負利差出現 Q4商辦標售難創新高


MyGoNews 林承志/台北報導】國際經濟情勢不明,避險需求大增,壽險業大買商用不動產。但高力國際董事總經理劉學龍提出警告,2011Q3商辦行情漲翻天,連帶使得投資報酬表現已經出現實質負利差的現象,且租金行情並無大幅上漲,整體投資市場不甚健康,市場需重新檢視,這樣的買賣行情是否有問題,預估Q4數起標售案件難以再創新高。

高力國際2011Q3投資市場季報顯示,商用不動產交易金額高達545億元,較較去年同期與上季增加98%158%,鉅額交易係推升本季交易金額創下歷年記錄的主要原因。

從投資者類型分析,金融保險業為本季主要投資者,交易金額達253億元,佔總交易金額之46.49%。其中,國泰人壽以215.4億元買入4棟大樓、富邦人壽以30.5億元買入兩個標的。另外,采旺興業據傳以80億元買入特力公司內湖總部大樓及頂禾開發以46.29億元買入華票大樓使建築開發業之交易金額超過百億。

高力國際不動產投資服務部董事林昇恒表示,本季商用不動產交易量爆增,主要為市場上出現數筆重大交易,同時也顯示出1個重要趨勢,即為地段良好且優質的大樓仍是投資者投資重點。不過,未來1年商用不動產將陸續面臨4大考驗,包括全球經濟及證券市場的不確定、辦公室租金成長率偏低、不動產租稅制度變革與總統大選。

至於,土地投資市場部份,高力國際統計2011Q3土地交易金額為334億,較前季增加81%,但較去年同期減少57%。林昇恒表示,土地市場投資金額較去年大減,主要原因為本季土地交易市場缺乏指標性大案,不若去年第3季新莊副都心連連售地,因此,單筆平均交易金額僅6.3億元。

展望第4季,林昇恒認為,年底前土地市場的大戶為政府,包括台北雙子星C1D1、信義計劃區數筆土地等開發案,皆為北市指標個案,不僅台灣本土資金,就連外資也以開始評估,市場熱度應會向上提昇。

不過,高力國際董事總經理劉學龍則表示,收益型商辦行情於Q3標出天價,導致投資收益率持續探底,以新光敦南大樓標出每坪132萬元價格計算,毛投報率僅1.81%,不僅低於金管會限制壽險業者的1.875標準,如果,計算淨投報率甚至將出現負利差,預估此類收益型商辦標售案件將難以再創新高。

至於住宅市場,劉學龍認為奢侈稅壓抑房價效果明顯,雙北市交易量以明顯下滑,建商推案量也大減6成左右,整體市場呈現量縮價平走勢,將等到總統大選前後,市場走勢才會更明朗。


 


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