都更整合,道路漫長,守得雲開見月明


在台北市長「郝龍斌條款」的加持下,都更議題在20158月前,將持續延燒,不過,都更整合道路漫長,居民及投資人要有打持久戰的心理準備。


位於台北市仁愛路四段,面向國父紀念館的「尚華仁愛大樓」改建案,於200911月底舉行開工動土典禮,57個住戶跟隨著管理委員會主委陳顯雄及第一銀行主管一起焚香祝禱,希望工程順利,早日完工。


住戶的心情是雀躍的,因為之前他們是921震災的受災戶,歷經10年漫長的等待,終於等到改建的一天,只要再熬個幾年的施工期,屆時不僅有新房子住,最重要的是,他們都有機會晉身億萬富翁。


容積獎勵,震災屋變豪宅


921受災建築變成人人欽羡的豪宅,主委陳顯雄談到,雖然過程艱辛,但結果卻是令人興奮、期待。


包括陳顯雄在內的57個住戶內心的「期待」,當然是房價能「麻雀變鳳凰」。因為尚華仁愛大樓地段好,又有國父紀念館及大片廣場、公園的運動設施,若非因震災變成危樓,絕對是搶手貨,但變成921受災建築,當時每坪市價約只有40萬元,遠低於附近中古大樓的60萬元行情。


但今日,它的身價已不可同日而語,目前附近中古屋行情已到70~80萬元,一旦改建完成,在仁愛路四段並沒有全新大樓產品的情況下,行情可能破百。


此外,尚華仁愛大樓因是921受災建築,享有容積獎勵,加上是住戶發起自辦都市更新案,都更後的價值由住戶們百分之百享有,而容積獎勵多出來的可銷售樓層,將對外銷售,作為工程款費用,因此,此案也成為「室內坪數不縮水、住戶不多花一毛錢」的都更案例,未來住戶分回的權狀面積會是原有面積的1.2~1.3倍左右。


以陳顯雄的住家約55來說,未來可分回的面積約65,若20133月竣工,屆時房價每坪破百的話,身價馬上變6500萬元,比未改建前的2200萬元價值來說,至少翻了兩倍。


買屋意外搭上都更專車從都更前漫漫長路的整合,到再等3~4年的施工期,不下14年的等待,都更的果實是甜美的,而這也是都更誘人之處。


目前擔任壹傳媒電視新聞部主任兼主播的岑永康也搭上「都更專車」,期待成為「郝龍斌條款」下的受惠者。


岑永康是在偶然情況下,因在台大附近吃飯,在路上看到一張「自售」的紅紙條,在公館商圈長大的他,非常習慣及熟悉這個商圈,就順道過去看了房子。


雖然是一片低矮的五層樓公寓,但因居住者大多是台大的教職員或退休老師,居民素質高,加上公寓房子「零公設」,很實在,他在2001年,以每坪24~25萬元,買下位於新生南路三段54巷,26年屋齡、室內面積約27.5的房子,當時壓根沒想到都更問題。


2007年左右,他從國外採訪回國,從信箱看到一張誠美建設召開都市更新說明會的居民參加意願書,因為已過說明會時間,但他打了通電話給建商,了解都更的情況;不過,39戶的住戶雖大都願意參與都更,但有居住在國外的住戶不願意參與,若將其排除,就無法取得全街廓的都更容積獎勵,建商算了算,利潤太低,導致都更案「破局」。


波折雖多,期待豐碩結果


岑永康在20102月搬新家,為了降低房貸壓力,原想賣掉舊房子,在3月初拿出來賣,當時開價每坪80萬元,有人願意以總價1950萬元,相當每坪72萬元價格購買,但岑永康並沒有賣出,因為周邊的成交行情約在76萬元。


沒想到,郝龍斌競選市長連任,對45層樓老舊公寓的都更拋出 一坪 換 一坪 ,外加一個停車位的都更獎勵,並從201082起,專案實施5年,此一「郝龍斌條款」給了30年以上老舊公寓進行都市更新的新生機。


岑永康打了通電話給誠美建設,徵詢再進行都更的意願,而根據「 一坪 換 一坪 ,外加一個停車位」的容積獎勵,已較當初建商所評估的全街廓容積獎勵高,增強了誠美建設的整合意願。


他表示,誠美建設在該社區旁邊,早就成功整合一塊建地,在建商的塑造下,該處將成為新生南路與辛亥路的一層一戶,每戶上百坪的豪宅產品,未來的售價可期,此外,據其了解,附近新推的案子,每坪開價都在上百萬元,因此,他也非常期待其社區能盡快整合成功,一嚐都更讓老舊公寓身價翻倍的滋味


理財周刊 559期文.顏瓊真


 


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