三陽忠孝大樓創法拍總價、土地、店面與B辦四大新紀錄


MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅上路前的指標法拍案三陽忠孝大樓,2011516在台北地方法院進行首拍,由於地段位置極佳,產品稀有市場釋出少,吸引多家業者進場搶標,結果甲標1~3樓由富邦人壽以20.11億元得標,乙標458~14樓由吉富中華投資顧問,以總價21.35億元順利得標,換算樓上辦公室 一坪 約107萬元,創下國內B辦新高價。
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日標售的三陽忠孝大樓,共分為甲乙兩標,含車位總面積合計為2775.8,結果由兩組人馬順利得標,總價標脫金額為41.46億元,其中甲標溢價132.2%、乙標溢價56.7%。若以持分的296.4土地計算,則每地坪單價接近1400萬元,已經是歷史高價了。
全球資產管理公司協理歐人彰指出,該棟大樓地段佳,產品稀有,目前市場不容易找到條件更好的標的,而得標人短期可以收租或自用,長期來看有陸客自由行的效益,讓投資人願意高價卡位,加上未來大樓還有都更改建的機會,目前台灣一般的商業消費行為仍多聚集在12樓,該棟大樓若能重建為立體式的商場,連結明曜百貨的購物人潮,還有進一步拉抬租金的效益,因而吸引壽險公司與投資公司進場搶標。
甲標的1~3樓部分,1樓店面約為1902樓為197.43樓為218,若以當作商場使用來評估,3樓單價約為120萬元換算,2樓價格拆算為3樓的1.6倍,則2樓單價約為192萬元,最後1樓拆算單價約為每坪716萬元,以至少2%的投報率推估,每坪租金需達1.2萬元,未來若陸客自由行發酵,租金行情更有想像空間,不過此拆算價格僅供參考,投資人對物業計畫及計畫報酬率應該有其盤算。
至於乙標的部分,扣除車位為1962,換算每坪約107萬元,此價格的確已經創下B辦的新天價,得標人則是吉富中華投資顧問公司。吉富中華投資顧問公司背後主要股東是吉富中華,該公司對於東區不動產涉獵甚深,公司就登記在忠孝東路四段上,2009年吉富中華向大陸工程買下忠孝東路四段店面,每坪單價約為265.7萬元,之後敦南派出所的BOT案,吉富中華雖有出手但未順利得標,此次則順利標得三陽大樓辦公室部分。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,該筆標案刷新法拍市場四項記錄,分別是法拍總價最高、土地單價最高、公開出售店面單價最高與B辦價格最高等四大紀錄。兩標總價達414550萬,土地價格為1398.6萬,換算店面單價格突破700萬,商辦每坪單價約107萬元,皆寫下台灣法拍史上新紀錄,同時也為奢侈稅後商辦市場打下強心針。
不過,三陽忠孝大樓雖創出高價,但不可諱言,與其位置優越、產權單純並坐擁租金收益有關,而該案以如此高價取得,未來得逕行整合,並得採取如商場或旅館等坪效較高的經營模式,徐佳馨也指出,由於投資管道有限,熱錢湧現使市場資金籌碼凌亂,讓奢侈稅後市場價格難以預測,加上不時仍有高價耳語,在消息面強過基本面的情況下,反而容易創出高價,投資人在進入市場時必須更費心。


 


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