《《 專業“ 重劃土地+道路用地+容積移轉+持分土地+地籍清理 ” 專業諮詢 e 資訊平台 》》

都市計畫整體開發地區處理方案

內政部91.7.16台內營字第0910085117號函訂頒
內政部98.5.8台內營字第0980804103號函修正

壹、背景說明
按都市計畫書附帶規定應辦理整體開發之土地，多為原屬非建築用地變更為建築用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應依規定辦理整體開發，始符合都市計畫實施之公平原則及其基本精神。惟因地方政府未能積極推動辦理，且都市計畫法規定亦未盡周延，致產生建築執照核發之爭議及公共設施保留地未能有效取得之問題。為進一步協助直轄市、縣（市）政府儘速妥善解決都市計畫書附帶規定整體開發之問題，爰訂定本方案。

貳、問題分析
都市計畫書附帶規定辦理整體開發地區未能依規定辦理整體開發之成因，分述如下：

一、都市計畫發布實施後，部分建築用地所有權人反對與阻撓納入整體開發，惟公共設施保留地之所有權人多贊同納入整體開發，協調不易。

二、部分地區公共設施負擔偏高，自償性不足。

三、現有合法建築物密集，建築物所有權人之阻抗。

四、景氣低迷、開發成本難以回收，辦理整體開發之意願不高。

五、屬於後期發展地區，尚無發展需求。

六、直轄市、縣（市）政府人力及經費不足。

七、規定由土地所有權人自行辦理整體開發整合困難。

參、解決對策

一、積極辦理市地重劃及區段徵收：經依勘選市地重劃地區評估作業要點及區段徵收實施辦法規定之評估方式辦理可行性評估後，如屬可行並有足夠財源者，應積極辦理。政府於辦理市地重劃或區段徵收時，得依規定將得委外辦理之事項，委由事業機構、法人或學術團體辦理。

二、改以都市更新方式辦理整體開發：建築物密集之舊市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得予劃定為都市更新地區，改採都市更新法規有關之獎勵協助規定，實施再開發。

三、降低容積率後解除整體開發限制：已發展之市區，依計畫書規定實施整體開發確有困難者，得適切調降該地區之容積率後，部分剔除於整體開發或全部解除整體開發之限制；其未能整體開發取得之公共設施用地，由政府編列預算或以容積移轉方式取得之。

四、提高財務計畫之自償性：因共同負擔偏高致整體開發發生困難者，得適度檢討降低公共設施用地、其他負擔之比例、提高土地使用強度，或者藉由先行標售市地重劃抵費地籌措開發經費，以提高財務計畫之自償性。

五、改採開發許可或使用許可方式：經依勘選市地重劃地區評估作業要點及區段徵收實施辦法規定之評估方式辦理可行性評估不可行後，適宜由私人或團體開發者，應於主要計畫書內增訂開發許可之條件，或明定自行提供土地或代金之比例，由私人或團體申請開發，或於自行提供一定比例之土地或代金後申請建築使用；其重要公共設施用地，並得由主管機關先行取得興闢。

六、經依勘選市地重劃地區評估作業要點規定之評估方式辦理可行性評估後，如屬可行惟缺乏開發財源者，得依平均地權條例第六十一條規定，先行辦理重劃土地之交換分合、測定界址及土地分配、登記及交接，以利民眾申請建照。至於公共設施工程，則視都市之發展情形另行辦理，其工程費用依徵收工程受益費之規定辦理，或由土地所有權人集資自行興設。

七、恢復原來使用分區：土地所有權人配合開發意願偏低，且當地都市發展無迫切需要者，檢討恢復為原來使用分區，俟當地確有發展需要時，再行檢討變更都市計畫。

肆、實施期程與經費：

一、實施期程：依各直轄市、縣（市）政府函報內政部備案之各階段辦理情形予以列管。

二、實施經費：

（一）區段徵收或市地重劃所需財源，由直轄市、縣（市）政府自行籌措。

（二）土地權利關係人依都市計畫法第二十七條之一規定所提供或捐贈之金額，由直轄市、縣（市）政府建立受益回饋代金專戶挹注。

伍、配合辦理事項

一、各級政府於辦理都市計畫新訂、擴大或變更時，如擬於都市計畫書規定以市地重劃、區段徵收或其他方式辦理整體開發者，應先會同當地地政機關或其他相關機關評估可行性，以避免無法辦理整體開發之都市計畫案件增加。

二、由內政部定期邀集直轄市、縣（市）政府業務主管或至直轄市、縣（市）政府舉辦座談會，以暸解本方案實際執行情形及輔導解決個案遭遇之困難。

服務項目：專業土地諮詢、重劃土地買賣、道路用地買賣、重劃土地買賣、代書業務處理、容積移轉買賣、日據土地辦理、日據繼承處理、公共設施保留地、土地疑難處理、繼承土地找尋、困難案件處理、土地繼承辦理、市地重劃、區段徵收、文山老泉里、五股新市鎮、關渡平原、社子島土地、捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、新莊塭仔圳、河川用地、各種土地相關業務。