個企業名人的秘方，

用過之後痛風就立即痊癒了。有興趣的人可以試看看:

把奇異果 4 ~ 5 顆打成汁喝下去就可以了

雖然不知道是不是對輕重度的痛風都有效，不過水果多吃點對身

體也是有幫助的。

(但是也別吃太多，任何東西過量就不好了)

另外也講到的「懶人為長壽之本」，就是講到偶爾的斷食對身體

很好，儘量不要每餐都吃的飽飽的。吳淡如舉了林美照的例子，

一天只吃一餐，現在50歲了皮膚還是好的沒話說。(但真實性如何

就不知道了~)

土增稅10%不限次數　房仲：中長期持有者幫助大！   20070416

選舉利多再度出籠。陳水扁總日前拋出政策風向球，自用住宅10%的土增稅優惠稅率，不再限定一生只有一次的機會。房地產專家認為：如果真的落實為政策，對適用土增稅(高趴數)的中長期持有者，幫助最大。（何宏儒報導）繼高雄購屋話題炒熱高雄房市之後，陳水扁總統再度當起房地產「多頭總司令」。房仲業者認為：這次的利多消息同樣話題性十足，如果落實為政策，一定可以刺激交易意願。

永慶不動產董事長廖本勝表示：在公告現值沒有變動的情況下，一年之內的短期交易，增值稅是0。而適用高趴數的，通常是持有時間較長的自用屋主或長期投資者。因此減稅效應，對房地產中長期擁有者的幫助最大。

他並以北宜高為例指出：興建過程中都是投資客進場，自住則是通車之後才進場。他認為：短線而言，也可以帶動投資、投機的需求。他表示：部分老舊社區，像西門町的公告現值甚至比市價還要高，由於賣方必須繳納高額增值稅，導致交易遲緩。他認為：稅率下降之後，勢必有助老舊社區土地活絡。

您對法拍屋了解嗎

一、了 解 法 拍 屋

1-1.什麼是法拍屋？

問：什麼是「法拍屋」？
答：簡單地說，就是指法院拍賣的房子；由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

買法拍屋的好處：

1.低於市價→法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低 2~3 成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：第一次拍賣底價＝400萬元→流標後→第二次拍賣底價400萬*80%＝320萬元→流標後→第三次拍賣底價320萬*80%＝約256萬元。

2.產權確定→法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。

3.投資報酬率高→對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。

解說：以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。

1-2.我可以買法拍屋嗎？

問：我可以買法拍屋嗎？
答：當然可以。法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列4項條件。

購買法拍屋的必備條件：

1.充裕的資金調度→這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。

※ 【切記】不要太相信銀行，因為銀行是營利事業單位 (反覆無常) 絕無一諾千金之誠信，最好是有資金為後盾或金主肯相助。

2.熟悉市場行情→投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。

3.了解法拍程序→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

4.充分掌握資訊→對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。

1-3.法拍屋真的這麼便宜嗎？

問：法拍屋真的這麼便宜嗎？
答：許多人可能會有疑問，真的有這麼《好康》的事嗎？既然法拍屋這麼便宜，為什麼不大家都去買？由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷，加上資訊的不公開，讓一般人對法拍市場望而卻步，但近年來法院拍賣公平、公正、公開、透明化，法拍市場已逐漸熱絡。

91年度法拍屋統計數據：

1.總拍賣件數→這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。

2.拍定成交數→投標時出的價錢往往是否能得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，真是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。

3.拍定總金額→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。

1-4.買法拍屋難嗎？

問：買法拍屋難嗎？
答：其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。

購買法拍屋的投標流程：

流程1：選擇適合的法拍屋→蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標。

流程2：調查房屋狀況→決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖，等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。

流程3：評估財力→購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。

流程4：決定投標價→評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。

流程5：投標→實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣，開標後當場就會知道得標與否。

1-5.買法拍屋可能遇到麻煩嗎？

問：買法拍屋可能遇到麻煩嗎？
答：高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。

購買法拍屋的缺點：

1.資金調度困難→法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，但可利用目前有一些銀行所提供的代墊款服務。 〈只供參考〉

解說：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。

解說：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標而得標的人。

2.無法得知屋況→法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看房子，所以完全無法得知厝內的情況，再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。
解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。

3.使用權的取得→雖然法院拍定的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。

1-6.買法拍屋的成本有哪些？

問：買法拍屋的成本有哪些？
答：許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚。

買法拍屋的成本：

一、必需支付的費用：
1.投標錢額→就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的３成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。

2.稅費→包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

二、可能支出的費用：
1.利息費→如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費→如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。

3.仲介費→如果你請代標公司代為投標，就必須支付服務費。

4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判，有行情可尋。

5.整修費→如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。

1-7.會不會買到有問題的房子？

問：會不會買到有問題的房了？
答：許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。

法拍屋基本觀念：

(X)法院只是爭訟之地
(O)法院是取得法拍屋資訊的場所：
法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施；法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。

(X)法拍屋都有黑道介入
(O)法拍屋交易透明化且合法化：
法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範，近年來已經很少見到不合法的圍標情形。

(X)屋子本身可能有問題
(O)屋子變成法拍屋大都只因屋主本身的債務問題：
法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主(1)欠債不還；(2)抵押債務不還；(3)欠稅未繳。

1-8.我要準備多少錢？

問：買法拍屋的成本有哪些？
答：購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分：
(1)投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的30%
(2)得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。

解說：雖然總價款的部分可以等到得標後再準備，但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措，等到確定得標後再借貸，才不會造成利息的浪費；不要等到得標後才開始來籌錢，萬一無法在７日內籌得資金，不但得標不算，必須損失保證金，還要支付後續賠償--------責任。

步驟1：準備保證金
(1)金額：法拍公告中所寫的保證金金額。

(2)時間：在投標前須準備好，投標時以台支或合支繳納。

(3)籌錢：一般來說保證金就相當於買房子的自備款，是必須要自己籌措的，如果現金不足，可以將定存解約或是將投資工具變現，或跟親友借貸。

步驟2：得標後七日內 →繳交尾款
(1)金額：得標價減去保證金後剩下的金額。

(2)時間：得標後七日內。

(3)籌錢：如果你的資金充足的話，可以直接支付，但如果你的資金不足，就必須要借貸，視所需借貸金額的不同，所借貸的管道也不同，可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊，也可向有代墊款業務的銀行，先辦理墊款再轉成貸款。 〈不會那麼如意〉
　

1-9.錢不夠怎麼辦？

問：錢不夠怎麼辦？
答：了解購買法拍屋所需的成本費用後，就該盤算自己的財力是否可以負擔這些費用，最主要的還是在於投標前的保證金及得標後繳清價款的部分，如果連保證金都沒有，就沒有投標的資格，而法拍屋的付款方式必須一次付清，如果現有的資金不足以支付，就必須想辦法籌措資金，但如果你所需要的資金較多，可借貸的管道就會愈少，難度也愈高。

可籌措資金的管道：

1.投資工具變現→把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。 如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。

1-10.影響房價的因素？

問：影響房價的因素？
答：不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就必須知道有哪些影響房價的因素。

這些因素歸納起來可分為：

(1)主觀條件
每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。

1.屋內狀況→法拍屋通常不能進入內看厝，所以比較難直接判斷屋內狀況，可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形，儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。

2.屋外狀況→房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。

3.周邊環境→房子附近的環境也會影響房子的售價，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。

(2)客觀條件
所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。

1.使用區分→土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。

1-11.如何避免買到海砂屋與輻射屋？

問：如何避免買到海砂屋與輻射屋？
答：在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是 沒有瑕疵擔保 的，所以在購買前一定要注意。

什麼是海砂屋：
所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。

如何發現海砂屋？
所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。

1.觀察房子的外觀→屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。 屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位進行鑑定，海砂屋鑑定單位。

2.產權狀況

買到海砂屋怎麼辦？
買法拍屋如果買到海砂屋並不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。

什麼是輻射屋？
輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。

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