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不動產物權，應注意「登記」的問題

稱不動產者，謂土地及其定著物 (民法第66條) 。不動產權利之登記，具有公示及公信之作用。不動產權利變動之登記，除國家機關對於不動產資源之管理，使權利之狀態名實相符外，同時也在保護交易之安全(土地法第30條參照)，善意第三人不因登記不實而受到損害。

不動產物權之取得，除法律另有規定 (如民法第759條) 外，到地政事務所辦理「登記」，為取得該不動產物權之要件。

例如在不動產之買賣，雖買賣雙方簽約完成，買方並付清價款，未完成所有權移轉「登記」前，仍未取得該買賣標的物(如房屋及坐落基地)之所有權，此買賣契約而生之債權請求權(請求賣方移轉買賣標的物所有權)，適用民法第125條時效之規定，逾期(15年)未行使該請求權，賣方得拒絕履行移轉所有權。

已登記之不動產物權，因登記而受法律之保護。

如不動產所有權人，得排除他人之無權占有或侵害，並得請求返還所有物，排除或防止侵害(民法第767條)。

此項權利(物上請求權)，依大法官釋字第107號、第164號解釋，在「已登記」之不動產，無民法第125條規定時效之適用。

因之，無權占有人縱使已占有該不動產經15年以上，該「已登記」之不動產所有權人仍得排除其占有。

反之，未登記之不動產物權，受法律保護之程度則較低，如不動產所有權因時效取得，以「未登記」之不動產為適用對象(民法第769、第770條參照)；換言之，已登記之不動產，縱然因他人以所有之意思，和平、公然、繼續占有該不動產，該他人也無法因時效而取得該物之所有權。不動產物權有無辦理登記，登記權利義務人是誰，關係重大，不能不慎。

引用自 理源法律事務所林品元律師

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