台北市商辦供需增加 辦公租金小漲、空置率回升


信義計劃區、敦北、敦南商圈  ECFA時代的辦公商圈潛力區


台灣經濟成長快速復甦,去年全年進出口金額均同步創下歷年新高水準,民間消費的信心也逐漸增強,在外貿內需均衡成長、兩岸ECFA效益帶動下,開創2010年房地產的美好榮景,兩岸經貿、投資商機逐漸放大,2011年商用不動產市場可望優先受惠。


永慶房仲研展室協理黃增福表示,去年商辦市場表現亮眼,外商銀行、陸資來台投資、台商回流等所帶來的商用不動產投資效應,也逐漸反應到對辦公租賃需求的增加。根據永慶商仲部調查,去年第四季台北市主要辦公商圈的平均空置率為10.60%,雖然較前季上升0.95個百分點。但主要是信義計劃區的「新光A12大樓」新完工招租與惠普總部遷出「信義經貿大樓」到南港軟體園區後,釋出大量的新供給量體,使得該區A級商辦的空置率爆增至24.05%。而台北市各商圈的AB級、B級辦公大樓的空置狀況已有明顯改善,空置率分別為7.99%8.17%,平均租金1,985//月也較前季上漲0.87% 


外銀、陸資進軍信義計劃區  亞太金融圈成形


商辦需求增溫,外商銀行總部積極卡位信義計劃區的A級商辦,花旗銀行的信義區總部新承租在「華新麗華大樓」,新加坡星展銀行日前也已搬進「新光A12大樓」,加上較早進駐的澳盛銀行、匯豐銀行,四大外銀總部都已群聚在此,且未來還有更多的陸資企業計劃進駐,形成一股強大的磁吸效應,信義計劃區已是台北市國際化最深的金融區。黃增福指出,不僅商辦、豪宅市場表現亮麗,龐大的消費商機及商圈人潮也帶動周邊的飯店旅館業、百貨零售業的業績翻揚與投資風氣,下半年陸續有新開幕的「阪急百貨」、「台北寒舍艾美酒店」、「W Hotel」五星飯店進駐,還有規劃中的「四季飯店」、「晶英飯店」,這股熱潮將持續推升信義計劃區的商用不動產市場更加繁榮。


此外,觀察各辦公商圈的空置率變化,黃增福分析,敦南商圈在部分業主放寬租金議價空間全力招租、以及中小型辦公大樓的自用買家持續增加後,辦公大樓空置率較前季減少0.95個百分點來到7.49%,成為目前辦公空置率最低的商圈。而以往空置率較高的信義商圈,因為AB級、B級辦公大樓的租金仍相對較低,加上鄰近信義計劃區的商圈優勢,空置率大幅減少1.74個百分點,為空置率減少最多的商圈。


商辦租金成長看好今年  敦北、敦南辦公商圈潛力區


2010年是商辦市場交易熱絡的一年,也帶動辦公大樓價格持續看漲,而辦公租金雖普遍跟著提升,但在辦公市場供給大於需求狀況下,租金上漲幅度有限,去年第四季台北市主要辦公商圈的租金變化不大,平均租金為1,985//月,整體租金價格較前季上升0.87%。其中A級辦公大樓平均租金為2,446//月,AB級、B級辦公大樓的平均租金分別為1,679//月、1,394//月,跌幅維持在3%以內。黃增福表示,雖然去年辦公租金未獲得明顯成長,但商辦產品在市場資金及內外需求的浥注下,今年租金價格可望呈現向上走勢。


觀察各辦公商圈的租金變化,本季僅敦南商圈、南京東路四、五段及中山北路的台北次商圈的辦公大樓租金稍有下滑,跌幅在2%內,其餘各辦公商圈的租金皆是小幅上漲的現象。平均租金最高的信義計劃區,第4季租金價格3,154//月,小漲0.1%,與各商圈的租金差距持續加大。而鄰近信義計劃區的信義商圈不僅空置率大幅減少,租金價格也是上漲最多,平均租金1,948//月,較前季增加4.29%


此外,黃增福也指出,另一備受看好的民生敦北商圈,受惠於今年松山機場與上海、羽田對飛直航效應,未來還有規劃中的松山線與木柵線雙捷運交匯,商圈內的A辦指標「台北金融中心大樓」更有每坪百萬元以上身價,在多方利多條件帶動下,附近辦公大樓的價格及租金同步上揚,本季租金價格及漲幅皆是次高,平均租金2,092//月,漲幅1.36%,空置率也持續減少中。


ECFA元年啟動 陸資、陸客商機大 2011年商用不動產前景樂觀


展望ECFA元年,黃增福也表示,預期在兩岸政策利多、央行逐步升息、台幣升值走勢、市場資金持續流入及內需起飛的拉抬下,民國百年將是資產市場爆發成長的一年,可望吸引更多陸資來台投資、陸客來台觀光,台北市未來將可看到更多陸資企業的招牌、更多陸客觀光的人潮,吸引置產人士及自用企業對商辦、店面產品的需求。國內外企業人士普遍看好今年房市,2011年商用不動產表現將更為活躍,投資人應把握這波房市景氣向上、國際資金湧入的大好機會,提早進場布局卡位。


 


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