5億包租公秦偉,教你第一次買房就上手


秦偉,196621生,文化大學新聞系畢業。著有《秦偉完全搞怪手冊》、《變臉大亨致富魔法》,2002年曾獲廣播金鐘獎最佳綜藝節目、最佳主持、最佳非商品類廣告獎。



藝人秦偉1997年因為錄影表演「火中掙脫術」,臉部三度灼傷毀容,被迫暫停演藝事業,加上當時過度投資,因此負債1.8億元。努力復健復出後,短短18個月就還清債務,2003年還一舉拿下3座廣播金鐘獎。而原本在負債期間套牢他的房地產,現在也成了他的生財工具,坐擁30多戶房屋,總價值超過5億,全台各地以及大陸、泰國等地都有他的投資,成為名符其實的包租公。


大學打工存400萬買第一間房


閒來沒事就愛看理財書的秦偉,對賺錢一向興趣濃厚,投資工具比例:50%房地產、30%股票基金黃金、20%其他投資規劃,其中獲利最豐厚的就是房地產。


秦偉在1993年買了第一間房子,忠孝東路四段188號,因為當時側面了解到附近的鐵路將地下化,而且他覺得188號門牌很吉利,於是就以 一坪20萬的價格,將大學時代靠著打多份工累積的400萬積蓄,在沒有貸款的情況下,一次付清買下了這間18的房子。幾年後房價漲了,秦偉以 一坪35萬賣出,賺了270萬。


秦式買屋五原則,第一次投資就獲利


第一次投資房地產就獲利,讓秦偉更對房產買賣產生了極大的興趣。從大學時代開始投資房產,到現在至少有三百戶的交易經驗,平均每年都有十幾戶轉手,秦偉更是自稱「買房從來沒賠過」。憑著二十多年投資客的經驗,秦偉理出「秦氏五大買屋原則」。


一、絕不買預售屋


秦偉指出,預售屋無法預期,有許多風險,如坪數、格局、屋樑、建材、建商財務等問題,所以他自己都是買成屋,「看得到、摸得到,感覺比較實在。」而且秦偉也不買法拍屋,因為法拍屋買賣較為複雜,曾買過一次法拍屋就被海蟑螂找上門,要了100萬處理費才能交屋,後來他花錢了事後,就再也不碰了法拍屋了。


二、買屋前看風水


秦偉買房一定要「前有抱、後有靠」,像他位在信義區的辦公室,後方就有象山,風水極佳,當初買進時才 一坪30萬,現在 一坪 已經漲到90幾萬,證明秦偉眼光獨到。另外,買成屋前,秦偉一定會去看「台灣凶宅網」,避免買到凶宅難脫手。


三、買價低於市價


要怎麼找到低於市價的房子?秦偉指出,市價行情可以從四個管道去了解:一:向管理員、鄰居詢問附近房價為何,此價多為成交價,較為中肯。二:問附近的房屋仲介公司目前的行情,仲介講的房價會較高,因為他要拉抬行情再讓你殺價。三:從仲介公司網站上調閱這區最新成交價。四:直接許銀行貸款部估價,因為銀行貸款估價通常只有市價七折,必定會低於市價。通過這四招,就能得知市價的高低價,自己就知如何取捨。


再加上秦偉常以低於市價「一口價」跟屋主談,並以現金交易吸引屋主答應,因此常可買到低於市價的房屋。


四、當作明天售出


「買房漲幅空間要先想好!像我現在都至少漲超過五成才會賣。」秦偉指出,買房投資要有漲價題材,例如捷運要通或是快速道路要通了,但重點是「要知道這題材何時會實現,如果是十年後才通車,那就沒有意義。」秦偉強調,買房產要有「今天買、明天賣都能賺到錢」的心態。


秦偉買房專挑「中等美女」,也就是說,不一定要買最好的,但要買有投資潛力的物件,才不會做白工賠錢,例如他買房都只買二十至 四十坪 大小, 二十坪 以下的不買,因為 十六坪 以下銀行不貸款,而坪數太大或太小都不好脫手。


而有些地方過度漲價,如台北市,秦偉就建議可以買「A咖中的B咖,或B咖中的A咖」,也就是精華地段的中古屋,或是衛星地段的新成屋,漲的空間反而大。


五、進屋感覺舒服


「令人舒服就是磁場好!」秦偉喜歡看房買房,常常沒事半夜也在看房,「好房今天不看,明天就沒有了。」 要買的房子還要一天看三次,上班、下班、還有下雨天都要看,然後他也喜歡跟屋主聊天,以進一步了解該屋狀態,「感覺不對」的房子,秦偉也不會多所留戀,「不要怕錯過!」


秦偉投資依靠「索羅斯投資法」,也就是憑直覺投資,但他強調,事前做足功課很重要。另外秦偉房屋的裝潢也喜歡自己來,他認為裝潢費不要超過房價一成,超過的話會不好回收,投報率要一半以上才會賣。


秦偉認為,房地產投資很重要的一點是「不能紙上談兵」,要先下場買一次,幾次熟悉後,就只是數字的改變。像他現在坐擁三十多戶房屋,仍時常在看房找新標的,而他現在買房頭期款都至少準備三成以上現金,以免付款壓力過大,購買前也會考慮用不用得到或轉租,以租金來支付貸款,自己就不需要支出,減少金錢壓力。長達二十多年的房地產投資經驗,讓秦偉即使未來不當藝人,也能輕鬆過著億萬富翁的包租公生活。


*秦氏買屋心法


前期:
1.
心中有藍圖:想像某區某屋型,有了理想尋屋條件後再去找。
2.
找屋三部曲,開車看房子,開車可試試好不好停車,雖然有些人不一定擁有車,但也考慮下個買主的需求。一天最好看三次,早上上班、下午下班、下雨天。
中期:買屋五原則
1.
絕不買預售屋:預售的變化多、風險大。
2.
買屋前看風水:基本的風水要顧到,先看書。
3.
買價低於市價:找鄰居問價,找仲介詢價,再找銀行鑑價。
4.
當作明天售出:投資房屋不是要用來囤放的。
5.
進屋感覺舒服:令人舒服就是磁場好。
後期:
1.
議價的方式:低於市場行情的一口價
2.
付款的方式:現金交易可以壓低價格,加快過戶速度。
(參考資料:《變臉大亨致富魔法》)


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