奢侈稅購屋、自住、投資教戰守則


黃增福建議,自住客,不用太擔心奢侈稅,可趁著現在大膽進場,但如果是投資置產族,則不建議短線操作。


奢侈稅在短短不到50天就完成立法程序,而且施行細則也經總統快速公布,61施行已經是箭在弦上,充分展現政府打擊房市投機的魄力與決心。許多民眾其實對於目前是否該進場?還是充滿著觀望與疑惑,以及應該如何選擇產品來進場?永慶房仲集團研究發展室協理黃增福建議,現階段市場成交量能依然維持低檔,價格則視區域、產品個別表現。如果是自住客,其實不用太擔心奢侈稅,可趁著現在奢侈稅實施前大膽進場,但如果是投資置產族,則要有長期抗戰的準備,眼光要看得遠一點,不建議短線操作。


黃增福表示,目前整體房市平均成交價小幅下跌,不過次級地段、產品仍有5~15%不等跌幅。從奢侈稅後仲介店頭交易量的變化來觀察,從奢侈稅發布後第6週開始,公司委託量也明顯減少,顯示未來奢侈稅實施後,屋主願意出售比率也可能逐漸降低,屋主不願賠售的情況下,索性乾脆就不賣了。但到了第9周開始,成交量及收斡量又逐漸回復到奢侈稅前的週平均水準,顯示買方進場意願仍強,建議買方進場要趁奢侈稅61正式實施前的這段時間,把握進場購屋良機。


奢侈稅後成交量一直無法成交的原因,主要是買賣雙方對於價格認知差距過大,所以無法成交,但隨著距離奢侈稅實施日61越來越迫切,屋主適度讓價展現誠意,買方也能接受,買雙方價格認知差距有明顯縮小,因此,到了第9周,成交量及收斡量又逐漸恢復到今年1月的正常水準。黃增福表示,在61奢侈稅實施前,投資客會先停利或停損求售,預估市場只要價格適當修正,成交量則明顯提升,首購、換屋、置產民眾可趁機進場挑選優質物件。而在奢侈稅實施後,預估市場會呈現價量持平,可能視各產品、路段條件狀況不同而各自表現,而且此時受國際情勢、兩岸政策、陸資、大選等其他因素影響較大。


至於針對現階段首購、換屋及投資置產族,應該要如何來進場購買呢?投資策略應該如何呢?黃增福建議首購及換屋族,現階段在奢侈稅實施前可大膽進場,針對首購及換屋族現階段進場建議如下:


一、首購族購屋購屋策略建議


1. 不受奢侈稅管制,趁實施前案源多,可多進場多比價。


2. 利率仍處低檔,可多進場看屋。


3. 往市郊區及北縣移動,捷運沿線住宅區優先。


4. 儘量以坪數20~3023房產品為主。


5. 衡量自身能力,避免過度操作財務槓桿。


6. 一般住家產品優於小套房,新成、中古屋優於預售屋。


7. 避開市場供給量過大的區域。


二、換屋族購屋策略建議


1. 買新賣舊不受奢侈稅管制,可儘量趁實施前大膽進場議價。


2. 汰舊換新,趁此良機從次級地段轉進主要路段。


3. 資金充裕者,先買後賣;資金有限者,先賣後買。


4. 偏好生活便利者往市中心精華區移動。


5. 偏好新屋居住者往北市潛力新興區挑選新成屋。


6. 趁房市盤整信心不足時換屋,危機入市最佳時機。


另外,針對投資置產族,黃增福表示,未來經濟仍成長,ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長線,眼光要遠,短線不建議操作。口袋要夠深,精算財務槓桿,做好中長期投資準備。他建議如下:


三、投資置產族購屋策略建議


1. 長期持有不受奢侈稅管制,可趁奢侈稅實施前挑選好物件。


2. 物件挑選以主要路段優質產品為主。


3. 汰舊換新,換股操作,汰除次級路段產品,挑選優質產品。


4. 可趁現階段房市盤整時危機入市。


5. 以節稅來考量,登記儘量以成年子女為主。


6. 可考量店面、商辦、豪宅及土地持份大的透天、老舊公寓等都更型產品。


此外,投資置產族可針對那些產品類型來進場呢?,黃增福建議豪宅、店面、商辦及都更型產品都可考慮,各產品挑選建議如下:


1. 豪宅產品,以市中心主要豪宅地段為主,特別是知名度高的指標頂級豪宅,市場釋出量少,保值性高。


2. 店面產品,優先選擇陸客觀光型、百貨商圈型、夜市型及社區型商圈為主。


3. 商辦產品,建議以北市主要辦公商圈及內科南港新興商圈為主,而且以大樓產權單純,指名度高為優先。


4. 都更型產品,則建議以新舊屋價差大區塊為佳,以及土地持分大之透天、老舊公寓


蘋果日報MyGoNews 林承志/台北報導


 



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