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何謂「優先購買權」?
該優先購買權不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係,亦及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權),稱為物權性質,亦謂法定優先購買權。

該優先購買權僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係,並無及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人僅得請求損害賠償),稱為債權性質,亦謂意定優先購買權。當物權性質與債權性質優先購買權競合時,以物權性質優先購買權優先行使。

()、物權性質相關規定陳述如下:

1. 依土地法104條規定,其精神為促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人,以增進土地利用。基地出賣時,地上權人、典權人或承租人(租地建屋之人)有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。物權性質競合處理其順序以登記之先後定之。

前述各項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權(物權性質)人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

2. 依土地法107條規定,其精神為藉「耕者有其田」,以增進土地利用。出租人出賣或出典耕地時,承租人(不含典權人,地上權人)有依同樣條件優先承買或承典之權。準用土地法第一百零四條第二項之規定,於前項承買、承典準用之。

3. 依國民住宅條例第19條第2項規定,國民住宅及基地之承購人出售其國宅及基地時,國民住宅機關有優先購買權。

()、債權性質相關規定陳述如下:

民法819(全體決)

各共有人,得自由處分其應有部分。

共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

1. 依土地法34-1 (多數決)

(1)共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

(2)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

(3)第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

(4)共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

(5)前四項規定,於公同共有準用之。

(6)依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 () 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

2. 依土地法73-1條第3項規定(1)未辦繼承經公告(0.3)、列管(15)之土地或建築改良物,於標售前應公告三十日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

3. 依土地法219條第4項及土地徵收條例第59條規定,私有土地經依徵收計劃使用後,經過都市計畫變更原使用目地,土地管理機關標售該土地時,應公告一個月,被徵收之原土地所權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

4. 依農地重劃條例第523條第3項規定,農地重劃區內之耕地出售時,承租人、現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人依序有優先購買權。

5. 依文化資產保存法第31條第2項規定,私有古蹟所有權轉移時,除繼承外,政府有優先購買權;其性質不宜私有或管理不當致有滅失或減損其價值之虞者,得予徵收。

6. 依建築法第45條第2項及依建築法第45條第1項規定,徵收基地最小面積之寬度及深度範圍內之土地,於標售時,原徵收申請人有優先購買權。

三十四條之一執行要點
一、依本法條規定,部分共有人就共有土地或建築改良物(以上簡稱建物)為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應就共有物之全部為之。

二、共有物之應有部份為公同共有者,該應有部份之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,得依本法規定辦理。

三、本法條第一項所稱「處分」,指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託及共有物分割。

四、共有土地或建物為公私共有者,有本法條之適用。

私有部分共有人就公私共有土地全部為處分時,如己符合本法條各項規定,其申請所有權變更登記,應予受理。但公有土地為省市縣有時,各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後,以其處分係依據法律之規定,應即報請該管區內民意機關備查。

五、共有土地或建物標示之分割及合併,有本法條之適用。

兩宗以上所有權人不相同之共有土地或建物,依本法條規定申請合併,應由各宗土地或建物之共有人分別依本法條規定辦理。

五之二、共有土地部分共有人之應有部分經法院查封,無本法條第一項之適用。

七、本法條第一項所稱〔共有人過半數及應有部分合計過半數〕,係指共有人數及應有部分合計均超過半數而言;〔應有部分合計逾三分之二〕,係指應有部分逾三分之二者,共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算,以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者,以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

八、本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容,依左列之規定:

1.部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前,應先行通知他共有人。

2.書面通知應視實際情形,以一般之通知書或郵局存證信函為之。

3.以公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。

4.公告可直接以布告方式,由村里長簽證後,公告於土地或建物所在地之村、里辦公處,或逕以登報方式公告之。

5.通知或公告之內容應敘明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限;受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。

6.他共有人已死亡者,應以其繼承人為通知或公告之對象。

7、委託他人代為事先通知,其委託行為無須特別授權。

九、依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依左列規定辦理:

1、本法條第一項共有人會同權利人申請人申請權利變更登記時,登請申請書及契約書內,應 列明全體共有人,並於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條之一第一項、第二項、第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任,登記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請人之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名蓋章,亦無須檢附印鑑證明及委託書。如因而取得不動產物權者,本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。

2、涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受之證明及其印鑑證明,或已依法提存之證明文件,並於申請書備註欄註明「受領之對價的數額如有錯誤,由義務人自行負責」。無對價或補償者,應於契約書敘明事由,並註明「如有不實,共有人願負法律責任」後免於提出證明。至價或補償之多寡,非登記機關之審查範圍。

3、 依本法條規定處分全部共有土地,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有人得直接辦理所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。

4、 依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時,應檢附土地登記規則第一一九條規定之文件。

5、依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調解之共有人申報土地移轉值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅後,始得申辦土地權利變更登記。

6、申請合併之共有土地地會不一者,合併後各共有人之權利範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。

十、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下:

(一)應以本法條第一項共有人為提存人。

(二)他共有人之住址為日據代期之番地,可以該番地所查對之現在住址向法院辦理提存。

(三)他共有人之住址不詳時依下列方式辦理:

1.他共有人確尚生存者,部分共有人可以該他共有人為受取權人,辦理提存,並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定,聲請公示送達。

2.他共有人已死亡者,應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。

3.他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者,則應以依民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管理人時,可依民法第三百二十六條規定,以不能確知孰為債權人而難為給付為由,辦理提存。

4.他共有行蹤不明而未受死亡宣告者,可依民法第十條、非訟事件法第四十九條第一、二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。

(四)他共有人之繼承人為提存對象時,應依提存法第十七條規定在提存書領取提存物所附條件欄內註明:〔提存物受取人領取提存物時,應依遺產及贈與稅法第四十二條檢附遺產稅完(免)納證明書〕後,持憑法院核發之提存書,並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表,且於繼承系統表註明「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任」並簽名或蓋章後申辦登記。

十一、本法條第四項所稱之優先購買權,依左列規定辦理:

1、部分共有人依本法條規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於他共有人之應有部分,僅有權代為處分,並非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。

2、 徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第二項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購買權視為放棄。

3、 他共有人之優先購買權,仍應受有關法律之限制。

4、區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者,他共有人無本條項優先購買權之適用。

5、本條項規定之優先購買權係屬債權性質,如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人如認為受有損害,得依法向該共有人請求損害賠償。

6、本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時,應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。

7、共有人之應有部分被法院查封,不影響其優先購買權之行使。

8、權利人持執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書,向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記,無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。

9、 他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權,至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

十二、公同共有土地或建物之處分或變更,除法律或契約另有規定外,以共有人過半數同意行之。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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