有關容積移轉






都市更新利多~萬華房市逢春展新姿


     北市府於8/27公布北市放寬容積率促進都市更新方案的詳細內容中指出,凡是土地開發面積達0.5公頃以上,或達完整街廓以上者,即符合獎勵要件;優先開放容積率的指標地區包括洛陽停車場、內湖及南港科技園區、西門流行文化廣場、故宮地區及巨蛋周邊等。


     台北市政府都市發展局進一步提出獎勵容積的做法,凡是在親水河域,以鄰河域進深第一個完整街廓所圍地區,只要設置跨堤設施、景觀平台、立體人行通道;老舊市區如萬華長沙街、中華路、艋舺大道等,只要有開放空間及各類人行通道;交通樞紐如2條提運線經過之車站出口 周邊一定範圍,設置各類人行通道、開放空間;大內科地區:設置各類人行通道、開放空間、跨堤設施等等,均可以得到遞增式的容積獎勵。


     受到都市更新、容積獎勵等利多的刺激,以及北市可建用地逐漸稀少、東區土地價格屢創天價壓低建商利潤,以及包括捷運開發等利多因素影響,近期建商紛紛將土地開發重心移向北市西區。


     近期萬華區指標案以潤泰創新與中華電信合建案最受矚目。潤泰創新表示,目前正在申請「中華電信之萬華德昌街集合住宅大樓合建案」建照,預計11月公開,每坪開價45萬元以上、總銷金額逾56億元;該案將興建兩棟26樓雙子星高樓,完工後將是萬華最高的建築物。


     繼潤泰、三豐積極開發德昌街與延平北路都更案後,全坤興業8/29也宣布取得同仁院萬華醫院、前台北市長黃啟瑞祖厝兩大都市更新案,土地面積共3,000坪,每坪開價直逼50萬元,初估毛利高達38%,較一般建案高出一成。


     除了預售市場之外,萬華地區中古屋市場近年來房價表現也逐年擺脫長期低迷的陰霾,有谷底翻身的趨勢。根據東森房屋企研室統計資料顯示,萬華區近三年來在公寓、電梯大樓兩類主流產品中,中古屋平均成交房價持平地上揚,96年上半年公寓平均成交行情來到近22萬/坪;電梯大樓則接近24萬/坪,房價上揚態勢浮現。


     東森房屋萬華加盟店店東高溢忠指出,目前萬華區房市交易較發達的區塊,集中在萬大路、中華路、青年路、西園路、莒光路、西藏路、和平西路南側,這些路段多為主要幹道,交通便捷,部分路段還受到公園綠地、學區、捷運等影響,房價漸次看好。


     高溢忠表示,很多人對萬華的印象停留在華西街、龍山寺等龍蛇混雜的環境印象,卻忘了一樣同屬萬華區、擁有7332坪綠地與活動空間的青年公園,以及包括河濱公園、東園公園、大理公園、老松公園、華西公園、桂林公園、寺前公園、長沙公園…等諸多公園綠地;以及以青少年文化、電影文化為主的西門町商圈;還有包括西園醫院、仁濟醫院、台北醫院、萬華醫院、和平醫院,以及不下數百間的各類診所;加上果菜市場、環南市場、頂好超市、三水市場、全聯福利中心,以及新近開幕的家樂福量販店…等等,不論食衣住行育樂醫療休閒…等等,各項生活機能都非常發達,實在是一塊被低估的房市潛力區域。


     東森房屋中華加盟店店長許翼俊則指出,目前萬華地區中古屋公寓房價普遍在16~20萬/坪;舊電梯大樓產品房價普遍在20~25萬/坪,在台北市12行政區中是敬陪末座的,但少數優質地段建案房價還是居高不下,甚至一屋難求,例如青年公園周邊的「力麒青年皇家」案,近期傳出的成交價位就在37萬/坪上下,平面車位成交價在170~180萬/個;中華路上的「潤泰翡翠」案,近期傳出的成交價在40萬/坪以上;和平西路三段以南、大理街一帶的新案「大禮」、「禮記」等案,成交價也在32~33萬/坪左右,客源接受度還不錯。


     在西門町商圈部分,目前商圈內1樓店面1坪租金行情在7000~8000元/月上下,適合各種青少年服飾等業種;2樓以上1坪租金行情在2000元/月上下,適合餐飲、美髮類等業種。再經歷過一段長時間的低迷荒涼之後,近年來,西門町週末假日的消費人潮相當踴躍,投資人也漸漸回頭尋找合適的投資標的,西門萬華一帶商用不動產的市場交易狀況又漸漸活絡了起來,讓人相當期待。


北縣升格/建置公地銀行 活化觀光經濟



東森  




     隨著台北縣政府於10月1日正式升格為準直轄市及觀光旅遊局、經濟發展局的成立,打造台北縣為全國觀光大縣並引進民間投資開發建設將成為未來台北縣政府施政重點,而公有土地的有效利用關係到整體都市景觀及經濟發展,公有土地的清查、資料訊息的掌握與建立將成為臺北縣政府地政局未來邁向升格後之一大挑戰。


     為促進台北縣轄區內公有土地管理並加速閒置公有土地有效利用,台北縣政府地政局結合縣內各地政事務所,陸續全面清查台北縣內閒置公有土地,已建置完成都市計畫區內公有土地(0.1公頃以上)計616筆、面積205公頃,都市計畫區外公有土地(0.5公頃以上) 計114筆、面積88公頃。


     目前清查最大閒置相毗鄰公有土地位於石門鄉富貴角,總計94筆土地、面積約55公頃。價值最高者為林口機一(含機一之一)用地,公告現值高達約78億元,未來將作為司法園區並進駐消防隊、新莊第二分局、林口鄉戶政所等單位。


     因應升格後加速推動觀光招商,將藉由資訊化的有效管理建置公地銀行,提供各權責單位評估興辦公共建設及招商投資發展觀光之可行性,其中已評估完成將於近期辦理招商者,如新板新都心─特專四觀光旅館BOT案,將規劃五星級旅館及購物中心,預定96年10月公開招標;北台新門戶─漁人碼頭2.1公頃公有土地,將規劃國際旅館、藝術大街,預定明年2月辦理招商;沙崙文化創意園區,將規劃文化創意及休閒園區,面積11公頃,預定明年4月辦理招商,另外,配合台北縣皇冠海岸計畫,亦陸續清查三芝石門等沿海地區公有土地供相關局室評估研究發展觀光之可行性。


     台北縣科技產業佔全國22%,工商行號及工廠設立家數皆為全國第一,為全國工商大縣。台北縣特有的好山好水,結合民間資源積極打造台北縣為全國觀光大縣,透過公地銀行的建置,提供招商、發展觀光,創造縣民更優質的生活環境,促進地方繁榮發展之參考,打造北縣成為嶄新的國際級大都會。


昔日地王 大亞百貨今日沒落





     前大亞百貨,現在改稱為『亞洲廣場大樓』。位在台北車站的黃金地段,雖然是蟬聯六年公告地價的地王,但實際成交價,卻不如帳面上來的好看,上百戶套房被法拍,成了住商混合區,底下的一到五樓則改成綜合生活館,16年前的百貨龍頭,已經風光不再緊鄰新光三越站前店的,就是亞洲廣場大樓,位在台北火車站的精華地區,目前一到6樓是3C賣場和生活館,六樓以上則都是10坪大小的商務套房,雖然整棟大樓已經有20年的屋齡,但依公告地價來看,卻是蟬聯六年的北市地王,每瓶坪現值要311到321萬不等,雖然帳面上寸土寸金,但住戶卻抱怨,套房成交價根本沒麼高看看亞洲廣場大樓的前身,就是大亞百貨,20年前由商人鄭周敏改了32層的大樓,成為火車站的新地標,1991年大亞百貨風光開幕,但歷經新光百貨開張和亞洲金融風暴後,在2001年關門拍賣,前後流標多次,到2003年國寶集團以11億元標下六樓以下樓層直到今年七月才由統一元氣館承租經營縱使大樓位置沒變,但價格卻是大不相同,樓上的600戶套房,透過法拍成為住商混合區,毫無管理可言,讓租金和賣價,都不如想像中的高黃金地段大樓,隨著經營不善,輾轉易手,昔日的風光不再,卻成為賣淫集團的淫窟也實在令人意外


1樓1鳳 台北車站地王變淫窟





     台北火車站旁的大亞百貨大樓,是一處住商混雜的大樓,現在卻成了賣淫集團的淫窟,而且業者是仿效『港澳』一樓一鳳的模式,以電話遙控嫖客跟應召女交易。不過鄰近的中正一分局,卻混然不知,直到媒體踢爆,才緊急出動,在凌晨抓到一名賣淫女。這棟住商混合的大亞百貨大樓,現在成了淫窟;而且交易的地點就在,15、16兩層樓。直擊套房,看見的是簡單的油壓床,旁邊的塑膠套,隨時可以替換舖上床。而垃圾桶內,則是一堆用過的衛生紙;房內野只有簡單的電視、引水機,擺設;很明顯,就是性交易專用套房。不過大樓內,卻沒有人知道,原來,鄰居竟然是應召女郎。看看大亞百貨大樓,鄰近的中正一分局,步行大約五分鐘,可是警方好像完全不知道。被媒體踢爆後,分局亡羊補牢,立刻抓了一名皮膚白皙,穿著火辣的賣淫女;而且發現,他們是以一樓一鳳的方式來交易。原本的百貨大樓,現在是辦公室、補習班林立,不過賣淫業者大膽入駐,租套房內,暗藏春色,可能是警方首要掃蕩的部分。



昌益建設揮軍台北



     昌益集團創辦人楊玉全昨(3)日宣布,昌益建設已站穩新竹市場,決定揮軍北上,先在台北內湖設立分公司,逐步展開覓地推案的計畫。

     深耕新竹市場30年的昌益事業群,去年名列全台灣第七大建商,今年推案總金額創下185億元的歷史新高,成功建立新竹人購屋首選的品牌形象。昌益昨天為耗資10億元、採用多項新施工方法打造的昌益企業總部,舉行盛大的落成啟用儀式。

     楊玉全表示,他從營建業起家,當年昌益建設跨足光電產業失敗,歷經股票上市、下市的慘痛教訓,也讓他深刻體認「固守本業」的重要性。

     昌益近二年專注於新竹市推案,今年更是推出許多原工業用地變更住宅區的大面積開發案,包括:光復路原台灣日光燈廠的「丹麥」、「芬蘭」建案;忠孝路原台菱紡織廠的「一品大觀」集合式住宅。其中光是一品大觀建案就達65億元,一舉將昌益今年的推案總金額拉升到185億元的新高紀錄,遠比去年的115億元案量,成長60%。

     楊玉全指出,昌益推案的市場區隔,是由瑞軒建設負責高價住宅;昌益建設專推大社區;另外,還有中耀、竹蕙及福軒建設,專責一般住宅的推案。同時,集團內還有昌益房仲、竹盛事業與良達營造等,已全數進駐昌益企業總部大樓。


 多數暴力?管理費漲價 小坪住戶拒繳敗訴


     台北縣三重市一處社區,管理費原本是以每坪新台幣六十元計算,大樓管理委員會決議維持計價方式,但每戶至少須繳一千元,引發小坪數的住戶不滿而拒繳。經管委會告上法院,臺灣臺北地院判決住戶應繳清所積欠的一萬四千元管理費。


     台北縣三重市一處社區,住有一百多戶,其中十坪多的有三十九戶,其他是二十多坪到四十多坪的中、大坪數,四年前管委會因經費不足提議調整管理費。一名鍾姓住戶於在一年多前開始拖欠管理費,被管委會控告。鍾表示,他在該社區有間十坪多的套房,原管理費六百三十五元,四年前管委會以經費不足為由,在住戶大會提案通過管理費以一千元起跳,因此他每月要多繳將近四百元,但中、大坪數的管理費本來就超過一千元,因此不必多繳。

     社區總幹事指出,住戶大會決議以戶為分攤管理費的單位,是因每戶享用公共空間、清潔服務等相同,但如此計算後小坪數要繳的不只一千元,所以才改以一千元起算。而所有住戶只有鍾姓住戶拒繳,還在布告欄上寫管理費是髒錢,管委會很頭痛,他那間小套房平常都沒人住,曾建議他乾脆賣掉或租人,免得負擔管理費,他卻不肯。

     根據公寓大廈管理條例第10條第2項規定,公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。依同條例第21條規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

     台北地院法官認為,各社區管理費由住戶大會決議,住戶都該遵守,日前判決鍾姓住戶敗訴。另,資深法官指出,住戶如果還是拒繳管理費,依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定,管委會甚至可透過訴訟法拍住戶房子。


鄰地施工 南港公寓龜裂傾斜28戶緊急撤離


     台北市南港區研究院路二段一處工地正在新建住宅建築,疑似因開挖地基擋土牆施工不良,造成緊鄰的公寓嚴重龜裂、傾斜。南港區公所昨(三十)日緊急將二十八戶、共七十二名住戶先行撤出;承包商則運土至工地覆土回填,避免造成地基下陷更嚴重。所幸並沒有人員因此受傷。


     發生意外的現場是不到五十坪的工地,這裡要蓋地下二樓、地上七樓的華夏,沒想到才開挖到地下室,旁邊的民宅已經開始下陷。有住戶表示,前日隔鄰工地進行連續壁開挖工程,就已經聽到類似燈泡爆掉的聲音,但大家不以為意,晚間出現電力不穩情形,但透過工地看板上包商留言電話,電話都沒人接聽,凌晨起就發現牆壁發生龜裂情形。

     由於受損的公寓一度出現傾斜的情況,警方與區公所暫時封鎖四周,昨日協助住戶撤離,基於安全考量,公寓周邊先行斷電、斷瓦斯,而區公所則先安置受損的二十八戶住戶至附近汽車旅館過夜。台北市政府建築管理處施工科人員獲報趕至現場勘查,初步研判,因為工地開挖地下室,負責擋土穩定的預壘樁龜裂,造成受害的公寓外牆、廁所、後院等連結主建物部分龜裂。

     為了不讓房屋繼續傾斜,施工科已經通知工地施工人員,必須先把混泥土回填到開挖的地方,穩定地基。施工科研判,傾斜的建築物主結構並沒有受損,暫時應該沒有安全顧慮,但後續須由土木技師工會進行鑑定受損程度。至於相關責任歸屬,還有待進一步鑑定。

     法界人士表示,根據民法第794條規定「土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之工作物受其損害」,該條規定性質上屬保護他人維持社會公共利益之規定,為民法第184條第2項所指「保護他人之法律」,如有違反,即應負損害賠償責任;行為人如欲免責,應舉證證明其行為並無過失,最高法院72年度台上字第3823號、72年度台上字第2225號判決,可資參照。


 


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