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土地增值稅相關資訊

土地增值稅的意義

政府按土地所產生的增值所課徵的稅負，將其歸於全民共享。

【附註】

1.土地增值稅為憲法第143條所明定。

中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。

附著於土地之礦，及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有，不因人民取得土地所有權而受影響。

土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。

國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則，並規定其適當經營之面積。

2.土地增值稅是漲價歸公，地利共享的實踐。

土地增值稅的課稅時機（範圍）

一、土地所有權移轉

已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。。（土稅28）

二、設定典權

已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。（土稅29）

三、交換

土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。（土稅細42）

四、分割

分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。

公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。（土稅細42）

五、合併

土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。（土稅細42）

六、信託土地移轉

1.受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。（土稅5-2）

2.以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。（土稅5-2）

【附註】

1. 土地因交換、分割或合併，其價值之計算，以分割或合併時之公告土地現值為準。

2. 大法官會議第173號解釋：

土地為無償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為取得所有權人，土地稅法第五條第一項第二款定有明文。共有土地之分割，共有人因分割所取得之土地價值，與依其應有部分所算得之價值較少而未受補償時，自屬無償移轉之一種，應向取得土地價值增多者，就其增多部分課徵土地增值稅。財政部 (67) 台財稅第三四八九六號函，關於徵收土地增值稅之部分，與首開規定並無不符，亦難認為與憲法第十九條有所牴觸。 

土地增值稅的納稅義務人

一、土地增值稅之納稅義務人如下：（土稅5）

1.土地為有償移轉者，為原所有權人。

2.土地為無償移轉者，為取得所有權之人。

3.土地設定典權者，為出典人。

第1項所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉。

第2項所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。

二、信託土地（土稅5-2）

1.受託人就受託土地，於信託關係存續中，有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時，以受託人為納稅義務人，課徵土地增值稅。（土稅5-2）

2.以土地為信託財產，受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。（土稅5-2）

土地增值稅的代繳規定

一、土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。（土稅5-1）

二、依平均地權條例第四十七條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。（土稅5-1）

三、經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。（土稅51）

【附註】

1.平均地權條例第47條:

土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。

2.土地買賣私契約定土地增值稅由買方負責繳納，即所謂「賣清」，其效如下：

（1）私契之約定雖違返公法上的規定，但仍得約束雙方當事人。

（2）私契之約定不得排除公法上租稅義務，即不得變更納稅義務人。因此雙方約定由買方代繳時最好向稽徵機關申請並注意資金的流程，以避免買賣不成，買方所繳的土地增值稅無法辦理退稅。

3.土地稅法第30條第1項第5款

經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。

土地增值稅的稅基（土地漲價總數額之計算）

土地增值稅的稅基為「土地漲價總數額」其計算如下：

土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各項後之餘額，為漲價總數額：（土稅31）

一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。（土稅31）

1.所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定：所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值。（土稅31）

2.所稱原規定地價，係指中華民國五十三年規定之地價；其在中華民國五十三年以前已依土地法規定辦理規定地價及在中華民國五十三年以後舉辦規定地價之土地，均以其第一次規定之地價為原規定地價。（平38）

3.前條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。（土稅32）

4.配偶相互贈與土地申請不課徵土地增值稅者，於再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。於再移轉計課土地增值稅時，贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付改良土地之改良費用者，準用減除規定。（土稅28-2）

5.依本法第三十二條計算土地漲價總數額時，應按申報移轉現值收件當時已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數，調整原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值。（土稅細49）

二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。（土稅31）

1. 依本法第三十一條第一項第二款規定應自申報移轉現值中減除之費用，包括改良土地費用、已繳納之工程受益費、土地重劃負擔總費用及因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。但照價收買之土地，已由政府依平均地權條例第三十二條規定補償之改良土地費用及工程受益費不包括在內。（土稅細51）

2.依前項規定減除之費用，應由土地所有權人於土地增值稅繳納期限屆滿前檢附工程受益費繳納收據、直轄市或縣 (市) 主管機關發給之改良土地費用證明書或地政機關發給之土地重劃負擔總費用證明書及因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額之證明文件，向主管稽徵機關提出申請。（土稅細51）

三、計算公式：（土稅細50）

依本法第31條規定計算土地漲價總數額時，其計算公式如附件四。

附件四　

土地漲價總數額之計算公式（土地稅法施行細則第50條附件）

土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×（臺灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用＋因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）

 免徵土地移轉現值之核定（土稅30-1）

依法免徵土地增值稅之土地，主管稽徵機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記：

一、依第28條規定免徵土地增值稅之公有土地，以實際出售價額為準；各級政府贈與或受贈之土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

二、依第28條之1規定，免徵土地增值稅之私有土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。

三、依第39條之1第2項規定，免徵土地增值稅之抵價地，以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。

四、依第39條之2第1項規定，免徵土地增值稅之農業用地，以權利變更之日當期之公告土地現值為準。

土地增值稅的稅率（土稅33）

一、稅率結構

土地增值稅之稅率，依下列規定：

1.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100﹪者，就其漲價總數額徵收增值稅20﹪。

2.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100﹪以上未達200﹪者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅30﹪。

3.土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200﹪以上者，除按前2款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅40﹪。

二、長期持有之減徵

1.持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵20﹪。

2.持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵30﹪。

3.持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵40﹪。

持有年限20年以下土地增值稅修正後速算公式
A:土地漲價總數額
B:原規定地價或前次移轉現值

持有年限20年~30年土地增值稅修正後速算公式
A:土地漲價總數額
B:原規定地價或前次移轉現值

減徵後稅率計算說明:

減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）× 減徵比例】

持有土地20年～30年減徵20%

第２級

減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）×減徵比例】

２８％＝３０％－【（３０％－２０％）×２０％】

原累進差額１０％同比例減少為８％

第３級

減徵後稅率＝原稅率－【（原稅率－最低稅率）×減徵比例】

３６％＝４０％－【（４０％－２０％）×２０％】

原累進差額３０％同比例減少為２４％

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