奢侈稅後有安居方案,五月過後量增價揚


【文/住展企研室】儘管被批評為兩手策略,炒短線、選舉考量,上週四官方仍以促進正常交易為由,端出所謂『多元安居』方案;政策急轉做多,加上造成房市資金行情之因素未退,下半年台灣房市,預期仍將演出價量續揚之格局
雖前週初曝光時引起輿論譁然,但上週四政院還是端出『多元安居』方案,也就是先前媒體稱之『居住正義』政策;內容則和外界描述者大同小異,主要包含:加碼青年安心成家方案,即日起最高可貸到720萬額度,且可選2030年兩種還款年限(30年後十年無利率補貼)

另合宜及社會住宅也被納入,宣佈林口A7捷運站合宜住宅年底預售,價格將壓在15/坪下,第二批板橋浮洲4,500戶則為下半年招標;社會住宅則仍重申去年底公佈的五處預選處,按計畫推行。同樣令外界議論紛紛,經建會拋出的現代住宅構想,也一併納入多元安居方案中。


多元安居方案 政策翻轉作多


有關6月奢侈稅及多元安居方案同步上路,官方說詞是,既打擊短線炒作,也要活絡正常交易。不過就事件發展脈絡看,實是先『回應』民怨,搬出奢侈稅條例,結果房市交易瞬間急凍;大概唯恐負面衝擊擴大、波及經濟及緊繃選情,因此又回過頭來,再推冷飯熱炒、實無新意的『多元安居』方案。
此外,上週代銷龍頭黃姓董事長接受財經報紙專訪,結果報社編輯竟大剌剌地下了『房價將報復性上漲』的標題,結果讓黃董隔日刊登頭版廣告做澄清,此事也相當值得玩味。
未來房價是否真會『報復』上漲?我們無從預知;但就目前趨勢來看,未來數月,台灣房市利空出盡、築底反彈的態勢幾乎已成定局;不但蟄伏的新推案即將陸續進場,價格也還真如黃董所『假設』,不但毫無鬆動跡象,且還繼續墊高。
首先來到近年靠多項題材,市場價量膨脹頗為驚人的北市南港區。近期受奢侈稅話題衝擊,區域市況仍處低檔,目前區內僅兩大成屋案「元利世紀」及「南港香朵」持續強銷。
元利案價格較高,來人約30/週,銷況仍不快。相對低價的「香朵」反應略佳,這應和成交行情較先前略下修有關。根據本刊市調人員側面了解,目前該案成交大約50出頭萬/坪,這比先前稍有降低;如和去年開案初時開價逾8字頭相比,則落差更大。
另一表現不俗者為「經貿JAZZ」;現場稱已全數預訂一空,評估這主要是總價控制得宜,在2千萬以下之故。至於這是自用客,還是投資客買單,就目前氣氛論,實不易推知。


南港仍續盤整 下半年頗熱鬧


南港另一推案重心區向陽段重劃區,現階段強銷案不多,因此來人比經貿段更少。市區兩宗舊案新推反應各不同;「東京雙星」靠先前醞釀的客戶,反應尚可。現場表示成交要見7字頭,「柏悅特區」以目前廣告戶價折算,單價達81/坪,故低總價訴求成效有限,該案下一波打算用含裝璜模式促銷。


奢侈稅六月上路後,南港將相當熱鬧。經貿段最新成屋案「謙御」即將公開,基地在剛結案的「大同璽苑」旁,產品為5880雙併,室內挑高 三米 六,訴求各戶獨立梯廳;開價未定,但肯定不會低。距前述元利案不遠的「首善」則已掛出看板,除當區外,信義區者也不少看板,不過也要到六月才會正式進場。
說到「首」案,當然要提在同處醞釀的南港輪胎大案「世界明珠」。根據最新說法,該案進度續延,可能今年內都不會進場。和本案並稱南港年度三大案的國揚大南港案及日勝生南港機廠共構大案,預計後者會最先公開,至於國揚案,則尚未聽聞任何最新進度。
展望下半年,北市南港、內湖及中山區,都將有不少新案;不過年初也曾熱鬧,同時冒出不少開價超高豪宅案的士林,自奢侈稅發酵後,市況似乎就急轉直下,線上個案仍異常低調,目前所知,六、七月也不會有新案冒出。
其中,報載反應甚優,已快賣完的「天母御莊」,銷售現場仍低調稱未公開。同樣訴求天母地段,實際行政區屬北投,前週開始強銷的「鄉林大境」,目前公開的是該案一期(未來還有二、三期),總銷30億,開價110135/坪。
新北市三重,情況和大市場類似;經奢侈稅發酵後,四月底至今來人已有回升,不過成交速度仍慢,原因還是買賣雙方價格認知還有落差。


三重強銷案少 下半年新案多


重陽特區情況和前述南港經貿段雷同,目前只有「合康柏悅」曝光強銷;不過近期來客多要找二、三房,而該案目前餘戶以四房居多,因此成交緩慢。同建商同區「合康領賢」現場則表示最近本來有成交,但客戶申請房貸被打回票。
標榜區域豪宅的市區案「幸大百御園」,據悉將重新啟動強銷。市區最新推出的「宏群富鼎」相當特殊,為81年使照舊建物,而且原是出租辦公大樓,現業主收回、整修拉皮,改為單層兩戶大坪數產品。該案特色除舊屋拉皮及SC結構外,還因鄰近重新橋頭,加上建物夠高,故可眺望二重疏洪道及淡水河景;由於有景觀賣點,預料成交價將堅守5字頭。
奢侈稅上路後,三重房市也將異常熱鬧。海悅廣告承銷的「東煒泰和」,將是重陽段最新指標案;目前該案已動工,據了解成交將堅持4字頭,就該案所在區段目前成交行情約35/坪水準看,該案開價肯定再創區段新高。此外,同樣由海悅承銷的市區案「三千家」,則預定在六月公開。
冠德建設六月後也會有最新推案;這次還是共構案,車站站體為菜寮站,案名「冠德捷世」,將會成為三重捷運沿線的指標案。鄰近蘆洲線三和國中站,原址舊建物拆除改建的「三和硯」,也會在六月進場,將要賣4字頭,附近還有一宗工業住宅案即將推出,預估其開價也應該不低。
宜蘭市況也沒有太大變動,除前期提到的礁溪,因為入夏泡湯客減、市況轉淡之外,整個溪北地區市況仍算穩定。除宜蘭市外,員山、頭城等地也都有新案。


宜蘭市況平穩 溪北新案不少


宜市南側文教區主要幹道嵐峰路,目前正進行拓寬工程,因此來人稍受影響;「馥馨之星」第八期「松露」是反應稍好者,主要是總價在8百萬左右,以宜蘭市目前一般透天住家來說算低。靠相對低價拉攏不少宜市客的員山甲建新案「波希米亞」,總價也是落在此區帶。
目前宜蘭市區總價最高的地段,是宜蘭運動公園第一排,目前動輒來到近3千萬水準;主要是業主看好本區位未來商機,第一排透天多標榜店面價值,故總價相對頗高;且連第二排一般住家產品,目前平均開價也來到1,500萬左右。
頭城推案則集中蘭陽技術學院及人文國中小一帶區域,且都標榜可隔為出租套房,訴求蘭陽學院學生住宿需求。當地最新案為「人文典藏」無論店面或住家坪數都不小,故總價要11百萬以上,屬區域高檔。
附近的「豪門世家3」今年初取得建照,並已動工,總價相對較低,為880萬起跳,不過仍比先前預售期間上漲不少。實際位置在頭城國中對面,但同樣訴求蘭陽學院出租商機的「蘭陽學府」,則是當地目前最大案,可售共34戶。
北桃園兩大重案區-桃園及八德兩市,自奢侈稅風暴三月呈現低檔後,四月至今來人小增,但成交不快;一方面是客戶尚在觀望,再者價格也還有墊高。


桃市八德市場 成交依然不快


桃園市「大清敦品」訴求中正特區地段,不過出入巷道偏窄及小環境質感相對稍差,可能會造成銷售抗性,另外,總價近四千萬也會是一大挑戰。該案訴求全部進口建材及電梯別墅規劃,廣告戶價3,988萬。
同區「中正天富」現場則表示為私人起造,擔心會被課奢侈稅,想轉至售價上又擔心嚇跑客戶,因此最近銷售近乎停擺(按:根據目前公佈施行細則該案狀況不適用奢侈稅課徵標準)
在地知名建商的「百川大」結構中,因市場氣氛故,僅釋出區域看板廣告,成交堅持20/坪上下也是銷售不快的因素之一。也訴求在地品牌的「桃大富林苑」則銷售近九成,下期推案將在八德廣豐重劃區,進度則可能延後(原訂7月進場)。目前桃園市區平均一週售出一到兩戶,算是不錯的成績。
位大興路(近大成國中),基地為甲種建地的「三本阿曼」,為八德大湳地區最新推案,可售共126戶,開價15/坪;由於三本品牌在當地頗具口碑,因此該案為純預售,反應仍不錯。八德與中壢(龍岡)交界處的「富墅A+家」,則是原「天璽」換代銷重推,總價較先前略降,目前訴求888萬廣告戶。
四月中之後,奢侈稅風暴逐漸消退,來人緩步回升;不過買方認為房價需下修,賣方則根本沒鬆動價格的打算,加上新增來人以自用為主、考慮期本來就長,因此成交並未明顯加速。


多元安居方案 非關居住正義


那麼,上週四拍板的『多元安居』加碼房貸補貼,根據官方說法說,是要讓年輕人買得起房、安心成家;這一般當然解讀成重大政策利多。但暫且讓我們理性評斷,這項政策的實質面到底有多少,及能否達到政院宣稱的居住正義。
就最高額度720萬來看,似乎不無小補,尤其對想擠進大台北的準購屋族而言,更像久旱適逢即時雨。不過分析內容,真要能申貸到此般額度,除當然的無自用住宅門檻外,還有收入、年齡限制,很多首購族恐怕是看得到、吃不到。
大台北還是多數準購屋族的首選地區,但現階段房價水準,仍非一般薪資族能負擔。尤其根據本刊了解,目前房價不但沒鬆動,新案開價還繼續『加碼』;因此值此房價所得比偏高之際,推出補貼政策、鼓勵青年人進場,官方心態實有可議之處。對此,我們不願武斷說,是圖利哪些人,但絕對非關居住正義!


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